Rejet de la demande d’usucapion : occupation précaire en qualité d’associé et gérant

L’usucapion trentenaire exige une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Lorsque le possesseur agit en qualité d’associé ou de gérant d’une société propriétaire du bien, sa possession est nécessairement précaire et équivoque, même si elle s’étend sur plusieurs décennies. La qualité de gérant ou d’associé de la personne morale propriétaire établit que la possession s’exerce au bénéfice de cette dernière et non à titre personnel. Les actes d’occupation et les constructions effectuées dans ces conditions ne peuvent fonder une prescription acquisitive au profit de l’associé ou du gérant. La charge de la preuve de la possession à titre de propriétaire repose sur celui qui l’invoque. Les documents administratifs établissant que les travaux ont été réalisés au nom de la société propriétaire constituent une preuve de la nature précaire de la possession. Par application de l’article 552 du code civil, les constructions édifiées sur un terrain appartiennent au propriétaire du terrain. L’associé ou le gérant ne peut donc revendiquer la propriété des constructions qu’il a édifiées sur le bien de la société dont il est membre. Cette jurisprudence s’applique même lorsque l’intéressé a investi des sommes importantes dans les améliorations du bien.

L’usucapion trentenaire exige une possession à titre de propriétaire. Lorsque le possesseur agit en qualité d’associé ou gérant d’une société propriétaire, sa possession est précaire et équivoque. Les constructions édifiées ne peuvent fonder une prescription acquisitive au profit de l’associé. Par l’article 552 du code civil, les constructions appartiennent au propriétaire du terrain.

Un couple a demandé à être reconnu propriétaire d’une parcelle de terre par prescription acquisitive trentenaire. Ils soutiennent avoir occupé cette parcelle depuis 1983 en y construisant une maison et en effectuant diverses extensions. La parcelle était la propriété d’une société civile immobilière constituée en 1962 et placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur judiciaire a contesté la demande en usucapion, arguant que le couple, en tant qu’associé et gérant de la société propriétaire, occupait la parcelle du chef de cette dernière et non à titre personnel de propriétaire.

Le tribunal de première instance a rejeté la demande de reconnaissance de propriété par prescription acquisitive, constatant que l’occupation du couple était nécessairement du chef de la société dont ils étaient respectivement associé et gérant, rendant cette occupation précaire et équivoque. Le tribunal a également rejeté la demande de reconnaissance de propriété des constructions édifiées sur la parcelle, celles-ci appartenant au propriétaire du sol en vertu de la règle de l’accession.

Le couple a interjeté appel, contestant le jugement. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, retenant que l’occupation du couple était nécessairement du chef de la société propriétaire et ne pouvait donc pas satisfaire aux conditions de la prescription acquisitive qui exige une possession à titre de propriétaire. La cour a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, estimant que le préjudice n’était pas suffisamment démontré.

• Recevabilité de l’appel établie sans irrégularité procédurale
• Propriété par titre de la SCI LE GRIFFON établie par acte notarial du 4 avril 1962
• Occupation de la parcelle par les époux [O] à titre de détenteurs précaires du chef de la SCI
• Équivocité de la possession empêchant l’usucapion trentenaire
• Qualité d’associé et gérant de la SCI incompatible avec la possession à titre de propriétaire
• Application de la règle de l’accession : constructions appartiennent au propriétaire du sol
• Absence de préjudice suffisamment démontré pour procédure abusive

• Acte notarial du 4 avril 1962 constituant la SCI LE GRIFFON
• Acte de vente du 4 avril 1962 acquérant la parcelle HD-[Cadastre 1]
• Matrice cadastrale indiquant SCI LE GRIFFON propriétaire
• Extrait Kbis montrant M. [G] [O] associé et Mme [I] [M] [Z] gérant de la SCI
• Déclaration de travaux immobilier du 26 mars 1998 signée par Mme [I] [M] [Z] indiquant SCI propriétaire
• Occupation du chef de la SCI LE GRIFFON à titre d’associé et gérant

Les demandeurs perdent leur action en usucapion car leur occupation était nécessairement du chef de la SCI dont ils étaient associé et gérant, rendant cette occupation précaire et équivoque. Ils doivent accepter que la parcelle et les constructions restent propriété de la SCI en liquidation judiciaire.

• Rejet définitif de la demande de reconnaissance de propriété par prescription acquisitive
• Rejet de la demande de propriété exclusive des constructions édifiées sur le terrain
• Condamnation solidaire au paiement de 500 000 francs pacifiques en application de l’article 407 du code de procédure civile
• Condamnation aux entiers dépens d’appel
• Impossibilité de contester les droits du liquidateur judiciaire sur les biens de la SCI

À faire

• Vérifier la qualité d’associé et gérant auprès du RCS et des statuts de la SCI
• Documenter la possession continue depuis 1983 avec témoignages datés
• Obtenir les permis de construire et certificats de conformité originaux
• Prouver l’occupation à titre personnel et non pour le compte de la SCI
• Constituer dossier complet de preuves avant action en usucapion

À éviter

• Ne pas agir en usucapion si on est associé ou gérant de la SCI propriétaire
• Ne pas confondre occupation personnelle et occupation au bénéfice de la société
• Ne pas ignorer les statuts et immatriculation RCS de la SCI
• Ne pas engager procédure sans prouver l’équivocité de la possession
• Ne pas contester l’accession immobilière sans titre de propriété du sol

La possession équivoque du chef d’une personne morale propriétaire

La possession d’une parcelle immobilière par une personne qui est associée et gérant d’une société civile immobilière propriétaire par titre de cette parcelle est nécessairement du chef de la société. Cette possession est précaire et par suite équivoque, de sorte qu’elle ne peut fonder une revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire. Il ne peut être soutenu que cette personne a occupé la parcelle à titre de propriétaire, son occupation étant à titre d’associée et gérante de la société propriétaire.

L’accession des constructions au profit du propriétaire du sol

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. Lorsqu’une parcelle immobilière appartient à une société civile immobilière par titre, les constructions effectuées sur cette parcelle sont la propriété du propriétaire de la terre, soit la société civile immobilière, en vertu du mécanisme de l’accession.

L’absence de préjudice suffisamment démontré en matière de procédure abusive

La charge de la preuve, tant du fait dommageable que du lien de causalité et du préjudice, repose sur celui qui agit en réparation du dommage. Lorsque le préjudice n’est pas suffisamment démontré, il n’est pas fait droit à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, même si la revendication de propriété par prescription acquisitive trentenaire poursuivie par les demandeurs à l’encontre de leur propre société semble avoir pour unique but de faire échec à la vente de la parcelle et est susceptible de constituer une faute.

Article 2261 du code civil, Article 2229 du code civil, Article 2234 du code civil, Article 2235 du code civil, Article 2262 du code civil, Article 2230 du code civil, Article 2231 du code civil, Article 2232 du code civil, Article 831 du code civil, Article 832 du code civil, Article 831-2 du code civil, Article 1 de la loi n° 2019-786 du 26 juillet 2019, Article 815 du code civil, Article 840 du code civil, Article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française

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