Responsabilité de l’agent immobilier : absence de manquement à l’obligation d’information sur l’usage professionnel du bien

L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil en phase pré-contractuelle selon les articles 1112 et 1112-1 du Code civil. Cette obligation porte sur les informations ayant une importance déterminante pour le consentement de l’autre partie, c’est-à-dire celles qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, charge à cette dernière de prouver qu’elle l’a fournie. En l’espèce, le tribunal a retenu que l’usage professionnel du bien n’avait jamais été érigé en condition substantielle de la vente, ni dans l’offre d’achat ni dans la promesse synallagmatique. L’absence de clause suspensive relative à l’obtention d’autorisations d’urbanisme pour un changement d’affectation ne constitue donc pas un manquement. Cependant, lorsque l’agent immobilier diffuse des annonces présentant le bien comme « totalement rénové » alors qu’il a connaissance de travaux importants réalisés, il manque à son obligation d’information en ne se munissant pas d’informations fiables à communiquer aux acquéreurs potentiels. Ce manquement engage sa responsabilité délictuelle selon l’article 1240 du Code civil. En revanche, le manquement ne peut être réparé que s’il existe un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice allégué. L’occupation du bien sans droit ni titre et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation procèdent de la caducité de la vente due aux propres carences de l’acquéreur, non du manquement de l’agent. De même, les difficultés d’obtention des autorisations d’urbanisme ne peuvent être imputées à l’agent si l’acquéreur n’a pas présenté de demandes de prêt conformes aux conditions convenues. Le professionnel de l’immobilier doit donc vérifier la fiabilité des informations qu’il communique, mais ne peut être tenu responsable des conséquences d’une vente caduque imputable aux manquements de l’acquéreur lui-même.

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L’agent immobilier est tenu à une obligation d’information et de conseil en phase pré-contractuelle. Cette obligation porte sur les informations ayant une importance déterminante pour le consentement. Il incombe au demandeur de prouver que l’information lui était due, au défendeur de prouver qu’il l’a fournie. L’agent manque à son obligation en diffusant des annonces inexactes sans se munir d’informations fiables. Le manquement ne peut être réparé que s’il existe un lien de causalité direct avec le préjudice.

Une SCI acquéreuse a conclu une promesse synallagmatique de vente pour l’acquisition d’une villa au prix de 860 000 euros, financée par un prêt à hauteur de 760 000 euros au taux maximum de 1,20 % l’an. La promesse contenait une condition suspensive d’obtention du prêt. Faute de réalisation de cette condition dans les délais, le vendeur a assigné l’acquéreuse en résiliation. Le tribunal a constaté la caducité de la promesse et condamné l’acquéreuse au paiement d’une indemnité d’occupation de 60 000 euros. Les parties ont ensuite transigé et réitéré la vente le 10 juillet 2024, l’acquéreuse s’engageant à payer l’indemnité d’occupation et l’agent immobilier acceptant de réduire sa commission de 35 000 euros à 28 000 euros. L’acquéreuse a alors assigné l’agent immobilier en responsabilité délictuelle, lui reprochant d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil. Elle alléguait que l’agent aurait dû insérer une condition suspensive relative à l’obtention des autorisations administratives pour transformer le garage en local professionnel, que les délais de prêt étaient incompatibles avec les diligences d’urbanisme, et que l’agent avait fourni des informations inexactes sur les travaux réalisés. L’agent immobilier a contesté ces prétentions, arguant que l’usage professionnel n’avait jamais été érigé en condition substantielle de la vente et que les difficultés rencontrées étaient imputables à l’acquéreuse elle-même. Le tribunal a retenu un manquement de l’agent concernant l’information sur les travaux réalisés, mais a débouté l’acquéreuse de toutes ses demandes en dommages et intérêts, faute de lien de causalité entre ce manquement et les préjudices allégués.

• Absence de condition substantielle relative à l’usage professionnel du bien dans l’offre d’achat et la promesse synallagmatique
• Manquement de l’agent immobilier à l’obligation d’information sur les travaux réalisés, établi par la diffusion d’une annonce présentant le bien comme « totalement rénové »
• Absence de lien de causalité entre le manquement et l’indemnité d’occupation, résultant de la caducité de la vente imputable à l’acquéreur
• Absence de preuve des diligences supplémentaires d’architecte imputables au manquement de l’agent
• Absence de préjudice moral imputable à l’agent, les obstacles rencontrés étant imputables à l’acquéreur
• Charge de la preuve incombant à l’acquéreur de démontrer le contenu des annonces publicitaires diffusées

• Attestation du vendeur du 7 janvier 2025 décrivant les travaux importants de rénovation réalisés (électricité, sols, sanitaires, fenêtres, climatisation, peintures, cuisine, terrasses, piscines, façade)
• Annonce publicitaire datée du 21 juin 2023 présentant le bien comme « maison individuelle, entièrement rénovée avec des prestations actuelles et de qualité »
• Courrier du service de l’urbanisme du 21 juillet 2021 révélant des discordances entre les plans initiaux et le plan actuel, attestant de modifications réalisées
• Permis de construire du 6 mai 2022 portant sur des travaux d’extension pour locaux à usage de cabinet médical
• Attestation de la société Twimo.net confirmant que la date d’édition de la fiche descriptive correspond à la date du jour d’édition et ne peut être modifiée par l’utilisateur
• Jugement du 16 janvier 2024 constatant la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt

L’acquéreuse est déboutée de toutes ses demandes en dommages et intérêts malgré le manquement reconnu de l’agent immobilier. Elle doit supporter les dépens et verser 3 000 euros à titre de frais irrépétibles à l’agent immobilier. Le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel.

• Débouté de la demande de réparation du préjudice financier de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation
• Débouté de la demande de réparation du surcoût des diligences d’architecte de 8 200 euros
• Débouté de la demande de réparation du préjudice moral de 10 000 euros
• Condamné au paiement de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile
• Condamné aux dépens intégralement
• Jugement exécutoire de plein droit nonobstant appel

À faire

• Vérifier la fiabilité des informations communiquées aux acquéreurs potentiels en procédant à des vérifications auprès du vendeur et des services d’urbanisme
• Documenter précisément les travaux réalisés et leur conformité réglementaire avant de diffuser une annonce
• Insérer dans la promesse de vente les conditions suspensives expressément convenues avec l’acquéreur
• Conserver les originaux des annonces publicitaires diffusées avec leurs dates exactes de mise en ligne
• Établir un lien de causalité direct et certain entre le manquement allégué et le préjudice pour obtenir réparation

À éviter

• Diffuser des annonces présentant le bien comme « totalement rénové » sans vérifier l’exactitude de cette affirmation
• Omettre de mentionner les travaux importants réalisés par le vendeur dans les informations communiquées
• Fixer des délais de réalisation de conditions suspensives incompatibles avec les diligences administratives nécessaires
• Se contenter des déclarations du vendeur sans procéder à de plus amples vérifications de la régularité des travaux
• Prétendre à une réparation de préjudices indirects ou imputables aux carences de l’acquéreur lui-même

L’obligation d’information pré-contractuelle de l’agent immobilier

Selon les articles 1112 et 1112-1 du Code civil, les parties au contrat sont tenues dans la phase pré-contractuelle à une obligation d’information et de loyauté dans les pourparlers. Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, charge à cette dernière de prouver qu’elle l’a fournie.

La qualification d’une condition substantielle de la vente

Une condition n’est substantielle que si elle a été expressément convenue entre les parties dans l’offre d’achat ou la promesse synallagmatique. La circonstance qu’un bien soit situé dans une zone d’urbanisme réservée à des activités économiques, ou que d’autres biens de la zone soient présentés en vue de telles utilisations, est insuffisante à démontrer que le changement d’affectation a été érigé en condition substantielle. Les indications données lors de visites ou les questions posées par l’acquéreur sur la réalisation éventuelle de travaux ne démontrent pas que l’affectation professionnelle a été convenue comme condition déterminante du consentement.

La charge de la preuve concernant les annonces publicitaires

L’acquéreur qui prétend que l’agent immobilier a diffusé des annonces mettant en avant un potentiel d’affectation professionnelle du bien doit en rapporter la preuve. Le seul fait que l’agent refuse de communiquer l’annonce originale ne suffit pas à établir que cette annonce contenait effectivement une telle indication. La date d’édition d’une fiche descriptive sur un logiciel de transaction immobilière correspond à la date du jour d’édition et ne peut être modifiée par l’utilisateur, ce qui permet à l’agent de justifier de la teneur et de la sincérité des pièces produites.

Le manquement à l’obligation d’information sur les travaux réalisés

Lorsque l’agent immobilier diffuse une annonce présentant le bien comme « totalement rénové » alors qu’il a connaissance de travaux importants réalisés par le vendeur, il manque à son obligation d’information et de conseil en qualité de professionnel de l’immobilier. En s’en tenant à la présentation de réalisations mineures sans procéder à de plus amples vérifications, l’agent ne se munit pas d’informations fiables à communiquer aux acquéreurs potentiels. Ce manquement engage sa responsabilité délictuelle selon l’article 1240 du Code civil.

L’absence de lien de causalité entre le manquement et l’indemnité d’occupation

La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation procède de l’occupation sans droit ni titre du bien et de la caducité de la vente. Cette caducité résulte de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt aux conditions convenues, imputable aux propres carences de l’acquéreur qui n’a pas présenté de demandes de prêt conformes. L’agent immobilier n’est en aucun cas intervenu dans la décision de mise à disposition anticipée du bien avant la réitération de la vente. Dès lors, aucun lien de causalité n’est établi entre le manquement de l’agent et cette indemnité.

L’absence de lien de causalité entre le manquement et les frais d’architecte

Pour établir la réalité de diligences supplémentaires imposées par les constructions ou modifications réalisées par le vendeur, l’acquéreur doit produire des pièces probantes. Le seul permis de construire ne permet pas d’identifier une éventuelle régularisation des modifications de façade ou des constructions antérieures. Une facture d’acompte partielle ne permet pas d’identifier un surcoût imputable à la régularisation des travaux antérieurement réalisés en sus des modifications souhaitées par l’acquéreur. Faute de rapporter la preuve de ce préjudice, l’acquéreur est débouté.

L’absence de préjudice moral imputable à l’agent immobilier

Les obstacles rencontrés dans la réalisation du projet d’affectation professionnelle des locaux sont imputables aux manquements de l’acquéreur lui-même. Aucun élément probant ne démontre un retard dans l’obtention des autorisations d’urbanisme imputable au manque de vérification de la situation des modifications réalisées par le vendeur. Le permis de construire a été demandé et obtenu avant même que l’acquéreur ne devienne propriétaire. L’acquéreur ne rapporte ainsi la preuve d’aucun préjudice moral imputable à l’agent immobilier.

La responsabilité délictuelle et la réparation du préjudice en cas de faute pré-contractuelle

Le manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle engage la responsabilité délictuelle selon l’article 1240 du Code civil. Cependant, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. La réparation est limitée aux préjudices directs et certains causés par la faute.

Article 1112 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile

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