Propriété incertaine d’un mur séparatif : rejet du préjudice de jouissance et partage des frais d’expertise

Lorsqu’une action en réparation d’un préjudice de jouissance est fondée sur le défaut d’entretien d’un mur séparatif, le demandeur doit établir que le défendeur a commis une faute caractérisée. Or, si la propriété du mur demeure incertaine au terme d’une expertise judiciaire, la faute ne peut être retenue, car on ne peut reprocher à une personne de ne pas réparer un bien dont elle n’est pas clairement propriétaire. L’expertise judiciaire, bien que complexe et détaillée, peut aboutir à des conclusions nuancées : ici, l’expert a établi que certaines portions du mur étaient privatives au défendeur et d’autres à la demanderesse, ce qui a conduit le tribunal à écarter la faute alléguée. Une personne morale ne peut pas davantage prétendre à un préjudice moral au sens de la jurisprudence. Le tribunal a donc rejeté les demandes de dommages intérêts fondées sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral. Concernant les frais d’expertise judiciaire, lorsque le litige porte sur une question complexe de propriété et de mitoyenneté, et qu’aucune faute n’est démontrée de part et d’autre, les dépens, y compris les frais d’expertise, doivent être partagés par moitié entre les parties. Les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile restent à la charge de chacun lorsqu’aucun comportement fautif n’est établi. L’absence de distraction des dépens au profit des avocats confirme cette répartition équitable.

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L’action en réparation du préjudice de jouissance exige une faute caractérisée. Si la propriété du mur demeure incertaine, la faute ne peut être retenue. Une personne morale ne peut prétendre à un préjudice moral. L’expertise complexe peut aboutir à conclusions nuancées. Les dépens, y compris frais d’expertise, se partagent par moitié en l’absence de faute démontrée.

Une propriétaire de parcelle a assigné le propriétaire des parcelles contiguës en vue d’obtenir le bornage des fonds et la condamnation du défendeur à refaire le crépi et l’extension de son garage, ainsi qu’à enlever un joint d’étanchéité. Le tribunal a ordonné une expertise judiciaire qui s’est déroulée sur plusieurs années. L’expert a établi un rapport de 73 pages concluant que la propriété du mur litigieux était incertaine, avec certaines portions privatives au défendeur et d’autres à la demanderesse. Entre-temps, la demanderesse a vendu son bien à une tiers personne morale sans informer le tribunal ni le défendeur. La demanderesse a ensuite demandé réparation d’un préjudice de jouissance, estimé à 500 euros par an pendant 7,64 ans, en raison de l’état de délabrement du mur qui l’aurait empêchée d’utiliser les places de parking situées sous celui-ci. Elle a également réclamé des dommages intérêts au titre du préjudice moral et des frais au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur a contesté ces prétentions en arguant que la dégradation du mur était due à la pose d’un panneau publicitaire et que la demanderesse avait commis un abus de procédure en dissimulant la vente et en poursuivant l’action devant les juges en se présentant comme propriétaire. Le tribunal a rejeté les demandes de la demanderesse au motif que la propriété du mur étant incertaine, la faute du défendeur n’était pas démontrée, qu’une personne morale ne peut pas subir un préjudice moral, et que l’abus de procédure n’était pas caractérisé. Les dépens ont été partagés par moitié entre les parties.

• Propriété du mur incertaine selon l’expertise judiciaire
• Absence de faute caractérisée du défendeur
• Impossibilité pour une personne morale de subir un préjudice moral
• Absence de volonté délibérée de tromper le tribunal
• Questions légitimes subsistant sur la propriété de la limite séparative
• Absence de comportement fautif démontré de part et d’autre

• Rapport d’expertise judiciaire de 73 pages établissant l’incertitude de propriété
• Deux tableaux d’éléments dressés par l’expert géomètre
• Trois propositions de l’expert, la troisième retenant une propriété mixte
• Présence d’un panneau publicitaire fixé sur la façade causant des infiltrations
• Admission par la demanderesse de la vente sans difficulté

La demanderesse est déboutée de toutes ses prétentions et doit supporter la moitié des frais d’expertise judiciaire. Le défendeur voit ses demandes reconventionnelles rejetées mais bénéficie du partage des dépens. Aucune distraction des dépens n’est ordonnée au profit des avocats des deux parties.

• Demanderesse : déboutée, perte du litige, partage des frais d’expertise
• Défendeur : rejet des demandes reconventionnelles, partage des frais d’expertise
• Aucune condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• Exécution provisoire de droit, non écartée
• Chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles
• Absence de distraction des dépens au profit des conseils

À faire

• Établir une expertise judiciaire détaillée en cas de doute sur la propriété d’un bien
• Documenter précisément l’état du bien et les causes de sa dégradation
• Informer le tribunal et la partie adverse de tout changement de situation (vente, cession)
• Distinguer la propriété du bien avant de réclamer réparation du défaut d’entretien
• Prouver la faute par des éléments concrets et incontestables

À éviter

• Poursuivre une action en justice sans vérifier la propriété du bien litigieux
• Demander réparation d’un préjudice moral au nom d’une personne morale
• Dissimuler des faits importants au tribunal, même si l’admission ultérieure peut limiter les conséquences
• Engager une procédure sans fondement juridique solide sur la propriété
• Réclamer des dommages intérêts au titre de l’article 700 sans démontrer un comportement fautif

L’autorité de la chose jugée en cas de faits postérieurs au jugement antérieur

Lorsqu’une partie invoque l’autorité de la chose jugée pour écarter une fin de non-recevoir, le juge doit vérifier si les griefs énoncés portent sur des faits identiques ou sur des faits postérieurs au jugement antérieur. En l’espèce, le jugement partiel du 21 juin 2022 avait rejeté les demandes de réparation du préjudice moral. Cependant, les griefs énoncés ultérieurement portaient sur des faits postérieurs à ce jugement, notamment le maintien de l’action après la vente de la parcelle sans information du tribunal et de la partie adverse. L’autorité de la chose jugée ne peut donc s’appliquer, car les faits sont différents et postérieurs. La fin de non-recevoir doit être écartée.

La faute dans le défaut d’entretien d’un bien dont la propriété est incertaine

La faute consiste à ne pas réparer un bien dont on est propriétaire. Or, lorsque la propriété d’un bien demeure incertaine au terme d’une expertise judiciaire, notamment parce que l’expert établit que certaines portions appartiennent à l’une des parties et d’autres portions à l’autre partie, on ne peut pas retenir une faute à l’encontre de celui qui n’a pas réparé le bien. En effet, on ne peut reprocher à une personne de ne pas entretenir un bien dont elle n’est pas clairement propriétaire. L’incertitude sur la propriété exclut la caractérisation de la faute.

Le préjudice moral d’une personne morale

Une personne morale, telle qu’une société civile immobilière, ne peut pas prétendre à un préjudice moral au sens de la jurisprudence. Le préjudice moral est réservé aux personnes physiques. Par conséquent, les demandes de dommages intérêts fondées sur un préjudice moral formulées par une personne morale doivent être rejetées.

L’abus de procédure et la dissimulation de la vente du bien litigieux

L’abus de procédure suppose une volonté de tromper le tribunal ou de nuire à la partie adverse. Lorsqu’une partie vend son bien pendant l’instance sans en informer le tribunal et la partie adverse, cela ne constitue pas nécessairement un abus de procédure si la partie a admis ce fait sans difficulté et a semblé surtout souhaiter clore le litige ancien. L’absence de volonté délibérée de tromper le tribunal exclut la caractérisation de l’abus de procédure. De même, le caractère abusif de la procédure n’est pas établi lorsque des questions légitimes subsistent concernant la propriété de la limite séparative des deux fonds.

Le partage des frais d’expertise judiciaire en cas de question complexe de propriété

Lorsqu’un litige porte sur une question complexe de propriété et de mitoyenneté, et que l’expertise judiciaire aboutit à des conclusions nuancées sans démontrer une faute de l’une ou l’autre des parties, les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, doivent être partagés par moitié entre les parties. Cette répartition équitable reflète l’absence de comportement fautif démontré des deux protagonistes.

L’article 700 du Code de procédure civile en l’absence de comportement fautif

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, destinées à réparer le préjudice causé par une procédure abusive ou dilatoire, restent à la charge de chacun lorsqu’aucun comportement fautif n’est établi. En l’espèce, bien que le litige soit complexe et ait engagé les forces et le temps des parties, l’absence de faute démontrée de part et d’autre justifie que chaque partie supporte ses propres frais irrépétibles.

La distraction des dépens au profit des avocats

La distraction des dépens au profit des avocats des parties n’est pas ordonnée lorsque le litige, bien que complexe, ne révèle pas de comportement fautif démontré de la part de l’une ou l’autre des parties. Cette absence de distraction confirme la répartition équitable des frais entre les parties.

Article 125 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 450 et suivants du Code de procédure civile

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