Lotissement : opposabilité du cahier des charges après transfert des espaces communs à la commune

Le cahier des charges d’un lotissement définit les droits et obligations entre colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes. Toutefois, lorsque le lotisseur a prévu le transfert de la totalité des voies et espaces communs à la commune, conformément aux articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme, la commune n’acquiert pas la qualité de colotie. Les stipulations du cahier des charges ne lui sont donc pas opposables et l’article L. 442-10 du même code, relatif à la modification des documents du lotissement, ne s’applique pas à cette situation.

Après incorporation au domaine public, les biens relèvent du régime de la domanialité publique, sous réserve des articles L. 2111-1 et L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques. La désaffectation et le déclassement, opérés sous le contrôle du juge administratif, permettent le transfert dans le domaine privé communal. Une fois ce transfert acquis et non contesté, la vente du bien par la commune ne peut être remise en cause par les colotis sur le fondement du cahier des charges.

La Cour de cassation valide ainsi le rejet des demandes d’annulation de la vente et de remise en état. Elle écarte les motifs surabondants relatifs à la charge réelle et à la caducité des clauses, dès lors que les constatations relatives au transfert et au déclassement suffisaient à justifier la décision. Le pourvoi est rejeté et les demandeurs sont condamnés aux dépens ; les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

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Lorsque les voies et espaces communs d’un lotissement sont transférés à la commune, celle-ci n’acquiert pas la qualité de colotie et le cahier des charges ne lui est pas opposable. Après incorporation au domaine public, puis désaffectation et déclassement, la commune peut vendre le bien transféré dans son domaine privé sans que les colotis puissent contester la vente sur ce fondement.

Des propriétaires de lots dans un lotissement reprochaient à une commune d’avoir vendu à la SCI Nathur une partie commune destinée à rester un espace vert. L’acquéreur y avait édifié un cabinet paramédical. Les propriétaires ont demandé l’annulation de la vente et la démolition de l’immeuble, en invoquant le cahier des charges du lotissement.

La commune avait appelé en garantie le notaire ayant instrumenté la vente. Le cahier des charges prévoyait le transfert des voies et espaces communs à la commune après achèvement des travaux. La commune avait ensuite désaffecté puis déclassé l’espace vert de son domaine public, par délibérations non contestées, avant de le vendre. La cour d’appel a rejeté les demandes. Les héritiers d’un propriétaire décédé ont repris l’instance et ont formé un pourvoi, rejeté par la Cour de cassation.

• Prévoir le transfert des voies et espaces communs à la commune.
• Constater que la commune n’a pas la qualité de colotie.
• Établir l’incorporation du bien au domaine public communal.
• Constater une désaffectation avérée du bien.
• Vérifier l’absence de recours contre les délibérations de déclassement.
• Qualifier le bien vendu comme dépendant du domaine privé communal.

• Article 6 du cahier des charges désignant l’espace vert.
• Clause prévoyant la cession des espaces communs à la commune.
• Délibération du 1er mars 2013 constatant le déclassement.
• Délibération du 19 mars 2015 relative au déclassement.
• Absence de recours contre les délibérations de déclassement.

Les colotis ne peuvent opposer le cahier des charges à la commune lorsque celle-ci a reçu la totalité des espaces communs et n’est pas colotie. Après désaffectation et déclassement non contesté, l’acquéreur bénéficie d’une vente qui ne peut être remise en cause par les colotis sur ce fondement.

• Exclusion de l’action en nullité fondée sur le cahier des charges.
• Rejet de la demande de démolition de l’immeuble.
• Inapplication de la procédure de modification prévue par l’article L. 442-10.
• Possibilité de vendre le bien relevant du domaine privé communal.
• Condamnation des demandeurs aux dépens et rejet de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause de transfert des espaces communs.
• Qualifier la commune au regard du statut de colotie.
• Contrôler l’affectation au domaine public.
• Identifier les actes de désaffectation et de déclassement.
• Vérifier l’absence de recours contre ces actes.

À éviter

• Invoquer automatiquement le cahier des charges contre la commune.
• Appliquer l’article L. 442-10 sans vérifier le transfert.
• Confondre espace commun et lot du lotissement.
• Négliger le contrôle administratif du déclassement.
• Fonder une nullité sur des motifs devenus inopérants.

La non-opposabilité du cahier des charges à la commune

Lorsque le cahier des charges prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs à la commune après achèvement des travaux, la commune n’est pas colotie. Les stipulations du cahier des charges ne lui sont donc pas opposables. Cette solution découle également des articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme, qui dispensent alors de constituer une association syndicale des acquéreurs.

Le régime de domanialité applicable aux espaces communs transférés

Après incorporation au domaine public, les voies et espaces communs relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique. L’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques exige une affectation à un service public ou à l’usage direct du public. L’article L. 2141-1 permet ensuite la désaffectation et le transfert dans le domaine privé communal dans les cas prévus par la loi, sous le contrôle du juge administratif.

L’inapplicabilité de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme

La commune n’étant pas colotie, l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, relatif à la modification des documents du lotissement, ne s’applique pas. Après un déclassement fondé sur une désaffectation avérée et non contesté, la vente d’un bien relevant du domaine privé communal ne peut être remise en cause par les colotis sur le fondement du cahier des charges.

Article 1134 ancien du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article R. 442-7 du Code de l’urbanisme, Article R. 442-8 du Code de l’urbanisme, Article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, Article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, Article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, Article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, Article 1014 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article R. 431-5 du Code de l’organisation judiciaire

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