Urbanisme : le changement du PLU ne régularise pas seul l’illégalité d’un permis de construire

Le Conseil d’État rappelle que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à la date de sa délivrance. Le seul changement ultérieur des règles d’urbanisme ou des circonstances de fait ne régularise donc pas spontanément le vice initial.

Une régularisation demeure possible au moyen d’une autorisation modificative lorsque la règle méconnue a été modifiée ou lorsque les circonstances de fait ont évolué de telle sorte que cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue. En l’absence d’une telle mesure, le vice demeure invocable.

En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal avait sursis à statuer afin de permettre une éventuelle régularisation. En jugeant que l’évolution favorable des règles de hauteur suffisait à faire disparaître l’illégalité, il a commis une erreur de droit. Les deux jugements sont annulés et l’affaire renvoyée. Les frais sont répartis sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La légalité d’un permis de construire s’apprécie à la date de sa délivrance. Une évolution ultérieure des règles d’urbanisme ou des circonstances de fait ne régularise pas spontanément le vice initial. Une autorisation modificative demeure nécessaire lorsque la règle méconnue a été modifiée ou que les circonstances ont évolué de manière à faire disparaître l’illégalité.

Des associations, un syndicat de copropriétaires et plusieurs collectifs de riverains ont demandé l’annulation d’un permis de construire délivré à une société pour un ensemble immobilier comprenant des logements, une résidence étudiante, un établissement recevant du public et des commerces à Saint-Denis.

Le tribunal administratif a d’abord sursis à statuer, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre une éventuelle régularisation du projet, puis a rejeté la demande après avoir retenu notamment que l’évolution favorable des règles de hauteur avait fait disparaître le vice initial.

Les requérants ont formé un pourvoi. Le Conseil d’État annule les deux jugements, estimant que le seul changement des règles d’urbanisme ne régularise pas le permis sans autorisation modificative, puis renvoie l’affaire au tribunal administratif.

• Identifier la règle d’utilisation du sol méconnue lors de la délivrance.
• Apprécier la légalité du permis à sa date d’intervention.
• Vérifier l’existence d’une autorisation modificative de régularisation.
• Constater la modification de la règle applicable ou l’évolution des circonstances de fait.
• Écarter toute régularisation fondée sur le seul changement normatif ou factuel.

• Permis de construire délivré le 23 mars 2021.
• Règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal.
• Évolution favorable de ces règles entre le permis et le jugement.
• Jugement avant-dire droit du 20 décembre 2022.
• Pièces du dossier soumises aux juges du fond.

Le permis reste susceptible d’être contesté pour son illégalité initiale tant qu’aucune autorisation modificative ne l’a régularisé. Le renvoi impose au tribunal administratif de reprendre l’examen du vice de hauteur et des autres moyens utiles.

• Réexaminer la conformité du permis à la réglementation applicable en 2021.
• Vérifier l’existence et la portée d’une autorisation modificative.
• Ne pas invoquer le seul changement ultérieur du PLU comme régularisation.
• Documenter précisément les règles de hauteur applicables à la date du permis.
• Intégrer les frais de 1 500 euros par partie au titre de l’article L. 761-1.

À faire

• Identifier les règles applicables à la date du permis.
• Vérifier le vice initial de hauteur.
• Rechercher une autorisation modificative.
• Documenter toute évolution des circonstances de fait.
• Préparer le réexamen devant le tribunal administratif.

À éviter

• Assimiler changement du PLU et régularisation automatique.
• Appliquer les règles postérieures au permis sans analyse temporelle.
• Omettre de vérifier une mesure formelle de régularisation.
• Conclure à la disparition du vice sans autorisation modificative.
• Négliger les conséquences de l’annulation des deux jugements.

La légalité du permis à sa date de délivrance

La légalité d’une autorisation d’urbanisme s’apprécie à la date à laquelle elle est intervenue. Le seul changement ultérieur des circonstances de droit ou de fait ne régularise pas le vice initial en l’absence de mesure de régularisation. Le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en écartant le vice de hauteur au seul motif de l’évolution favorable des règles applicables.

La régularisation par autorisation modificative

Une illégalité peut être régularisée par une autorisation modificative lorsque la règle d’utilisation du sol a été modifiée ou lorsque les circonstances de fait ont changé au point que la règle ne peut plus être regardée comme méconnue. Cette autorisation est nécessaire : l’évolution favorable du droit ou des faits ne suffit pas à elle seule.

Les effets de l’annulation pour erreur de droit

L’erreur de droit affectant le jugement avant-dire droit justifie l’annulation de celui-ci et, par voie de conséquence, du jugement ultérieur ayant clos l’instance. L’affaire est renvoyée au tribunal administratif pour être réexaminée.

Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, article L. 761-1 du code de justice administrative

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