Lotissement : rejet des demandes de l’ASL et condamnation aux dépens pour violation des statuts

Le jugement confirme que la caducité d’un règlement de lotissement intervient dix ans après la délivrance du permis d’aménager si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU), sauf volonté non équivoque des colotis de maintenir ce règlement. La simple mention ou reproduction du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente ne suffit pas à caractériser cette volonté. En l’espèce, l’ASL n’a pas démontré une telle volonté, ce qui a conduit à la caducité du règlement invoqué. Par ailleurs, les statuts de l’ASL ne précisent pas l’organe compétent pour la notification des mutations, rendant valable la notification faite au trésorier. Enfin, les demandes fondées sur le règlement caduc sont rejetées, notamment celles relatives à la subdivision des lots, à l’aspect architectural, à l’apposition de panneaux publicitaires, et à la remise en état des parties communes. Cette décision rappelle que la contractualisation des règles de lotissement nécessite une manifestation claire de la volonté des colotis, et que la caducité du règlement limite les fondements juridiques des actions des ASL.

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La caducité d’un règlement de lotissement intervient dix ans après le permis d’aménager si le lotissement est couvert par un PLU, sauf volonté claire des colotis de le maintenir. La simple mention dans un acte ne suffit pas. L’ASL n’a pas prouvé cette volonté, conduisant à la caducité. Les demandes fondées sur ce règlement caduc sont rejetées, limitant les actions des ASL.

Le litige concerne une Association Syndicale Libre (ASL) d’un lotissement, qui a assigné plusieurs sociétés, dont une SCI propriétaire d’un terrain et une SNC aménageur, pour des violations alléguées des statuts, du cahier des charges et du règlement du lotissement. L’ASL reproche notamment l’apposition d’un panneau publicitaire, des dégradations des chaussées, des clôtures non conformes, l’abattage d’un chêne séculaire, des modifications des évacuations d’eau et servitudes, ainsi que le défaut de régularisation des statuts de l’ASL suite à des cessions de lots. Le tribunal judiciaire a mis hors de cause la société mère Nexity, débouté l’ASL de toutes ses demandes, condamné l’ASL à payer des sommes aux défenderesses et rejeté le surplus des demandes. En appel, l’ASL conteste ces décisions, soutenant notamment la contractualisation du règlement du lotissement, la violation des règles architecturales, la responsabilité des sociétés pour les travaux et dégradations, et la nécessité de régulariser les statuts. Les sociétés défenderesses contestent la recevabilité de certaines demandes, la caducité du règlement du lotissement, l’absence de preuve des manquements, et la responsabilité des travaux. La cour confirme la caducité du règlement du lotissement faute de preuve de contractualisation, rejette les demandes fondées sur ce règlement, confirme la mise hors de cause de Nexity, et déboute l’ASL de ses demandes relatives aux dégradations et à la régularisation des statuts. Elle rejette également la demande d’amende civile pour appel abusif. L’ASL est condamnée aux dépens et au paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Caducité du règlement du lotissement faute de volonté non équivoque des colotis de le maintenir.
• Opposabilité du cahier des charges uniquement entre colotis, restant applicable malgré la caducité du règlement.
• Absence de preuve des infractions alléguées par l’ASL (panneau publicitaire, dégradations, haies, servitudes).
• Notification de la vente conforme aux statuts de l’ASL, sans préjudice démontré.
• Irrecevabilité de la demande nouvelle relative à l’aspect architectural en appel, sauf complément nécessaire.
• Responsabilité limitée de la SCI [B] et mise hors de cause de la société Nexity mère.
• Absence de preuve d’un préjudice ou d’une violation effective des règles applicables.

• Procès-verbal de constat par huissier
• Jugement du tribunal judiciaire de Draguignan
• Acte notarié de vente
• Statuts mis à jour de l’ASL
• Courriers échangés entre parties
• Recours devant le tribunal administratif

L’Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement [Adresse 5] voit ses demandes rejetées en appel, confirmant la caducité du règlement du lotissement et l’absence de preuve des infractions alléguées. Les parties sont condamnées aux dépens et à des indemnités.

• Confirmation de la caducité du règlement du lotissement
• Rejet des demandes de dommages et intérêts et astreintes
• Mise hors de cause de la société Nexity
• Condamnation de l’ASL aux dépens et à des indemnités au titre de l’article 700
• Rejet des demandes nouvelles relatives à l’aspect architectural
• Confirmation de l’absence de responsabilité des intimés sur les faits reprochés

À faire

• Vérifier la validité du règlement et cahier des charges
• Consigner les notifications de vente et recours
• Documenter les constats d’huissier et preuves
• Analyser les demandes d’astreintes et indemnités
• Suivre les décisions de mise hors cause et appels

À éviter

• Ne pas fonder les demandes sur un règlement caduc
• Éviter les demandes nouvelles non recevables
• Ne pas ignorer les preuves contradictoires
• Ne pas confondre responsabilités des sociétés distinctes
• Éviter les conclusions sans preuve d’actualité des désordres

Quelle règle de droit la cour applique‑t‑elle pour apprécier la caducité du règlement de lotissement et le maintien du cahier des charges entre colotis ?

La cour se fonde sur l’article L442‑9 du code de l’urbanisme. Elle rappelle que :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. »

Elle ajoute que, même lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, celles‑ci cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU ou un document en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

La cour précise toutefois que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ». Elle en déduit que le cahier des charges, en tant que document contractuel de droit privé, demeure opposable entre colotis, alors que le règlement de lotissement est caduc dès lors que la commune est couverte par un POS/PLU depuis plus de dix ans après l’autorisation de lotir.

Dans quelles conditions un règlement de lotissement peut‑il acquérir une valeur contractuelle entre colotis et pourquoi la cour refuse‑t‑elle cette contractualisation en l’espèce ?

La cour rappelle que, pour que le règlement de lotissement conserve effet entre colotis au‑delà de la caducité prévue par l’article L442‑9 du code de l’urbanisme, il doit avoir été contractualisé par un acte de volonté non équivoque des colotis.

Elle applique l’article L115‑1 du code de l’urbanisme, selon lequel « la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document un caractère contractuel ».

En conséquence, la cour juge que :
– le simple fait de viser le règlement dans le cahier des charges ;
– la mention, dans les statuts de l’ASL, du contrôle de l’application du règlement « s’il existe » ;
– la référence au règlement dans l’acte de vente au profit de la société acquéreuse,

ne suffisent pas à établir une volonté manifeste et non équivoque des colotis de contractualiser ce règlement.

Faute de preuve d’un tel acte de volonté, la cour confirme la caducité du règlement et écarte son application comme fondement des demandes de l’ASL.

Comment la cour détermine‑t‑elle la portée de la caducité du règlement sur les différentes demandes de l’ASL (subdivision, aspect architectural, clôtures, végétaux) ?

La cour examine, pour chaque grief, s’il repose sur le règlement caduc ou sur le cahier des charges encore opposable.

Elle retient notamment que :
– le grief relatif au démembrement des parcelles en violation de l’article 12.02 du règlement ne peut prospérer, car il est exclusivement fondé sur ce règlement devenu caduc ;
– les demandes relatives à l’aspect architectural (validation des permis par un coordinateur et un architecte consultant) reposent sur l’article 17 du règlement, également caduc, même si le cahier des charges y fait référence ;
– les demandes concernant les haies séparatives et les clôtures végétalisées se fondent sur l’article 20 du règlement, caduc, tandis que l’article 8 du cahier des charges, invoqué subsidiairement, ne prévoit pas l’obligation de clôtures végétalisées ;
– les demandes relatives à la conservation des arbres (chêne séculaire) ne peuvent être fondées sur l’article 21.02 du règlement, caduc, et doivent être appréciées au regard de l’article 13 du cahier des charges, qui autorise l’abattage sous conditions.

Ainsi, la caducité du règlement prive de base juridique tous les griefs qui s’y réfèrent exclusivement, la cour ne retenant que les stipulations encore applicables du cahier des charges.

Quelle interprétation la cour donne‑t‑elle de l’article 13 du cahier des charges concernant la protection et l’abattage des arbres ?

La cour relève que l’article 13 du cahier des charges prévoit, en son premier alinéa, le maintien et la protection des plantations, mais qu’il ne peut être interprété comme imposant une « sanctuarisation » des végétaux existants.

Elle souligne que le second alinéa du même article autorise l’abattage des arbres, à condition de prendre les précautions nécessaires pour éviter tout dommage aux lots voisins.

Constatant qu’aucun dommage aux lots voisins n’est allégué, la cour juge que l’abattage du chêne ne peut, sur le seul fondement de l’article 13, être qualifié de manquement, et rejette la demande de remplacement de l’arbre.

Comment la cour apprécie‑t‑elle la validité de la notification de la mutation des lots à l’ASL au regard des statuts ?

La cour se réfère à l’article 22 des statuts de l’ASL, qui prévoit que la mutation doit être notifiée « sans délai au syndicat », sans préciser l’organe destinataire.

Elle en déduit que la notification faite au trésorier de l’ASL est régulière, dès lors que les statuts ne désignent pas un autre organe spécifique. Elle constate en outre que l’ASL a effectivement eu connaissance de la vente, ce qui lui a permis d’engager la procédure.

En conséquence, elle écarte tout grief tiré d’un défaut ou d’une irrégularité de notification de la mutation.

Selon quels critères la cour apprécie‑t‑elle la légalité de la création d’une ASL à l’intérieur du périmètre d’une autre ASL ?

La cour examine les textes applicables (ordonnance de 2004, décret de 2006) ainsi que les stipulations du cahier des charges et des statuts de l’ASL appelante.

Elle constate qu’aucun texte légal, ni aucune disposition du cahier des charges ou des statuts, n’interdit la constitution d’une association syndicale libre à l’intérieur du périmètre d’une autre ASL.

Elle en conclut qu’il n’existe pas de fondement juridique pour déclarer illégale l’ASL créée par la société acquéreuse et rejette, en conséquence, la demande tendant à voir constater cette illégalité et les demandes subséquentes (refonte des statuts, etc.).

Comment la cour apprécie‑t‑elle les demandes de remise en état des haies, clôtures et chaussées au regard de la preuve des désordres et de leur imputabilité ?

S’agissant des haies et clôtures, la cour relève :
– que l’ASL se fonde principalement sur l’article 20 du règlement caduc ;
– que l’article 8 du cahier des charges, invoqué subsidiairement, ne prévoit pas l’obligation de clôtures végétalisées ;
– que le procès‑verbal de constat du 15 octobre 2020 ne permet pas d’identifier l’auteur de l’installation des clôtures métalliques ni d’établir leur caractère commun.

Pour la chaussée, la cour constate que :
– l’ASL invoque un phénomène de faïençage et des fissures constatés par commissaire de justice ;
– aucun élément ne permet d’imputer ces désordres à la SCI venderesse ou à la société aménageur ;
– il n’est pas établi que ces désordres seraient apparus « juste après » les travaux.

Faute de preuve suffisante de l’imputabilité des désordres aux intimées, la cour confirme le rejet des demandes de remise en état sous astreinte.

Sur quels fondements la cour rejette‑t‑elle les demandes relatives aux servitudes d’évacuation des eaux et aux canalisations ?

La cour examine d’abord le champ d’application de l’article 17 du cahier des charges, qui prévoit les servitudes imposées à chaque lot.

Elle constate que les parcelles litigieuses, issues du démembrement de certains lots, ne sont pas concernées par cet article.

Elle relève ensuite que les éléments produits (clichés pris en cours de chantier, constat du 15 octobre 2020) ne permettent pas de prouver :
– que les canalisations relèvent de l’ASL ;
– qu’elles auraient été déviées ou déplacées ;
– qu’elles seraient à l’origine de dégâts.

En l’absence de démonstration d’une violation des servitudes ou d’un préjudice actuel, la cour confirme le rejet des demandes de rétablissement des évacuations d’eau et servitudes.

Comment la cour apprécie‑t‑elle la recevabilité en appel de la demande nouvelle relative à la violation de l’aspect architectural ?

La cour applique les articles 564 et 566 du code de procédure civile.

L’article 564 interdit, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les prétentions nouvelles en appel, sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées d’un fait nouveau ou de l’intervention d’un tiers.

L’article 566 autorise toutefois les demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

La cour constate que la demande indemnitaire pour violation de l’aspect architectural est présentée pour la première fois en appel, mais qu’elle constitue le complément nécessaire des demandes indemnitaires initiales fondées sur les violations du règlement et du cahier des charges.

Elle la déclare donc recevable, tout en la rejetant au fond, faute de base juridique (règlement caduc) et de démonstration d’un manquement caractérisé.

Selon quels critères la cour rejette‑t‑elle la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ?

La cour applique l’article 803 du code de procédure civile, qui prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Elle relève que l’ASL souhaite produire l’acte de vente du 28 décembre 2018, mais que ce document, établi en 2018, pouvait être obtenu auprès du service de la publicité foncière bien avant la clôture.

Constatant qu’aucune cause grave survenue postérieurement à la clôture n’est alléguée ni démontrée, la cour rejette la demande de rabat.

Comment la cour statue sur les demandes d’amende civile et de dommages‑intérêts pour appel abusif ?

La cour rappelle que l’exercice d’une action en justice ou d’un recours constitue un droit et ne dégénère en abus que s’il est caractérisé par la malice, la mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

Elle constate qu’en l’espèce ces éléments ne sont pas suffisamment caractérisés. Elle rejette donc :
– la demande d’amende civile fondée sur l’article 559 du code de procédure civile ;
– la demande de dommages‑intérêts pour appel abusif fondée sur l’article 1240 du code civil.

Quels critères la cour retient‑elle pour statuer sur les dépens et l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

La cour, constatant que l’ASL succombe en appel, la condamne :
– aux entiers dépens d’appel ;
– au paiement d’une somme de 2 000 euros à chacune des intimées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle motive cette décision par l’issue du litige et l’équité, sans faire droit aux demandes de l’ASL au même titre.

Article 700 du Code de procédure civile, Article 17, Article 564 du Code de procédure civile, Article L.442-9 du Code de l’urbanisme, Article 12, Article 700, Article 2, Article L.115-1 du Code de l’urbanisme, Article 559 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 15, Article 13, Article 803 du Code de procédure civile, Article 566, Article 22, Article 18, Article 19, Article 20, Article 8, Article 21

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