Fixation du prix d’une parcelle préemptée non constructible selon son usage effectif

En matière de préemption, le prix est fixé selon les règles applicables à l’expropriation, conformément aux articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme. La date de référence est déterminée selon l’article L. 213-4 et permet d’apprécier la nature du bien ainsi que son usage effectif. Elle correspond ici à la délibération ayant instauré le périmètre de préemption.

La qualification de terrain à bâtir suppose, au regard de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, un classement constructible et la desserte effective par une voie, l’électricité, l’eau potable et, lorsque cela est requis, l’assainissement. Une constructibilité seulement exceptionnelle et l’absence de plusieurs réseaux excluent cette qualification. Le bien doit alors être évalué selon son seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 du même code.

Pour fixer le prix, le juge retient les termes de comparaison les plus proches de la situation du bien. Les actes notariés établissant un prix définitif sont privilégiés. Les références portant sur des parcelles trop éloignées, d’un zonage différent, d’une superficie très supérieure ou insuffisamment justifiées sont écartées ou relativisées. Après examen du zonage, de l’intégration dans un espace naturel sensible, de la desserte, de la superficie et des références produites, le prix est fixé à 2,34 euros par mètre carré, soit 449,28 euros. Les dépens sont laissés à la charge de la commune.

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L’évaluation d’un bien préempté dépend de sa nature et de son usage effectif à la date de référence. La qualification de terrain à bâtir suppose un classement constructible et une desserte suffisante par les réseaux. L’absence de plusieurs équipements conduit à retenir le seul usage effectif. Après comparaison des références pertinentes, le prix est fixé à 2,34 euros par mètre carré, soit 449,28 euros.

Une commune bénéficiaire d’une délégation du droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles a décidé de préempter une parcelle non bâtie proposée à la vente pour 1 500 euros. Elle a offert 39,40 euros, montant refusé par les vendeurs, qui ont maintenu le prix déclaré.

La commune a saisi le juge de l’expropriation afin de faire fixer le prix. Le commissaire du Gouvernement a proposé une valeur de 576 euros. La parcelle est classée en zone Nh, située dans une zone inondable et un périmètre Natura 2000, et comprise dans un espace naturel sensible. Elle est desservie par une voie et un chemin, mais ne dispose pas de réseaux électrique, d’eau potable ou d’assainissement.

Le juge a écarté la qualification de terrain à bâtir et comparé plusieurs ventes. Retenant principalement une vente notariée présentant des caractéristiques similaires, il a fixé le prix à 449,28 euros et laissé les dépens à la charge de la commune.

• Retenir comme date de référence l’acte le plus récent délimitant le périmètre de préemption.
• Apprécier le classement urbanistique du bien à cette date.
• Vérifier la constructibilité effective et non seulement exceptionnelle du terrain.
• Constater la desserte par une voie, l’électricité, l’eau potable et l’assainissement requis.
• Évaluer le bien selon son usage effectif si les critères du terrain à bâtir manquent.
• Privilégier les comparaisons proches en zonage, localisation, superficie et caractéristiques.

• Délibération du 22 janvier 2018 instaurant le périmètre de préemption.
• Classement de la parcelle en zone Nh du PLU.
• Constat de l’absence de réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement.
• Transport sur les lieux constatant l’état boisé et la desserte existante.
• Acte notarié du 27 avril 2022 utilisé comme comparaison principale.

La commune doit acquitter le prix judiciairement fixé, ainsi que les dépens, tandis que les vendeurs bénéficient d’un montant supérieur à l’offre initiale mais inférieur au prix déclaré. La valorisation repose sur l’usage effectif du bien et sur des références immobilières suffisamment comparables.

• La commune doit régler 449,28 euros pour la parcelle préemptée.
• Les vendeurs ne peuvent imposer le prix déclaré de 1 500 euros.
• La qualification de terrain à bâtir est définitivement écartée dans l’évaluation.
• Les comparaisons éloignées ou insuffisamment documentées doivent être écartées.
• La commune supporte les dépens de l’instance.

À faire

• Identifier précisément la date de référence applicable.
• Vérifier le zonage urbanistique à cette date.
• Documenter la présence de chaque réseau nécessaire.
• Produire des actes notariés comparables et suffisamment récents.
• Justifier la superficie, la localisation et l’usage effectif du bien.

À éviter

• Qualifier de terrain à bâtir une parcelle exceptionnellement constructible.
• Retenir des comparaisons situées dans un zonage différent.
• Produire des ventes portant sur des parcelles disproportionnées.
• Se fonder sur une décision ancienne sans acte de vente probant.
• Négliger les réseaux absents dans l’évaluation du bien.

La date de référence applicable aux biens préemptés

La date de référence est déterminée selon les articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, en lien avec l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Elle permet d’apprécier la nature du bien et son usage effectif. La juridiction retient la date de l’acte ayant instauré le périmètre de préemption, soit le 22 janvier 2018.

La qualification juridique du terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation exige un secteur constructible et une desserte effective par une voie, l’électricité, l’eau potable et, si nécessaire, l’assainissement. La parcelle, située en zone Nh avec une constructibilité exceptionnelle et dépourvue de plusieurs réseaux, ne satisfait pas à ces critères. Elle est donc évaluée selon son seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Les termes de comparaison pour la fixation du prix

Le juge retient les références les plus proches du bien quant au zonage, à la localisation, à la superficie et aux caractéristiques. Les actes notariés établissant un prix définitif sont privilégiés. Les comparaisons trop éloignées, relevant d’un zonage différent, portant sur des superficies très supérieures ou insuffisamment prouvées, sont écartées ou relativisées. Le prix est fixé à 2,34 euros par mètre carré.

Article L. 210-1 du code de l’urbanisme, Article L. 215-1 et suivants du code de l’urbanisme, Article L. 215-17 du code de l’urbanisme, Article L. 213-4 du code de l’urbanisme, Article L. 213-6 du code de l’urbanisme, Article L. 322-2 du code de l’expropriation, Article L. 322-3 du code de l’expropriation

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