Permis de démolir et trouble manifestement illicite : la preuve de son institution communale en référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Toutefois, ce trouble doit apparaître avec l’évidence requise en référé. La cour apprécie la réalité du trouble au jour où le premier juge a statué.

L’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme impose un permis de démolir pour les travaux ayant pour objet de démolir ou rendre inutilisable une construction lorsque le conseil municipal a institué ce permis dans la commune ou une partie de celle-ci. La commune devait donc établir l’existence d’une délibération municipale instituant cette formalité. Faute d’avoir versé une telle délibération, elle ne démontrait pas avec l’évidence requise que les travaux étaient soumis à permis de démolir. La cour a ainsi écarté l’examen de leur qualification matérielle et dit n’y avoir lieu à référé sur la mise en conformité et l’astreinte.

L’ordonnance a été infirmée en toutes ses dispositions accessoires. La commune a été condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle (pdf)

La commune a demandé en référé la mise en conformité ou la remise en état d’un immeuble après des travaux de démolition, assorties d’une astreinte. La cour d’appel a relevé qu’elle ne justifiait pas avoir institué le permis de démolir par une délibération municipale et a infirmé l’ordonnance ayant accueilli ses demandes.

La commune a exercé son droit de préemption sur un ensemble immobilier vendu par une propriétaire. La société locataire, titulaire d’un bail commercial depuis décembre 2023, avait entrepris d’importants travaux de rénovation. Une ordonnance a autorisé une visite des locaux, au cours de laquelle un procès-verbal a relevé notamment la suppression d’une toiture, de cloisons, de l’isolation, de dalles de plafond et d’un plancher.

Après la signature de la vente au profit de la commune, la société a déposé une déclaration préalable concernant la réfection d’une toiture, qui a fait l’objet d’un arrêté de non-opposition avec prescriptions. La commune a ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir la mise en conformité ou la remise en état des lieux, ainsi qu’une astreinte, en invoquant des démolitions réalisées sans permis. Le juge des référés a accueilli ces demandes. La société a interjeté appel. La cour a relevé que la commune ne justifiait pas avoir institué le permis de démolir par une délibération municipale et a infirmé l’ordonnance.

• Établir l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile
• Démontrer que la commune a institué le permis de démolir
• Produire la délibération municipale correspondante
• Apprécier le trouble au jour où le premier juge a statué
• Établir avec évidence la violation du droit invoqué

• Procès-verbal de visite du 8 juillet 2024 décrivant les travaux réalisés
• Procès-verbal de commissaire de justice du 28 juillet 2025 produit par la société
• Absence de délibération municipale instituant le permis de démolir
• Dossiers administratifs et autorisations de travaux invoqués par la société

La société locataire échappe à l’injonction de mise en conformité et à l’astreinte, tandis que la commune ne peut obtenir ces mesures en référé sur le fondement d’une formalité dont l’institution n’est pas démontrée. La commune doit supporter les dépens et les frais irrépétibles fixés par la cour.

• Absence d’astreinte et de remise en état ordonnée en référé
• Rejet de la demande communale de mise en conformité
• Condamnation de la commune aux dépens des deux instances
• Paiement de 2 500 euros de frais irrépétibles à la société
• Nécessité pour la commune de produire sa délibération d’institution

À faire

• Produire la délibération instituant le permis de démolir
• Vérifier la compétence territoriale de la formalité
• Établir précisément la nature des travaux réalisés
• Documenter le trouble à la date de l’ordonnance
• Identifier les autorisations administratives obtenues

À éviter

• Invoquer un permis de démolir sans prouver son institution
• Fonder le référé sur des éléments postérieurs בלבד
• Confondre travaux de démolition et simple retrait d’éléments
• Demander une astreinte sans trouble manifestement illicite établi
• Négliger les conséquences financières d’un rejet

Le trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile autorise une remise en état lorsqu’un trouble manifestement illicite est établi. La violation alléguée doit toutefois apparaître avec l’évidence requise en référé. La cour a considéré que cette évidence faisait défaut, faute de preuve de l’institution communale du permis de démolir.

L’institution communale du permis de démolir

Selon l’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme, le permis de démolir est exigé dans les communes ou parties de communes où le conseil municipal l’a institué. La commune devait produire la délibération correspondante. Son absence empêchait de retenir, en référé, une violation évidente de cette formalité, sans qu’il soit nécessaire de qualifier les travaux.

Le contrôle temporel du trouble allégué

La cour statuant en référé apprécie la réalité du trouble ou du risque au jour où le premier juge a rendu sa décision, et non au jour où elle statue. Les régularisations ou autorisations intervenues ultérieurement ne déterminaient donc pas l’analyse initiale du trouble.

Article L.421-3 du Code de l’urbanisme, Article R.421-27 du Code de l’urbanisme, Article R.421-28 du Code de l’urbanisme, Article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile

⬇️Télécharger (pdf)