RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 216 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20101 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOQ6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2024-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]- RG n° 23/08807

APPELANT

Monsieur [S] [M], né le 20 Septembre 1947 à [Localité 2] (BENIN)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097

INTIMÉE

Société [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 804 55 7 9 32

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Mme BRET dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique en date du 20 décembre 2017, Mme [R] [H] épouse [M] a vendu en viager à la société d’investissement à capital variable (SICAV) [X] un appartement (lot n°1011), une cave (lot n°1042) et un garage (lot n°1067) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

M. [S] [M], fils et héritier de Mme [R] [H] épouse [M], est domicilié dans l’appartement avec sa mère, selon lui depuis janvier 2018.

Mme [R] [H] épouse [M] est décédée le 16 mai 2019.

Par ordonnance de référé en date du 3 octobre 2022, le tribunal de proximité d’Aubervilliers considérant que M. [S] [M] était sans droit ni titre, a ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux.

La société [X] a fait pratiquer plusieurs saisies-attribution sur les comptes bancaires de M. [M] pour un montant total de 44.846,98 € au titre des indemnités d’occupation dues.

Par jugement en date du 6 juillet 2023 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de mainlevée de ces saisies-attribution, introduite par M. [M].

La société [X] a fait pratiquer une nouvelle saisie-attribution sur les comptes bancaires de M. [M] pour un montant total de 1.769,30 € au titre des indemnités d’occupation impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, M. [S] [M] a fait assigner la société [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir notamment prononcer la nullité du contrat de vente en viager conclu le 20 décembre 2017 et restituer les sommes saisies par voie de saisies-attribution.

Par arrêt en date du 17 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité d’Aubervilliers le 3 octobre 2022.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

– Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société d’investissement à capital variable [X],

– Déboute M. [S] [M] de sa demande d’annulation de l’acte authentique de vente en viager conclu le 20 décembre 2017 entre Mme [R] [H] épouse [M] et la société d’investissement à capital variable [X] et portant sur un appartement (lot n°1011), une cave (lot n°1042) et un garage (lot n°1067) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3],

– Déboute M. [S] [M] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 44.846,98 € réalisée le 2 décembre 2022,

– Déboute M. [S] [M] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 1.769,30 € réalisée le 13 juin 2023,

– Déboute M. [S] [M] de sa demande de restitution de toute autre somme saisie par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie attribution,

– Condamne M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme de 27.958,84 € au titre du remboursement des rentes indûment versées entre le 1er juin 2019 et le 1er août 2021,

– Ordonne l’expulsion de M. [S] [M] et tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre dans l’immeuble situé [Adresse 4] (lots n°1011, 1042 et 1067) et en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique,

– Condamne M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme mensuelle de 1.154,62 € à titre d’indemnité d’occupation,

– Condamne M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme de 990 € au titre de provisions sur les charges de copropriété,

– Condamne M. [S] [M] aux entiers dépens,

– Condamne M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et Dit n’y avoir lieu à l’écarter,

– Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

M. [S] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 novembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 4 août 2025, par lesquelles M. [S] [M], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1128, 1129,414-1 et 414-2 du Code civil,

Vu les articles 1147 et 1178 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

– Infirmer le jugement rendu le 4 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire (Chambre 6/ Section 4) de Bobigny en ce qu’il :

– Déboute Monsieur [S] [M] de sa demande d’annulation de l’acte authentique de vente en viager conclu le 20 décembre 2017 entre Madame [R] [H] Epouse [M] et la société d’investissement à capital variable [X] et portant sur un appartement (lot n°1011), une cave (lot n°1042) et un garage (lot n°1067) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3];

– Déboute Monsieur [S] [M] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 44.846,98 euros réalisée le 02 décembre 2022 ;

– Déboute Monsieur [S] [M] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 1.769,30 euros réalisée le 13 juin 2023 ;

– Déboute Monsieur [S] [M] de sa demande de restitution de toute autre somme saisie par la société [X] selon saisie attribution ;

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 27.958,84 euros (vingt-sept mille neuf cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre du remboursement des rentes indument versées entre le 1er juin 2019 et le 1 aout 2021 ;

– Ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [M] et tout occupant de son chef des lieux occupés sans droits ni titre dans l’immeuble situé [Adresse 4] (lots n° 1011 1042 et 1067) et en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique ;

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme mensuelle de 1.154,62 euros (mille cent cinquante-quatre euros et soixante-deux centimes) à titre d’indemnité d’occupation ;

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 990 euros (neuf cent quatre-vingt-dix euros) au titre de provisions sur les charges de copropriété ;

– Condamne Monsieur [S] [M] aux entiers dépens ;

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter

– Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Et statuant à nouveau :

– Déclarer recevable la présente action intentée par M. [S] [M] ;

– Prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en viager signé en date du 20 décembre 2017 entre la société [X] et Madame [R] [H] veuve [M] et portant sur un appartement (lot 1011) avec cave (lot 1042) et garage (lot 1067) sis dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 6].

– Ordonner la restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 44.846,98 euros réalisée le 02 décembre 2022 et dénoncée le 09 décembre 2022 outre les intérêts légaux à compter de la date de la saisie à compter de la date de la saisie ;

– Ordonner la restitution à M. Monsieur [S] [M] des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 1.769,30 euros réalisée le 13 juin 2023 outre les intérêts légaux à compter de la date de la saisie ;

– Ordonner la restitution à M. [S] [M] de toutes autres sommes saisies par les différentes saisies-attribution menées par la société [X] outre les intérêts légaux à compter de la date de chacune des saisies-attribution ;

– Débouter la société [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

– Condamner la société [X] à payer à monsieur [S] [M] une somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Condamner la société [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 mai 2026, par lesquelles la société [X], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’ordonnance de référé rendue le 3 octobre 2022,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS rendu le 17 octobre 2023 N°RG : 22/0855,

Vu le jugement rendu le 4 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY,

– Débouter Monsieur [S] [M] de l’intégralité de ses demandes,

-Déclarer irrecevables les conclusions produites par M. [M] le 4 août 2025,

– Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de Bobigny (RG N°24/00598 N°PORTALIS DB3S-W-B7H-X4AN), et notamment en ce qu’il a :

– Déclare irrecevable la demande de Monsieur [S] [M] tendant à faire prononcer la nullité du contrat de vente,

– Déboute Monsieur [S] [M] de l’intégralité de ses demandes,

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 27.958,84 euros au titre des rentes indûment versées pour les mois de juin 2019 à août 2021,

– Ordonne l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la [Localité 7] Publique si besoin était,

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.154,62 euros à compter du 16 septembre 2019 jusqu’au 23 juin 2025, date de libération effective des lieux,

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 990,00 euros au titre des provisions sur les charges de copropriété charges dues pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024,

– Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Y ajoutant :

– Condamner Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 4.873,00 euros à titre des provisions sur les charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2024 au 23 juin 2025,

– Condamner Monsieur [S] [M] à payer à la société [X] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir, tirée du défaut de publication de l’assignation, soulevée par la société d’investissement à capital variable [X] ;

1.Sur la fin de non-recevoir relative à l’irrecevabilité des conclusions de M. [M] du 4 août 2025

La société [X] sollicite en appel, de déclarer irrecevables, les conclusions de M. [M] du 4 août 2025, sur le fondement des articles 960 et 961 du code de procédure civile, faute de justifier de son adresse actuelle, ses conclusions mentionnant le logement au [Adresse 6] dont il a été expulsé ;

M. [M] n’a pas conclu sur ce point ;

Aux termes de l’article 960 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 6 mai 2012, « La constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement » ;

Aux termes de l’article 961 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, « Les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette cause d’irrecevabilité peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.

La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication » ;

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société [X] qu’à la date à laquelle la procédure d’expulsion a commencé, le 23 juin 2025, M. [M] demeurait dans le logement objet de l’expulsion situé [Adresse 7], et que cette procédure a été close par le procès-verbal d’abandon des biens meubles du 1er septembre 2025 (pièces 54 à 57 [X]) ;

Aussi il est justifié qu’à la date du 4 août 2025, l’adresse effective de M. [M] était bien au [Adresse 7] ;

Les conclusions du 4 août 2025, mentionnant l’adresse effective de M. [M], [Adresse 7], à cette date, sont donc conformes aux articles 960 et 961 du code de procédure civile ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir du chef de l’irrecevabilité des conclusions de M. [M] du 4 août 2025, soulevée par la société [X] ;

2. Sur les moyens des parties au fond

À l’appui de sa demande de prononcer la nullité de la vente en viager, M. [M] fait valoir, au visa des articles 1128, 1129, 414-1 et 414-2 du code civil, qu’au jour de la conclusion de la vente en viager, sa mère était atteinte d’un trouble mental, elle souffrait de la maladie d’Alzheimer avec des symptômes visibles et ne disposait pas du discernement lui permettant de prendre un tel engagement ; il ajoute que le prix de vente lésionnaire atteste de l’existence d’un trouble mental ;

il précise, que lui-même, ancien avocat, victime de graves soucis de santé, ne s’est installé avec sa mère qu’en janvier 2018, il n’est pas intervenu dans le cadre de la vente et n’a pas été informé de la procédure judiciaire devant le tribunal de proximité du fait de ses hospitalisations ;

La société [X] soutient qu’aucune pièce ne démontre qu’au jour de la vente Mme [M] présentait des symptômes visibles de la maladie d’Alzheimer ni qu’il y aurait une lésion de plus de 7/12ème ; elle ajoute que M. [M] qui vivait avec sa mère n’est pas intervenu pour empêcher la vente et n’a engagé une procédure au fond que le 4 juillet 2023.

3. Sur la demande de M. [M] de prononcer la nullité de la vente en viager du 20 décembre 2017

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2009, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte » ;

Aux termes de l’article 414-2 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L’action en nullité s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 2224 » ;

Aux termes de l’article 489-1 du code civil, en l’absence d’une mesure de sauvegarde de justice et faute d’introduction, avant le décès du vendeur, d’une action tendant à une mesure de tutelle ou de curatelle à son égard, l’action en nullité, s’agissant d’un acte autre qu’une donation entre vifs ou un testament, ne peut être accueillie que si l’acte porte en lui-même la preuve du trouble mental (1ère chambre civile, 15 mars 1977, pourvoi n°75-14.642) ;

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que « Il n’est pas contesté que Mme [R] [H] épouse [M] n’était pas placée sous sauvegarde de justice ou tout autre mesure de protection et qu’aucune action à cette fin n’a été introduite avant son décès le 16 mai 2019.

Dès lors la vente en viager qu’elle a conclu le 20 décembre 2017 avec la SICAV [X] ne peut être attaquée, après son décès, par son héritier, M. [S] [M], qu’à la condition que cette vente porte en elle-même la preuve d’un trouble mental.

Ainsi, les certificats établis par le docteur [Y] [C] et l’attestation rédigée par M. [G] [W] infirmier ne peuvent permettre d’établir l’insanité d’esprit de Mme [R] [H] épouse [M] au jour de la vente en viager du 20 décembre 2017, qui plus est de manière intrinsèque à l’acte de vente lui-même.

En outre, aucune des mentions figurant à l’acte de vente en viager du 20 décembre 2017 effectué devant notaire, même s’il s’agit de celui de l’acquéreur et que le notaire de Mme [M] n’était pas présent, ni le prix de vente, ne permet de démontrer l’insanité d’esprit de Mme [M] à cette date.

En effet, pour justifier du prix dérisoire payé par la SICAV [X], qui établirait l’insanité d’esprit de sa mère, M. [M] s’appuie exclusivement sur une attestation établie le 22 juin 2023 par M. [U] [B], qui est expert-comptable et non un spécialiste de l’immobilier et dont il résulte que ce dernier ne s’est pas déplacé pour visiter le bien de Mme [M].

Cette attestation unique, qui n’est corroborée par aucun autre élément, qui ne prend en considération ni la localisation précise du bien dans la commune du [Localité 6], ni l’état d’entretien général du bien, ni celui des parties communes de la copropriété, éléments essentiels dans la fixation d’un prix de vente, ne peut suffire à établir que le prix de vente tel qu’il est prévu à l’acte de vente était inférieur de manière lésionnaire c’est-à-dire de plus de 7/12ème à la valeur vénale réelle du bien » ;

Il y a lieu d’ajouter en appel que si le notaire de Mme [M] n’était pas présent le jour de la vente dans l’étude notariale, à ses côtés, il a néanmoins assisté Mme [M] lors de cette vente puisque l’acte de vente du 20 décembre 2017 (pièce 3 [M]) précise « Avec la participation de Me [E] [Z], notaire à [Localité 8] [Adresse 8], assistant le vendeur. Ici non présent » ;

En outre, le contrat de vente du 20 décembre 2017 (pièce 3 [M]) mentionne en page 2 une sous-partie intitulée « déclaration des parties sur leur capacité » ainsi rédigée « ’ En outre le vendeur déclare avoir sa pleine capacité. A l’appui de cette déclaration, un certificat médical a été délivré en date du 9 novembre 2017 délivré par le docteur [K] [V] situé à [Localité 9] ([Localité 10] [Adresse 9] ’ » ;

Dans le certificat daté et signé du 9 novembre 2017 (pièce 21 [X]), le docteur [K] [V] précise « Je soussigné Dr [Q][V] certifie avoir examiné ce jour Madame [R] [M], née le 15 janvier 1930, et n’avoir pas constaté d’altération de ses factures intellectuelles pouvant l’empêcher de prendre de décisions importantes.

Certificat délivré à la demande de l’intéressée et remis en main propre pour faire valoir à qui de droits » ;

Ce certificat médical rédigé de manière claire, après un examen physique et non à distance, par un médecin habilité à délivrer un tel certificat, seulement un mois avant la signature de l’acte de vente, n’est pas remis en cause par les certificats établis par le docteur [Y] [C] le 8 décembre 2022 (pièce 4 [M]) et le 27 mars 2024 (pièce 25 [M]), qui ne font état que de troubles ponctuels, ne constituant pas une altération des facultés intellectuelles, survenus à des dates éloignées de la date de signature de l’acte de vente, « le 4 septembre 2015 un accident vasculaire transitoire qui ne laisse pas de séquelles physiques mais une atteinte cognitive sous forme de manque de mots et d’oublis, une désorientation temporo-spatiale. Ces symptômes s’aggravent progressivement », « en septembre 2015, un épisode de désorientation temporo-spatiale suivi de troubles de mémoire », « le 12 mai 2017, une consultation au cabinet sans pouvoir donner la raison de sa venue » ;

Le certificat du docteur [V] n’est pas non plus remis en cause par l’attestation de M. [G] [W], infirmier de Mme [M], du 29 février 2024 (pièce 27 [M]), qui évoque des troubles ponctuels, ne constituant pas une altération des facultés intellectuelles, survenus à une date éloignée de la date de la signature de la vente « un accident vasculaire cérébral ayant entraîné une perte d’autonomie, des troubles amnésiques et une désorientation temporo-spatiale en septembre 2015 » et des « pertes de mémoire, elle se répétait plusieurs fois » sans précision de leur date et dont la description ne correspond pas à une altération des facultés intellectuelles ;

Concernant l’argument de M. [M] relatif au prix dérisoire, il ne produit pas en appel de pièce corroborant l’attestation du 22 juin 2023 établie par M. [U] [B], qui à elle seule n’a pas de valeur probante, pour les motifs ci-avant, très justement retenus par le tribunal ;

Ainsi M. [M] ne démontre pas l’insanité d’esprit de sa mère, Mme [R] [H] épouse [M], lors de la vente en viager de son appartement le 20 décembre 2017 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] [M] de sa demande d’annulation de l’acte authentique de vente en viager conclu le 20 décembre 2017 entre Mme [R] [H] épouse [M] et la société d’investissement à capital variable [X] et portant sur un appartement (lot n°1011), une cave (lot n°1042) et un garage (lot n°1067) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] ;

Et il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [M] de ses demandes subséquentes de restitution des sommes saisies par voie de saisies attribution sur ses comptes bancaires, soit en ce qu’il a :

– Débouté M. [S] [M] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 44.846,98 € réalisée le 2 décembre 2022,

– Débouté M. [S] [M] de sa demande de restitution des sommes saisies par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie-attribution d’un montant de 1.769,30 € réalisée le 13 juin 2023,

– Débouté M. [S] [M] de sa demande de restitution de toute autre somme saisie par la société d’investissement à capital variable [X] selon saisie attribution ;

4. Sur les demandes reconventionnelles de la société [X] formées en première instance

4.1 Sur le remboursement du trop perçu

M. [M] sollicite dans le dispositif de ses conclusions d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la société [X] la somme de 27.958,84 € au titre du remboursement des rentes indûment versées entre le 1er juin 2019 et le 1er août 2021, et de débouter la société [X] « de toutes ses demandes », toutefois il ne motive pas ce chef de demande dans le corps de ses conclusions ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme de 27.958,84 € au titre du remboursement des rentes indûment versées entre le 1er juin 2019 et le 1er août 2021 ;

4.2 Sur la demande d’expulsion

M. [M] sollicite dans le dispositif de ses conclusions d’infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné son expulsion, et de débouter la société [X] « de toutes ses demandes », toutefois il ne motive pas ce chef de demande dans le corps de ses conclusions, précisant seulement que l’expulsion a été effectuée ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [S] [M] et tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre dans l’immeuble situé [Adresse 4] (lots n°1011, 1042 et 1067) et en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique ;

4.3 Sur l’indemnité d’occupation

M. [M] sollicite dans le dispositif de ses conclusions d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la société [X] la somme mensuelle de 1.154,62 € à titre d’indemnité d’occupation, et de débouter la société [X] « de toutes ses demandes », toutefois il ne motive pas ce chef de demande dans le corps de ses conclusions ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il condamné M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme mensuelle de 1.154,62 € à titre d’indemnité d’occupation ;

4.4 Sur le paiement de charges de copropriété du 1er janvier au 31 mars 2024

M. [M] sollicite dans le dispositif de ses conclusions d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la société [X] la somme de 990 € au titre de provisions sur les charges de copropriété du 1er janvier au 31 mars 2024, et de débouter la société [X] « de toutes ses demandes », toutefois il ne motive pas ce chef de demande dans le corps de ses conclusions ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il condamné M. [S] [M] à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme de 990 € au titre de provisions sur les charges de copropriété du 1er janvier au 31 mars 2024 ;

5. Sur la demande reconventionnelle de la société [X] formée en appel

La société [X] sollicite en appel de condamner M. [M] à lui payer la somme de 4.873 € à titre des provisions sur les charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2024 au 23 juin 2025 ;

M. [M] oppose que la société [X] ne produit aucun décompte ni aucun justificatif ;

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur » ;

En l’espèce, l’absence de contestation par M. [M] du jugement en ce qu’il a appliqué, à défaut de pièces justificatives, la provision sur charge prévue dans l’acte du 20 décembre 2017 à la charge de Mme [M], n’empêche pas M. [M] de contester la demande formée en appel au motif de l’absence de pièces justificatives ;

Si en application de l’article 23 précité, M. [M] est redevable des charges de copropriété récupérables, le montant de la provision fixée au profit de Mme [M] dans l’acte de vente du 20 décembre 2017 n’est plus applicable pour la période du 1er avril 2024 au 23 juin 2025, et la société [X] doit justifier du montant de ces charges, notamment par un décompte par nature de charges ;

Or il ressort des pièces du dossier que la société [X] ne fournit aucun décompte de ces charges récupérables, sur la période du 1er avril 2024 au 23 juin 2025 ;

En conséquence, il y a lieu de débouter la société [X] de sa demande en appel de condamner M. [M] à lui payer la somme de 4.873 € à titre des provisions sur les charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2024 au 23 juin 2025 ;

6. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société [X] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [M] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir relative à l’irrecevabilité des conclusions de M. [S] [M] du 4 août 2025 soulevée par la société d’investissement à capital variable [X] ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la société d’investissement à capital variable [X] de sa demande en appel de condamner M. [S] [M] à lui payer la somme de 4.873 € au titre des provisions sur les charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2024 au 23 juin 2025 ;

Condamne M. [S] [M] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société d’investissement à capital variable [X] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [S] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE L A PRÉSIDENTE,