TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 18 Septembre 2026

N° RG 26/02339 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MEKL

Jugement du 18 Septembre 2026
N°: 26/907

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[V] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Septembre 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Mai 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2024, à effet au 1er mars 2024, la société ESPACIL HABITAT a consenti un titre d’occupation à M. [V] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] (appartement 0204) à [Localité 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 504,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, la société ESPACIL HABITAT a fait délivrer à M. [V] [G] un commandement de payer la somme principale de 3.455,77 euros au titre des redevances impayées dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [G] le 22 janvier 2026.

Par assignation du 23 février 2026, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes ; ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1728, 1224 et 1225 du Code civil, et des articles L. 631-12 et L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation, la société ESPACIL HABITAT sollicite de :
Déclarer recevable et bien fondée l’action intentée par la société ESPACIL HABITAT, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résident en résidence sociale portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], Constater la résiliation de plein droit du contrat de résident en résidence sociale liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, et l’occupation sans droit ni titre de M. [V] [G], Ordonner l’expulsion de M. [V] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier le cas échéant des locaux [Adresse 3] à [Localité 5], Autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de M. [V] [G], conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner M. [V] [G] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 3.982,16 euros au titre de l’arriéré des redevances et charges arrêtés au 23 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire en actualisation de la dette, En cas de délais de paiement accordés, ceux-ci ne pourront suspendre les effets de la clause résolutoire, Fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges tels que si le contrat s’était poursuivi, Condamner M. [V] [G], au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges calculées tels que si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 22 février 2026 et jusqu’à libération des lieux de tous meubles de son chef et remise des clés, Condamner M. [V] [G] au paiement de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience faute pour M. [V] [G] de s’être présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mai 2026.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [I] [J] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation, sauf à préciser que la dette actualisée au 26 mai 2026 s’élève à la somme de 5.561,33 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société ESPACIL HABITAT fait valoir que l’occupant n’a pas respecté les termes du contrat en ne réglant pas les redevances selon les modalités convenues et en ne régularisant pas la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer, lui permettant de considérer que la clause résolutoire est acquise. Elle souligne qu’il n’a toujours pas repris le paiement de la redevance malgré la procédure en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence

Aux termes de l’article 1003 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application des articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

Par ailleurs, en application de l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation, «Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

-inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d’activité de l’établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ».

En l’espèce, le titre d’occupation conclu entre les parties contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire, prévoyant qu’ « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme appelées et non réglées au terme convenu ou de non versement du dépôt de garantie, le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’H.L.M, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

L’historique des comptes laisse apparaître que si des règlements d’aide au logement sont intervenus au cours de l’année 2025, l’occupant n’a réglé aucune redevance depuis le mois de mai 2025, soit depuis une année au jour de l’audience.

La société ESPACIL HABITAT justifie également qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, a été délivré le 22 janvier 2026 à M. [V] [G] pour un montant de 3.455,77 euros.

Le décompte permet de constater que cette somme n’a pas été réglée dans le délai contractuel d’un mois.

La société ESPACIL HABITAT est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le titre d’occupation s’est trouvé résilié de plein droit le 23 février 2026.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat et d’ordonner à M. [V] [G], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel de la redevance, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 526,39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance, les charges et les accessoires, à partir du 23 février 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur la demande au titre de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat précise en son article 3.1 que la redevance est payable mensuellement, à terme échu, le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mai 2026, M. [V] [G] lui devait la somme de 5.561,33 euros, échéance d’avril 2026 incluse et soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

En conséquence, M. [V] [G] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5.561,33 euros, arrêtée au 26 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation arrêtées à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [V] [G] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2026 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE en conséquence, que le contrat conclu le 27 février 2024 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [V] [G], d’autre part, concernant les locaux (appartement 0204) situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 février 2026,

ORDONNE à M. [V] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (appartement 0204) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance, des charges et des accessoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 526,39 euros (cinq cent vingt-six euros et trente-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès le 23 février 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient celle-ci, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [G] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5.561,33 euros (cinq mille cinq cent soixante-et-un euros et trente-trois centimes) au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 26 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNE M. [V] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2026 et celui de l’assignation du 23 février 2026.

CONDAMNE M. [V] [G] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge