TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Carine SMADJA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jesse SERFATI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05694 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADO5

N° MINUTE :
2

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [A] [O] née [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0635

DÉFENDERESSES
Société [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

Société MONTAIGNE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffière lors de l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 septembre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/05694 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADO5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er août 1982, la Caisse centrale de réassurance a consenti un bail d’habitation à M. [E] [O] et Mme [S] [O] née [R] sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], 6ème étage, ainsi qu’une cave.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 28 juillet 1982.

La société POMPE 179 est ensuite devenue propriétaire du bien. Le bail a été renouvelé le 1er août 2009 entre la société POMPE 179 d’une part, et M. [E] [O] et Mme [A] [O] née [H] d’autre part.

La société [Adresse 2] est devenue propriétaire du bien le 24 janvier 2023 et a mandaté la société MONTAIGNE GESTION en qualité de gestionnaire.

M. [E] [O] est décédé le 26 janvier 2024.

Le 8 novembre 2024, la société [Adresse 2] et Mme [A] [O] née [H] ont signé un protocole de résiliation amiable du contrat de bail, prévoyant notamment le versement d’une indemnité de 50000 euros à la locataire en contrepartie de la résiliation du bail.

Mme [A] [O] née [H] a quitté les lieux le 18 décembre 2024 et un état des lieux de sortie a été établi le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Mme [A] [O] née [H] a assigné la société [Adresse 2] et la société MONTAIGNE GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de:
– les condamner in solidum à lui restituer le dépôt de garantie à hauteur de 4950,72 euros avec une majoration de 10% du loyer mensuel à compter du 18 février 2025,
– les condamner in solidum à lui verser l’indemnité de départ de 50000 euros avec une astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
– les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral,
– en tout état de cause, ordonner la capitalisation des intérêts,
– les condamner in solidum à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– les condamner in solidum aux dépens.

Appelée à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 janvier 2026, en l’absence des défendeurs.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 26 juin 2026 à la demande des défendeurs qui ont justifié de la raison de leur absence à l’audience du 12 janvier 2026.

A cette audience, Mme [A] [O] née [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et de rejeter les demandes adverses.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que le montant du dépôt de garantie s’élevait à la somme de 4950,72 euros et que le protocole d’accord prévoyait une indemnité de 50000 euros, mais qu’elle n’avait perçu que la somme de 5138,97 euros. Elle a contesté être redevable de réparations locatives.

La société [Adresse 2] et la société MONTAIGNE GESTION, représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elles ont demandé de:
– débouter Mme [A] [O] née [H] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner Mme [A] [O] née [H] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,
– condamner Mme [A] [O] née [H] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles ont indiqué que le versement de l’indemnité de départ de 50000 euros était conditionné à l’absence de dommages locatifs et que des travaux importants de remise en état du bien avaient dû être engagés après le départ de Mme [A] [O] née [H]. Elles ont ainsi soutenu que la somme de 5138,97 euros versée à cette dernière correspondait au solde dû après imputation du montant des travaux et du prorata du loyer du mois de décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 26 juin 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :  » Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduc-tion faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais ré-sulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. « .

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, Mme [A] [O] née [H] soutient avoir restitué le logement en bon état, après 42 ans d’occupation. Elle produit à l’appui de ses prétentions des photographies non datées ni localisées, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, ainsi qu’un courrier de M. [E] [O] en date du 11 octobre 2023 relatif à des travaux en cours dans l’immeuble, et des SMS en date du 22 avril 2024 relatifs à des dommages dans le logement consécutifs à des travaux engagés dans l’immeuble.

La société [Adresse 2] et la société MONTAIGNE GESTION soutiennent que le logement a nécessité des travaux de remise en état d’ampleur et se fondent sur les deux états de lieux, ainsi que sur une facture en date du 19 février 2025 de la société SF SERVICES NETTOYAGE pour un montant de 42130 euros. S’agissant des dégradations, elles invoquent un état moyen des murs et des sols avec d’importantes traces d’usure au sol, des traces sur les murs et de la peinture écaillée. Elles ajoutent que Mme [A] [O] née [H] ne démontre pas que les dommages sont dus aux travaux diligentés dans l’immeuble.

Il est versé aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 28 juillet 1982 et l’état des lieux de sortie du 18 décembre 2024. Il convient dès lors de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, de déterminer les réparations locatives et d’en fixer le coût au regard de la facture produite.

Il apparaît que l’appartement a été loué en bon état, avec une peinture et des papiers peints en bon état, un parquet en bon état avec quelques tâches et éraflures dans plusieurs pièces. L’état des lieux de sortie note des sols en état moyen avec des traces, et une peinture en bon état mis à part sur un mur.

Il ressort de ces éléments tout d’abord que le parquet présentait déjà des tâches et éraflures à l’entrée dans les lieux. D’autre part, que l’état de l’appartement à la sortie, avec un sol en état moyen et des murs en bon état à part un mur qui présente des écaillements, est à mettre en relation avec la durée d’occupation des lieux de 42 ans. Il s’agit ainsi uniquement de signes de vétusté et non de dégradations locatives. La réfection des murs et sols après une telle durée d’occupation ne saurait conduire à conclure à l’existence de dégradations locatives, que rien de démontre.

En conséquence, Mme [A] [O] née [H] est bien fondée à demander la restitution du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 4950,72 euros, montant résultant de la pièce n°7 de la demanderesse et non contesté. Toutefois, Mme [A] [O] née [H] ayant perçu une somme à titre de restitution du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu d’appliquer la pénalité correspondant à 10%.

Le mandataire du propriétaire n’est pas tenu de la restitution du dépôt de garantie et l’obligation contractuelle de restitution pèse sur le bailleur. Seule la société [Adresse 2] pourra être condamnée à ce titre.

Sur le paiement de l’indemnité de départ

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le protocole d’accord conclu entre la société [Adresse 2] et Mme [A] [O] née [H] le 8 novembre 2024 a prévu que la locataire devait libérer les lieux au plus tard le 31 décembre 2024, la bailleresse s’engageant en contrepartie à lui verser la somme de 50000 euros, devant être réglée dans les 72 heures de la remise des clés en l’absence de constatation de dégradations locatives.

Mme [A] [O] née [H] a quitté les lieux avant le 31 décembre 2024.

La société MONTAIGNE GESTION n’est pas partie au protocole et ne saurait être condamnée au paiement d’une indemnité prévue au contrat.

En l’absence de toute dégradation locative, la société [Adresse 2] reste devoir la somme de 50000 euros à Mme [A] [O] née [H].

Une astreinte n’apparaît pas nécessaire, étant précisé que l’astreinte prévue au protocole ne l’a été qu’à l’encontre de la locataire en cas d’irrespect de la date de sortie du logement.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ce texte prévoit l’hypothèse de la compensation légale, ses conditions étant prévues à l’article suivant, en vertu duquel la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du code civil, qui envisage l’hypothèse de la compensation judiciaire, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Ce texte prévoit donc une simple faculté, laissée à l’appréciation discrétionnaire du juge, lequel dispose ainsi du pouvoir d’apprécier l’opportunité d’accueillir la demande de compensation. Il perd toutefois cette faculté dans l’hypothèse de dettes connexes, envisagée à l’article 1348-1 du code civil, dont les deux premiers alinéas disposent que  » le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.  »

En l’espèce, les défenderesses ont dans leurs écritures fait valoir la compensation qu’elles ont opéré dans les sommes dues par chacune des parties pour effectuer un paiement de 5138,97 euros à Mme [A] [O] née [H], incluant le trop perçu au titre du mois de décembre 2024 à hauteur de 2219,69 euros (pièce n°6 défense). Mme [A] [O] née [H] a donc déjà perçu la somme de 2919,28 euros (5138,97-2219,69) au titre de la restitution du dépôt de garantie et de l’indemnité de départ.

Au regard des sommes dues par la société [Adresse 2] (50000+4950,72) et de la somme déjà payée par elle (2919,28), la société [Adresse 2] sera condamnée à payer la somme de 52031,44 euros à Mme [A] [O] née [H] au titre de la restitution du dépôt de garantie et du paiement de l’indemnité de départ prévue au protocole du 8 novembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [A] [O] née [H] sollicite la somme de 5000 euros à titre de préjudice moral au regard de la mauvaise foi des défenderesses et des démarches qu’elle a dû engager afin de récupérer les sommes dues.

Le préjudice moral subi par Mme [A] [O] née [H] apparaît constitué et sera intégralement réparé par l’allocation de 500 euros.

Au regard de la solution du litige, la société [Adresse 2] sera déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive.

Sur demandes accessoires

La société [Adresse 2], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société [Adresse 2] sera condamnée à payer Mme [A] [O] née [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société [Adresse 2] à payer à Mme [A] [O] née [H] la somme de 52031,44 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail du 1er août 1982 sur des locaux situés [Adresse 5], 6ème étage, et de l’indemnité de départ prévue au protocole du 8 novembre 2024,

CONDAMNE la société [Adresse 2] à payer à Mme [A] [O] née [H] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société [Adresse 2] à payer à Mme [A] [O] née [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [A] [O] née [H] de ses demandes à l’encontre de la société MONTAIGNE GESTION et de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE la société [Adresse 2] de ses demandes,

CONDAMNE la société [Adresse 2] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge