REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 24/02798 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MP4X

En date du : 21 septembre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt et un septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 juin 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [N], [B] [M] épouse [D], née le 16 Décembre 1955 à [Localité 1] (69), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]
Et
Monsieur [U] [D], né le 20 Janvier 1950 à [Localité 3] (69), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]
tous deux représentés par Me Stephen GUATTERI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [F], né le 25 Octobre 1950 à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]
Et
Madame [W] [Q], née le 08 Janvier 1951 à [Localité 6] (02), demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]
tous deux représentés par Me Jean-david MARION, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Daniel TASCIYAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosses délivrées le :
à :
Me Stephen GUATTERI – 475
Me Jean-david MARION – 0189

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [M] épouse [D] et Monsieur [U] [D] ont signé un compromis de vente le 14 janvier 2021 avec Monsieur [K] [F] et Madame [W] [Q] aux fins de vendre leur bien sis [Localité 7].

A ce titre, été convenu du versement de la somme de 10 000 euros en séquestre par les consort [F]-[Q] ainsi qu’une clause pénale prévoyant le versement de 50 000 euros en cas de renonciation injustifiée.

La vente avait été prévue le 16 avril 2021 en l’office notarial de Me [E], notaire à [Localité 7].

Par courrier en date du 13 avril 2021, les consorts [F]-[Q] ont indiqué renoncer à la vente.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, Madame [N] [M] épouse [D] et Monsieur [U] [D] ont fait assigner Monsieur [K] [F] et Madame [W] [Q] devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2026, Madame [N] [M] épouse [D] et Monsieur [U] [D], au visa des articles 1253-1, 1130 et suivants et 1240 du code civil, sollicitent du tribunal judiciaire de Toulon, de :
– condamner les époux [F] à leur verser la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale,
– les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
– les condamner à verser aux requérants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2026, Monsieur [K] [F] et Madame [W] [Q], au visa des articles 1103, 1130 et suivants, 1124, 1304, 1584 et suivants du code civil, sollicitent du tribunal judiciaire de Toulon de :
à titre principal,
– prononcer la nullité du compromis de vente du 14 janvier 2021, en raison du dol,
– et en conséquente, rejeter l’intégralité des demandes des époux [D],
à titre subsidiaire,
– constater l’anéantissement de la promesse de vente par l’effet de l’exercice par les époux [F] de leur faculté de rétractation,
– et en conséquence, rejeter l’intégralité des demandes des époux [D],
à titre plus subsidiaire,
– rejeter les demandes formulées et à tout le moins de minorer le montant exigible au titre de la clause pénale en raison de la bonne foi des époux [F],
– rejeter la demande indemnitaire de 10 000 euros fondée sur l’article 1240 du code civil,
à titre reconventionnel,
– condamner les époux [D] à rembourser aux époux [F] la somme de 10 000 euros qu’ils leur ont versé le jour de la signature du compromis de vente, le 21 janvier 2021, avec application des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du 21 janvier 2021,
– condamner les époux [D] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, en application de l’article 1240 du code civil,
en tout état de cause,
– condamner les époux [D] à la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner les époux [D] aux entiers dépens de l’instance.

***

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance en date du 1er avril 2025, la procédure a été clôturée au 15 mai 2026.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Selon l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte de l’application de ces textes que le juge n’a pas à statuer sur les demandes de “constater” ou “dire et juger”, qui ne constituent pas des prétentions juridictionnelles, au sens des dispositions susvisées.

Sur la nullité de la promesse de vente pour dol

Aux termes des articles 1130 et 1137 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties, ou son silence, sont de telle nature que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le dol peut résulter d’une simple réticence, c’est-à-dire de la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante du consentement, dès lors que le silence est volontaire et que l’information dissimulée a un caractère déterminant.

En l’espèce, les époux [F] sollicitent la nullité de la promesse de vente fondée sur le dol, puisqu’ils énoncent avoir été informé d’éléments déterminants à savoir le refus de conformité délivré par la mairie de [Localité 7] le 17 novembre 2005 ainsi que la localisation de l’habitation litigieuse selon plan de prévention des risques en zone inondable “bleue” selon courriers versés les 13 et 21 avril 2021, quelques jours avant la vente prévue le 16 avril 2021.

Pour s’opposer à cette demande, les époux [D] énoncent qu’il ne s’agit pas d’éléments déterminants afin de caractériser le dol d’autant que ces derniers ne démontrent pas l’intentionnalité de ceux-ci de cacher ces informations.

En l’espèce, il est constant que deux éléments n’ont pas été portés à la connaissance des acquéreurs lors de la conclusion de la promesse, à savoir la non-conformité des travaux au permis de construire délivré, ainsi que la situation du bien en zone à risque d’inondation.

Il est probant que des travaux ont été réalisés en méconnaissance du permis de construire obtenu puisqu’un refus de conformité a été délivré par la mairie de [Localité 7] le 17 novembre 2005.

La jurisprudence reconnaît à ce titre que la dissimulation de travaux réalisés en méconnaissance d’un permis déjà délivré constitue une réticence dolosive lorsque le vendeur en avait connaissance (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1er juillet 2025 n° 24/07458, cour d’appel de Lyon, 20 février 2024 n° 21/08569, cour d’appel de Lyon, 4 février 2025 n° 23/01776, cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 avril 2024, n° 20/05088).

De plus, la localisation du bien en zone inondable constitue un élément majeur, susceptible d’affecter non seulement la valeur du bien, mais aussi la possibilité de réaliser des travaux ou de le revendre.

En effet, la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que le silence sur l’inclusion d’un immeuble dans une zone inondable d’un PPRN peut caractériser un dol (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-21.963), tel est le cas en l’espèce.

Dès lors, ces informations étaient nécessairement déterminantes pour le consentement des acquéreurs.

En outre, le silence des vendeurs sur des informations déterminantes caractérise une dissimulation intentionnelle, puisqu’ils se sont volontairement abstenus de les révéler – sauf, selon leurs dires, dans le projet d’acte réitératif, réceptionné seulement quelques jours avant la signature de la vente prévue le 16 avril 2021.

Cette dissimulation est d’autant plus caractérisée qu’étant à l’origine des travaux jugés non conformes, ils avaient nécessairement connaissance du refus de certificat de conformité.

Dès lors, leur dissimulation de ces éléments déterminants, caractérise une réticence dolosive.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la nullité de la promesse de vente pour dol.

Surabondamment, selon la jurisprudence applicable, aux termes des articles 1178 et 1352 et suivants du code civil, la nullité de la promesse de vente entraîne automatiquement l’ordre de restitution de la somme séquestrée à l’acquéreur.

Ainsi, il y a lieu de condamner les époux [D] à verser la somme de 10 000 euros aux époux [F] au titre de la restitution de la somme versée le jour de la signature du compromis de vente, le 14 janvier 2021, avec application des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du 14 janvier 2021.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts formulée par les époux [F] au titre d’un préjudice moral qu’ils chiffrent à 10 000 €, ceux-ci n’expliquent pas en quoi l’absence de réalisation de la vente leur aurait causé un préjudice distinct et certain.

Ils invoquent par ailleurs des déplacements coûteux effectués avec des professionnels, sans toutefois produire des éléments probants de nature à établir ces dépenses.

Il y a lieu de rejeter leur demande au titre du préjudice moral.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [D] qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, il y a lieu de condamner les époux [D] à verser la somme de 3 000 euros aux époux [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

PRONONCE la nullité du compromis de vente signé le 14 janvier 2021 par Madame [N] [M] épouse [D], Monsieur [U] [D], Monsieur [K] [F] et Madame [W] [Q],

CONDAMNE Madame [N] [M] épouse [D] et Monsieur [U] [D] à verser la somme de 10 000 euros à Monsieur [K] [F] et à Madame [W] [Q] au titre de la restitution de la somme versée le jour de la signature du compromis de vente, le 14 janvier 2021, avec application des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du 14 janvier 2021,

DÉBOUTE Monsieur [K] [F] et Madame [W] [Q] de leur demande tendant au versement de dommages et intérêts fondés sur l’article 1240 du code civil,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [N] [M] épouse [D] et Monsieur [U] [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [N] [M] épouse [D] et Monsieur [U] [D] à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [W] [Q] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE