TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 21/14214
N° Portalis 352J-W-B7F-CVPHJ

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
12 Novembre 2021

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE [U] SA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0009

DÉFENDERESSE

Société BANK SADERAT IRAN (BSI)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Mehrad IZADPANAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0150

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 21/14214 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPHJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2026, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 1988, l’Union des mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre, aux droits de laquelle est venue la société Immobilière [U] SA, a donné à bail commercial en renouvellement à la société Athletic supply, aux droits de laquelle est venue la société de droit étranger Bank Saderat Iran, des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 3], à [Localité 4], à compter du 1er octobre 1988. Ledit bail a fait l’objet de divers renouvellements.

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2015, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 58 000 euros, les lieux étant destinés « à usage d’agence bancaire, considérée à usage de bureaux ».

Par acte extrajudiciaire du 5 février 2021, la société Immobilière [U] SA a délivré un congé à la société Bank Saderat Iran pour le 30 septembre 2021, offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 12 novembre 2021, la société Immobilière [U] SA a fait assigner la société Bank Saderat Iran devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise pour déterminer les montants de l’indemnité d’éviction et d’occupation et a commis pour y procéder Mme [I] [L].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 17 octobre 2024, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la société Bank Saderat Iran à la somme de 220 000 euros, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la société Immobilière [U] SA à la somme annuelle de 58 889 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 28 juillet 2025, la société Immobilière [U] SA sollicite du tribunal de :

« – Débouter la société BANK SADERAT IRAN de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
– Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 114 700 € ;
– Fixer le montant des indemnités accessoires de la manière suivante :
11 470 € au titre des frais de remploi ;
4 000 € au titre des frais de double loyer ;
5 000 € au titre des frais de trouble commercial ;
2 000 € au titre des frais administratif.
– Condamner la société BANK SADERAT IRAN à payer à la société IMMOBILIERE [U] SA, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation, une somme de 75 355 € hors taxes et hors charges par an ;
– Condamner la société BANK SADERAT IRAN à lui payer en outre, à compter du 1er octobre 2021, et jusqu’à parfaite libération des lieux les charges, les accessoires, la TVA et l’indexation dus en vertu du bail échu ;
– Ordonner la compensation entre les sommes dues par la société BANK SADERAT IRAN à la société IMMOBILIERE [U] jusqu’à parfaite libération des lieux et les sommes dues par la société IMMOBILIERE [U] à la société BANK SADERAT IRAN ;
– Désigner expressément le Séquestre judiciaire de l’Ordre des Avocats en qualité de séquestre pour le versement de l’indemnité d’éviction qui sera fixée, et qui viendra se compenser avec l’indemnité d’occupation et les sommes dues par la société BANK SADERAT IRAN, le Séquestre étant désigné dans le cadre des dispositions des articles L. 145-29 et L. 145-30 du Code de commerce.
– Ordonner l’expulsion de la société BANK SADERAT IRAN à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la notification à la société BANK SADERAT IRAN du versement de l’indemnité d’éviction, après compensation avec l’indemnité d’occupation due par la société BANK SADERAT IRAN à la société IMMOBILIERE [U], au séquestre désigné par la Cour ;
– Arrêter l’exécution provisoire et la suspendre ;
– Condamner la société BANK SADERAT IRAN aux dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 9 juillet 2025, la société Bank Saderat Iran demande au tribunal de :

« – Condamner la société IMMOBILIERE [U] SA à payer à la BANK SADERAT IRAN, à titre d’indemnité d’éviction une somme de 683.355 € HT plus la TVA décomposée de manière suivante,
– 510.000 € au titre d’indemnité principale ;
– 51.000 € au titre d’indemnité de remploi ;
– 68.055 € au titre d’indemnité de trouble commercial ; 17.700 € au titre de frais de déménagement ;
– 21.600 € au titre d’indemnité de double loyer ;
– 15.000 € au titre de frais commerciaux et administratifs ;
– Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 52.345 € ;

* A titre principal, ne pas faire droit à la demande d’expulsion ;
*A titre subsidiaire, accorder un délai d’un an à la défenderesse à compter de la date d’expulsion ;
– Condamner la société IMMOBILIERE [U] SA au paiement de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce, et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux, soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée.

Sur la transférabilité du fonds de commerce

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif, l’expert judiciaire relève que l’établissement bancaire en litige constitue la seule et unique succursale en France de la Bank Saderat Iran, qui n’a pas vocation à développer son activité et notamment à développer d’autres segments de clientèle que celle existante, à savoir une clientèle de particuliers et d’affaires d’origine iranienne. L’expert estime qu’il s’agit donc d’un établissement « de destination », que par ailleurs l’agence bancaire n’offre aucune possibilité de retirer de l’argent en dehors des horaires d’ouverture de l’agence, faute de disposer d’un distributeur automatique de billets, constatation qui renforce la thèse selon laquelle cet établissement n’est aucunement tributaire d’un achalandage local, qu’en conséquence l’éviction n’entraînera pas la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux mais son transfert sur un emplacement de qualité équivalente, de sorte qu’il y a lieu, pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, de retenir l’hypothèse du transfert du fonds de commerce.

Cette conclusion n’est pas contestée par les parties.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la société Bank Saderat Iran n’entraînera pas la perte de son fonds de commerce, et que cette dernière a droit à une indemnité de transfert.

En l’espèce, les parties s’accordent à considérer que le montant de cette indemnité de transfert correspond à la valeur du droit au bail, qu’il convient donc de déterminer.

Sur la valeur du droit au bail

La société Bank Saderat Iran fait valoir que sa clientèle est très attachée à son emplacement, proche des grands magasins et des boutiques, et que le départ de son emplacement historique aura des répercussions considérables sur son image et son chiffre d’affaires et constituera une opportunité inespérée pour ses concurrentes directes. Elle énonce que la valeur locative de marché des locaux doit correspondre à 60 % de la valeur locative qui aurait été la leur s’ils se trouvaient [Adresse 4], que la moyenne des cinq références expertales situées [Adresse 4] s’établit à 4 100 euros, et que la valeur locative de marché unitaire doit donc être estimée à 2 460 euros/m²P, puis portée à 2 650 euros/m²P après majoration de 8 % à 9 % pour tenir compte du droit de percement vers les locaux mitoyens. Retenant une surface pondérée de 49,57 m²P, un loyer indexé de 63 368 euros et un coefficient de 7,5, elle détermine la valeur du droit au bail à la somme totale de : (49,57 x 2 650 euros – 63 368 euros) x 7,5 = 509 940 euros, arrondie à 510 000 euros.

La société Immobilière [U] SA indique ne pas avoir d’observation sur la valeur locative de marché proposée par l’expert judiciaire, laquelle s’établit à la somme anunuelle en principal de 92 000 euros. En revanche, la bailleresse s’oppose au calcul du différentiel de loyer à partir du loyer indexé, faisant valoir que le congé, même délivré à l’issue de la seconde période triennale, a mis fin définitivement au bail. Elle considère au contraire qu’il y a lieu de prendre en compte le loyer de renouvellement fixé à la valeur locative, qu’elle estime à 74 335 euros. Retenant un coefficient de 6,5, elle détermine la valeur du droit au bail à la somme totale de : (92 000 euros – 74 335 euros) x 6,5 = 114 692,50 euros, arrondie à 114 700 euros.

Il convient de rappeler que la valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en l’absence d’éviction, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

Concernant le loyer annuel qui aurait été payé en l’absence d’éviction, celui-ci correspond soit au loyer de renouvellement, lorsque le congé a été délivré en fin de bail, soit au loyer qui aurait été versé jusqu’au terme du bail, lorsque le congé a été délivré à l’expiration d’une période triennale, dès lors qu’il convient, dans cette hypothèse, de se référer à la situation qu’aurait connue le locataire jusqu’à l’expiration du bail tel que les parties en avaient prévu la durée.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail sont situés à [Localité 1], dans le [Localité 5], [Adresse 3] et [Adresse 2], la [Adresse 5] étant une très courte voie secondaire à sens unique de circulation automobile reliant la [Adresse 6] au [Adresse 7] et la [Adresse 4] étant également une courte voie secondaire à double sens de circulation automobile, qui relie la [Adresse 8] à la [Adresse 9]. Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués sont plus précisément situés sur la section de la [Adresse 5] comprise entre la [Adresse 6] et la [Adresse 4], dont l’immeuble des locaux loués forme l’angle.

Selon l’expert judiciaire, la commercialité de la [Adresse 5] est caractérisée par la présence de commerces de proximité avec une très forte orientation vers les activités de restauration, qui s’adressent tant à la population salariée du secteur, la [Adresse 5] faisant partie intégrante du quartier central des affaires, qu’à la population touristique générée par la présence de l’Opéra Garnier, de la [Adresse 8] et de la [Adresse 4]. L’expert juge qu’il s’agit d’une situation géographique particulièrement favorable au regard de l’activité de « commerce de banque », dès lors qu’elle est particulièrement centrale, au sein d’un secteur prestigieux de la capitale. L’expert souligne l’assez bonne desserte du site par les transports en commun, avec la présence de l’un des accès à la station de métro [Etablissement 1] (lignes 3, 7 et 8) ainsi que par la présence de l’arrêt de bus Opéra – 4 Septembre, desservi par les lignes n° 21, n° 27, n° 68 et n° 95.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux abritent un fonds de commerce de banque qui présente la particularité d’être exploité au sein de surfaces commerciales dépendant d’un même immeuble mais réparties sur deux baux distincts, propriétés d’un bailleur unique, la partie des locaux en litige étant celle qui ouvre en façade uniquement sur la [Adresse 5]. Ces surfaces communiquent avec celles de la boutique d’angle, objet d’une autre convention locative, au moyen d’un percement d’une largeur de 1,80 m environ, situé au rez-de-chaussée, l’ensemble formant une seule et même unité d’exploitation, dépendant d’un immeuble d’angle de belle qualité de construction, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage légèrement mansardé avec présence de balcons filants et d’un sixième étage mansardé sous brisis d’ardoises, avec façade en pierre de taille légèrement ouvragée et ravalement en cours au jour de la visite de l’expert.

D’après l’expert, les locaux comprennent au rez-de-chaussée une boutique présentant un développement de façade de 7,40 m environ, accessible depuis la [Adresse 5] par une porte vitrée à double vantail (actuellement condamnée) ainsi que depuis la [Adresse 4] (accès des surfaces mitoyennes objet d’une autre convention locative). Au sein de cette boutique, les surfaces accessibles à la clientèle sont de configuration relativement rationnelle, intégralement vitrées sur la [Adresse 5], avec des murs peints, des faux-plafonds en dalles de fibre avec éclairage encastré par pavés fluo-compact, une hauteur sous faux-plafond de 3,20 m environ, la présence du percement vers les surfaces mitoyennes, la présence d’une porte d’accès vers les surfaces annexes, la présence d’un pilier central et de deux piliers en façade, un sol carrelé. Les surfaces du rez-de-chaussée non accessibles à la clientèle comportent : un local attenant de très petites dimensions abritant un coffre-fort, avec murs peints, faux-plafond en dalles de fibre avec éclairage encastré, présence d’une porte d’accès vers les parties communes de l’immeuble, sol carrelé ; en surélévation de trois marches, une kitchenette partiellement éclairée par un châssis fixe sur la courette de l’immeuble, avec murs peints rehaussés de faïence murale

partielle et sol carrelé ; à la suite un sanitaire équipé d’un w.-c. et d’un lavabo, avec murs peints rehaussés de faïence murale, éclairage partiel par fenestron et sol carrelé. Enfin, au sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes de l’immeuble, les locaux comprennent une cave (n° 9 d’après les plans communiqués), non visitée par l’expert en raison des travaux en cours dans les parties communes le jour de la visite.

À titre d’impression d’ensemble, Mme [L] retient que les locaux sont en état d’usage, et présentent des huisseries métalliques avec simple vitrage en ce qui concerne les surfaces sur cour. Elle relève en outre la présence d’un système de vidéosurveillance et la présence d’un système de chauffage collectif.

L’expert judiciaire détermine la surface pondérée des locaux à 49,57 m²P, ce qui n’est contesté par aucune des parties et sera retenu.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, constituées de sept locations nouvelles, un loyer reconstitué en réintégrant le droit au bail, un loyer pour lequel il a été versé un droit d’entrée et un renouvellement amiablement négocié, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 1 700 euros/m²P, porté à 1 850 euros/m²P pour tenir compte du droit de percement vers les locaux mitoyens qui ouvrent sur la [Adresse 4].

Pour retenir cette valeur unitaire, l’expert indique avoir tenu compte des éléments favorables et défavorables suivants : la situation géographique particulièrement favorable au regard de l’activité de banque exercée en raison d’une situation géographique centrale au sein d’un secteur prestigieux de la capitale ; l’assez bonne desserte du site par les transports en commun ; l’assez bonne visibilité des locaux depuis la [Adresse 4], visibilité indéniablement renforcée par la mitoyenneté avec l’autre partie de l’agence bancaire, objet d’une autre convention locative ; l’avantage de disposer d’un percement vers les surfaces mitoyennes, objets d’une autre convention locative, d’une superficie totale de 179 m², répartis entre le rez-de-chaussée, le 1er étage et le sous-sol, permettant ainsi une unité d’exploitation ; le bon éclairement naturel de l’ensemble des surfaces ; l’absence d’effet d’adresse, contrairement aux locaux mitoyens qui disposent d’une adresse sur la [Adresse 4], élément particulièrement valorisant au regard de l’activité exercée ; la répartition des surfaces qui entrent dans l’assiette du bail sur deux niveaux non reliés ; l’absence de clause d’indivisibilité entre les baux.

Si la société Bank Saderat Iran soutient que la valeur locative de marché retenue par l’expert est insuffisante, il y a lieu d’observer que celle que la locataire suggère de voir retenir est calculée à partir d’une moyenne des références expertales situées [Adresse 4] pondérée par un coefficient 0,6, alors que l’appréciation de la valeur locative ne peut se faire selon des moyennes arithmétiques des références locatives étudiées, dans la mesure où il est nécessaire de tenir compte des différents niveaux de prix pratiqués et de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un puisqu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Par ailleurs, Mme [L], dans sa réponse au dire de la preneuse, a précisé à juste titre que la [Adresse 5], qui est une voie secondaire, ne peut souffrir la comparaison, en termes de notoriété et de prestige, avec la [Adresse 10] ou la [Adresse 4], qui contrairement à la [Adresse 5] sont des voies commercialement dédiées aux activités de bijouteries, parfumeries, activités bancaires.

En outre, la société locataire verse comme seul élément de preuve additionnel au soutien de son estimation un rapport d’expertise établi par M. [Q] [N]. Or, ce rapport, outre qu’il n’a pas été établi contradictoirement, est daté du 14 septembre 2017 et est fondé sur des références dont les plus anciennes remontent à l’année 2006, de sorte qu’il est très antérieur à la date d’appréciation du préjudice résultant de l’éviction.

Ainsi, il y a lieu de considérer que la locataire échoue à critiquer utilement l’estimation expertale relative à la valeur locative de marché unitaire, admise par la bailleresse et qui emporte la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme annuelle en principal de :
(49,57 x 1 850 euros) = 91 705 euros, arrondis à 92 000 euros.

Les parties s’opposent sur le loyer à retenir pour le calcul du différentiel de loyer, la locataire soutenant qu’il doit s’agir du loyer indexé, tandis que la bailleresse énonce qu’il doit s’agir du loyer de renouvellement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé entraînant l’éviction a été délivré non pas au terme du bail mais à l’expiration d’une période triennale, de sorte qu’en application des principes énoncés précédemment le loyer pertinent, qui aurait été payé en l’absence d’éviction, correspond au loyer qui aurait été versé jusqu’au terme du bail, soit le loyer indexé.

Si la bailleresse sollicite à tort de voir retenir le loyer de renouvellement, ce qui ne sera pas retenu, elle ne conteste pas que le montant du loyer indexé soit celui calculé par l’expert judiciaire, soit la somme de 63 368 euros.

Dans ces conditions, le différentiel de loyer s’élève à la somme de : 92 000 euros – 63 368 euros = 28 632 euros.

S’agissant du coefficient de commercialité, les parties s’accordent pour retenir la pertinence du tableau employé par l’expert, lequel prévoit un coefficient de 6,5 pour un prix unitaire entre 1 400 euros et 1 899 euros comme il a été retenu en l’espèce.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la société Bank Saderat Iran est de : 28 632 euros x 6,50 = 186 108 euros, arrondis à 190 000 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

Au vu de ce qui précède, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la société Immobilière [U] SA à la société Bank Saderat Iran à la somme de 190 000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur.

En l’espèce, les parties s’accordent pour retenir une indemnité accessoire au titre des frais de remploi à hauteur de 10 % de l’indemnité d’éviction principale.

Au vu du montant de l’indemnité principale précédemment retenue, il y a donc lieu de fixer l’indemnité accessoire due au titre des frais de remploi à la somme de : 10 % x 190 000 euros = 19 000 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

En l’espèce, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué ce poste de préjudice à la somme forfaitaire de 5 000 euros, bien qu’elle rappelle qu’il soit usuellement retenu une somme égale à 3 mois d’EBE.

La locataire soutient qu’il existe une très grande difficulté pour elle pour trouver des locaux de transfert conformes au standing que lui conférait sa prestigieuse et unique adresse, que beaucoup de temps de recherche et de déplacements en vue de visites de locaux sont consacrés depuis plusieurs années par ses dirigeants, en particulier les directeurs, en vain jusqu’à ce jour, et que, par souci de confidentialité liée à son activité de banque, la Bank Saderat Iran ne peut communiquer ses bilans comptables. La locataire propose donc une estimation fondée sur sa masse salariale, dont elle retient 3 mois, soit 68 055 euros.

La bailleresse rappelle que la locataire a refusé de communiquer ses bilans, de sorte que la somme forfaitaire proposée par l’expert apparaît adaptée.

En l’espèce, la locataire n’explicite pas en quoi la détermination du trouble commercial par référence à une fraction de l’intégralité de sa masse salariale serait pertinente et, en tout état de cause, ne communique qu’un tableau dénué de toute valeur probante pour établir que celle-ci serait égale à 136 116,04 euros pour le premier semestre 2024.

En l’absence de document comptable et en l’état des éléments d’appréciation, il convient donc de fixer le montant de l’indemnité due par la société Immobilière [U] SA à la société Bank Saderat Iran au titre du trouble commercial à la somme forfaitaire de 5 000 euros telle que proposée par l’expert judiciaire.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

La preneuse, qui réclame une indemnité de 17 700 euros, se prévaut de deux devis, le premier émanant de la société Ideal Déménagement, pour une somme de 21 972,78 euros HT, et le second de la société Atradem, pour une somme de 13 485 euros HT.

La bailleresse oppose que les devis fournis par la société Bank Saderat Iran datent de 2019, et que le devis de la société Atradem ne semble pas correspondre aux locaux si l’on en croit le détail de la prestation, puisque le devis fait état de matériel Hi-Fi, literie, vêtements ou encore vaisselles.

L’expert indique qu’aucun justificatif valable ne lui a été fourni et relève à juste titre, dans sa réponse au dire de la preneuse, que la date de validité des devis est dépassée, depuis août 2019 en ce qui concerne la société Ideal Déménagement et depuis septembre 2019 en ce qui concerne la société Atradem, et que le devis de la société Atradem ne semble pas correspondre aux locaux objets de la présente évaluation au vu du détail de la prestation, comme souligné par la bailleresse.

En l’espèce, la société Bank Saderat Iran supportera nécessairement des frais résultant du déplacement des aménagements et mobiliers présents dans les locaux donnés à bail du fait du transfert de son fonds de commerce, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité.

Toutefois, au vu de l’absence de production de devis actualisé en cours de validité et de toute explication sur le détail des prestations prévues par le devis Atradem, qui comporte des prestations étrangères aux besoins de la locataire et applique sans justification particulière un tarif « [Localité 6] » et non un tarif « Economique » ou « Standard », il y a lieu de considérer que les frais de déménagement seront remboursés sur justificatifs.

Sur les frais de double loyer

Les frais de double loyer visent à l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par le preneur qui se voit contraint, pour effectuer ses opérations de déménagement et de réaménagement des nouveaux locaux, de continuer à occuper les locaux évincés parallèlement aux nouveaux.

La société Bank Saderat Iran affirme que, pour maintenir des locaux dans un emplacement aussi prestigieux et ne pas perdre en notoriété, et étant donné que dans les quartiers prestigieux les franchises de loyer sont très rares, elle sera contrainte de subir un loyer élevé de l’ordre de 2 650 euros/m²P/an, soit environ 130 000 euros par an pour la surface quittée, justifiant une indemnité égale à : 130 000 euros / 6 = 21 600 euros.

La bailleresse considère pour sa part qu’il est tout à fait habituel de retenir une période de deux semaines pour le temps consacré au déménagement et à la réinstallation, comme proposé par l’experte judiciaire.

L’expert, qui a estimé le temps du déménagement et de la réinstallation à deux semaines environ, retient une indemnité égale à : 92 000 euros x 0,5/12 = 3 833,33 euros, arrondis à 4 000 euros.

En l’espèce, il a été précédemment établi que la valeur de 2 650 euros sur laquelle se fonde la preneuse ne pouvait être retenue.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la société Immobilière [U] SA à la société Bank Saderat Iran au titre des frais de double loyer à la somme de 4 000 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, l’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à la somme de 2 000 euros, sur laquelle s’accorde la bailleresse. Il est par ailleurs observé que la preneuse ne verse aucun justificatif au soutien de son évaluation à hauteur de 15 000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la société Immobilière [U] SA à la société Bank Saderat Iran au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2 000 euros.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 190 000 + 19 000 + 5 000+ 4 000 + 2 000 = 220 000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Immobilière [U] SA à la société Bank Saderat Iran à la somme de 220 000 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, outre les frais de déménagement sur justificatifs.

Il est rappelé que l’indemnité d’éviction ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de services entrant dans le champ de la TVA, de sorte qu’il n’y a pas lieu de majorer son montant de ce chef.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

La société Immobilière [U] SA fait valoir que le montant de la valeur locative de renouvellement doit être fixé à 1 500 euros/m²P, de sorte que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de : 49,57 x 1 500 = 74 335 euros. Elle ajoute qu’un abattement de précarité de 10 % est un maximum si un tel abattement devait être retenu.

La société Bank Saderat Iran expose que la sévérité particulière de son éviction, après 60 ans d’exploitation, depuis sa création en France, milite pour l’application d’un abattement de précarité de 20 %, le fonctionnement de la banque étant fortement impacté par le refus de renouvellement, outre qu’elle a les plus grandes difficultés pour trouver des locaux. Par ailleurs, elle soutient que, depuis début 2021, la société Immobilière [U] SA a entrepris de lourds travaux de transformation complète du bâtiment, avec des échafaudages perturbant grandement son activité en occultant son enseigne et en empêchant la lumière du jour de pénétrer, ainsi que