TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT
du 24 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 24/01053 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MGD

AFFAIRE : S.C.I. [M] (l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA)
C/ Mme [X] [L] ; S.D.C. [Adresse 1] (Me LAFON) ; S.A.S. [B] [G] (l’AARPI BCT AVOCATS)

Grosse délivrée le
24 Septembre 2026
À
-l’AARPI BCT AVOCATS
l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA
Me Benjamin LAFON

–
–
A l’audience Publique du 28 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Michelle SARTORI

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. [M]
immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le numéro 395 089 584
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Madame [X] [L]
née le 28 février 1978 à [Localité 1] (13)
demeurant [Adresse 3]

défaillante

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. [B] [G]
immatriculée au RCS sous le numéro 384 943 940
dont le siège social est sis [Adresse 5]
prise en la personne de son Directeur Général

représenté par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. [B] [G]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 384 943 940
dont le siège social est sis [Adresse 5]
prise en la personne de son Président

représentée par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [M] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à Marseille, parmi lesquels le lot n°40, constitué d’un appartement situé au troisième étage du bâtiment B.

Cet appartement a été donné à bail à Mme [O] [V] [H] à compter du 1er septembre 2008.

Par mandat du 8 juin 2012, la SCI [M] a confié au [B] [G] la gestion de ses biens, dont le lot n°40.

En 2017, la locataire de la SCI [M] a subi des infiltrations d’eau provenant de l’appartement situé au quatrième étage, propriété de Mme [X] [L].

Par courrier du 8 novembre 2017, le cabinet d’expertise CEMI a informé le [B] [G] de ce sinistre.

Le 13 novembre 2017, le [B] [G], agissant en qualité de syndic de la copropriété, a demandé à Mme [L] de faire intervenir un professionnel afin de remédier aux infiltrations et de prendre contact avec la locataire du lot inférieur pour l’établissement d’un constat de dégât des eaux.

De nouvelles infiltrations ont par la suite été constatées au mois de janvier 2019.

Par courrier du 14 janvier 2019, le [B] [G], en qualité de syndic, a mis en demeure Mme [L] de procéder en urgence aux travaux nécessaires dans son lot, en faisant notamment état de l’intervention des services de la Ville de [Localité 1] et de l’évacuation de l’appartement situé à l’étage inférieur.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 21 janvier 2019 entre la SCI [M] et Mme [L]. Il y est indiqué que l’origine du sinistre se situe dans le lot de Mme [L] et résulte d’une mauvaise étanchéité de l’installation du bac à douche.

Dans le cadre d’une procédure de péril grave et imminent, M. [E] a été désigné par ordonnance du tribunal administratif du 24 janvier 2019.

Dans son rapport déposé le 31 janvier 2019, il a notamment constaté l’endommagement des enfustages de la salle de bains de l’appartement du quatrième étage ainsi que l’effondrement du plafond de la salle de bains de l’appartement situé au troisième étage.

Un arrêté de péril grave et imminent a été pris par la Ville de [Localité 1] le 8 février 2019.

Une étude de la structure de l’immeuble a ensuite été réalisée. Il a été constaté que deux poutres porteuses présentaient une fragilité nécessitant leur consolidation.

Des travaux ont été commandés à l’entreprise RENOPROV pour un montant de 25.932 euros TTC, outre 3.468 euros TTC correspondant au suivi des travaux, soit un montant total de 29.400 euros TTC.

Ces travaux et leur financement ont été ratifiés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2019 et mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

La mainlevée de l’arrêté de péril est intervenue le 22 août 2019.

Par actes séparés du 9 janvier 2024, la SCI [M] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE Madame [X] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et la SAS [B] [G] en sa qualité de gestionnaire de biens de la SCI [M] et de syndic de la copropriété aux fins de :

Vu l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1990 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 695 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,

JUGER que la responsabilité de Madame [X] [L] est engagée en raison du défaut d’étanchéité du bac à douche de son appartement ayant entraîné des infiltrations dans le lot 40 appartenant à la SCI [M],

JUGER que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est engagée en raison des désordres subis par la SCI [M] et provenant des parties communes,

JUGER que la responsabilité du [B] [G] est engagée, en sa qualité de syndic, sur le fondement extra contractuel, en raison de sa carence à faire cesser les infiltrations présentes chez Madame [L], engagé sa responsabilité envers la SCI [M],

JUGER que la responsabilité contractuelle du [B] [G] est engagée, en sa qualité de mandataire chargé de la gestion des biens de la SCI [M], en raison de sa carence à réaliser les actes de gestion nécessaires pour préserver l’appartement de la SCI [M].

Par conséquent,

CONDAMNER solidairement Madame [X] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et le [B] [G] à verser à la SCI [M] la somme de 3.827 € au titre du préjudice subi du fait de sa quote-part sur les travaux réalisés sur les parties communes,

CONDAMNER solidairement Madame [X] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et le [B] [G] à verser à la SCI [M] la somme de 2.781,20 €, au titre du préjudice subi du fait de la perte des loyers pour le lot 40,

CONDAMNER solidairement Madame [X] [L], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et le [B] [G] à verser à la SCI [M] la somme de 12.662,93 € au titre du préjudice subi du fait des frais de relogement consécutifs au péril pour le lot 40,

CONDAMNER solidairement Madame [X] [L], le syndicat des copropriétaires du ’[Adresse 4], et le [B] [G] à verser à la SCI [M] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi,

CONDAMNER tout succombant à payer à la SCI [M] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant à supporter les entiers dépens de l’instance

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/1053.

Au soutien de ses demandes, la SCI [M] fait valoir que le constat amiable du 21 janvier 2019 et le rapport établi par l’expert mandaté par son assureur établissent que les infiltrations avaient pour origine le défaut d’étanchéité de la douche située dans l’appartement de Mme [L].

Elle invoque en outre le rapport de M. [E], dont les conclusions ne sont pas contestées, constatant l’endommagement des enfustages et l’effondrement du plafond du logement situé au troisième étage.

Elle soutient que les infiltrations ont également entraîné une fragilisation des poutres et enfustages constituant des parties communes, de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat serait engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle reproche par ailleurs au [B] [G], pris en sa qualité de syndic, d’avoir été informé dès novembre 2017 des infiltrations mais de ne pas avoir accompli, à la suite de son premier courrier à Mme [L], les diligences nécessaires pour s’assurer de leur cessation et préserver les parties communes. Elle lui reproche enfin, en sa qualité de mandataire de gestion, de n’avoir entrepris aucun acte destiné à préserver son appartement alors que le mandat de gestion lui conférait notamment pouvoir d’accomplir les actes nécessaires à la gestion du bien.

S’agissant de ses préjudices, la SCI [M] indique avoir supporté une somme de 3.827 euros correspondant à sa quote-part des travaux, soit 2 875 euros au titre des travaux sur les poutres et 952 euros au titre de la reprise des enfustages. Outre le coût de sa quote-part des travaux, elle ajoute avoir subi un préjudice lié à la perte de loyers et aux frais de relogement de sa locataire par la Ville de [Localité 1].

Elle indique à ce titre que la perte totale de loyers s’est élevée à 5 553,20 euros, dont elle déduit la somme de 2 772 euros versée par son assureur MAAF, soit une perte demeurée à sa charge de 2 781,20 euros.

Elle soutient de plus avoir reçu de la Ville de [Localité 1] des avis de sommes à payer représentant un montant total de 12 662,93 euros correspondant au relogement de Mme [V] [H].

Enfin, elle sollicite 2 000 euros au titre d’un préjudice moral résultant des désordres et des démarches rendues nécessaires par l’arrêté de péril.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 24 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

Au soutien de sa défense, le syndicat expose qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires.

Il fait valoir qu’en 2017, dès qu’il a été informé des infiltrations, son syndic est intervenu auprès de Mme [L] afin qu’elle procède aux travaux nécessaires.

Il soutient que Mme [L] a ensuite fait intervenir une entreprise de plomberie et qu’aucune nouvelle infiltration n’a été signalée durant l’année 2018.

Il ajoute qu’à la suite du nouveau sinistre de janvier 2019, les investigations nécessaires ont été réalisées dans un délai rapide et les travaux urgents engagés en vue de la levée du péril.

Le syndicat fait principalement valoir que l’origine des infiltrations est privative.

Il se prévaut à ce titre du rapport du 16 janvier 2019, du constat amiable du 21 janvier 2019 et du rapport établi par l’assureur de la SCI [M], lesquels désignent la douche ou les canalisations privatives du lot de Mme [L] comme origine des infiltrations.

Il soutient que la circonstance que les infiltrations aient ensuite affecté les poutres et enfustages, parties communes de l’immeuble, ne permet pas de considérer que les parties communes sont à l’origine du dommage.

Concernant la somme de 3 827 euros correspondant à la quote-part des travaux, il soutient que ces travaux ont été régulièrement votés par l’assemblée générale du 4 juillet 2019, à laquelle la SCI [M] a participé, et que la résolution correspondante n’a pas été contestée.

Concernant les pertes locatives, il souligne qu’une somme de 2 772 euros a déjà été versée à la SCI [M] par son assureur.

Il conteste enfin devoir supporter les frais de relogement de la locataire et fait valoir qu’aucun élément ne justifie le préjudice moral allégué.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 26 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions la SAS [B] [G] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 1240 du Code civil et 8 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 1231-1, 1991 et suivants du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la SCI [M] de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la société [B] [G] es qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 6],

DEBOUTER la SCI [M] de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la société [B] [G] es qualité de mandataire gestionnaire de ses biens,

DEBOUTER la SCI [M] de toutes ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la société [B] [G],

Reconventionnellement,

CONDAMNER la SCI [M] aux entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI [M] à payer à la société [B] [G] une somme de 2.400,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le [B] [G] conclut au rejet de l’intégralité des demandes formées à son encontre, tant en sa qualité de syndic qu’en sa qualité de mandataire gestionnaire des biens de la SCI [M].

En sa qualité de syndic, il soutient que la SCI [M] ne rapporte la preuve d’aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Il fait valoir qu’en novembre 2017, il est intervenu auprès de Mme [L] moins de huit jours après avoir été informé du premier sinistre.

Il expose qu’une entreprise de plomberie est ensuite intervenue à la demande de Mme [L] et qu’aucune infiltration n’a été signalée au cours de l’année 2018.

Il soutient qu’en janvier 2019, dès le signalement du nouveau sinistre, il a entrepris les diligences nécessaires, fait intervenir un bureau d’études et fait réaliser les travaux urgents ayant permis la levée de l’arrêté de péril.

Il estime ainsi qu’aucune carence ne peut lui être reprochée.

En sa qualité de mandataire gestionnaire, il conteste également toute faute dans l’exécution de son mandat de gestion.

Il soutient que la SCI [M] ne démontre pas qu’il ait été informé de la persistance ou de la réapparition des infiltrations au cours de l’année 2018.

Il fait valoir que la fuite signalée en novembre 2017 était supposée avoir été réparée et qu’aucune résurgence n’avait été portée à sa connaissance avant janvier 2019.

Il souligne enfin que la SCI [M] ne précise pas quel acte de gestion particulier il aurait omis d’accomplir.

Subsidiairement, le [B] [G] conteste également les différents postes de préjudice invoqués.

Il expose que la SCI [M] ne justifie pas pour quelle raison elle devrait être exonérée de sa participation aux travaux de copropriété, que la perte de loyers a déjà été partiellement indemnisée par la MAAF, que les frais de relogement sont réclamés jusqu’au mois de septembre 2019 alors que la mainlevée du péril est intervenue le 22 août 2019, et que le préjudice moral allégué n’est pas justifié.

Madame [X] [L] est défaillante.
****

La procédure a été clôturée le 27 novembre 2025, et l’audience de plaidoirie s’est tenue le 28 mai 2026.

Le délibéré est fixé au 24 septembre 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

I- Sur les responsabilités :

La SCI [M] recherche la responsabilité solidaire de Madame [L], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et du cabinet [G] pris en sa qualité de syndic et en sa qualité de gestionnaire de ses biens.

Sur ce point il sera rappelé qu’il ne peut y avoir de condamnation solidaire des défendeurs, la solidarité ne se présumant pas, et ne pouvant être que légale ou conventionnelle. Or en l’espèce, la SCI [M] ne justifie ni de l’existence d’une solidarité conventionnelle ni de l’existence d’une solidarité légale. De sorte que cette demande de condamnation solidaire sera écartée.

– Sur la responsabilité de Madame [L] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En outre, l’article 1244 du Code civil dispose que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. »

Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier a une obligation d’entretien du bien dont il est propriétaire, et doit répondre des dommages causés par celui-ci, en particulier en raison d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction.

Il résulte du constat amiable de dégât des eaux du 21 janvier 2019 que les infiltrations affectant le lot n°40 propriété de la demanderesse trouvaient leur origine dans une mauvaise étanchéité de l’installation de la douche de l’appartement situé au quatrième étage appartenant à Mme [L].

Cette origine a été corroborée par le rapport établi à la demande de l’assureur de la SCI [M], lequel fait état d’une infiltration provenant de l’appartement sus-jacent, au niveau de la douche.

Le rapport de M. [E], dont les conclusions ne sont pas contestées, établit par ailleurs l’importance des conséquences du sinistre, l’expert ayant constaté que les enfustages de la salle de bains de l’appartement du quatrième étage étaient endommagés et que le plafond de la salle de bains de l’appartement du troisième étage s’était effondré. La cause de ces désordres trouvant son origine dans le défaut d’étanchéité du bac de douche.

Ces éléments établissent suffisamment que les infiltrations provenant du lot de Mme [L] sont à l’origine des désordres ayant affecté le lot de la SCI [M].

Mme [L], qui est défaillante, ne produit aucun élément de nature à remettre en cause ces constatations.

Sa responsabilité sera en conséquence retenue.

– Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] :

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Cette responsabilité n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute du syndicat des copropriétaires, dès lors qu’il est établi le lien entre les dommages invoqués et les parties communes.

La SCI [M] soutient que cette responsabilité est engagée dès lors que les désordres ayant conduit à l’évacuation de son appartement et à l’arrêté de péril grave et imminent résultent de la dégradation des poutres et enfustages constituant des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette interprétation en faisant valoir que les infiltrations trouvent exclusivement leur origine dans une partie privative, à savoir l’installation de la douche de l’appartement de Madame [L] et que les poutres qui sont des parties communes n’ont été que la conséquence, et non la cause du sinistre.

S’il n’est pas contesté ni contestable, à la lecture du constat amiable de dégât des eaux du 21 janvier 2019, et du rapport établi par l’expert mandaté par l’assureur de la SCI [M] que l’origine initiale des infiltrations se situe dans une partie privative propriété de Madame [L], au niveau de l’installation de la douche, cette circonstance ne suffit pas à exclure la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dès lors que les préjudices allégués sont à la fois la conséquence de la cause première des infiltrations, mais aussi de l’atteinte à la structure même des poutres qui sont des parties communes, et dont l’état dégradé a conduit à la prise d’un arrêté de péril grave et imminent en date du 8 février 2019.

Les dommages allégués par la SCI [M] sont doublement liés aux infiltrations et à l’arrêté de péril pris contre l’immeuble.

Sur ce point, il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [E], dont les conclusions ne sont pas contestées, que les enfustages de la salle de bain de l’appartement du 4ème étage étaient endommagés et que le plafond de la salle de bain séparant les deux appartements du 3ème et 4ème étage s’est effondré. Les investigations techniques réalisées à la suite de l’arrêté de péril ont en outre révélé que deux poutres porteuses présentaient une fragilité telle que leur consolidation était indispensable à la sécurité et à la structure de l’immeuble. Il n’est toutefois pas contestable que l’eau a imbibé les bois, modifiant ainsi la résistance des bois d’enfustage.

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 4 juillet 2019 précise expressément que ces poutres constituent des éléments de la structure porteuse et des parties communes de la copropriété.

Les travaux de confortement de ces éléments structurels ont d’ailleurs été réalisés pour permettre la main levée dudit arrêté de péril grave et imminent prononcé le 22 août 2019.

Par voie de conséquence, si la cause initiale de la dégradation des parties communes réside dans les infiltrations provenant du lot privatif de Madame [L], la situation de péril ayant affecté le lot de la SCI [M], et conduit à l’évacuation de ce dernier, trouve elle-même son origine dans l’état de dégradation des éléments porteurs du plancher, parties communes de l’immeuble.

Ainsi le rôle causal des parties communes est plus directement caractérisé encore, dès lors que ce ne sont pas seulement des infiltrations ayant transité par une partie commune qui sont en cause mais la dégradation d’éléments porteurs communs ayant entrainé l’effondrement du plafond, et conduit à la mesure de péril nécessitant des travaux structurels avant que l’occupation des logements concernés puisse de nouveau être autorisée.

Il existe dès lors un lien causal suffisamment établi entre l’état des parties communes et les dommages subis par la SCI [M], consécutivement à l’arrêté de péril grave et imminent, résultant de l’impossibilité d’occuper et de donner à bail son appartement pendant la période de péril.

La circonstance que la dégradation d’une partie commune trouve elle-même son origine dans le fait d’un tiers ou d’un copropriétaire n’est pas par principe de nature à exclure la responsabilité du syndicat envers la victime du dommage causé par cette partie commune. Cette circonstance est en revanche susceptible d’être prise en considération dans les rapports entre co-obligés et notamment dans le cadre de l’action récursoire exercée par le syndicat des copropriétaires. Toutefois elle ne saurait priver la SCI [M] de la responsabilité de plein droit dont elle bénéficie à l’égard du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence le syndicat des copropriétaires engage donc sa responsabilité envers la SCI [M].

– Sur la responsabilité du cabinet [G] :

– En sa qualité de syndic :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les missions du syndic de copropriété.
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires au sens des articles 1991 et suivants du Code civil.
Le syndic est responsable contractuellement envers le syndicat des copropriétaires, et extra contractuellement envers les copropriétaires, à savoir sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil.

Il ressort des éléments produits au débat que le [B] [G] a été informé de la présence et la persistance d’infiltrations d’eau en provenance du lot de Madame [L], infiltrant l’appartement de la SCI [M].
C’est dans ces conditions que le [B] [G] a adressé une lettre de réclamation, en sa qualité de syndic, à Madame [L] le 13 novembre 2017.

Or, la SCI [M] considère que, par la suite, le [B] [G] n’a pas mis en œuvre les démarches nécessaires pour faire cesser les infiltrations et préserver les parties communes, de
sorte que les infiltrations ont eu des conséquences plus importantes y compris sur la copropriété.

Pour autant, la responsabilité personnelle du syndic envers un copropriétaire suppose la démonstration d’une faute commise dans l’accomplissement de ses missions, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage invoqué.

Il est établi que le [B] [G] a été informé des premières infiltrations au mois de novembre 2017 et qu’il a, dès le 13 novembre 2017, adressé un courrier à Mme [L] afin qu’elle fasse intervenir un professionnel et mette fin aux infiltrations.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’une entreprise de plomberie est ensuite intervenue à la demande de Mme [L].

Il n’est par ailleurs établi par aucune pièce qu’une persistance ou une réapparition des infiltrations ait été signalée au syndic au cours de l’année 2018.

Dans ces conditions, le syndic pouvait légitimement considérer, en l’absence de nouveau signalement, que le premier sinistre avait cessé.

Lors de la survenance de nouvelles infiltrations en janvier 2019, le [B] [G] a adressé une nouvelle mise en demeure à Mme [L], fait procéder aux investigations nécessaires et entrepris les démarches ayant conduit à la réalisation de travaux urgents et à la levée de l’arrêté de péril. Six mois se sont écoulés entre l’arrêté et sa main levée. Durant cette période le syndic a fait preuve de diligences, en sollicitant l’expertise d’un BET et en faisant voter des travaux urgents lors d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, et en les faisant réaliser à bref délai.

La SCI [M] ne démontre dès lors ni que le syndic avait connaissance, entre novembre 2017 et janvier 2019, d’une persistance des infiltrations, ni qu’il aurait omis une diligence particulière qui s’imposait à lui.

Elle n’établit pas davantage qu’une éventuelle diligence supplémentaire aurait permis d’éviter les désordres constatés au mois de janvier 2019 et l’arrêté de péril du mois de février 2019.

La faute du [B] [G] et le lien de causalité entre une telle faute alléguée et les préjudices invoqués n’étant pas démontré, la SCI [M] sera déboutée de ses demandes formées contre le cabinet [G] pris en sa qualité de syndic.

– En sa qualité de gestionnaire de bien :

Aux termes de l’article 1991 du Code civil « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »
Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 alinéa 1 du même code dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

Il ressort des pièces produites que la SCI [M] a confié la gestion de ses biens, dont le lot litigieux n°40, au [B] [G] par mandat de gestion du 18 juin 2012.

Le mandat stipulait notamment qu’il était donné tout pouvoir au [B] [G], au nom et pour le compte de la SCI [M] notamment de : « de toutes sommes reçues, donner quittance et décharge, se substituer, ester en justice, signer tous baux et contrats, commander tous travaux et d’une manière générale accomplir tous actes de gestion découlant de ses fonctions, les travaux seront exécutés après accord préalable écrit ou faxé ou mailer du mandant. A charge pour le cabinet [G] SARL de rendre compte périodiquement dans le mois qui suit chaque trimestre civil. »

La SCI [M] soutient que son mandataire aurait dû entreprendre des démarches afin de préserver son bien à la suite des premières infiltrations.

Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve que le [B] [G] ait été informé de la persistance ou de la réapparition des infiltrations au cours de l’année 2018.

La fuite signalée en novembre 2017 avait au contraire donné lieu à l’intervention d’une entreprise de plomberie et aucun nouveau signalement n’est établi avant janvier 2019.

La SCI [M] ne précise en outre pas quel acte déterminé relevant du mandat de gestion le [B] [G] se serait abstenu d’accomplir.

Elle n’établit pas davantage que l’accomplissement d’un acte de gestion particulier aurait permis d’éviter les dommages constatés au mois de janvier 2019.

Faute de démonstration d’une inexécution fautive du mandat et d’un lien causal avec les préjudices allégués, la responsabilité contractuelle du [B] [G] ne sera pas retenue.
La SCI [M] sera en conséquence déboutée de ses demandes dirigées contre le [B] [G] en sa qualité de mandataire gestionnaire.

I- Sur les préjudices :

Il résulte des développements qui précèdent que Mme [L] a engagé sa responsabilité à l’égard de la SCI [M], les infiltrations provenant de l’installation privative de sa douche étant à l’origine de la dégradation des éléments structurels séparant les deux appartements et des infiltrations dans l’appartement propriété de la demanderesse.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est également engagée dès lors que l’état de dégradation des poutres porteuses, parties communes de l’immeuble, est à l’origine de la situation de péril ayant affecté le lot de la SCI [M] et des conséquences dommageables qui en sont résultées avec notamment l’interdiction d’occuper le lot.

Ainsi, bien que leurs responsabilités reposent sur des fondements distincts, les faits respectivement imputables à Mme [L] et au syndicat des copropriétaires ont concouru à la réalisation des mêmes dommages.

Chacun des responsables ayant contribué à la réalisation de l’entier dommage subi par la SCI [M], Mme [L] et le syndicat des copropriétaires seront tenus in solidum à la réparation des préjudices présentant un lien causal direct et certain avec le sinistre. La solidarité ayant été écartée dans les propos introductifs, celle-ci n’ayant pas vocation à s’appliquer.

Il convient dès lors d’examiner chacun des postes de préjudice invoqués par la SCI [M].

– Sur la quote-part des travaux sur les parties communes

La SCI [M] sollicite la somme de 3 827 euros correspondant à la quote-part mise à sa charge au titre des travaux rendus nécessaires sur les éléments structurels de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 qu’à l’occasion de la dépose des plafonds exigée par la Ville de [Localité 1] et le bureau d’études afin de déterminer l’étendue des désordres, il a été constaté que deux poutres porteuses présentaient une fragilité telle que leur consolidation était indispensable à la sécurité et à la structure de l’immeuble.

Ces poutres constituent des parties communes.

L’assemblée générale a ratifié les travaux de structure et l’intervention du bureau d’études pour un montant total de 29 400 euros TTC. Après prise en charge d’une somme de 3 693,69 euros par l’assureur de l’immeuble, le solde de 25 706,31 euros a été réparti entre les copropriétaires.

La SCI [M] expose avoir supporté à ce titre une somme de 3 827 euros, décomposée comme suit :

· 2 875 euros au titre des travaux sur les poutres ;
· 952 euros au titre des travaux de reprise des enfustages.

Le syndicat des copropriétaires oppose que ces travaux ont été régulièrement votés par l’assemblée générale du 4 juillet 2019 et que la SCI [M] n’a pas contesté la résolution correspondante.

Toutefois, la SCI [M] ne poursuit pas l’annulation de cette résolution ni la restitution de charges de copropriété indûment appelées, mais sollicite, sur le terrain indemnitaire, la réparation du préjudice correspondant à une dépense rendue nécessaire par le sinistre et dont elle a été victime.

L’absence de contestation de la résolution ayant approuvé les travaux ne fait dès lors pas obstacle à l’exercice d’une action en responsabilité contre les personnes dont les faits ont rendu ces travaux nécessaires.

Les travaux litigieux ayant précisément eu pour objet de remédier à la dégradation des éléments structurels consécutive aux infiltrations provenant du lot de Mme [L], le lien causal entre le sinistre et cette dépense est établi.

La SCI [M] justifiant avoir supporté une quote-part de 3 827 euros, Mme [L] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à lui payer cette somme.

Sur la perte de loyers

La SCI [M] sollicite la somme de 2 781,20 euros au titre de la perte de loyers subie pendant la période au cours de laquelle son appartement n’a pu être occupé.

Il ressort des éléments produits que Mme [V] [H], locataire du lot n°40, a dû quitter les lieux au mois de janvier 2019 et que le logement n’a pu être occupé pendant la période de péril.

Le loyer mensuel s’élevait à 694,15 euros et la SCI [M] évalue la perte totale correspondant à huit mois de loyers à 5 553,20 euros.

Son assureur, la MAAF, lui ayant versé une indemnité de 2 772 euros pour la période du 11 janvier au 22 mai 2019, la SCI [M] limite sa demande au solde demeuré à sa charge, soit :

5 553,20 € – 2 772 € = 2 781,20 €.

La perte de loyers présente un lien causal direct avec le sinistre.

En effet, si les infiltrations ont initia