TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/15296 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C6MKD

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Décembre 2024

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Bertrand GATELLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1624

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Michael HADDAD de la SELARL HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2092

Décision du 24 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/15296 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C6MKD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 22 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 3 mai 2024, M. [L] [G] [Q] a consenti à M. [G] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots numéros 213 et 172 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un prix de 811 200 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 2 septembre 2024 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention au plus tard le 28 juin 2024 d’un prêt relais d’un montant de 455 000 euros et d’un prêt immobilier d’un montant de 390 000 euros.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à 81 120 euros, dont la moitié, soit la somme de 40 560 euros devait être versée par M. [J] dans le délai de huit jours

Le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au promettant au plus tard dans le délai de huit jours après l’expiration de la promesse.

Par lettre recommandée en date du 22 juillet 2024, M. [Q] a adressé à M. [G] [J] une mise en demeure de justifier des demandes de prêts et de l’obtention ou du refus des prêts.

M. [J] a adressé le 2 août 2024 un refus de prêt de la SA BRED Banque privée le 1er août 2024.
Par lettre recommandée en date du 8 octobre 2024, M. [Q] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à M. [J] une mise en demeure de lui verser l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, M. [Q] a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2025, M. [Q] demande au tribunal de :

débouter M. [G] [J] de ses demandes,à titre principal,
condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 81 120 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,à titre subsidiaire,
condamner M. [G] [J] au paiement de la somme de 73 008 euros au titre de la perte de chance,en tout état de cause,
le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Bertrand Gatellier,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.
Il précise que la promesse de vente est caduque à défaut de réalisation ou de prorogation le 2 septembre 2026 et soutient, à titre principal, au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil, que M. [J] n’a pas justifié de demandes de prêts selon les conditions de la promesse de vente, si bien qu’il est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive de financement dont il était bénéficiaire, qui est donc réputée réalisée. Il estime qu’il doit être condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les justificatifs des démarches seraient produits, il indique qu’il y a lieu de l’indemniser de la perte de chance d’avoir remis son bien en vente plus rapidement. Il explique que M. [J] n’a pas rempli ses obligations et n’a tenu le promettant informé qu’après mise en demeure, ne le libérant ainsi de ses obligations que le 2 septembre 2024, alors que ce dernier aurait pu remettre son bien en vente dès le mois de juin si M. [J] avait reconnu ne pas avoir exécuté ses obligations. Il estime que cela caractérise la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, constituant une perte de chance.

En réponse à l’argumentation adverse, il souligne que le bien a été vendu le 25 novembre 2024 après une promesse de vente du 25 septembre 2024, aucune promesse de vente n’ayant été conclue alors qu’il était encore engagé. Il ajoute que l’acquisition de son nouvel appartement est totalement distincte de la vente du sien, qu’il a dû reporter l’achat de quelques semaines pour rassembler les fonds nécessaires et qu’il a subi un préjudice financier lié aux frais de clôture d’un plan épargne retraite, de conclusion de crédits la consommation et d’impôts.

Il rappelle en outre la position constante de la jurisprudence excluant la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, M. [J] demande au tribunal de :

Débouter M. [L] [G] [Q] de ses demandes,A titre principal,
Ramener la somme forfaitaire à verser par M. [G] [J] au titre de la clause pénale à 1 euro symbolique, Subsidiairement,
Ramener la somme forfaitaire à verser par M. [G] [J] à une plus juste proportion,En tout état de cause,
condamner M. [L] [G] [Q] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il soutient que l’indemnité d’immobilisation figurant dans la promesse de vente doit être requalifie en une clause pénale, si bien que le tribunal a, conformément à l’article 1231-5 du code civil, la faculté de la réduire dès lors qu’elle est manifestement excessive. Il fait état de sa bonne foi, expliquant avoir obtenu un avis favorable de financement de la SA Bred avant la signature de la promesse de vente, le 8 mars 2024, et avoir engagé des démarches rapidement, mais que compte tenu de difficultés professionnelles liées à une procédure de sauvegarde judiciaire de la société dont il est le dirigeant, il n’a ensuite pas procédé au versement de l’indemnité d’immobilisation ni reçu les réponses des établissements financiers dans les délais prévus. Il précise avoir fait une dernière proposition, refusée. Il ajoute que M. [Q] ne démontre pas de préjudice, ni de perte de chance, soulignant que le bien a été vendu rapidement, avant la délivrance de l’assignation, au même prix que celui de la promesse et qu’il ne démontre pas les préjudices allégués.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 juin 2026.

À l’audience du 22 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124  du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte des articles 1186 et 1187  du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2024, M. [Q] promettant, a conféré à M. [J], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 2 septembre 2024 à seize heures.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive d’obtention de prêts répondant aux caractéristiques suivantes :
un prêt amortissable d’un montant maximum de 390 000 euros d’une durée de 20 ans au taux d’intérêt maximum de 3,90% l’an,un prêt relais d’un montant maximum de 450 000 euros.
L’acte prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt à ces conditions, au plus tard le 28 juin 2024.

Le bénéficiaire s’oblige à « déposer deux dossiers de demande de prêt dans le délai d’un mois à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande au promettant par tout moyen de preuve écrite ».

La promesse rappelle les dispositions de l’article 1178 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement ».

En premier lieu, il est constant que M. [J] n’a pas levé l’option.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans de délai, la promesse de vente est donc devenue caduque.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend de la réalisation ou non de la condition suspensive.

En effet, la première moitié d’indemnité doit être restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, mais est conservée par le promettant, si toutes les conditions suspensives sont réalisées. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées et que le bénéficiaire ne signe pas l’acte de son seul fait.

Il ressort des pièces communiquées que M. [J] n’a pas obtenu le financement dans le délai prévu dans la promesse de vente, le 28 juin 2024. La condition d’obtention de prêt ne s’est donc pas réalisée.

Cependant, la défaillance du bénéficiaire dans l’accomplissement de la condition entraine la réalisation fictive de la condition, c’est-à-dire que la condition est réputée accomplie.

Or, M. [J], pour se prévaloir de la condition suspensive, devait selon les termes de la promesse, justifier du dépôt des demandes de prêts dans les conditions prévues et de prévaloir du refus des prêts dans le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive le 28 juin 2024.

Il n’a adressé aucun élément à cette date. Sur demande de M. [Q], par lettre recommandée du 22 juillet 2024, il a fait parvenir un refus de prêt du 1er aout 2024 portant sur un prêt relais de 350 000 euros d’une durée de deux ans au taux de 3,45%.

Ce refus de prêt est postérieur au délai fixé dans la promesse et ne porte que sur l’un des deux prêts prévus.

En outre, aucun élément n’est communiqué quant à la date à laquelle la demande a été faite.

Il communique dans le cadre de l’instance un refus de prêt opposé par la Caisse d’Epargne et de prévoyance Ile-de-France daté du 2 octobre 2024 avec une mention « refus communiqué a client le 17 août 2024 » portant sur deux prêts.

Là encore, la réponse de la banque est tardive, et il n’est pas justifié de la date à laquelle la demande a été présentée.

M. [J] ne justifie donc, ni du dépôt de deux dossiers de demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse dans le délai d’un mois de la signature de l’acte, soit avant le 3 juin 2024, ni de réponses obtenues avant le 28 juin 2024.

Dès lors, à défaut de démontrer qu’il a respecté les stipulations de la promesse unilatérale de vente, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, M. [G] [J] est redevable de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 81 120 euros.

Par ailleurs, la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas l’inexécution par le bénéficiaire d’une obligation contractuelle, dès lors qu’il n’a aucune obligation de lever l’option et de réaliser la vente, mais indemnise de façon forfaitaire le préjudice du promettant résultant de l’immobilisation de son bien durant la promesse et constitue le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires pendant cette période.

Cette clause ne saurait dès lors être qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil précité, et n’est donc pas susceptible de réduction par le juge.

Il s’ensuit d’une part, que l’existence d’une faute du bénéficiaire ou d’un préjudice du promettant est indifférente pour l’application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, et d’autre part, qu’il n’y a pas lieu de réduire son montant.

Il ressort des pièces versées aux débats que la somme de 40 560 euros, correspondant à la première moitié de l’indemnité d’immobilisation, versée par M. [J] les 12 et 23 août 2024 lui a été restituée par le notaire.

En conséquence, il convient de condamner M. [G] [J] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 81 120 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Bertrand Gatellier, avocat de M. [Q], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE M. [G] [J] à payer à M. [L] [Q] la somme de 81 120 euros,

CONDAMNE M. [G] [J] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître Bertrand Gatellier pourra recouvrer directement contre M. [G] [J] les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière La Présidente