L’essentiel
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, plus sévère en modifiant les règles de preuve de l’usage d’habitation et le plafond de l’amende, ne s’applique pas rétroactivement. Les locations antérieures au 21 novembre 2024 restent soumises à l’ancienne rédaction de l’article L.631-7. Faute de preuve d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970, aucune condamnation ne pouvait être prononcée pour cette période.
Pour les locations postérieures au 21 novembre 2024, la preuve d’un usage d’habitation au cours des trente années précédentes peut être rapportée par tout moyen. Les éléments cadastraux, fiscaux, administratifs et notariés établissaient cet usage. L’absence d’autorisation justifiait une amende plafonnée à 100 000 euros par local.
La responsabilité de chaque société suppose toutefois la preuve de son implication personnelle. Le propriétaire et l’exploitant ont été sanctionnés, tandis que la société de conciergerie a été mise hors de cause faute d’éléments objectifs établissant son intervention. Le montant a été individualisé selon les revenus tirés de l’activité, la durée du manquement, la bonne foi, les diligences de cessation et la situation financière.
En résumé
- Exclusion des amendes pour les locations antérieures au 21 novembre 2024
- La loi LE MEUR plus sévère ne s’applique pas rétroactivement
- Les pièces cadastrales, fiscales et notariales prouvent l’usage d’habitation postérieur
- Le propriétaire et l’exploitant sont responsables de leur implication établie
- La conciergerie est exclue faute de preuve objective d’intervention
- L’amende est individualisée selon les gains, la bonne foi et la situation financière
Contexte de l’affaire
Un agent assermenté a constaté en 2025 la diffusion d’annonces et l’absence d’autorisation communale de changement d’usage. La commune a ensuite assigné le propriétaire, la société exploitante et la société de conciergerie afin d’obtenir des amendes civiles et le retour des locaux à l’habitation.
Le propriétaire et l’exploitant invoquaient notamment la nullité de l’assignation, la non-rétroactivité de la loi du 19 novembre 2024, l’insuffisance de preuve de l’usage d’habitation et leur cessation de l’activité touristique. Des baux de mobilité ont été produits après la mise en demeure.
Conditions / critères (ce que le juge vérifie)
- Location répétée de locaux d’habitation à une clientèle de passage
- Absence d’autorisation communale de changement d’usage
- Preuve de l’usage d’habitation selon la loi applicable à chaque période
- Implication personnelle et objectivement établie de chaque société
- Prise en compte de la période postérieure au 21 novembre 2024
- Individualisation de l’amende selon les revenus et la situation financière
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Procès-verbal de constat de l’agent assermenté
- Annonces de locations touristiques diffusées sur AirBnB
- Documents cadastraux et relevés de taxe d’habitation
- Fiches d’évaluation H2 de la DGFIP
- Déclarations préalables et acte notarié d’acquisition
- Données de chiffre d’affaires transmises par AirBnB
Conséquences pratiques
- Amendes de 40 000 euros par local pour les sociétés condamnées
- Produit des amendes intégralement versé à la commune
- Aucune sanction retenue pour la période antérieure selon la preuve disponible
- Exclusion de la société de conciergerie faute d’implication démontrée
- Nécessité de maintenir un véritable usage d’habitation
Checklist pour Avocats
À faire
- Vérifier la date de chaque période de location
- Produire les preuves historiques de l’usage d’habitation
- Obtenir l’autorisation communale de changement d’usage
- Documenter précisément le rôle de chaque société
- Justifier les revenus et les mesures de cessation
À éviter
- Appliquer rétroactivement la loi plus sévère
- Diffuser des annonces sans autorisation préalable
- Confondre propriété, exploitation et intermédiation
- Se limiter à masquer une annonce en ligne
- Négliger les pièces financières utiles à l’individualisation
FAQ / Q-R juridiques
La non-rétroactivité des sanctions plus sévères
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, modifie les critères de preuve de l’usage d’habitation et porte le plafond de l’amende à 100 000 euros par local. Considérée comme plus sévère, elle ne s’applique pas aux changements d’usage antérieurs. Ceux-ci restent soumis à la rédaction ancienne de l’article L.631-7 du CCH et à son plafond de 50 000 euros.
La preuve de l’usage d’habitation
Pour les locations antérieures au 21 novembre 2024, la commune devait démontrer un usage d’habitation au 1er janvier 1970. Les documents produits ne suffisaient pas. Pour les locations postérieures, tout moyen de preuve pouvait établir un usage d’habitation au cours des trente années précédentes ; les documents cadastraux, fiscaux, administratifs et notariés établissaient cette condition.
La responsabilité personnelle des sociétés
L’article L.651-2 du CCH permet de sanctionner toute personne ayant enfreint l’article L.631-7. Le propriétaire et l’exploitant, dont l’implication dans la location touristique était établie, ont été condamnés. La société de conciergerie a été exclue faute d’éléments objectifs démontrant son intervention. La personnalité juridique distincte des sociétés écartait l’application du principe non bis in idem.
Textes cités
Urbanisme & construction
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