TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05422
N° Portalis 352J-W-B7G-CW4L7

N° MINUTE : 4

Assignation du :
03 Mai 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 15 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 10 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2013, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL des locaux composés de locaux commerciaux en rez-de-chaussée et au premier sous-sol, de réserves en entresol et au deuxième sous-sol, de locaux techniques au deuxième sous-sol, et de six emplacements de parking n°121, n°122, n°123, n°124, n°125 et n°[Cadastre 1] au premier sous-sol, constituant les lots n°121, n°122, n°123, n°124, n°125, n°126, n°301, n°305, n°411, n°422, n°423, n°424 et n°425 d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section CK numéro [Cadastre 2] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2009 afin qu’y soit exercée une activité d’agence bancaire pour l’exploitation du commerce de banque, d’établissement financier, d’établissement de crédit, et d’activité connexe ou complémentaire telle que l’assurance, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 565.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 mars 2020, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait signifier à la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial en offrant de payer un loyer d’un montant annuel de 454.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 juin 2020, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE a fait signifier à la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, mais son refus du montant du loyer suggéré, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 762.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 7 mars 2022 réceptionnée le 9 mars 2022, notifié à la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 398.720 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020, avant déduction du montant de la taxe foncière, des primes d’assurances et de la taxe annuelle sur les bureaux, puis a, par exploit d’huissier de justice en date du 3 mai 2022, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 28 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE à la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2020 ; fixé le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [D] [O] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2020 ; fixé à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devant être consignée par la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé, outre les charges locatives.

L’expert judiciaire a procédé à deux visites contradictoires des locaux le 10 octobre 2023 et le 22 janvier 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 22 mars 2024, et a déposé son rapport définitif le 15 juillet 2024, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 420.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 27 janvier 2026 réceptionnée le 2 février 2026 et remis au greffe par RPVA le 28 janvier 2026, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 16, 237, 238, 246, 263 et 279 du code de procédure civile, des articles L. 145-11, L. 145-31, L. 145-33, R. 145-4, R. 145-7, R. 145-8, R. 145-11 et R. 145-30 du code de commerce, de l’article 231 ter du code général des impôts, et des articles 1342-2 (sic), 1352-6 et 1719 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 270.696,75 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;débouter la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande subsidiaire non fondée et non justifiée de nouvelle expertise ;
condamner la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE à lui restituer les trop-perçus de loyers, assortis des intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2022, date de notification de son mémoire préalable, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière ;à titre subsidiaire, si par extraordinaire le loyer de renouvellement venait à être fixé à un montant supérieur à celui en vigueur à la date du renouvellement, juger que le nouveau loyer réclamé par la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE ne pourra être dû qu’à compter du 24 juin 2020, date de signification par celle-ci de sa réponse à la demande de renouvellement, pour la somme de 762.000 euros, qu’à compter du 1er décembre 2022, date de notification par celle-ci de son premier mémoire en réponse, pour la somme de 1.160.000 euros, et qu’à compter du 9 décembre 2024, date de notification par celle-ci de son premier mémoire post-expertise, pour la somme de 1.170.000 euros ;juger que les intérêts au taux légal ne pourront courir qu’à compter du 1er décembre 2022, date de notification du premier mémoire en réponse de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE ;en tout état de cause, juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE aux dépens.
À l’appui de ses prétentions, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’oppose à la demande de contre-expertise judiciaire formée par la bailleresse, faisant observer que d’une part, l’expert judiciaire a parfaitement rempli sa mission dans le respect du principe du contradictoire et de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, et qu’en tout état de cause, les observations formulées et les éléments complémentaires communiqués par cette dernière ont vocation à être pris en compte par la présente juridiction, laquelle n’est pas liée par les conclusions expertales, si bien que rien ne justifie la désignation d’un nouveau technicien.

Sur le fond, la locataire fait valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le même secteur pour des locaux équivalents, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant annuel de 2.000 euros s’agissant de chacun des six emplacements de parking et à la somme annuelle de 500 euros par mètre carré pondéré s’agissant des locaux à usage commercial, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 867 m2, et après application, d’une part, de trois abattements de 10%, de 5% et de 5% prenant en considération respectivement la clause d’accession ainsi que les deux clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail transférant à sa charge les travaux de mise en conformité ainsi que des charges en contrepartie de services dont elle ne bénéficie pas, et déduction, d’autre part, d’un montant de 32.274 euros, de 3.049,09 euros, de 13.246 euros, de 36.812,32 euros et de 321,84 euros prenant en compte les clauses prévues à la convention transférant à sa charge le remboursement respectivement de la taxe foncière, de l’assurance de l’immeuble, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe annuelle sur les bureaux et de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 270.696,75 euros hors taxes et hors charges, sans qu’il y ait lieu de pratiquer de quelconques majorations au titre du nombre d’enseignes apposées sur la devanture des locaux ou de la clause d’autorisation de sous-location partielle figurant au contrat.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 22 octobre 2025 réceptionnée le 24 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 22 octobre 2025, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1103, 1343-1 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, désigner un nouvel expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux selon la mission indiquée dans le précédent jugement en date du 28 juillet 2023 ;réserver les dépens ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 1.219.000 euros ;à titre infiniment subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 1.170.000 euros ;juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts ;débouter la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de toutes ses demandes ;condamner la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE avance, à titre principal, que le rapport d’expertise judiciaire est entaché d’erreurs dès lors qu’il retient une surface pondérée des locaux inexacte, qu’il se fonde exclusivement sur deux références locatives bancaires, dont l’une est trop ancienne et l’autre porte sur des locaux trop éloignés, et qu’il mentionne à tort une clause transférant à la locataire la charge des travaux de mise en conformité, laquelle est inexistante, ce qui justifie sa demande de nouvelle expertise judiciaire.

À titre subsidiaire et sur le fond, la bailleresse expose qu’eu égard aux prix couramment pratiqués dans le secteur pour des locaux équivalents, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 971 m2 retenue par l’expert judiciaire désigné lors du précédent renouvellement ou à tout le moins de 931,60 m2, la valeur locative statutaire unitaire s’élève au montant annuel de 3.000 euros s’agissant de chacun des six emplacements de parking et à la somme annuelle de 1.200 euros par mètre carré pondéré s’agissant des locaux à usage commercial, si bien qu’après application de deux coefficients de majoration de 1% et de 2% prenant en considération respectivement l’autorisation d’installation de nombreuses enseignes donnée à la preneuse ainsi que l’autorisation partielle de sous-location stipulée à la convention, le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 1.219.000 euros ou à tout le moins à la somme annuelle de 1.170.000 euros hors taxes et hors charges, sans qu’il y ait lieu de pratiquer de quelconques abattements dès lors que d’une part, les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations respectives des parties n’ont pas à être pris en compte en matière de locaux à usage exclusif de bureaux, et qu’en tout état de cause, les abattements réclamés par la demanderesse sont dénués de toute pertinence.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 juin 2026, et la décision a été mise en délibéré au 31 août 2026, puis prorogée au 15 septembre 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de nouvelle expertise judiciaire

Aux termes des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En outre, en application des dispositions de l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En vertu des dispositions des articles 232 et 263 dudit code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Selon les dispositions des articles 237 et 238 de ce code, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 276 du code susvisé, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

En l’espèce, si la bailleresse conteste la pondération des surfaces retenue par l’expert judiciaire, reproche à ce dernier de n’avoir pris en compte que deux références locatives bancaires sans prendre en considération la référence relative à la société INDUSTRIAL AND COMMERCIAL BANK OF CHINA datant du mois de juillet 2020 qu’elle lui avait soumise, et lui fait grief d’avoir identifié à tort dans le contrat de bail une clause transférant à la locataire la charge des travaux de mise en conformité des locaux, force est toutefois de constater que d’une part, elle a été en mesure de formuler ces objections dans le dire récapitulatif adressé par son conseil en date du 15 mai 2024, et que d’autre part, l’expert y a expressément répondu sur quatre pages dans son rapport définitif en date du 15 juillet 2024 (pièce n°11 en demande, pages 34 à 37).

Dans ces conditions, il convient de retenir que Monsieur [D] [O] n’a commis aucun manquement dans sa mission expertale, et notamment aucun manquement à ses devoirs de conscience, d’objectivité et d’impartialité, et qu’il a en outre pris en considération les observations et réclamations de la propriétaire, les diligences accomplies n’apparaissant dès lors nullement insuffisantes.

En tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte qu’au vu des documents versés aux débats dont elle appréciera ci-après la pertinence, la présente juridiction s’estime suffisamment éclairée pour pouvoir statuer au fond.

En conséquence, il convient de débouter la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de sa demande reconventionnelle de nouvelle expertise judiciaire.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 dudit code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le loyer des baux renouvelés portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux doit être fixé à la valeur locative, étant observé : que d’une part, le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvois n°74-13770 et n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280 ; Civ. 3, 6 septembre 2018 : pourvoi n°17-14718), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d’une agence bancaire dès lors que l’activité essentielle d’une banque est d’ordre comptable, administratif ou juridique, et n’est pas affectée par la réception des clients (Civ. 3, 17 novembre 1981 : pourvoi n°79-16713 ; Civ. 3, 13 novembre 1986 : pourvoi n°84-11778 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-13751 ; Civ. 3, 31 octobre 1989 : 88-11276 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21384) ; et que d’autre part, l’usage exclusif de bureaux doit être établi en fonction de l’usage prévu par le bail, et non de l’activité effectivement exercée par le locataire (Civ. 3, 14 juin 1995 : pourvoi n°93-15018 ; Civ. 3, 18 décembre 2025 : pourvoi n°24-12594).

En l’espèce, la dernière clause du contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2013 à effet rétroactif au 1er janvier 2009 prévoit que : « 6) Toutes les autres clauses et conditions du bail du 26 octobre 1999 restent inchangées » (pièce n°2 en demande, page 3).

Or, la deuxième phrase de la clause intitulée « DESTINATION » insérée au contrat de bail originel conclu par acte sous signature privée en date du 26 octobre 1999 stipule que « Les locaux loués devront servir à l’activité d’agence bancaire pour l’exploitation du commerce de banque, établissement financier, établissement de crédit et activité connexe ou complémentaire tel que celui de l’assurance » (pièce n°1 en demande, page 2), si bien qu’il est démontré que les locaux litigieux sont assimilables à des locaux à usage exclusif de bureaux, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé corresponde à celui de la valeur locative.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, s’il est établi que dans son rapport en date du 19 octobre 2012, Monsieur [C] [A], expert judiciaire désigné à l’occasion du précédent renouvellement du bail par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 8 septembre 2009, a retenu une surface pondérée totale des locaux de 971 m2 et estimé la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 565.000 euros hors taxes et hors charges au 1er janvier 2009, et si le contrat de bail commercial renouvelé conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2013 à effet rétroactif au 1er janvier 2009 énonce, en son préambule que « Monsieur [N] [T] [A] a conclu à un loyer principal annuel de 565.000 euros hors taxes hors charges par an à la date du 1er janvier 2009. Le bailleur accepte le montant du loyer proposé par [N] [T] [A], Expert, à la date du 1er janvier 2009, sur un montant de loyer principal annuel de € 565.000,00 », et en sa première clause que « 1) Les parties conviennent de renouveler le bail et ce pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017. Le loyer est fixé à € 565.000,00 (cinq cent soixante-cinq mille euros), hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2009 » (pièces n°2 en demande page 2, et n°1 en défense pages 30, 54 et 55), il y a cependant lieu de relever, comme le souligne à juste titre la locataire, que cet accord sur le montant du loyer de renouvellement estimé par cet expert judiciaire n’implique pas nécessairement l’existence d’un accord sur l’ensemble des conclusions expertales, et notamment sur la pondération des surfaces, mais caractérise l’existence de concessions réciproques ayant pour objectif de mettre fin à l’instance en fixation judiciaire du loyer introduite devant le juge des loyers commerciaux par assignation en date du 9 avril 2009, étant observé que la S.A. SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE en a parfaitement conscience dès lors qu’elle sollicite dans le cadre de la présente instance, comme cela sera développé ci-après, l’exclusion de tout abattement au titre des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail transférant à la preneuse le règlement de la taxe foncière, de la taxe annuelle sur les bureaux et de l’assurance de l’immeuble, alors même que pour parvenir à la valeur locative annuelle de 565.000 euros hors taxes et hors charges au 1er janvier 2009, Monsieur [C] [A] avait expressément opéré une « Déduction « au réel » des clauses « exorbitantes » de droit commun : – Assurance immeuble : (2.304,84 €) ; – Taxe foncière : (18.865,66 €) ; – Taxe sur les bureaux : (11.808,50 €) ; TOTAL À DÉDUIRE = (32.799 € AN) » (pièce n°1 en défense, page 54), si bien qu’il est démontré que dans l’esprit de la bailleresse elle-même, l’accord des parties sur le montant de cette valeur locative n’induisait pas un accord sur la totalité des éléments retenus par cet expert judiciaire, de sorte qu’aucun accord des parties sur la pondération des surfaces n’est caractérisé.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 15 juillet 2024 que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble édifié en 1932 de sept étages élevés sur deux sous-sols, avec façade en pierre de [Localité 1] et pierre agrafée, et avec toiture en zinc, en bon état général apparent (pièce n°11 en demande, page 7).

Conformément à la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; la surface des banques, quoique ces dernières soient assimilées à des bureaux, doit être pondérée en base boutique lorsqu’elles sont exploitées dans des boutiques.

Il résulte des plans des locaux dressés par la S.A.R.L. ARCEDGE, société de géomètres-experts, en date du 2 décembre 2019, à partir desquels l’expert judiciaire a travaillé dès lors qu’il mentionne que « Des plans cotés ont été transmis (pièce n°E1) permettant d’obtenir les surfaces ci-contre. Ces documents émanent de la société ARCEDGE, Géomètres-Experts, et ont été effectués en décembre 2019. Ces plans sont ceux effectués au plus proche de notre date d’étude », que les locaux présentent une surface utile brute de 1.553,50 m2 (pièces n°11 en demande page 15, et n°5 en défense), si bien que la pondération des surfaces applicable est celle relative aux moyennes surfaces de 600 à 3.000 m2.

Si le dernier alinéa de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’il n’est pas tenu compte notamment des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, force est toutefois de constater, comme le relève à juste titre la propriétaire, que ces dispositions sont exclusivement applicables aux locaux à usage d’habitation, et non aux bureaux, la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025 rappelant au contraire que « Les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m peuvent être retenues en fonction de leur importance en adaptant le coefficient de pondération » (page 95), de sorte qu’il y a lieu d’ajouter à la surface utile brute retenue par l’expert les surfaces annexes d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre de 9,90 m2 au rez-de-chaussée, de 5,40 m2 en entresol/mezzanine, de 6,30 m2 au premier sous-sol et de 3,40 m2 au deuxième sous-sol (pièces n°24 en demande et n°5 en défense), à l’exclusion des circulations verticales.

L’expert judiciaire note que les locaux litigieux sont divisés en douze zones, à savoir : une première zone de vente en rez-de-chaussée constituée du hall et de bureaux d’une surface utile et d’une surface pondérée de 653 m2 ; une deuxième zone en rez-de-chaussée constituée de locaux annexes d’une surface utile de 109 m2 et d’une surface pondérée de 32,70 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,30 ; une troisième zone en rez-de-chaussée constituée de locaux sociaux d’une surface utile de 61,50 m2 et d’une surface pondérée de 18,45 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,30 ; une quatrième zone en entresol/mezzanine constituée d’une salle d’archives d’une surface utile de 151,40 m2 et d’une surface pondérée de 30,28 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; une cinquième zone au premier sous-sol constituée de locaux de bureaux et d’archives d’une surface utile de 220,90 m2 et d’une surface pondérée de 88,36 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; une sixième zone au premier sous-sol constituée d’espaces de circulation d’une surface utile de 72,20 m2 et d’une surface pondérée de 28,88 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; une septième zone au premier sous-sol constituée de locaux techniques d’une surface utile de 17,90 m2 et d’une surface pondérée de 1,79 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,10 ; une huitième zone au premier sous-sol constituée de locaux sociaux d’une surface utile de 47,20 m2 et d’une surface pondérée de 9,44 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; une neuvième zone au deuxième sous-sol constituée d’une salle de réunion et de locaux d’archives d’une surface utile de 138,60 m2 et d’une surface pondérée de 20,79 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,15 ; une dixième zone au deuxième sous-sol constituée d’espaces de circulation d’une surface utile de 62,60 m2 et d’une surface pondérée de 9,39 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,15 ; une onzième zone au deuxième sous-sol constituée de locaux sociaux d’une surface utile de 18,70 m2 et d’une surface pondérée de 2,81 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,15 ; et une douzième zone au deuxième sous-sol constituée d’un local technique d’une surface utile de 0,50 m2 et d’une surface pondérée de 0,05 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,10 ; soit une surface pondérée totale de 895,94 m2 (pièce n°11 en demande, page 15).

Si la locataire conteste la pondération des cinquième et sixième zones susvisées, souhaitant y voir appliquer un coefficient de pondération de 0,30 en lieu et place de 0,40 au motif qu’elles ne seraient pas accessibles à la clientèle, force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, dès lors qu’il ressort du cliché photographique effectué par l’expert que la salle de réunion située au premier sous-sol est de vaste dimension (pièce n°11 en demande, page 12), permettant ainsi d’accueillir une pluralité de clients simultanément, si bien que le coefficient de pondération de 0,40 se révèle pertinent.

De même, si la bailleresse critique la pondération des neuvième et dixième zones susmentionnées, désirant y voir appliquer un coefficient de pondération de 0,40 en lieu et place de 0,15 au motif qu’elles comporteraient la salle des coffres accessible à la clientèle, il y a cependant lieu de souligner que l’expert judiciaire a répondu à cette objection, précisant qu’ « Au 2e sous-sol, comme expliqué lors de la visite des locaux, la clientèle n’accède pas à la salle des coffres. Les plans confirment l’installation visualisée lors de la visite, à savoir un ascenseur à coffres mobiles. Cet équipement permet aux clients d’accéder à leur coffre en restant au rez-de-chaussée. Une photo de cet ascenseur est reproduite au sein du reportage photographique du présent rapport » (pièce n°11 en demande, pages 12 et 34), de sorte que le coefficient de pondération de 0,15 se révèle adéquat.

Enfin, comme précédemment indiqué, seront ajoutées les surfaces annexes d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre de 9,90 m2 au rez-de-chaussée, de 5,40 m2 en entresol/mezzanine, de 6,30 m2 au premier sous-sol et de 3,40 m2 au deuxième sous-sol (pièces n°24 en demande et n°5 en défense), auxquelles sera appliqué un coefficient de pondération de 0,10.

En définitive, la surface pondérée totale des locaux s’élève à : 653 + 32,70 + 18,45 + (9,90 x 0,10) + 30,28 + (5,40 x 0,10) + 88,36 + 28,88 + 1,79 + 9,44 + (6,30 x 0,10) + 20,79 + 9,39 + 2,81 + 0,05 + (3,40 x 0,10) = 898,44 m2.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 898,44 m2.

Sur les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En outre, en application des dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du même code, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données issues de son observation du marché, l’expert judiciaire conclut que « La valeur locative de renouvellement est estimée à un ratio métrique compris entre 450 € / m2 et 550 € / m2 », pour finalement retenir une valeur locative unitaire statutaire annuelle de 500 euros par mètre carré pondéré (pièce n°11 en demande, page 30).

Contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, l’expert ne s’est pas fondé uniquement sur deux références locatives, mais sur quarante-neuf références constituées de dix-neuf locations nouvelles, de vingt-trois renouvellements amiables et de sept fixations judiciaires, expliquant que « Dans le cadre de cette expertise, plusieurs recherches de références ont été menées. Dans un premier temps, des références de bureaux-boutiques de moyennes surfaces ont été recherchées, puis des boutiques moyennes surfaces toutes activités confondues. Ces références demeurant limitées, la zone de recherche a été élargie aux arrondissements voisins et dans une limite de 1 km autour des locaux sous étude. Ces premières recherches ont été menées afin d’identifier des locaux commerciaux avec une ampleur superficielle comparable. Prenant en compte l’ampleur superficielle des locaux pris à bail par le CIC, particulièrement importante pour une agence bancaire, il convient donc de tenir compte d’un effet volume sur les prix métriques de ce type de locaux. Ensuite, sont présentées des références de petites surfaces mais implantées dans l’environnement proche des locaux sous expertise. Ces références permettent de détenir des informations de marché au sein de l’environnement direct des locaux. Ces références ont une comparabilité limitée en raison de leurs faibles ampleurs superficielles, elles ne tiennent pas compte de l’effet volume que peuvent présenter les locaux sous étude. […] La surface des locaux est un élément très important dans l’appréciation de la valeur métrique. En l’espèce, il convient de tenir compte de l’effet volume des locaux en cause » (pièce n°11 en demande, pages 22 à 27, et 35).

De plus, c’est à juste titre que l’expert souligne que « Les références de banques, bien que légèrement éloignées, présentent des caractéristiques proches des locaux sous étude et semblent être plus pertinentes » (pièce n°11 en demande, page 35).

Il ressort du rapport d’expertise que le prix unitaire des vingt-neuf références locatives relatives à des établissements bancaires est compris entre 404 euros et 2.099 euros par mètre carré pondéré (pièce n°11 en demande, pages 22, 25, 26 et 27), étant observé que la référence locative supplémentaire communiquée par la défenderesse consistant en un contrat de bail commercial renouvelé conclu entre elle et la société de droit luxembourgeois INDUSTRIAL AND COMMERCIAL BANK OF CHINA (EUROPE) S.A. au prix de 1.136.901,40 euros, soit 1.700 euros par mètre carré pondéré, outre qu’elle date des 5, 6 et 15 juillet 2020, soit postérieurement à la date d’effet du renouvellement litigieux (pièces n°6 et n°10 en défense), n’est pas de nature, à elle seule, à remettre en cause les conclusions expertales, lesquelles ont tenu compte des éléments défavorables suivants : « Des locaux à usage de banque, prestations de standing mais désormais datées. Une grande partie des locaux se situe en sous-sol au sein de niveaux aveugles » ; « De belles prestations mais datées ; […] avec une majorité de la surface en sous-sol ; […] Absence d’ascenseur » (pièce n°11 en demande, pages 9 et 30).

L’avis de l’expert judiciaire selon lequel « La valeur locative de renouvellement est estimée à un ratio métrique compris entre 450 € / m2 et 550 € / m2 » emporte donc la conviction de la présente juridiction, sauf à préciser que le prix unitaire de 550 euros apparaît plus adapté et sera retenu.

Enfin, s’agissant des emplacements de parking, Monsieur [D] [O] explique que : « Pour rappel, l’assiette du bail contient en annexe six emplacements de stationnement au 1er sous-sol de l’immeuble. Ce niveau est particulièrement entretenu. Les emplacements de parking sur la voie publique se raréfiant et le coût de stationnement a fortement augmenté. Lesdits stationnements bénéficient d’accès pratiques et sécurisés. La valeur locative de renouvellement de ces lots est estimée à 250 € / mois / unité Ht Hc, soit : 250 € x 12 mois = 3.000 € / an / unité Ht Hc ; 3.000 € x 6 emplacements = 18.000 € / an Ht Hc pour l’ensemble » (pièce n°11 en demande, page 31), étant observé qu’il n’y a pas lieu de minorer le prix unitaire au montant de 2.000 euros comme souhaité par la preneuse dans la mesure où ces emplacements de parking permettent aux salariés de cette dernière de pouvoir stationner au sein même de l’immeuble dans lequel ils exercent leur activité professionnelle, ce qui constitue un facteur particulièrement favorable devant nécessairement être pris en compte, de sorte que la valeur locative annuelle de 18.000 euros pour les six emplacements de stationnement se révèle particulièrement pertinente et sera retenue.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme annuelle de 550 euros par mètre carré pondéré, et la valeur locative des six emplacements de parking à la somme annuelle globale de 18.000 euros.

Sur les facteurs de majoration ou de minoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

À titre liminaire, il convient de relever que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, il ne ressort d’aucune disposition légale ou réglementaire que l’article R. 145-8 du code de commerce serait inapplicable aux locaux à usage exclusif de bureaux, étant observé qu’en tout état de cause, la défenderesse ne peut à la fois prétendre, sans se contredire, qu’aucune minoration de la valeur locative ne pourrait intervenir sur ce fondement tout en sollicitant elle-même l’application de majorations.

Il y a lieu d’examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En l’espèce, la clause intitulée « CESSION, SOUS-LOCATION » insérée au contrat de bail commercial originel conclu par acte sous signature privée en date du 26 octobre 1999 stipule qu’ : « Il est interdit au Preneur : […] * de sous-louer en tout ou partie. Par exception à la présente clause, le Preneur est autorisé à sous-louer partiellement les locaux, objet du présent bail, à une société de son groupe dans la mesure où celui-ci en détient directement ou indirectement la majorité » (pièce n°1 en demande, page 7).

Dès lors que le principe réside en l’interdiction de la sous-location, force est de constater que cette clause représente un avantage au profit de la preneuse, ce qui justifie l’application d’un taux de majoration qu’il y a cependant lieu de limiter 2% dans la mesure où cette autorisation de sous-location revêt un caractère partiel et restreint.

Si la clause intitulée « OBLIGATIONS DU PRENEUR ET RESTRICTIONS CONVENTIONNELLES » prévoit que « Le Preneur est autorisé à apposer des plaques ou enseignes en bandeau, étant entendu qu’il fera son affaire personnelle des autorisations administratives et des taxes qui pourraient être dues de ce fait, après avoir fourni au Bailleur un plan de la façade précisant les dimensions et emplacements prévus pour ces plaques et enseignes, lesdites plaques et enseignes devront nécessairement être implantées en imposte (partie libre entre la vitrine et le plancher haut du rez-de-chaussée de la [Adresse 4]) de la boutique » (pièce n°1 en demande, page 6), il convient néanmoins de souligner que l’autorisation d’apposer des enseignes ne constitue que le corollaire de l’obligation légale de délivrance et de jouissance paisible incombant à la bailleresse en application des dispositions de l’article 1719 du code civil, devant permettre à la locataire de pouvoir exercer son activité dans les meilleures conditions, si bien que rien ne justifie l’application d’une quelconque majoration à ce titre.

Pour ce qui est des minorations, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 231 ter du code général des impôts : I. Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Île-de-France, composée de [Localité 1] et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-[Localité 5], du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines. II. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable.

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1523 du même code, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943 ; Civ. 3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-24268 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-17227) ; que d’autre part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), ce qui justifie l’application d’un abattement ; et qu’enfin, il en va de même de la clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d’assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570).

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES, PRESTATIONS, IMPÔTS ET TAXES » insérée au contrat de bail commercial originel conclu par acte sous signature privée en date du 26 octobre 1999 énonce que : « Hormis les emplacements de parking qui sont loués charges comprises, le Preneur remboursera au Bailleur sa quote-part de l’intégralité des charges, pre

[…texte tronqué, 24929 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]