TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

Mise à disposition du 25 Septembre 2026
N° RG 26/00131 – N° Portalis DBYK-W-B7K-C7MJ
Suivant Requête – procédure au fond du 01 Avril 2026, déposée le 02 Avril 2026
code affaire : 5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [P] [L] [A] [H]
né le 21 Juin 1991 à [Localité 2] (RHONE)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Comparant en personne

C/

PARTIE DEFENDERESSE

S.A. SOGEPRIM
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Quentin DODANE de la SELARL BILLAUDEL – DODANE, avocats au barreau du JURA

PARTIE INTERNVENANTE

Monsieur [W] [U] [V]
né le 22 janvier 1949 à [Localité 5] (JURA)
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Quentin DODANE de la SELARL BILLAUDEL – DODANE, avocats au barreau du JURA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL
GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Juin 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 25 Septembre 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, Monsieur et Madame [H] ont pris à bail une maison de type 4 pièces d’une surface de 123 m², sise [Adresse 4], appartenant à Monsieur [W] [V].

La gestion locative a été confiée à la SA SOGEPRIM, agissant en qualité de mandataire.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 mars 2023, par la SA SOGEPRIM.

Le locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 888 € à la prise de bail.

Suite à congé donné par le locataire, le logement a été libéré le 7 août 2025.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le même jour par la société France EDL, mandatée à cet effet par le bailleur.
Le 22 août 2025, la SA SOGEPRIM a informé le locataire par courriel des écarts constatés entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et l’a avisé d’un délai de restitution du dépôt de garantie porté à deux mois.

Le 14 octobre 2025, la SA SOGEPRIM a communiqué au locataire un décompte détaillé faisant apparaître un reste à charge du locataire d’un montant de 1 096,14 euros.

M. [P] [H] a contesté le bienfondé de la demande de son bailleur au titre de l’arriéré et des réparations.

Un accord amiable n’ayant pu être trouvé, M. [H] a saisi la Commission Départementale de Conciliation du Jura, qui s’est réunie le 31 mars 2026.

Le 31 mars 2026, la commission départementale de conciliation a dressé un procès-verbal de non conciliation au sein duquel elle émettait l’avis suivant :
« la commission de conciliation propose de réduire de moitié la facture relative au traitement anti-mousse, soit un montant de 340 € au lieu de 680 €, au motif que la terrasse n’était pas en très bon état, comme en attestent les photos de l’état des lieux d’entrée.
Le propriétaire ayant déjà consenti un geste commercial concernant les frais de ménage, il n’est pas proposé de revenir sur cette facturation.
En conséquence, les sommes dues se décomposent comme suit :
– charges locatives : 284 €
– frais de ménage : 382,50 €
– traitement anti-mousse : 340 €.
Soit un total de 1 006,50 €.
Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 888 €, les locataires seraient redevables de la somme de 118,50 €. »

Le locataire a contesté cet avis.

Aux termes d’une requête réceptionnée par le greffe du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier le 2 avril 2026, M. [P] [H] demandait au juge des contentieux de la protection de condamner la SA SOGEPRIM à lui payer :
la somme de 604 euros en principalet 672,80 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à 10 % du montant du dépôt de garantie non restitué à titre de pénalités de retard, minoré par le reste à charge, et majoré par le cout des démarches effectuées et les frais de procédure.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2026, au cours de laquelle M. [P] [H] a comparu, et confirmé ses demandes.

Il soutient que l’état des lieux de sortie a été établi par une société prestataire de la SA SOGEPRIM, mais pas sur la base de l’état des lieux d’entrée. Qu’il n’est pas contradictoire. Il confirme son désaccord quant à l’état de propreté du logement constaté. Il ajoute que l’entretien extérieur était compris dans les charges, et n’avait pas à être facturé en sus. Il s’oppose à la facturation d’un traitement contre les araignées. Il soutient que le devis du maçon produit est imprécis et flou, et ne justifie pas de travaux effectivement réalisés. Il explique qu’il n’a jamais été en contact avec le bailleur, mais uniquement avec la SA SOGEPRIM. Il souligne que l’état de vétusté n’a pas été pris en compte. Il conteste toutes les demandes du bailleur. Et confirme sa demande de dommages et intérêts.

La SA SOGEPRIM, représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
– Recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [V], bailleur ;
– Mettre hors de cause de la SA SOGEPRIM ;
– Débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Juger que les retenues opérées sur le dépôt de garantie étaient parfaitement justifiées ;
– Condamner Monsieur [H] à payer à Monsieur [V] la somme de 458,50 € au titre du solde locatif restant dû ;
– Condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [V] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A l’appui de sa demande, le bailleur soutient qu’aucune demande n’a été formulée contre le bailleur, mais seulement contre le gestionnaire du bien, que par conséquent les demandes sont irrecevables. Il confirme l’intervention volontaire du bailleur à la procédure, afin de permettre au tribunal de statuer utilement. Il argue que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 7 aout 2025, et met en évidence des désordres supplémentaires ainsi qu’un défaut manifeste d’entretien courant du logement. Il sollicite reconventionnellement de condamner Monsieur [H] à lui la somme de 458,50 € au titre du solde locatif restant dû, et à titre subsidiaire, à tout le moins de juger que les retenues opérées sur le dépôt de garantie étaient parfaitement justifiées dans leur principe et de limiter toute condamnation éventuelle aux montants retenus dans le cadre des opérations de conciliation.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 aout 2026 prorogé au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la recevabilité de l’intervention volontaire du bailleur

Selon l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire?; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, lequel relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Et l’article 329 du code de procédure civile ajoute qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il convient de constater que M. [W] [V], propriétaire du bien loué a formulé une demande en régularisation de charges locatives et réparations locatives, par conclusions d’intervention volontaire notifiées au locataire, et précisé que la SA SOGEPRIM n’intervenait qu’en qualité de gestionnaire dudit bien.

M. [W] [V] Monsieur justifie donc de sa qualité pour agir en justice du fait de sa qualité de propriétaire bailleur du bien.

Il en résulte que l’intervention volontaire de M. [W] [V] doit être déclarée recevable.

Par voie de conséquence, la SA SOGEPRIM, du fait de sa qualité de gestionnaire du bien, sera mise hors de cause.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la demande de M. [P] [H] tend à obtenir le paiement de la somme de 604 euros outre 672.80 euros à titre de dommages et intérêts. Elle est donc soumise à l’obligation décrite ci-dessus et le requérant justifie avoir saisi vainement la commission départementale de conciliation du Jura.

En conséquence, la demande formulée par M. [P] [H] est recevable.

Sur les dégradations locatives et charge locatives

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3 de la même loi prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

En l’espèce, les parties ont établi un état des lieux d’entrée par acte sous seing privé du 28 mars 2023 puis de sortie par un acte du même type en date du 7 aout 2025. Etant observé que l’état des lieux de sortie est établi contradictoirement, car signé du locataire et du prestataire en charge de son établissement, conformément à l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient d’analyser les états des lieux d’entrée du 28 mars 2023 et de sortie du 7 aout 2025 afin d’évaluer la réalité des dégradations locatives alléguées par le bailleur et contestées par le locataire.

Il convient de rappeler qu’aux termes de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 7 alinéas c et d, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location. Cependant, si la dégradation est le fruit d’un usage normal de la chose, le bailleur ne peut en tenir rigueur au locataire, car ce dernier est certes tenu d’entretenir les lieux, mais pas de remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien normal, a été détérioré par simple usage normal.
L’usage fixe à cinq années la durée moyenne d’occupation au-delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et à ce titre, supportés par le bailleur seul.
Il apparait en conséquence qu’aucune vétusté ne saurait être retenue en l’espèce, le contrat n’ayant duré que 17 mois.

Il ressort du courrier du 14 octobre 2025 de la SA SOGEPRIM, qu’il est sollicité du locataire le paiement des sommes suivantes :
– 319,14 € de provisions complémentaires,
– 1 665 € au titre du devis de l’entreprise GOYET [P].

Un dernier décompte de la SA SOGEPRIM du 8 janvier 2026, fait état de :

Charges locatives 01/01/2025 au 31/12/2025 : 284 €
Traitement anti-mousse : 680 €
Ménage (765/2) : 382,50 €.

Il convient d’examiner les demandes au vu de ce second décompte.

– Concernant les charges locatives :

Le décompte de la SA SOGEPRIM du 8 janvier 2026, précise :

– EDF eclair.exterieur : 12,79 €
– Ordures ménagères : 161,07 €
– Entretien chaudière : 116,15 €
– entretien extérieurs : 193,36 €
– eau froide : 562,95 €
Total : 1 046,32€ – provision à déduire : 762,32 € = 284 €.

Dans le courrier adressé à la SA SOGEPRIM le 15 octobre 2015, le locataire conteste les charges locatives sollicitées, au motif que la consommation d’eau est due à un mauvais fonctionnement du groupe de sécurité de la chaudière, qui a entrainé une importante fuite d’eau.

En l’espèce, le locataire conteste la somme réclamée au titre de la consommation d’eau froide, mais sans apporter au tribunal quelque élément que ce soit permettant de justifier de cette contestation. Il fait état d’une fuite d’eau de la chaudière mais sans en justifier, et ne produit aucun relevé de compteur permettant de vérifier la consommation réelle. Tout au plus peut on constater que l’état des lieux entrant indique 62 m3 au compteur d’eau froide, et l’état des lieux sortant, 385 m3, soit une consommation de 323 m3 en 2 ans.

Par conséquent sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant des charges locatives liées à l’éclairage extérieur, à la taxe sur les ordures ménagères, à l’entretien de la chaudière, et à l’entretien des extérieurs, dans la mesure où elles ne sont pas contestées, et où elles constituent des charges qu’il revient au locataire de supporter, elles seront confirmées.

Par conséquent le locataire sera condamné à verser au bailleur la somme de 284 euros au titre des charges locatives.

– Concernant les dégradations locatives

Il ressort du devis de l’entreprise NG TRAVAUX – GOYET [P] du 20 aout 2025, que le bailleur demande au locataire, sur la somme totale de 1 665 €, la somme de 680 € au titre du traitement anti-mousse et 382,50 € au titre du ménage.

– Sur le traitement anti-mousse réclamé par le bailleur

L’état des lieux d’entrée fait état en page 23 de :
« – murs : mousse légère, fissure cour arrière
– terrasse : bon état, RAS. »

Les photos produites à l’appui de l’état des lieux entrant permettent cependant de constater que les pavés de la terrasse présentent des traces noires, et la cour arrière gravillonnée est parsemée de mousse.

Il ressort de l’état des lieux sortant en page 49 que :
« terrasse : état moyen, lichen, quelques mauvaises herbes, se soulève ou s’enfonce par endroits.
– Sol derrière la maison : état moyen, mauvaises herbes, mousse. »

La mousse étant déjà présente lors de l’état des lieux entrant, il n’appartenait pas au locataire de procéder au démoussage complet de la cour intérieure gravillonnée, et ce d’autant qu’il s’acquitte de charges au titre de l’entretien des extérieurs.

Par conséquent le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

– Sur les frais de ménage

Le bailleur sollicite la somme de 382,50 € au titre du ménage des lieux loués suite à la sortie des lieux du locataire.

L’état des lieux entrant précise en page 24  » nettoyage du logement incomplet « , et l’état des lieux sortant fait état de radiateur poussiéreux et de toiles d’araignées, d’éléments de salle de bain  » un peu sales « , de  » traces de nettoyage « , de sol de chambre 2 non nettoyé.

Cependant, le bailleur ne produit aucune facture de nettoyage à l’appui de sa demande, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le bien fondé de la somme réclamée.

Par conséquent, sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »

Il doit en revanche être restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clefs par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le même article prévoit en son septième alinéa : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 28 mars 2023 prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 888 euros par le locataire et les parties ne contestent pas qu’il a bien été versé au bailleur.

Le locataire a restitué les clés au bailleur le 7 aout 2025. Ainsi, M. [W] [V] avait jusqu’au 7 octobre 2025 pour restituer le montant du dépôt de garantie au locataire, eu égard aux réparations locatives demandées.

Cependant, M. [W] [V] ne peut être condamné à la restitution de la somme de 888 euros à l’égard de l’ancien locataire puisqu’il résulte du décompte locatif que et des développements susvisés, que la somme de 284 euros due au titre des charges locatives doit en être déduite.

En conséquence, M. [W] [V] doit être condamné à verser à M. [P] [H] la somme de (888 – 284) 604 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré d’une somme correspondant à 10% du montant de loyer mensuel en principal, égal à 888 euros.

Ainsi, le bailleur doit être condamné à régler 88,80 euros par mois de retard à compter du 7 octobre 2025 et jusqu’au 2 avril 2026, de sorte qu’il est redevable de la somme de (88,80 x 7) 621,60 euros au titre des majorations.

M. [W] [V] est ainsi condamné à régler (604 + 621,60) 1225,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les dispositions de l’article 1231-1 du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin d’obtenir une indemnisation en vertu de ces dispositions, le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, M. [P] [H] fonde sa demande sur les frais et le stress que cette procédure a engendré, et l’impact sur son temps de travail. Il sollicite à titre de dédommagement la somme de 200 euros, outre le remboursement de 50 euros exposés au titre des frais de procédure.

En ce qui concerne les fautes commises à l’issue du bail, il est rappelé que la non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux fait l’objet d’une sanction spécifique qui est la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, cette loi étant d’ordre public.

Au surplus, M. [P] [H] n’apporte aucun élément probant justifiant du préjudice allégué.

En voie de conséquence, M. [P] [H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie gardera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Pour le même motif, il convient de rejeter la demande formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le bailleur.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. [W] [V] ;

MET hors de cause la SA SOGEPRIM ;

DECLARE recevable la demande de M. [P] [H] ;

REJETTE les demandes formées par M. [W] [V] au titre des réparations locatives et du ménage ;

CONDAMNE M. [W] [V] à payer à M. [P] [H] la somme de 1225,60 euros, correspondant à la restitution du dépôt de garantie majoré, déduction faite des charges locatives ;

DEBOUTE M. [P] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formulée par M. [W] [V] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

LAISSE à la charge de chaque partie les dépens par elle engagés,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 6], le 25 Septembre 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge