Permis d’aménager : contrôle de la servitude de passage sur toute la voie privée

L’article R. 431-9 du code de l’urbanisme impose, lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, que le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant l’accès.

Le permis d’aménager est délivré sous réserve des droits des tiers et vise uniquement la conformité de l’opération aux règles d’urbanisme. Pour apprécier la légalité du permis au regard des règles de desserte et d’accès des secours, le juge doit vérifier l’existence d’une desserte suffisante par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, d’un titre instituant une servitude de passage jusqu’à cette voie. En revanche, il n’a pas à contrôler la validité de cette servitude ni le titre autorisant l’utilisation d’une voie privée ouverte au public.

Le Conseil d’État censure le tribunal administratif pour erreur de droit : celui-ci s’était fondé sur le caractère carrossable de la voie, sa largeur et la présence d’un portail, sans rechercher si le pétitionnaire disposait d’une servitude couvrant toute la longueur du passage privé. Le jugement est annulé et l’affaire renvoyée. L’article L. 761-1 du code de justice administrative justifie l’allocation de 1 500 euros à chacun des requérants, à la charge de la commune et du bénéficiaire du permis.

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Des propriétaires voisins contestaient un permis d’aménager en invoquant notamment l’insuffisance de la desserte du lotissement. Le Conseil d’État a relevé que l’accès s’effectuait par un passage privé et qu’une servitude ne couvrait qu’une partie de celui-ci. Il a jugé que le tribunal devait rechercher l’existence d’une servitude sur toute la longueur de la voie, annulé son jugement et renvoyé l’affaire.

Des propriétaires de parcelles voisines ont demandé l’annulation d’un permis d’aménager délivré pour la création d’un lotissement de deux lots en fond de parcelle.

Le tribunal administratif a rejeté leur recours. Ils ont saisi le Conseil d’État en contestant notamment l’appréciation portée sur la desserte du terrain et sur le caractère complet du dossier de demande.

Le lot autorisé n’était pas accessible par une voie ouverte à la circulation publique, mais par un passage privé. Une servitude de passage ne couvrait toutefois qu’une partie de ce passage. Le tribunal s’était fondé sur des photographies faisant apparaître une voie carrossable, suffisamment large, ainsi qu’un portail.

Le Conseil d’État a jugé que le tribunal devait rechercher l’existence d’une servitude sur toute la longueur de la voie. Il a annulé le jugement et renvoyé l’affaire devant le tribunal administratif.

• Terrain non directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique
• Indication de l’emplacement et des caractéristiques de la servitude dans le plan de masse
• Existence d’un titre créant une servitude d’accès à la voie publique
• Servitude couvrant toute la longueur du passage privé utilisé
• Desserte suffisante au regard des règles d’urbanisme et de l’accès des secours
• Recherche effective de l’étendue du titre par le juge administratif

• Photographies versées au dossier
• Caractère carrossable de la voie privée
• Largeur jugée suffisante de la voie
• Présence d’un portail ouvrant sur la voie
• Document établissant une servitude limitée à une partie du passage

Le bénéficiaire du permis doit pouvoir établir un droit de passage couvrant l’intégralité de l’accès privé lorsque le terrain n’est pas desservi par une voie publique. La commune et le bénéficiaire supportent chacun une indemnité de 1 500 euros au titre des frais de procédure, tandis que le jugement est annulé et l’affaire réexaminée.

• Vérifier l’étendue exacte de la servitude avant le dépôt du permis
• Faire figurer la servitude complète sur le plan de masse
• Produire le titre couvrant chaque tronçon du passage privé
• Contrôler l’accès des engins d’incendie et de secours
• Préparer une contestation fondée sur l’insuffisance de desserte

À faire

• Identifier le statut public ou privé de la voie d’accès
• Vérifier la couverture de chaque tronçon par la servitude
• Joindre le titre de passage au dossier d’autorisation
• Décrire la servitude sur le plan de masse
• Documenter la largeur et l’accessibilité de la voie

À éviter

• Se limiter à produire des photographies de la voie
• Confondre voie carrossable et accès juridiquement garanti
• Omettre une partie du passage privé dans le dossier
• Demander au juge de trancher la validité civile de la servitude
• Négliger l’accès des engins d’incendie et de secours

La servitude de passage sur l’intégralité de la voie privée

L’article R. 431-9 du code de l’urbanisme exige que le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique. Le juge doit rechercher si le pétitionnaire dispose d’un titre couvrant toute la longueur du passage privé donnant accès au terrain. Une servitude partielle ne suffit pas lorsque l’accès dépend de l’ensemble de cette voie.

L’office du juge administratif en matière de desserte privée

Pour contrôler la légalité du permis d’aménager, le juge vérifie l’existence d’une desserte suffisante et, si nécessaire, d’un titre créant la servitude d’accès. Il n’a pas à contrôler la validité de cette servitude ni le titre permettant l’utilisation d’une voie privée, lorsque celle-ci est ouverte à la circulation publique. En l’espèce, l’absence de recherche sur l’étendue complète de la servitude constitue une erreur de droit.

Article R. 431-9 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative