Régularisation d’un permis de construire et appréciation de sa légalité à la date de délivrance

L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permet au juge de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation d’un vice affectant une autorisation d’urbanisme. Une autorisation modificative peut régulariser l’illégalité lorsque la règle méconnue a été modifiée ou lorsque l’évolution des circonstances de fait fait disparaître la méconnaissance.

En revanche, en l’absence de mesure de régularisation, la seule évolution favorable des règles d’urbanisme ou des circonstances de fait ne régularise pas le vice initial. La légalité du permis s’apprécie à la date de sa délivrance. Le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en écartant le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal au seul motif de leur évolution ultérieure.

Le Conseil d’État annule les deux jugements, par voie de conséquence, et renvoie l’affaire au tribunal administratif. Il met à la charge de la commune et du bénéficiaire du permis 1 500 euros chacun au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Le Conseil d’État annule les jugements ayant rejeté les recours contre un permis de construire et renvoie l’affaire au tribunal administratif. Il juge que l’évolution ultérieure et favorable des règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal ne pouvait faire disparaître le vice initial sans mesure de régularisation, malgré le sursis à statuer prononcé sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Une société a obtenu un permis de construire pour un ensemble immobilier comprenant des logements, une résidence étudiante, un établissement recevant du public et des commerces.

Des associations, un syndicat de copropriétaires et un comité de riverains ont demandé l’annulation du permis. Le tribunal administratif a d’abord sursis à statuer afin de permettre une éventuelle régularisation du projet sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, puis a rejeté la demande.

Les requérants ont saisi le Conseil d’État, notamment au sujet de la méconnaissance des règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal. Le Conseil d’État juge que l’évolution ultérieure et favorable de ces règles ne pouvait, sans mesure de régularisation, faire disparaître le vice initial. Il annule les deux jugements et renvoie l’affaire au tribunal administratif.

• Identifier la règle d’utilisation du sol méconnue lors de la délivrance
• Apprécier la légalité du permis à sa date d’intervention
• Vérifier l’existence d’une autorisation modificative de régularisation
• Constater la modification de la règle applicable ou un changement de fait
• Écarter la régularisation automatique par la seule évolution ultérieure

• Permis de construire délivré le 23 mars 2021
• Règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal
• Jugement avant-dire droit du 20 décembre 2022
• Évolution favorable ultérieure des règles d’urbanisme
• Jugement du 17 janvier 2025

Le vice affectant le permis doit être examiné au regard des règles applicables lors de sa délivrance. La commune et le bénéficiaire du permis supportent chacun une indemnité au titre des frais exposés, tandis que l’affaire est rejugée par le tribunal administratif.

• Annulation des deux jugements administratifs
• Réexamen du recours par le tribunal administratif
• Maintien de l’examen du vice initial du permis
• Versement de 1 500 euros par la commune
• Versement de 1 500 euros par le bénéficiaire du permis

À faire

• Identifier les règles d’urbanisme applicables à la date du permis
• Documenter précisément le vice initial allégué
• Vérifier l’existence d’une autorisation modificative
• Analyser les motifs du sursis à statuer
• Chiffrer les frais exposés au titre de l’article L. 761-1

À éviter

• Se fonder uniquement sur une évolution ultérieure des règles
• Confondre changement réglementaire et mesure de régularisation
• Apprécier la légalité à la date du jugement
• Négliger la portée du jugement avant-dire droit
• Omettre les conséquences financières du renvoi

La régularisation des vices d’une autorisation d’urbanisme

nUne autorisation modificative peut régulariser une illégalité si la règle méconnue a été modifiée ou si un changement de circonstances de fait fait disparaître la méconnaissance. En l’absence de mesure de régularisation, le seul changement des circonstances de droit ou de fait ne suffit pas. L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permet au juge de surseoir à statuer pour favoriser cette régularisation.n

La date d’appréciation de la légalité du permis

nLa légalité du permis s’apprécie à la date à laquelle il a été délivré. Le tribunal administratif ne pouvait donc écarter le vice tiré de la méconnaissance des règles de hauteur du plan local d’urbanisme intercommunal au seul motif que ces règles avaient ensuite évolué favorablement. Cette erreur de droit justifiait l’annulation des deux jugements.

Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative