N° RG 26/00005 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OE3H

N° RG 26/00005 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OE3H
Minute n°

Notifié le
par LRAR au demandeur,
par LRAR à Me DELEAU
par PLEX au Commissaire du Gouvernement,
par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 25 Septembre 2026

Nous, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 8 septembre 2025, reçue le 08 septembre 2025, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

EUROMETROPOLE DE [Localité 2], représentée par sa Présidente en exercice, Madame [X] [E], agissant en verdu d’une délibération du conseil de l’Eurométropole du 10 avril 2026
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée à l’audience par Madame [O] [K], juriste territoriale, selon pouvoir du 20 avril 2026

DÉFENDEURS :

Madame [T] [R] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [Z] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant

en présence de :

Mme [N] [Y],
Inspectrice des Finances Publiques,
désignée par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du Grand Est et du département du Bas-Rhin en date du 26 août 2024,
Commissaire du gouvernement,

N° RG 26/00005 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OE3H

DÉBATS :

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 19 Juin 2026

avons rendu le jugement suivant :
Exposé des faits et de la procédure

Mme [T] [R] épouse [L] et M. [Z] [R] (ci-après « les consorts [R]-[L] ») étaient propriétaires des parcelles suivantes :

Commune Section N° Superficie
[Localité 6] 13 82 67 a 01 ca
[Localité 6] 13 83 43 a 13 ca
[Localité 7] 25 253 18 a 05 ca

Ces parcelles sont situées dans le périmètre de la zone à urbanisation future d’activité, consistant en un espace intercommunal d’une surface d’environ 11,8 ha situé sur les communes de [Localité 7], [Localité 6] et [Localité 8]. Ce secteur s’inscrit dans le prolongement des zones d’activité (ZA) existantes situées le long de la gare de triage, entre la ZA « [Adresse 10] » à [Localité 7] et la ZA « [Adresse 9] » à [Localité 6]. Ce secteur est destiné à accueillir principalement des activités économiques à vocation industrielle et/ou artisanale.

Un arrêté préfectoral a été pris le 28 novembre 2024 portant déclaration d’utilité publique des travaux et acquisitions nécessaires au projet d’extension de la zone d’activités intercommunale dite « [Adresse 9]-[Adresse 10] » sur les communes de [Localité 7], [Localité 6] et [Localité 8].

Par arrêté préfectoral du 29 novembre 2024, les parcelles à acquérir sur les communes de [Localité 7], [Localité 6] et [Localité 8], dont les parcelles appartenant aux consorts [R]-[L], ont été déclarées cessibles au profit de l’Eurométropole de [Localité 2].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue par le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg le 26 août 2025 au profit de l’Eurométropole de Strasbourg.

L’Eurométropole de [Localité 2] a notifié ses offres d’indemnisation à Mme [T] [L] et M. [Z] [R] par acte de commissaire de justice signifié le 4 février 2025 respectivement par remise de l’acte à sa personne, et par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Par courrier du 24 février 2025, Mme [T] [L] a refusé l’offre.

Il n’est fait état d’aucune réponse de M. [Z] [R] dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par un mémoire daté du 15 janvier 2026 déposé le 11 février 2026 au greffe du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin siégeant au tribunal judiciaire de Strasbourg, l’Eurométropole de Strasbourg a demandé la fixation de l’indemnité d’expropriation revenant aux consorts [R]-[L] à la somme de 367 623,25 €, soit 333 294 € au titre de l’indemnité principale et 34 329,25 € au titre de l’indemnité de remploi.

Le mémoire de saisine a été notifié à Mme [T] [L] et M. [Z] [R] par acte de commissaire de justice signifié le 10 février 2026 respectivement par remise de l’acte à sa personne, et par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Par une ordonnance rendue le 6 mars 2026, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 7 mai 2026, et précisé que l’audience serait tenue à l’issue du transport.

À l’issue du transport sur les lieux, l’affaire a été renvoyé pour plaidoirie à l’audience du 19 juin 2026.

Lors de cette audience, l’Eurométropole de [Localité 2], Mme [T] [L] et le commissaire du Gouvernement ont comparu, et développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Bien que régulièrement avisé de la date d’audience par signification effectuée le 20 avril 2026 par commissaire de justice de l’ordonnance fixant le transport sur les lieux et visant la date d’audience initiale, puis s’étant vu signifier le 3 juin 2026 le mémoire en réplique établi le 1er juin 2026 par l’Eurométropole de [Localité 2] ainsi que le rôle de l’audience du 19 juin 2026, M. [Z] [R] n’a pas constitué avocat. Il sera dès lors statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

À l’issue de l’audience, le juge a indiqué aux parties présentes que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son mémoire introductif daté du 15 janvier 2026 et de ses mémoires en réplique datés du 1er juin 2026, signifiés à M. [Z] [R], non comparant, par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice respectivement les 10 février 2025 et 3 juin 2026, l’Eurométropole de [Localité 2] demande au juge de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir aux consorts [R]-[L] à la somme de 367 623,25 €, leur revenant chacun pour moitié en tant que propriétaires indivis, soit :
– 333 294 € au titre de l’indemnité principale ;
– 34 329,25 € au titre de l’indemnité de remploi.

Aux termes de son mémoire daté du 19 mars 2026 et de son mémoire complémentaire daté du 29 avril 2026, Mme [T] [L] demande au juge de :
– fixer l’indemnité d’expropriation devant lui revenir, au titre de sa moitié indivise, à :
* au titre de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] située à [Localité 7] :
o 49 637,50 € au titre de l’indemnité principale ;
o 5 963,75 € au titre de l’indemnité de remploi ;
* au titre de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] située à [Localité 6] :
o 184 277,50 € au titre de l’indemnité principale ;
o 19 427,75 € au titre de l’indemnité de remploi ;
* au titre de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] n° [Cadastre 5] située à [Localité 6] :
o 118 607,50 € au titre de l’indemnité principale ;
o 12 860,75 € au titre de l’indemnité de remploi ;
– condamner l’Eurométropole de [Localité 2] à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– laisser à la charge de l’Eurométropole de [Localité 2] les éventuels dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions datées du 21 avril 2026 et de ses conclusions complémentaires datées du 21 mai 2026, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir aux consorts [R]-[L] à la somme de 367 623,40 € HT soit :
– 333 294 € HT au titre de l’indemnité principale ;
– 34 329,40 € HT au titre de l’indemnité de remploi.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

1.1 Sur la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien et la situation du bien au regard de la réglementation d’urbanisme

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6 (terrains à bâtir, équipement sportif, emplacements réservés par un plan local d’urbanisme), est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4 (opérations intéressant la défense ou la sécurité nationale), un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement (projets d’aménagement ou d’équipement d’une importance particulière) ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En application des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, sans être compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (3e Civ., 1er mars 2023, n° 22-11.467).

En application de ces dispositions, la date de référence à laquelle l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est déterminé correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien exproprié est soumis à un droit de préemption. Selon le commissaire du Gouvernement, lequel n’est pas contredit par les autres parties, la dernière modification du plan local d’urbanisme, intéressant la zone dans laquelle est situé le bien, est intervenue le 6 février 2026. Cette modification est devenue effective le 23 mars 2026. La date de référence doit donc être fixée au 23 mars 2026.

Depuis cette date, les parcelles sont situées en zone IAUXb2. La zone IAUX est une zone d’urbanisation future spécifique, destinée aux activités économiques.

Par ailleurs, l’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, les parcelles sont situées en zone IAUXb2, soit une zone constructible mais seulement concernant des bâtiments professionnels.

L’Eurométropole de [Localité 2] conteste la qualification de terrain à bâtir des parcelles objet de la présente procédure, au motif que les terrains ne sont pas viabilisés, nonobstant le passage des réseaux d’eau potable au sud du site d’extension de la ZA [Adresse 9]-[Adresse 10], faute pour le terrain d’être effectivement desservi par une voie d’accès et des réseaux adaptés, appréciés à l’échelle de l’opération d’aménagement d’ensemble.

Cette situation n’est pas contestée en défense, admettant que le terrain n’est pas viabilisé.

Il sera en particulier observé, tel que relevé par le commissaire du Gouvernement, que les parcelles sont installées dans la zone d’extension de la zone d’activité intercommunale « [Adresse 9]-[Adresse 10] », qui doit être aménagée en lotissement, et qu’actuellement ces parcelles ne sont pas viabilisées en l’absence de tout aménagement. En particulier, les réseaux (eau, assainissement, électricité, fibre) sont situés de part et d’autre de cette zone le long de la [Adresse 8] et amorce de rue ouvrant sur le chemin rural, le long de la [Adresse 9], sans toutefois parvenir jusqu’en pied de parcelle. Par ailleurs, les parcelles cadastrées section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont accessibles par un unique chemin rural sous lequel circule une conduite d’assainissement, et la parcelle section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] n’est accessible que par un chemin de terre.

En conséquence, les parcelles ne revêtent pas la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

1.2 Sur la consistance du bien

1.2.1 Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.
En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’État.

Il résulte de ces dispositions que la consistance du bien s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation valant transfert de propriété, et non au jour du jugement qui fixe l’indemnité.

En l’espèce, en application de ces principes, la consistance de la parcelle doit être appréciée à la date du 26 août 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

1.2.2 Sur la consistance

La consistance d’un bien correspond principalement :
– aux éléments qui le composent ;
– et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, les parcelles cadastrées section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] forment une unité foncière. Elles sont en état de terres agricoles, comme la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2]. Le terrain objet du litige présente une superficie totale de 128,19 a.

Ces parcelles étaient données à bail d’exploitation agricole ; leur exploitation avait cessé lors du transport sur les lieux, en raison des travaux de fouilles commencés en février 2026.

Il est renvoyé au procès-verbal de transport sur les lieux pour une plus ample description de la parcelle, les parties ne faisant pas état d’une modification de la consistance du bien postérieurement à la visite des lieux du 7 mai 2026.

1.3 Sur la date d’évaluation du bien

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En application de ce principe, la date d’appréciation de la valeur de la parcelle est la date du présent jugement.

1.4 Sur la détermination de l’indemnité d’expropriation

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon les dispositions de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Il en est de même pour les actes de cession amiable passés après déclaration d’utilité publique et les traités d’adhésion à une ordonnance d’expropriation.
L’ordonnance de donné acte de ventes antérieures à une déclaration d’utilité publique fait la même distinction lorsque celle-ci a été faite dans les actes de vente ou lorsqu’elle résulte de la déclaration commune des parties.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Ainsi la valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

L’article R. 311-22, alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence (3e Civ., 19 sept. 2024, n° 23-19.783).

1.4.1 Sur l’indemnité principale

Il sera rappelé à titre liminaire que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

En l’espèce, l’Eurométropole de [Localité 2], pour demander la fixation de l’indemnité d’expropriation principale au montant de 333 294 €, sollicite de retenir la méthode d’évaluation par comparaison. Elle se fonde à cet égard sur l’avis du service des Domaines du 23 avril 2021 aux termes duquel « Compte tenu du marché immobilier local et des caractéristiques des biens, la valeur vénale totale pour l’acquisition des emprises foncières de l’opération d’extension du futur parc d’activités économiques intercommunal dite « [Adresse 9] / [Adresse 10] », situé sur les bans de [Localité 7] et [Localité 6], est arrêtée à 1 185 990 € HT », sans recenser aucun terme de comparaison ni ventiler le prix entre les différentes parcelles concernées.

L’Eurométropole de [Localité 2] avance néanmoins dans ses conclusions les mutations suivantes :

Date Lieu Surf. (are) Prix € Prix €/are
19/02/13 [Localité 7] 13,47 28 287 € 2 100 €
28/08/14 [Localité 7] 35,62 89 050 € 2 500 €
14/12/15 [Localité 6] 29,77 74 425 € 2 500 €
03/04/19 [Localité 7] 15,57 40 482 € 2 600 €
16/04/19 [Localité 6] 111,77 290 602 € 2 600 €
17/04/19 [Localité 6] 46,88 121 888 € 2 600 €
30/11/21 [Localité 8] 2,41 3 133 € 1 300 €
25/10/22 [Localité 7] 21,93 57 018 € 2 600 €
12/07/23 [Localité 7] 12,00 35 320 € 2 943 €
4-10/10/23 [Localité 7] 21,93 57 018 € 2 600 €
17/04/25 [Localité 6] 0,10 260 € 2 600 €

Elle s’oppose aux termes de comparaison avancés en défense, exposant qu’il s’agit de promesses de vente, dont les actes ne sont au demeurant pas produits, et que la spéculation foncière opérée par des professionnels de l’immobilier à leurs propres risques ne saurait participer à la détermination de la valeur vénale intrinsèque d’un bien exproprié.

Sur la régularité des actes de cession dont elle se prévaut, elle soutient que ces actes ont été passés en la forme authentique, que le notaire est tenu de vérifier la capacité juridique du signataire et qu’ainsi la validité de ces actes ne peut être remise en cause.

Mme [T] [L] demande pour sa part de retenir une indemnité principale d’un montant total de 352 522,50 €, par application de la méthode d’évaluation par comparaison, recensant les valeurs de référence suivantes :

Date Lieu Surf. (are) Prix € (HT) Prix €/are Type d’acte
19/03/18 [Localité 7] 46,52 360 000 € 7 738,60 € vente
11/02/21 [Localité 8]. 68,59 520 000 € 7 581,28€ vente
08/07/21 [Localité 6]. 146,18 5 500 € promesse syn. de vente
05/08/21 [Localité 6]. 128,19 5 500 € proposition d’achat
27/09/21 [Localité 7] 63,53 5 500 € promesse syn. de vente
08/10/21 [Localité 7] 43,86 5 500 € promesse syn. de vente
15/10/21 [Localité 6]. 69,12 5 500 € promesse syn. de vente
En projet Nieder. 128,19 5 500 € promesse syn. de vente

Elle soutient que le fait que les parcelles concernées ne constituent pas un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne peut avoir pour effet d’arrêter leur valeur vénale à un prix inférieur à celui du prix du marché, puisqu’elles n’en demeurent pas moins situées en zone d’urbanisation future, directement desservies par la [Adresse 8] et situées à moins de 300 m du cœur de village de la commune de [Localité 6], de sorte que ces parcelles se trouvent en situation très privilégiée, ce dont il doit être tenu compte.

Elle expose que les cessions amiables dont se prévaut l’Eurométropole de [Localité 2] n’atteignant pas le seuil prévu par l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et que l’expropriant ne produit pas les actes de cession afférents, de sorte que tel ne peut servir de termes de comparaison.

Elle affirme encore que certaines de ces cessions sont d’une superficie trop faible, et que certaines autres sont trop anciennes, pour servir de termes de comparaison pertinents. Elle fait également valoir que pour les cessions les plus récentes, compte tenu de l’âge des propriétaires concernés ou des circonstances particulières dans lesquelles elles se sont déroulées, elles ne peuvent être considérées comme suffisamment pertinentes.

En réponse aux moyens développés par l’Eurométropole de [Localité 2], elle affirme que les prix figurant dans les offres d’achat et les promesses de vente ne relèvent pas d’une prétendue spéculation immobilière, et permettent à l’inverse de témoigner précisément de la valeur des biens concernés sur le marché de l’immobilier, excipant au demeurant du fait que ce n’est que par suite de l’exercice par l’Eurométropole de [Localité 2] de son droit de préemption que les ventes n’avaient pu être conclues au prix convenu.

Elle sollicite enfin la prise en compte de la cession intervenue le 11 février 2021, au motif qu’elle portait bien sur un terrain non viabilisé, l’avis du service des Domaines ayant à cet égard fait état de parcelles classées en zone IAUXb2, non bâties et non viabilisées, en nature de terres rurales.

Le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer la méthode d’évaluation par comparaison, et mentionne les transactions suivantes :

Date Lieu Surf. (are) Prix € Prix €/are Zonage
30/11/21 [Localité 8] 2,41 3 133 € 1 300 € IAUXb2
25/10/22 [Localité 7] 21,93 57 018 € 2 600 € IAUXb2
12/07/23 [Localité 7] 12,00 35 320 € 2 943 € IAUXb2
10/10/23 [Localité 7] 21,93 57 018 € 2 600 € IAUXb2
17/04/25 [Localité 6] 0,10 260 € 2 600 € IAUXb2
04/11/25 [Localité 8] 1,90 5 187 € 2 730 € IAUXb2

En l’occurrence, la méthode d’évaluation par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien par référence à des termes de comparaison constitués par des mutations récentes et à titre onéreux de biens comparables quant à leur consistance et leur situation géographique, situés dans une zone soumise à une réglementation d’urbanisme identique ou proche en termes de contraintes.

En l’absence de termes de comparaison suffisants situés dans la même zone du PLU, il peut être fait référence à des termes de comparaison situés dans des zones comparables bien que non identiques, sous réserve de l’application d’un abattement afin de tenir compte de caractéristiques ou de contraintes d’urbanisme différentes.

En tout état de cause, cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables à la parcelle expropriée.

En l’espèce, il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

S’agissant des termes de comparaison avancés par l’Eurométropole de [Localité 2], les références relatives à des cessions intervenues en 2013, 2014 et 2015 (TC n° 1, 2 et 3) seront écartées comme trop anciennes et donc non suffisamment pertinentes.

Mme [T] [L] conteste la pertinence de la cession intervenue le 30 novembre 2021 (TC n° 7), également recensée par le commissaire du Gouvernement (TC n° 5). En l’absence tant de l’acte authentique de vente relatif à cette référence, que des références de publication, il est impossible pour le juge de l’expropriation de vérifier la réalité et les caractéristiques des biens objets de cette transaction. Dès lors, il convient d’écarter ce terme de comparaison.

Il en va de même de la cession intervenue le 16 avril 2019 portant sur une parcelle de 111,77 a évoquée par l’Eurométropole de [Localité 2] (TC n° 5), laquelle ne fait l’objet d’aucune justification de la part de l’expropriant.

À l’inverse, les cessions des 25 octobre 2022, 12 juillet 2023, 10 octobre 2023 et 17 avril 2025 (TC n° 8, 9, 10 et 11), également recensées par le commissaire du Gouvernement (TC n° 2, 3, 4 et 5), sont dûment justifiées par l’Eurométropole de [Localité 2] par la production des actes de cession y afférents, et seront donc retenues comme suffisamment pertinentes.

En particulier, tel que relevé par le commissaire du Gouvernement, les parcelles sont implantées dans le même périmètre géographique, entre la [Adresse 8] et le futur secteur d’extension de la zone d’activité. Ces termes sont tous compris dans la future zone d’activité et sont en état de terre desservis par un chemin rural.

À cet égard, le fait que la cession du 17 avril 2025 concerne une parcelle d’une faible superficie n’est pas suffisant à lui seul à remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison.

Il en va de même des deux cessions intervenues les 3 et 17 avril 2019 (TC n° 4 et 6), relatives à des biens dont les caractéristiques sont proches de celles du terrain objet du présent litige, et pour lesquelles les actes de mutation sont versés aux débats, qu’il y a donc lieu de retenir.

Mme [T] [L] critique la régularité des mutations dont justifie l’Eurométropole de [Localité 2], au motif que celles-ci auraient été consenties par des personnes âgées, en situation de faiblesse. Il n’est cependant pas établi que l’âge des cédants et leur situation personnelle eût influé sur la réalité et la validité de leur consentement, étant observé que les actes en question ont été régularisés devant notaire, lequel est tenu d’une obligation de vérification de la capacité des signataires de l’acte.

S’agissant des termes de comparaison avancés par Mme [T] [L], celle-ci se prévaut essentiellement de termes de comparaison constitués de promesses de vente et d’une proposition d’achat (TC n° 3, 4, 5, 6, 7 et 8). S’agissant de promesses de vente et d’une proposition d’achat, et non de mutations effectives, celles-ci seront écartées.

La cession du 19 mars 2018 (TC n° 1), antérieure de huit années et demi à la présente décision, sera écartée comme étant trop ancienne, et donc non suffisamment pertinente. En outre, cette acquisition a été réalisée avec l’engagement du cessionnaire de réaliser des travaux d’extension d’un bâtiment d’activité, lequel était construit en limite parcellaire d’un terrain lui-même sur-bâti d’un bassin et de constructions sous forme de dôme, et était desservi tant par la voirie que par les réseaux, de sorte que les caractéristiques de cette parcelle sont trop éloignées de celles objet du présent litige.

De même, la cession du 11 février 2021 (TC n° 2) porte sur « Un terrain à bâtir », alors que tel n’est pas le cas du terrain exproprié. D’ailleurs, il n’est pas contesté que le terrain objet de la mutation du 11 février 2021 fait partie d’un ensemble de terrains situés le long de la [Adresse 8], déjà construits et donc pourvus de l’ensemble des viabilités, dont a pu bénéficier l’acquéreur du terrain en question. De plus, un permis de construire a été délivré concernant ce terrain, transféré à l’acquéreur. Dès lors, ce terme de comparaison n’apparaît pas suffisamment pertinent par rapport aux parcelles objet du litige, en nature de terre et non viabilisées.

Enfin, s’agissant de la cession intervenue le 4 novembre 2025 évoquée par le commissaire du Gouvernement (TC n° 6), la pertinence de cette référence n’est pas utilement contestée par les parties, étant là encore observé que la taille relativement restreinte de cette parcelle ne justifie pas d’écarter cette référence, laquelle sera dès lors retenue compte tenu de ses caractéristiques proches de celles intéressant le terrain objet du présent litige.

En définitive, sont retenus comme pertinents les termes de comparaison suivants :

Date Lieu Surf. (are) Prix € Prix €/are
03/04/19 [Localité 7] 15,57 40 482 € 2 600 €
17/04/19 [Localité 6] 46,88 121 888 € 2 600 €
25/10/22 [Localité 7] 21,93 57 018 € 2 600 €
12/07/23 [Localité 7] 12,00 35 320 € 2 943 €
10/10/23 [Localité 7] 21,93 57 018 € 2 600 €
17/04/25 [Localité 6] 0,10 260 € 2 600 €
04/11/25 [Localité 8] 1,90 5 187 € 2 730 €

La valeur moyenne s’élève à 2 667,57 €/are, et la valeur médiane à 2 600 €/are.

Il y a lieu de retenir la valeur moyenne afin de tenir compte de l’évolution relative des prix du marché, soit 2 667,57 €/are.

Par conséquent, le montant de l’indemnité principale d’expropriation sera fixé à :
– s’agissant de la parcelle section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] : 178 753,87 € HT (2 667,57 € x 67,01 a) ;
– s’agissant de la parcelle section [Cadastre 3] n° [Cadastre 5] : 115 052,29 € HT (2 667,57 € x 43,13 a) ;
– s’agissant de la parcelle section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] : 48 149,64 € HT (2 667,57 € x 18,05 a).

1.4.2 Sur l’indemnité de remploi

En application des dispositions de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15 % pour la tranche de 5 001 € à 15 000 €, et 10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève à :
– s’agissant de la parcelle section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] : 18 875,39 € HT [1 000 € + 1 500 € + ((178 753,87 €- 15 000 €) x 10 %)] ;
– s’agissant de la parcelle section [Cadastre 3] n° [Cadastre 5] : 12 505,23 € HT [1 000 € + 1 500 € + ((115 052,29 €- 15 000 €) x 10 %)] ;
– s’agissant de la parcelle section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] : 5 814,96 € HT [1 000 € + 1 500 € + ((48 149,64 €- 15 000 €) x 10 %)].

L’Eurométropole de [Localité 2] sera tenue de verser ces montants aux expropriés, chacun pour moitié compte tenu des droits indivis qu’ils détiennent sur ces parcelles.

2. Sur les frais du procès

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En application de ces dispositions, l’Eurométropole de [Localité 2] supportera les dépens de la présente instance.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, condamnée aux dépens, l’Eurométropole de [Localité 2] sera condamnée à verser à Mme [T] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation,

FIXE à la somme de 197 629,26 € (cent quatre-vingt-dix-sept mille six cent vingt-neuf euros et vingt-six centimes) HT l’indemnité totale d’expropriation due par l’Eurométropole de [Localité 2] à M. [Z] [R] et Mme [T] [R] épouse [L] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 6] (67) cadastrée section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] d’une superficie de 67 a 01 ca, soit la somme de 98 814,63 € (quatre-vingt-dix-huit mille huit cent quatorze euros et soixante-trois centimes) HT leur revenant chacun au titre de la moitié indivise dont ils sont chacun propriétaires ;

PRÉCISE que cette somme se décompose de la manière suivante :
– 178 753,87 € (cent soixante-dix-huit mille sept cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-sept centimes) HT à titre d’indemnité principale ;
– 18 875,39 € (dix-huit mille huit cent soixante-quinze euros et trente-neuf centimes) HT à titre d’indemnité de remploi ;

FIXE à la somme de 127 557,52 € (cent vingt-sept mille cinq cent cinquante-sept euros et cinquante-deux centimes) HT l’indemnité totale d’expropriation due par l’Eurométropole de [Localité 2] à M. [Z] [R] et Mme [T] [R] épouse [L] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 6] (67) cadastrée section [Cadastre 3] n° [Cadastre 5] d’une superficie de 43 a 13 ca, soit la somme de 63 778,76 € (soixante-trois mille sept cent soixante-dix-huit euros et soixante-seize centimes) HT leur revenant chacun au titre de la moitié indivise dont ils sont chacun propriétaires ;

PRÉCISE que cette somme se décompose de la manière suivante :
– 115 052,29 € (cent quinze mille cinquante-deux euros et vingt-neuf centimes) HT à titre d’indemnité principale ;
– 12 505,23 € (douze mille cinq cent cinq euros et vingt-trois centimes) HT à titre d’indemnité de remploi ;

FIXE à la somme de 53 964,60 € (cinquante-trois mille neuf cent soixante-quatre euros et soixante centimes) HT l’indemnité totale d’expropriation due par l’Eurométropole de [Localité 2] à M. [Z] [R] et Mme [T] [R] épouse [L] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 7] (67) cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] d’une superficie de 18 a 05 ca, soit la somme de 26 982,30 € (vingt-six mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et trente centimes) HT leur revenant chacun au titre de la moitié indivise dont ils sont chacun propriétaires ;

PRÉCISE que cette somme se décompose de la manière suivante :
– 48 149,64 € (quarante-huit mille cent quarante-neuf euros et soixante-quatre centimes) HT à titre d’indemnité principale ;
– 5 814,96 € (cinq mille huit cent quatorze euros et quatre-vingt-seize centimes) HT à titre d’indemnité de remploi ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de l’Eurométropole de [Localité 2] ;

CONDAMNE l’Eurométropole de [Localité 2] à verser à Mme [T] [R] épouse [L] une indemnité de 1 800 € (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que le procès-verbal de transport du 07 mai 2026 restera annexé à la présente décision.

Le Greffier:

Aude MULLER

Le Juge de l’expropriation du Bas-Rhin :

Jean-Baptiste SAUTY