N° RG 26/00139 – N° Portalis DB2F-W-B7K-FZJ7

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C O U R D ’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR

[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 26/00139 – N° Portalis DB2F-W-B7K-FZJ7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 24 SEPTEMBRE 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [E]
de nationalité Française
né le 24 Juillet 1952 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR,

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Madame [P] [Z]
de nationalité Française
née le 25 Octobre 1979 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [G] [V]
né le 30 Mai 1984 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,
juge des contentieux de la protection
Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 21 juillet 2026, en présence de [B] [O], auditeur de justice.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 24 septembre 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christelle VAREILLES, Greffière

* Copie exécutoire à :
[C] [G] [V]
[P] [Z]
Me Benoît NICOLAS

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [E] est propriétaire d’un bien situé [Adresse 5] à [Localité 5].

Selon contrat du 14 février 2017, il a donné à bail cet appartement à Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V].

Le 28 avril 2025, Monsieur [D] [E] a donné congé à Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] au motif de non-respect du contrat de bail, notamment des irrégularités de paiement des loyers et charges et non-respect du plan d’apurement proposé par la CAF.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par assignation du 20 avril 2026, Monsieur [D] [E] a assigné Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] par devant le juge des contentieux de la protection d’une demande tendant à :

 » JUGER le congé valide,
 » CONSTATER que Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 28 février 2026
 » ORDONNER l’expulsion des lieux par Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier passé un délai de 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux
 » ORDONNER la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V]
 » RESERVER les droits du demandeur de demander les montants des arriérés locatifs

 » CONDAMNER Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] aux entiers frais et dépens et à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC

L’affaire a été plaidée à la première audience le 21 juillet 2026 à laquelle, le demandeur, régulièrement représenté, a repris sa demande.

A ces fins il expose que le congé du 28 avril 2025 est régulier pour être fondé sur un motif légitime, que ce motif est établi par le décompte qui fait apparaitre un impayé locatif de 5881 euros, qu’il y a lieu de constater que les occupants qui se sont maintenus dans les lieux sont occupants sans droit ni titre et qu’il convient de les expulser, qu’il renonce au paiement de la dette locative.

Les défendeurs, quoi que régulièrement convoqués ne sont pas venus à l’audience,

Le diagnostic social et financier était transmis au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par Monsieur [E].

La demande est donc régulière et recevable.

Sur la demande en annulation du congé pour reprise

L’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi ALUR dispose que :

 » I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles Prévisualiser : L. 521-1 et L. 521-2L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les Prévisualiser : dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’Prévisualiser : article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au Prévisualiser : premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’Prévisualiser : article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.  »

Le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement prévus par la loi : la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux.

Le juge doit s’attacher à pratiquer un certain nombre de vérifications en ce qui concerne tout d’abord :
 » le respect des délais légaux imposés à peine de nullité,
 » le respect du formalisme et de l’ensemble des mentions imposées par la loi.
 » les motifs invoqués dans leur existence matérielle tels qu’ils doivent être repris dans le corps même de l’acte énonçant le congé

La loi ALUR a en effet renforcé le contrôle du juge sur la motivation du congé. L’article 15 I. alinéa 2, prévoit désormais qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au même article.

Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Sur le respect des délais légaux.

Au terme de l’alinéa 1er de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité le délai de préavis est de 6 mois.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment de la pièce n°19 des demandeurs que le congé a été délivré 28 avril 2025 pour prendre effet au 28 février 2026.

En conséquence le délai légal de 6 mois a été respecté.

Sur le formalisme du congé

Le congé afin de reprise doit, à peine de nullité indiquer :
* le motif allégué

Il sera constaté que le congé pour motif sérieux indique le motif allégué de non paiement régulier des loyers.

Il résulte de ce qui précède que le congé respecte le formalisme édicté par la loi.

Sur les motifs

En l’espèce le demandeur invoque des impayés ce que les défendeurs ne semblent pas contester au regard des éléments recueillis dans la notice du diagnostic social et financier.

Il résulte donc des éléments produits au dossier que Monsieur [D] [E] justifie d’un motif réel et sérieux.

En conséquence il apparait que le motif invoqué par le demandeur est un motif réel et sérieux et que le congé reprise sera déclaré régulier et valide.

Sur les conséquences du congé

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l’une des personnes nommément visées par la loi, le preneur est dépourvu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 28 février 2026.

Leur expulsion du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] sera en conséquence ordonnée.

Par conséquent, Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi. Faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] seront condamnés aux entiers dépens de la procédure

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] à leur payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que :

 » Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement  »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter en l’espèce l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 28 avril 2025 par Monsieur [D] [E]

DIT que Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 28 février 2026,

ORDONNE l’expulsion de Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], si besoin, avec le concours de la force publique, à défaut d’exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNE Madame [P] [Z] et Monsieur [C] [V] aux entiers dépens

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 24 septembre 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière
Le Président

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis »