Permis de construire en zone inondable : régularisation d’une extension horizontale irrégulière

La cour écarte d’abord les moyens tirés de l’irrégularité du jugement : une erreur relative à la charge de la preuve affecte le bien-fondé, non la régularité de la décision. L’interprétation des pièces par les premiers juges relevait de leur office et ne constituait pas un moyen soulevé d’office.

Sur le fondement de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, la construction initiale bénéficiait de la prescription administrative, dès lors que les pièces établissaient son édification sous couvert d’un permis de construire de 1962. La demande de travaux nouveaux n’avait donc pas à porter sur l’ensemble du bâtiment pour ce motif.

La cour retient toutefois la méconnaissance de l’article N2 du règlement du PLU. En secteur soumis au risque d’inondation, l’extension horizontale est limitée à 20 m² et doit être nécessaire à la création d’une aire refuge à l’étage. Le projet prévoyait 35 m² et cette nécessité n’était pas établie. La création d’un abri non clos de 35 m² constituant une annexe est également interdite par la combinaison des articles N1 et N2.

Les moyens fondés sur les articles N3 et N4 sont rejetés, faute de contestation suffisamment étayée concernant la desserte et la défense incendie.

En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la cour sursoit à statuer pendant trois mois, le vice relatif à l’extension horizontale étant régularisable sans bouleversement de la nature du projet. L’article L. 600-5 est également rappelé comme alternative au sursis.

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La cour écarte l’irrégularité de la construction initiale, édifiée sous couvert d’un permis de 1962. Elle relève toutefois que l’extension horizontale de 35 m² dépasse la limite applicable en zone inondable et que sa nécessité pour créer une aire refuge n’est pas démontrée. La création d’un abri non clos constituant une annexe est également irrégulière. Le vice relatif à l’extension horizontale pouvant être régularisé, la cour sursoit à statuer pendant trois mois.

Le propriétaire d’un terrain situé à Mirabeau a obtenu tacitement, le 17 août 2021, un permis de construire portant sur une surélévation partielle, une extension horizontale, un abri pour voiture et une extension de toiture.

À la demande du préfet de Vaucluse, le tribunal administratif de Nîmes a annulé ce permis en estimant que la construction initiale n’était pas régulièrement autorisée. La commune a relevé appel, contestant notamment la régularité du jugement et le bien-fondé de cette analyse.

La cour administrative d’appel constate que la maison avait été construite sous couvert d’un permis délivré en 1962. Elle écarte donc le motif tiré de l’irrégularité de la construction initiale. Elle relève toutefois que l’extension horizontale de 35 m² excède la limite applicable en zone inondable et que sa nécessité pour créer une aire refuge n’est pas établie. Elle juge également irrégulière la création d’un abri non clos constituant une annexe. Le vice relatif à l’extension horizontale pouvant être régularisé, elle sursoit à statuer pendant trois mois.

• Construction initiale édifiée sous couvert d’un permis de construire
• Achèvement de la construction depuis plus de dix ans
• Extension horizontale limitée à 20 m² en secteur inondable
• Nécessité de l’extension pour créer une aire refuge à l’étage
• Absence de bouleversement de la nature du projet pour régulariser
• Invitation préalable des parties à présenter leurs observations

• Mentions d’origine de propriété figurant dans le dernier acte de vente
• Photographies de la maison produites par la commune
• Demande et permis de construire délivré en 1962
• Avis administratif de 1962 qualifiant le bâtiment d’habitation secondaire
• Plans d’implantation concordant avec la construction réalisée

La commune doit régulariser le vice affectant l’extension horizontale dans le délai fixé, tandis que le préfet conserve ses moyens jusqu’à la reprise de l’instance. Le permis n’est pas définitivement annulé à ce stade, mais l’abri constituant une annexe demeure entaché d’un vice non régularisé par le sursis accordé.

• La commune dispose de trois mois pour déposer une mesure de régularisation
• L’extension horizontale doit respecter la limite de 20 m²
• La nécessité d’une aire refuge doit être précisément établie
• L’abri non clos de 35 m² doit être supprimé ou reconfiguré
• Les droits et moyens non tranchés restent réservés jusqu’à la reprise

À faire

• Vérifier le délai de trois mois suivant la notification
• Modifier l’extension horizontale pour respecter la limite de 20 m²
• Documenter la nécessité d’une aire refuge à l’étage
• Réexaminer la conformité de l’abri non clos projeté
• Notifier la mesure de régularisation au juge

À éviter

• Maintenir une extension horizontale de 35 m²
• Présenter l’extension comme une simple surélévation
• Créer une annexe non autorisée en zone inondable
• Négliger les observations sollicitées par la juridiction
• Omettre les pièces établissant la régularité de la construction initiale

La prescription administrative de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme

L’article L. 421-9 protège les constructions achevées depuis plus de dix ans contre un refus fondé sur leur irrégularité initiale, sauf notamment construction réalisée sans permis alors qu’il était requis. La cour retient ici que la maison avait été édifiée sous couvert du permis de construire de 1962, les pièces du dossier établissant son usage d’habitation et sa conformité au projet autorisé.

Les conditions d’extension en secteur soumis au risque inondation

Les articles N1 et N2 du PLU autorisent l’extension de l’emprise au sol dans la limite de 20 m² et seulement si elle est nécessaire à la création d’une aire refuge à l’étage. Le projet prévoyait 35 m² et cette nécessité n’était ni démontrée ni alléguée. Un abri non clos de 35 m² constituant une annexe n’était pas davantage autorisé.

Le sursis à statuer pour régularisation du permis

Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le juge doit en principe surseoir lorsque le vice est régularisable, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, sauf recours à l’article L. 600-5 ou refus du bénéficiaire. La cour estime que la modification de l’extension peut intervenir sans bouleverser la nature du projet et accorde trois mois pour régulariser.

Article L. 421-9 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative