TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
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ORDONNANCE DE REFERE

ORDONNANCE RENDUE LE 29 Septembre 2026
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

N° M :

N° RG 26/00131 – N° Portalis DB2B-W-B7K-EY7F
50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Dans l’affaire :

ENTRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Valerie TRICART, avocat au barreau de TARBES

Madame [R] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Valerie TRICART, avocat au barreau de TARBES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

Madame [D] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Patrick PICARD, avocat au barreau de TARBES, substitué par Me Laurence CHAMAYOU, avocat au barreau de TARBES

Monsieur [F] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Patrick PICARD, avocat au barreau de TARBES, substitué par Me Laurence CHAMAYOU, avocat au barreau de TARBES

Madame [Y] [C] [H] [K] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

L’affaire a été appelée à l’audience des référés du Mardi 15 Septembre 2026 où était présent M. ERNST Nicolas, Président, assisté de Mme BARROERO Corinne, Faisant Fonction de Greffier,

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que l’ordonnance serait rendue le 29 Septembre 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ;

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

EXPOSE DES MOTIFS

Selon acte authentique en date du 20 mai 2016 reçu par Me [S] notaire à [Localité 4] (65), Mme [D] [G] et M. [F] [A] ont acquis de M [P] [U] et Mme [Y] [H] [K] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (65).

Selon acte authentique en date du 19 mai 2025 reçu par Me [I] notaire à [Localité 6] (65), Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] ont acquis de Mme [D] [G] et M. [F] [A] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (65).

A l’occasion d’un projet de rénovation, Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] ont découvert un désordre dans le vide sanitaire et notamment la présence de parpaings empilés sans scellement, servant de support de fortune au plancher hourdis de la maison.

Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] ont mandaté leur protection juridique qui a diligenté une expertise amiable confiée au cabinet [N] EXPERTISES.

Le rapport d’expertise [N] EXPERTISES en date du 27 avril 2026 a constaté l’existence de certains désordres et notamment : « une rupture structurelle, deux poutrelles centrales du plancher hourdis sont sectionnées et plient sous le poids de l’ouvrage, – Des confortements non conformes, le plancher repose sur des parpaings non scellés surmontés d’un madrier posé sur champ, le tout reposant sur une dalle de béton de fortune, – L’affaissement du plancher a provoqué un réseau de fissures et l’éclatement du carrelage en grés cérame dans la salle à manger,- Des canalisations d’évacuation des eaux usées sont déboitées, provoquent des écoulements d’eau directement dans le vide sanitaire. »
L’expert a conclu que  » la mise en sécurité n’a pas été réalisée selon les règles de l’art et que les dommages structurels n’ont jamais été réparés « .

Informé, M. [F] [A] a indiqué que la situation décrite dans le vide sanitaire existait lors de son acquisition de la maison en 2016.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] ont fait assigner Mme [D] [G] et M. [F] [A], M [P] [U] et Mme [Y] [H] [K], au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile devant le juge des référés aux fins de voir :
 » ordonner une mesure d’expertise judiciaire,
 » Laisser les dépens à la charge des requérantes.
Par conclusions responsives notifiées par RPVA en date du 11 septembre 2026, Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] ont sollicité de voir :

ORDONNER une mesure d’expertise et DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :
– Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7].
– Examiner le vide sanitaire et le plancher hourdis de la maison.
– Décrire les désordres (rupture de poutrelles, affaissement de plancher, fissures de carrelage, défauts d’assainissement).
– Dire si ces désordres étaient apparents ou cachés lors de la vente du 19 mai 2025.
– Déterminer si les travaux de soutènement par parpaings sont conformes aux règles de l’art.
– Indiquer si la solidité de l’ouvrage est compromise.
– Déterminer la date d’apparition des désordres et dire s’ils préexistaient à la vente de 2016.
– Préconiser les travaux de réparation nécessaires et en évaluer le coût.
– Donner tous éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues
DIRE que l’expert déposera son rapport dans le délai qu’il plaira au Tribunal de fixer.
LAISSER les dépens à la charge des requérantes.
REJETER toutes prétentions contraires et DEBOUTER Monsieur [A] et Madame [G] de leur demande au titre des frais irrépétibles de l’article 145 du CPC.

Au soutien de leur demande, Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] soutiennent disposer d’un intérêt légitime sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile pour solliciter une expertise.

Elles font valoir que dans une chaîne de vente immobilière, l’action en responsabilité contractuelle contre le vendeur initial se transmet à tous les acquéreurs successifs, même pour les désordres nés avant la vente.

Elles expliquent qu’en qualité de vendeurs et propriétaires antérieurs, Mme [D] [G] et M. [F] [A] et M [P] [U] et Mme [Y] [H] [K] sont tenus de la garantie des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, et d’un devoir d’information quant à l’état du bien vendu et qu’il n’est pas contestable que les défendeurs avaient connaissance des désordres dans le vide sanitaire préalablement à la vente pour l’avoir reconnu lors d’échange de messages. Elles estiment que les vendeurs ont délibérément caché l’état du bien en omettant d’informer les acquéreurs sur les travaux réparatoires à réaliser et leur importance.

Conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, elles considèrent subir un préjudice certain en raison du dommage subi et s’ estiment dès lors bien-fondés à solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire. Elles expliquent avoir été contraintes d’engager la présente instance en raison du refus de la vendeuse de mettre en œuvre sa garantie spontanément.

Concernant les conclusions des consorts [U], les requérants prennent acte qu’ils ne s’opposent pas à la demande et précisent que leur demande de complément de mission d’expertise n’appelle pas d’observations.

Concernant les arguments des consorts [A] [G] qui s’opposent à l’expertise, elles contestent leurs prétentions puisque dans l’acte de vente M. [A] est désigné comme charpentier couvreur c’est-à-dire artisan d’une autre spécialité, ce qui est assimilé en jurisprudence à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble.

Elles relèvent ensuite que les consorts [A] [G] qui ont prétendu ne pas avoir réalisé de travaux dans la maison, ont réaménagé la cuisine sans le préciser lors de la vente et ont manifestement fait passer les canalisations par le vide sanitaire litigieux. Il en résulte qu’ils ne pouvaient ignorer la présence de parpaings dans le vide sanitaire.

Elles concluent que la connaissance d’un élément matériel sans en mesurer l’importance ne suffit pas à exonérer le vendeur, dès lors qu’il avait accès au lieu du défaut et qu’il n’a pas informé les acquéreurs. Elle soulèvent contre les consorts [A] [G] à minima le défaut d’information pré contractuelle conformément aux dispositions de l’article 1112-1 du code civil, puisqu’ils avaient bien connaissance de la présence de parpaings dans le vide sanitaire, et qu’ils se sont abstenus de le préciser aux acquéreurs, les privant d’acheter le bien en toute connaissance de cause ou de renoncer à l’achat.

Elles estiment donc disposer d’un motif légitime pour attraire à l’expertise les consorts [A] [G] dans la perspective d’un litige futur soir pour écarter la clause de non garantie des vices cachés, soit engager leur responsabilité en raison du défaut d’information des vendeurs.

Par conclusions responsives notifiées par RPVA le 5 août 2026, M [P] [U] et Mme [Y] [H] [K] ont sollicité au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile de se voir :
– Donner acte aux époux [U] de ce qu’ils forment toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire,
– Dire et juger que la mission de l’expert devra être complétée par les chefs de mission suivants :
 » Déterminer la date d’apparition des fissures du carrelage,
– Dire si ces fissures étaient visibles au moment de la vente du 20 mai 2016,
Entendre tous sachants. »

– Réserver les dépens.

Par conclusions en défense n° 2, Mme [D] [G] et M. [F] [A] ont sollicité de voir :
– Statuer ce que de droit sur les demandes de Mme [Z] et Mme [J] à l’égard de Mme [H] [K] et de M. [U]
– Prononcer la mise hors de cause de Mme [D] [G] et M. [F] [A] de la mesure d’expertise sollicitée par Mme [Z] et Mme [J],
-Débouter Mme [Z] et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Mme [D] [G] et M. [F] [A],
– Condamner Mme [Z] et Mme [J] à payer à Mme [D] [G] et M. [F] [A] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [G] et M. [F] [A] font valoir que les acquéreurs ont acquis le bien sans recours possible contre le vendeur en raison des vices apparents et des vices cachés. Ils rappellent n’avoir pas qualité de professionnels de l’immobilier pour être aide soignante et intérimaire paysagiste et n’avoir pas réalisé de travaux pendant leur occupation, ni édifié la maison, contrairement aux consorts [U].

Concernant la prétendue connaissance du vice, ils expliquent que l’échange de SMS ne justifie pas que M. [A] avait conscience de l’existence d’un vice, puisqu’il se borne à confirmer que le vide sanitaire a toujours présenté cette configuration pendant ses dix années d’occupation et que ses connaissances techniques ne lui permettaient pas de déceler une anomalie, faute de mouvement de plancher ou d’affaissement constaté.

Ils se prévalent de la jurisprudence de la Cour de Cassation pour considérer qu’aucune responsabilité au fond ne peut être retenue à leur égard pour n’être pas professionnels du bâtiment et n’avoir pas eu conscience de l’existence d’un tel vice, de sorte que l’exonération de garantie des vices cachés doit s’appliquer.

Ils estiment qu’ il appartient au juge des référés, en vertu de son pouvoir d’appréciation souverain, d’apprécier l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure et de les mettre hors de cause.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juillet 2026 et renvoyée au 1er septembre 2026, puis au 15 septembre 2026, où elle a été retenue et mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne sera répondu qu’aux prétentions contenues dans le dispositif des conclusions des parties, à l’exclusion notamment des demandes de  » déclarer « ,  » donner acte »,  » émettre « ,  » dire  » et  » donner  » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile.

Sur la demande de mise hors de cause

Mme [D] [G] et M. [F] [A] sollicitent leur mise hors de cause au motif qu’il ne peut leur être reproché aucun manquement à leurs obligations contractuelles. Selon eux, leur responsabilité ne pourrait être engagée puisqu’il existe une clause d’exonération des garanties au titre des vices cachés dans l’acte de vente, qu’ils ne sont pas professionnels du bâtiment, qu’ils n’ont pas réalisé de travaux dans la maison, et enfin que la connaissance de  » l’existence de piles de parpaings  » ne justifie pas de leur connaissance de désordres structurels.
Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] s’opposent à la demande au motif que M. [A] avait lors de la vente la qualité d’artisan d’une autre spécialité, que les vendeurs ont failli à leur devoir d’information précontractuelle et qu’ils ont notamment réalisé des travaux dans l’immeuble sans en faire état lors de la vente.

En l’espèce, il ne relève pas de l’office du juge des référés saisi d’une demande d’expertise sur un immeuble d’évaluer si des manquements éventuels du vendeur appelé en cause sont de nature à engager sa responsabilité, l’appréciation des conditions de celle-ci nécessitant qu’il soit préalablement réalisé l’expertise technique et qu’il soit ensuite statué sur des contestations qui ne peuvent être tranchées que par le juge du fond.

Il en résulte par conséquent avec l’évidence requise en référé qu’il ne peut être fait droit à la demande de mise hors de cause de Mme [D] [G] et M. [F] [A], qui est manifestement prématurée.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès, la mesure d’instruction s’inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige.

En l’espèce, il ressort des documents produits par les requérantes et notamment du rapport de visite du cabinet [N] EXPERTISES en date du 28 avril 2026, qu’il existe une problématique concernant la présence de plusieurs « tours de parpaings » dans le vide sanitaire pour soutenir le plancher hourdis, en raison de poutrelles de soutien fissurées, de l’immeuble appartenant désormais aux requérantes.

Il apparaît ainsi légitime que les éléments dont pourrait dépendre la solution du litige soient d’ores et déjà recueillis de manière à permettre à Mme [L] [Z] et Mme [R] [J] d’obtenir la réparation de leur préjudice éventuel. En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise.
Au vu des pièces fournies et des contestations qui pourraient être soulevées ultérieurement par les parties, il convient de compléter la mission de l’expert judiciaire afin qu’elle soit la plus complète possible quant à la recherche d’information sur la solution du litige, ainsi que les défendeurs consorts [U] l’ont sollicité.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise avec le complément de mission sollicité, aux frais avancés des requérantes.

Il sera donné acte à Mme [H] [K] et de M. [U] de leurs protestations et réserves.

Sur les autres demandes

La partie en défense à une mesure d’expertise n’est pas partie succombante. Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Les demandes formées par Mme [D] [G] et M. [F] [A], au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Les dépens seront mis à la charge des requérantes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision,
REJETTE la demande mise hors de cause de Mme [D] [G] et M. [F] [A],

ORDONNE une mesure d’expertise : Commet pour y procéder M. [B] [Q] [Adresse 4] [Localité 8], avec pour mission de :

 » Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7].
 » Examiner le vide sanitaire et le plancher hourdis de la maison.
 » Décrire les désordres (rupture de poutrelles, affaissement de plancher, fissures de carrelage, défauts d’assainissement).
 » Dire si ces désordres étaient apparents ou cachés lors de la vente du 19 mai 2025.
 » Déterminer si les travaux de soutènement par parpaings sont conformes aux règles de l’art.
 » Indiquer si la solidité de l’ouvrage est compromise.
 » Déterminer la date d’apparition des désordres et dire s’ils préexistaient à la vente de 2016.
 » Déterminer la date d’apparition des fissures du carrelage,
 » Dire si ces fissures étaient visibles au moment de la vente du 20 mai 2016,
 » Préconiser les travaux de réparation nécessaires et en évaluer le coût.
 » Donner tous éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues

DIT que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés,

DIT qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

FIXE hormis le cas où elles bénéficieraient de l’aide juridictionnelle, à la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par Mme [L] [Z] et Mme [R] [J], dans le délai maximum d’un mois de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération.
DÉSIGNE le magistrat chargé de la surveillance des expertises et à défaut son remplaçant dans le service, pour surveiller les opérations d’expertise ;

REJETTE la demande de Mme [D] [G] et M. [F] [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MET les dépens à la charge de Mme [L] [Z] et Mme [R] [J]

Ordonnance rendue le 29 Septembre 2026, et signée par le Président et le Greffier présent au greffe lors du prononcé de l’ordonnance.

Le Greffier, Le Président,
Corinne BARROERO Nicolas ERNST