RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/01284 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHVX
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
25 septembre 2026

Madame [D] [H]

c/

Monsieur [S] [V]
Madame [G] [Q] épouse [V]

DEMANDERESSE

Madame [D] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Mme [G] [V] (Conjoint)

Madame [G] [Q] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 25 septembre 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat prenant effet le 26 mai 2014, Mme [D] [H] venant aux droits de feu M. [I] [T], suivant attestation de dévolution successorale en date du 31 août 2019, a donné à bail à M. [S] [V] et Mme [G] [V], une maison à usage d’habitation située [Adresse 3].

Un commandement de payer a été notifié à M. [S] [V] et Mme [G] [V], le 6 février 2025.

La CCAPEX a été saisie le 7 février 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [D] [H] a fait assigner M. [S] [V] et Mme [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d’huissier du 22 mai 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

A l’audience du 3 juillet 2026, Mme [D] [H] – représentée par son conseil Me [E] – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [S] [V] et Mme [G] [V] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [S] [V] et Mme [G] [V] au paiement d’une somme actualisée de 28128 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner M. [S] [V] et Mme [G] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; condamner M. [S] [V] et Mme [G] [V] au paiement de la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [S] [V] et Mme [G] [V] aux entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, Mme [D] [H] fait valoir que M. [S] [V] et Mme [G] [V] sont toujours redevables d’impayés locatifs. Aucun paiement n’a été enregistré. En conséquence, elle maintient ses demandes.

Mme [G] [V], comparant en personne, explique que depuis 2014, il y a eu des problèmes tenant à des travaux nécessaires dans la maison, notamment une fuite sur la toiture. Les travaux n’ont jamais été réalisés. Ce qui explique l’absence de versement des loyers. A l’audience, elle ne propose pas de délais de paiement pour apurer sa dette locative.

M. [S] [V] est représenté par Mme [G] [V], dûment munie d’un pouvoir, signé de M. [S] [V].

Lors de l’audience, le conseil de Mme [D] [H] a sollicité la possibilité d’adresser au Tribunal un décompte locatif actualisé, en cours de délibéré. Cette demande a été acceptée et l’envoi a bien été réalisé dans les délais, de sorte qu’il sera tenu compte de ce document.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, Mme [D] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– Sur l’existence du contrat de bail :

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bail d’habitation est établi par écrit.

Néanmoins, il se déduit de l’article 1715 du code civil que le bail non écrit est valable dès lors qu’il a reçu exécution.

Enfin l’article 1353 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Mme [D] [H] ne produit pas le contrat de bail initial.
Toutefois, elle fournit un historique de compte démontrant le versement de sommes par les locataires. A l’audience la locataire confirme bien être locataire du logement loué par Mme [D] [H]. Un courrier de M. [S] [V] et Mme [G] [V], en date du 13 mars 2025, indique même, qu’ils envisagent d’acheter la maison de Mme [D] [H].

En conséquence, les éléments versés au débat permettent d’établir l’existence d’un contrat de bail entre Mme [D] [H] et M. [S] [V] et Mme [G] [V], à compter de l’année 2014.

– sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par Mme [D] [H] révèle que la dette locative s’éleve, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 28128 € au 7 juillet 2026, mois de juin 2026 inclus.

Mme [G] [V], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de cette dette.

M. [S] [V] et Mme [G] [V] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [S] [V] et Mme [G] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [D] [H] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [V] et Mme [G] [V].

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] [V] et Mme [G] [V] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeurent ainsi redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 mai 2025 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Mme [D] [H], arrêté à la date du 7 juillet 2026, que la dette locative s’élève à la somme de 28128 € (échéance du mois de juin 2026 comprise).

M. [S] [V] et Mme [G] [V], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnés au paiement de la somme de 28128 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (22 mai 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il convient de condamner solidairement, M. [S] [V] et Mme [G] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 juillet 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [S] [V] et Mme [G] [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [D] [H], M. [S] [V] et Mme [G] [V] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail prenant effet en 2014 entre Mme [D] [H] et M. [S] [V] et Mme [G] [V] relatif à une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 22 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [V] et Mme [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [V] et Mme [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [V] et Mme [G] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [G] [V] à verser à Mme [D] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 8 juillet 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE solidairement M. [S] [V] et Mme [G] [V] à verser à Mme [D] [H] la somme de 28128 € (selon décompte arrêté au 7 juillet 2026 et incluant le mois de juin 2026 ) avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 30888 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [G] [V] à verser à Mme [D] [H] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [G] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 septembre 2026,

Le greffier, Le président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.