Ordonnance du : 25 Septembre 2026
N° RG n° N° RG 26/00309 – N° Portalis DBZE-W-B7K-J2TS
Minute n° 26/00192

TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE
DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Madame [A] [F]
née le 04 Novembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Charlotte JACQUENET de la selarl AVOCATLOR, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [T]
né le 11 Août 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Anne-Lise BROCARD, avocat au Barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 29 mai 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort
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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Copie simple délivrée à
le
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 août 2006 Monsieur [Q] [T] a consenti à Madame [A] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 260 euros et d’une provision sur charges de 15 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 février 2026 Madame [A] [F] a assigné son bailleur, Monsieur [Q] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant en la forme des référés, pour obtenir, notamment, sa condamnation sous astreinte à procéder à des travaux de remise en état de son logement.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 mars 2026 et a fait l’objet d’un renvoi ordonné à la demande du conseil de Monsieur [Q] [T]. Elle a finalement été évoquée à l’audience du 29 mai 2026.

Madame [A] [F] était représentée par son conseil qui a soutenu oralement ses conclusions du 18 mai 2026 et demandé au juge de :

– dire et juger avoir lieu à référé s’agissant de l’accomplissement des travaux de mise en conformité et de la provision sur dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance allégué,
– ordonner à Monsieur [Q] [T] d’effectuer les travaux de mise en conformité du logement suivants, visés par le constat de non-décence du 3 juin 2024,
* il est demandé de contacter un électricien qualifié de type Qualifélec afin de traiter l’ensemble des anomalies relevées dans le rapport, une remise aux normes de l’ensemble de l’installation électrique est à prévoir (remise aux normes du tableau électrique, des points lumineux, du nombre de prises…)
* Au vu de l’installation existante, voir avec un professionnel qualifié afin de compléter le système d’extraction dans la partie cuisine – revoir également pour une nouvelle bouche d’extraction dans la partie SDB/WC le système doit être continu et non discontinu,
* contacter un menuisier afin de vérifier l’état du velux – au vu des infiltrations observées envisager la possibilité d’un remplacement,
* installer des grilles d’aération au niveau des velux pour amener de l’air neuf dans les pièces sèches,
* contacter un diagnostiqueur pour établir un DPE,
* installer un détecteur de fumée,
– dire et juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner Monsieur [Q] [T] à lui verser la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
– dire et juger n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [T] en présence de contestations sérieuses,
– débouter Monsieur [Q] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
– condamner Monsieur [Q] [T] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner Monsieur [Q] [T] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Madame [A] [F] expose que le logement loué à Monsieur [Q] [T] présente divers désordres depuis de nombreuses années, ce qui empêche sa jouissance paisible et la contraint à vivre dans des conditions inacceptables. Un constat de non-décence a été dressé par le CAL (Centre d’Amélioration du Logement) le 3 juin 2024, relevant de nombreux points alarmants. Monsieur [Q] [T] n’a pas contesté ce constat et n’a pas réalisé les travaux pour remédier aux désordres. Bien que le versement de l’aide au logement ait été suspendu en raison de la non-conformité du logement, elle a continué à s’acquitter du paiement de son loyer et de ses charges.

Madame [A] [F] soutient que les désordres affectant le logement créent un danger grave pour sa santé et sa sécurité dès lors que les équipements électriques et de chauffage ont été répertoriés comme « non-décents », de même que la présence d’humidité et le manque d’aération ont été constatés. Elle ajoute qu’un délai de 18 mois avait été laissé à Monsieur [T] pour réaliser les travaux et qu’il n’a mené aucune démarche en ce sens jusqu’à son assignation en Justice.

Elle sollicite une provision au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, expliquant que le manque d’isolation, l’absence d’aération et les infiltrations d’eau la contraignent à vivre dans sa voiture en hiver ou à se loger chez ses parents, ce qui met sa santé en danger. Elle ajoute que, pour se soustraire à son obligation essentielle de délivrer un logement décent, Monsieur [Q] [T] sollicite la résiliation du contrat de bail et son expulsion. Elle doit régler l’intégralité de son loyer et de ses charges sans bénéficier de l’aide au logement, ce qui la met en difficultés financières.

Sur la demande reconventionnelle formée par Monsieur [Q] [T] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, elle s’y oppose et conteste le décompte produit qui comprend les sommes conservées par la Caisse d’Allocations Familiales ainsi qu’une dette effacée suite à son admission à la procédure de surendettement. Elle considère que la clause résolutoire n’est pas acquise. S’agissant de la demande de résiliation du contrat de bail pour manquement à ses obligations, elle rappelle qu’il existe une contestation sérieuse qui fait obstacle à la compétence du juge des référés.

Monsieur [Q] [T] était représenté par son conseil qui a soutenu oralement ses conclusions du 14 avril 2026 et demandé au juge de :
– le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,
Y faisant droit,
– dire et juger acquise la clause résolutoire et ordonner la résiliation du bail au 11 février 2025,
– dire et juger Madame [F] occupante sans droit ni titre depuis le 11 février 2025,
En conséquence,
– ordonner l’expulsion de Madame [F] et de tous occupants de son chef,
– condamner Madame [F] au paiement de la somme de 6 369,64 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,
– condamner Madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 300 euros à compter du 11 février 2025,
A titre subsidiaire,
– ordonner la résiliation du bail pour inexécution de l’obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux loués,
– dire et juger Madame [F] occupante sans droit ni titre,
En conséquence,
– ordonner l’expulsion de Madame [F] et de tous occupants de son chef,
– condamner Madame [F] au paiement de la somme de 6 369,64 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,
– condamner Madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 300 euros,
A titre infiniment subsidiaire,
– dire et juger acquise la clause résolutoire au 30 janvier 2025,
– ordonner la résiliation du bail au 30 janvier 2025,
– dire et juger Madame [F] occupante sans droit ni titre,
En conséquence,
– ordonner l’expulsion de Madame [F] et de tous occupants de son chef,
– condamner Madame [F] au paiement de la somme de 6 369,64 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,
– condamner Madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel En tout état de cause,
– ordonner à Madame [F] de laisser libre accès aux lieux loués au propriétaire et aux professionnels mandatés par lui afin de permettre la réalisation des travaux listés dans le rapport du CAL du 3 juin 2024, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
– condamner Madame [F] au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner Madame [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer,
– débouter Madame [F] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Monsieur [Q] [T] s’oppose aux demandes formées par Madame [A] [F] qui ne relèvent pas, selon lui, de la compétence du juge des référés en ce qu’elles ne revêtent pas de caractère d’urgence et se heurtent à des contestations sérieuses. Il expose que la demanderesse occupe son logement depuis 2006, soit depuis vingt ans, et qu’elle n’apporte pas la preuve qu’elle lui a fait part de difficultés liées à l’habitabilité du logement avant l’intervention du CAL. Il ajoute qu’il n’y a aucune nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, les travaux préconisés par le CAL consistant seulement à mettre le logement aux normes en matière de confort et d ‘équipement.

Selon lui, il n’est pas démontré qu’il est opposé à la réalisation des travaux, ajoutant que Madame [A] [F] persiste à faire obstacle à l’entrée des entreprises dans son logement, un délai supplémentaire lui ayant été accordé par la CAF pour cette raison.

Monsieur [Q] [T] affirme que Madame [A] [F] n’a jamais régulièrement payé son loyer et ses charges et qu’elle ne cesse de troubler la quiétude de son voisinage de sorte que ses voisins ont quitté les lieux et que personne n’ose plus s’aventurer dans les parties communes. Il indique être lui-même victime de harcèlement de sa part.

Monsieur [T] rappelle avoir fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à sa locataire le 31 décembre 2024 de sorte qu’en l’absence de règlement de la dette, le juge ne pourra que constater que cette clause résolutoire est acquise.

Subsidiairement, il sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat pour manquement par Madame [F] à ses obligations d’occupation paisible des lieux et d’assurance contre les risques locatifs. Il demande enfin que Madame [A] [F] soit condamnée à lui laisser libre accès à son logement pour réaliser les travaux, sous astreinte.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026. Ce délibéré a été prorogé au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte formée par Madame [A] [F] :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Par ailleurs, l’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il est constant en jurisprudence que les conditions de recours à la procédure de référé doivent être caractérisées, non pas à la date d’introduction de l’instance, mais à la date où le juge se prononce (voir par exemples en ce sens Chambre civile 3, 9 décembre 2008, n°08-11.284 et Cour de cassation, chambre civile 3, 10 juin 2021, n°20-12.634 sur le trouble manifestement illicite).

La Cour de cassation a spécifiquement énoncé qu’une Cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision en ne constatant pas au jour de sa décision, l’urgence, « attributive de compétence a la juridiction des référés » (voir Cour de Cassation, chambre civile 3, du 10 mai 1977, n°76-11.012).

Il y a lieu de reprendre et d’adopter cette interprétation jurisprudentielle des conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

S’agissant de l’article 834, il résulte de ce texte que l’urgence constitue une condition sine qua non de son application. L’absence de contestation sérieuse ou la nécessité de mesures en raison de l’existence d’un différend sont des conditions alternatives entre elles, mais chacune des deux est cumulative avec la démonstration de l’urgence, qui doit être caractérisée dans tous les cas.

Enfin, l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il est constant que, par contrat signé le 4 août 2006, Monsieur [Q] [T] a consenti à louer à Madame [A] [F] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Il n’est pas contesté non plus que, par rapport en date du 3 juin 2024, le Centre d’Amélioration du Logement (CAL) a conclu au caractère non décent de ce logement concernant le bâti, les équipements électriques et de chauffage, l’humidité et l’aération ainsi que le DPE. Plusieurs désordres ont ainsi été relevés, comme suit :

– extraction insuffisante dans la cuisine, la salle de bain et les WC et entrée d’air insuffisante dans la chambre et le séjour,
– dégradations au niveau des menuiseries : anciennes infiltrations autour des velux de la pièce principale et de la chambre,

– installation électrique insuffisante, en mauvais état d’usage ou de fonctionnement et non sécurisée : prise électrique non fonctionnelle côté salle de bain au niveau de la machine à laver, tableau de protection électrique non conforme et absence de différentiel 500 mA, point lumineux dans la salle de bains non étanche et non conforme, branchement non adapté dans la chambre, multiprise qui sort du mur côté séjour, prise non conforme reliée au radiateur électrique.

Le technicien a préconisé les travaux suivants :

* contacter un électricien qualifié de type Qualifélec afin de traiter l’ensemble des anomalies relevées dans le rapport, une remise aux normes de l’ensemble de l’installation électrique est à prévoir (remise aux normes du tableau électrique, des points lumineux, du nombre de prises…),
* Au vu de l’installation existante, voir avec un professionnel qualifié afin de compléter le système d’extraction dans la partie cuisine – revoir également pour une nouvelle bouche d’extraction dans la partie SDB/WC le système doit être continu et non discontinu,
* contacter un menuisier afin de vérifier l’état du velux – au vu des infiltrations observées envisager la possibilité d’un remplacement,
* installer des grilles d’aération au niveau des velux pour amener de l’air neuf dans les pièces sèches,
* contacter un diagnostiqueur pour établir un DPE,
* installer un détecteur de fumée.

Le technicien a également préconisé que la locataire procède à l’entretien du système de VMC et des joints d’étanchéité autour des appareils sanitaires.

Ce rapport a conclu au caractère non décent du logement et précise que les désordres ne conduisent pas à le considérer comme un habitat indigne, impropre à l’habitation ou présentant un risque manifeste pour la santé ou la sécurité de ses occupants.

Un délai de 18 mois a été imparti à Monsieur [Q] [T] pour remédier aux désordres, soit jusqu’au 31 décembre 2025. Par courrier du 6 octobre 2025, la CAF de la Meurthe-et-Moselle a fait savoir à Monsieur [T] qu’il pouvait solliciter un délai supplémentaire de six mois s’il apportait la preuve que les travaux nécessitaient plus de temps ou que le retard dans leur avancement ne lui était pas imputable.

Monsieur [Q] [T] a adressé des courriers à la CAF de la Meurthe-et-Moselle les 29 octobre 2025 et 24 décembre 2025, accompagnés de justificatifs, expliquant que les travaux de mise en conformité n’avaient pas pu être réalisés car sa locataire avait refusé d’ouvrir la porte à l’entreprise missionnée pour ce faire et qu’elle refusait de communiquer avec lui. Il précisait que l’entreprise en charge des travaux d’électricité devait intervenir au mois de février 2026.

Le 7 janvier 2026, la CAF a renouvelé la conservation de l’allocation logement pour six mois supplémentaires à compter du 1er janvier 2026 et laissé un délai supplémentaire à Monsieur [T] pour réaliser les travaux jusqu’au 30 juin 2026.

Le 13 avril 2026, Monsieur [Q] [T] a adressé un nouveau courrier à la CAF de la Meurthe-et-Moselle, expliquant être dans l’incapacité de réaliser les travaux de mise en conformité de l’appartement en raison du refus de sa locataire de laisser les entreprises accéder à son logement.

Madame [A] [F] conteste avoir refusé l’accès à son logement et reproche à son bailleur de ne pas avoir réalisé les travaux préconisés par le CAL.

Pour démontrer le contraire, Monsieur [Q] [T] a versé aux débats les éléments suivants :

– un courrier émanant du responsable de la société GBR MULTISERVICES, en charge d’une partie des travaux, dont il ressort qu’en mars 2025 Madame [F] a refusé de lui ouvrir la porte ; qu’en janvier 2026, elle a annulé un rendez-vous prévu le 20 janvier 2026 et ne l’a pas rappelé comme elle s’y était engagée ; qu’ils ont échangé le 25 février 2026, qu’elle devait le rappeler mais n’a pas donné suite ;

– un courriel adressé par Monsieur [T] à Madame [F] le 5 janvier 2026 lui indiquant : « en décembre 2023 et janvier 2024, vous nous avez refusé l’accès à votre appartement pour relever l’index du compteur d’eau à LOGIA et à moi-même. Les charges n’ont pu être faites. (…) Un électricien vous contactera pour les travaux de conformité électrique. Ensuite, une autre pour les autres travaux (vélux, aérations). En espérant que vous serez correcte avec eux » ;

– un courriel émanant de l’entreprise en charge de la réalisation des travaux électriques (LUNELEC) du 20 mars 2026 dont il ressort que les tentatives de contacter Madame [F] pour l’établissement d’un devis sont restées vaines, l’intéressée ne répondant pas au téléphone ni aux messages laissés sur son répondeur ;

– un courrier adressé à Monsieur [Q] [T] le 8 décembre 2025 par la SARL LOCAGO, syndic de la copropriété de l’immeuble, pour le mettre en demeure d’agir envers sa locataire, Madame [A] [F], et de l’enjoindre de cesser de troubler les autres copropriétaires et les prestataires extérieurs. Ce courrier faisait notamment état du fait que la société en charge du nettoyage des communs se voyait opposer un refus de la part de Madame [F] de nettoyer son palier, au détriment des autres appartements du palier ; que l’électricien d’une société en charge de travaux sur les interphones avait été perturbé dans son travail par Madame [F], celle-ci lui ayant refusé l’entrée dans son appartement de sorte qu’il avait dû installer la platine d’interphone dans l’appartement tout en restant physiquement sur le palier ;

– une photographie datée du 18 janvier 2025 d’une feuille de papier apposée sur une porte et supportant les inscriptions suivantes : « information pour les employées de ménage, interdiction d’intervenir sur cet étage et cette porte (association INES prévenue par mail le 27/12/2024) »,

– des échanges de mails officiels entre le conseil de Monsieur [Q] [T] et celui de Madame [A] [F] des 14, 15 et 16 avril 2026 demandant les disponibilités de Madame [F] pour la réalisation des travaux, l’intéressée persistant à faire obstacle à l’intervention des entrepreneurs mandatés par Monsieur [T] ;

– un mail officiel adressé le 27 avril 2026 par le conseil de Monsieur [T] au conseil de Madame [F] lui indiquant que cette dernière avait refusé l’accès aux entreprises qui se sont présentées le 22 avril 2026, comme il avait été convenu entre eux ;

– un mail officiel adressé le 27 avril 2026 par le conseil de Madame [F] au conseil de Monsieur [T] lui indiquant que Madame [F] n’avait ni vu, ni entendu aucun électricien alors qu’elle était présente chez elle ;

– des mails adressés à Monsieur [T] par les entreprises GBR MULTISERVICES et LUNELEC indiquant qu’elles se sont présentées le 27 avril 2026 au domicile de Madame [A] [F] qui a refusé l’intervention de la première et n’a pas ouvert la porte à la seconde.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est relevé en premier lieu que les désordres constatés dans le logement loué par Madame [A] [F] – bien qu’ils puissent être source d’inconfort – ne présentent pas de risque pour la santé ou la sécurité de la locataire.

En effet, le rapport du CAL relève que ces désordres ne présentent pas un risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants. Il n’apparaît donc pas nécessaire de prévenir un dommage imminent en l’absence de démonstration de l’existence d’une situation de danger pour la santé ou la sécurité de la locataire.

Madame [A] [F] justifie également sa saisine du juge des référés par le fait qu’il existe un trouble manifeste – Monsieur [Q] [T] manquant de façon évidente à son obligation de délivrance d’un logement décent – et qu’il y a urgence à faire réaliser les travaux. Elle ajoute qu’elle doit régler l’intégralité de son loyer et de ses charges, sans bénéficier de l’aide au logement, ce qui la met en difficultés financières.

Sur ces points, le contrat de bail a été signé entre les parties en 2006, soit depuis vingt ans. Or, Madame [A] [F] ne démontre pas avoir averti son bailleur de désordres avant le rapport du CAL du 3 juin 2024.

De plus, les pièces produites par Monsieur [Q] [T], qui émanent de lui-même mais aussi de plusieurs intervenants extérieurs (syndic, entreprises ainsi que son conseil), sont suffisamment nombreuses, précises et circonstanciées pour démontrer que Madame [A] [F] refuse l’accès à son logement à tout intervenant depuis plusieurs années, et notamment depuis 2024.

Elle s’est en particulier opposée à l’intervention des entreprises missionnées par Monsieur [Q] [T] depuis mars 2025 pour réaliser les travaux dont elle réclame pourtant la réalisation. Cette situation a conduit la CAF de la Meurthe-et-Moselle à octroyer un délai supplémentaire à Monsieur [Q] [T] pour réaliser les travaux.

Ainsi, dès lors que les conditions de recours à la procédure de référé doivent être caractérisées, non pas à la date d’introduction de l’instance, mais à la date où le juge se prononce, il ne peut qu’être constaté que le critère d’urgence exigé par l’article 834 du Code de procédure civile n’est pas caractérisé. En effet, Madame [A] [F] a elle-même fait obstacle jusqu’à présent à la réalisation des travaux et ne peut se prévaloir d’une situation d’urgence.

Pour les mêmes raisons, dès lors que Monsieur [Q] [T] a pris des dispositions pour réaliser les travaux préconisés par le CAL mais que ces travaux n’ont pas pu être réalisés du fait de sa locataire, il n’y a pas lieu de faire cesser un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte. Il appartiendra à Madame [A] [F], le cas échéant, de saisir le juge du fond, compétent pour en connaître.

Sur la demande de provision pour trouble de jouissance formée par Madame [A] [F]

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [A] [F] sollicite l’octroi d’une provision de 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance. Elle expose que le manque d’isolation, l’absence d’aération et les infiltrations d’eau la contraignent à vivre dans sa voiture en hiver ou à se loger chez ses parents, ce qui met sa santé en danger. Elle ajoute qu’elle ne bénéficie plus de l’aide au logement, ce qui la met en difficultés financières.

Monsieur [Q] [T] estime qu’il existe sur ce point une contestation sérieuse, sa locataire ne lui ayant jamais fait part de difficultés liées à l’habitabilité du logement avant l’intervention du CAL. Selon lui, les travaux consistent seulement à mettre le logement aux normes en matière de confort et d‘équipement, Madame [A] [F] persistant à faire obstacle à l’entrée des entreprises dans son logement et un délai supplémentaire lui ayant été accordé par la CAF.

Comme il a été relevé précédemment, Madame [A] [F] ne démontre pas avoir averti son bailleur de l’existence de désordres avant le rapport du CAL du 3 juin 2024 et a manifestement fait obstacle à l’intervention des entreprises missionnées pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement.

L’existence de contestations sérieuses font donc obstacle à ce que cette demande soit tranchée par le juge des référés. Il appartiendra à Madame [A] [F], le cas échéant, de saisir le juge du fond, compétent pour en connaître.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [Q] [T]

Sur la demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

En l’espèce, Monsieur [Q] [T] expose qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail a été signifié à Madame [A] [F] le 31 décembre 2024. Faute de règlement de sa part, il demande au juge de constater la résiliation du contrat de bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [A] [F] s’oppose à cette demande au motif que le décompte produit par Monsieur [Q] [T] est erroné ; qu’elle a effectué de nombreux règlements à son bailleur et a fait l’objet d’une procédure de surendettement, sa dette ayant été effacée.

Il résulte des pièces communiquées par les parties qu’elles sont liées par un bail écrit en date du 4 août 2006 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte de Commissaire de Justice du 31 décembre 2024, Monsieur [Q] [T] a fait commandement à Madame [A] [F] de payer la somme en principal de 1 633,87 euros au 5 décembre 2024 et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Il résulte des décomptes produits par Monsieur [Q] [T] et des courriers émanant de la CAF s’agissant de la conservation de l’aide au logement que la somme due par Madame [A] [F] à la date du commandement de payer s’élevait à 1 657,97 euros.

Ce montant tient compte du fait que Madame [A] [F] n’était redevable, à compter du mois de juillet 2024, que du montant de son loyer, déduction faite du montant de l’aide au logement.

Madame [A] [F] a réglé les sommes de 2,90 euros le 6 décembre 2024 et de 16 euros aux mois de janvier 2025 puis de février 2026, de sorte qu’elle n’a pas apuré sa dette locative dans le délai de deux mois qui lui était imparti à compter du 31 décembre 2024.

Toutefois, Madame [A] [F] justifie avoir déposé un dossier devant la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle le 22 janvier 2025. Ce dossier a été déclaré recevable le 4 février 2025. Monsieur [Q] [T] a formé un recours contre cette décision de recevabilité et, par jugement rendu le 13 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE a rejeté ce recours et déclaré Madame [A] [F] recevable à la procédure de traitement du surendettement des particuliers.

Cette décision de recevabilité ayant été rendue dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, il existe une contestation sérieuse portant sur le caractère acquis ou non de la clause résolutoire et, par là même, sur l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Par suite, seul le juge du fond est compétent pour trancher cette demande et il n’y a pas lieu à référé sur ce point ni sur la demande subséquente visant à obtenir l’expulsion de Madame [F].

Il existe par ailleurs une contestation sérieuse s’agissant du décompte produit par Monsieur [Q] [T] au regard à la décision d’effacement d’une partie de la dette locative de Madame [F] et de la conservation de l’aide au logement par la CAF de Meurthe-et-Moselle. Ainsi, seul le juge du fond est compétent pour connaître de la demande en paiement de l’arriéré locatif et il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande visant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail

Monsieur [Q] [T] sollicite, à titre subsidiaire, le prononcé par le juge de la résiliation du contrat de bail pour manquements de Madame [A] [F] à ses obligations d’occupation paisible des lieux et d’assurance contre les risques locatifs.

Cependant, il est de jurisprudence constante qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail d’habitation.

La demande formée à ce titre par Monsieur [T] sera par conséquent rejetée de même que les demandes subséquentes visant à obtenir l’expulsion de Madame [F] et à la voir condamnée au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Monsieur [Q] [T] sollicite, à titre infiniment subsidiaire, le constat par le juge de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Toutefois, le commandement délivré le 31 décembre 2024 par Monsieur [Q] [T] est un commandement de payer et ne faisait pas commandement à Madame [A] [F] d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Madame [A] [F] a par ailleurs justifié être titulaire d’une assurance locative.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande visant à voir condamner Madame [A] [F] à laisser libre accès à son logement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, Monsieur [Q] [T] demande au juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, d’ordonner à Madame [A] [F] de lui laisser libre accès aux lieux loués ainsi qu’aux professionnels mandatés par lui pour permettre la réalisation des travaux listés dans le rapport du CAL du 3 juin 2024, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision.

Comme il a été vu précédemment, les pièces produites par Monsieur [Q] [T] sont suffisamment nombreuses, précises et circonstanciées pour démontrer que Madame [A] [F] refuse l’accès à son logement à tout intervenant depuis plusieurs années, et qu’elle s’est en particulier opposée à l’intervention des entreprises missionnées par Monsieur [Q] [T] depuis mars 2025 pour réaliser les travaux préconisés par le CAL. Cette situation a conduit la CAF de la Meurthe-et-Moselle à lui octroyer un délai supplémentaire pour réaliser les travaux.

Le comportement de Madame [A] [F] et son manquement à son obligation de laisser libre accès à son logement pour réaliser les travaux crée un trouble manifestement illicite. Par conséquent, il y a lieu de lui ordonner de laisser libre accès aux lieux loués à Monsieur [Q] [T] ainsi qu’aux professionnels mandatés par lui pour permettre la réalisation des travaux listés dans le rapport du CAL du 3 juin 2024 dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [A] [F], tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros à Monsieur [Q] [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes de Madame [A] à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE l’absence de caractère urgent des demandes présentées par Madame [A] [F] ;

CONSTATE l’absence de nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées par Madame [A] [F] ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle formée par Monsieur [Q] [T] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle formée par Monsieur [Q] [T] aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail ;

En conséquence,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir s’agissant de ces demandes ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [T] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

ORDONNE à Madame [A] [F] de laisser libre accès aux lieux loués à Monsieur [Q] [T] ainsi qu’aux professionnels mandatés par lui pour permettre la réalisation des travaux listés dans le rapport du CAL du 3 juin 2024 dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire ;

SE RESERVE la liquidation de cette astreinte provisoire ;

CONDAMNE Madame [A] [F] à payer la somme de 1 500 euros à Monsieur [Q] [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection