*1DE/06/61/98/18*

Copie exécutoire : SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-2

JUGEMENT PRONONCE LE 29/09/2026 Par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025000601

ENTRE :

SAS FUNDIMMO FP25, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 802497099

Partie demanderesse : assistée de la SELARL LEFEBVRE & Associés – Me Agnès Jambon et comparant par la SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie – Me Jean-Didier Meynard, avocat (P240)

ET :

SASU MAREMMA, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 534242623

Partie défenderesse : assistée de Me Eric Forestier, avocat et comparant par Me Pascal Renard, avocat (E1578)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS :

La SAS FUNDIMMO FP25 est une plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier proposant des investissements au grand public.

Elle est intervenue dans le cadre du financement de l’opération décrite ci-après, en tant que gestionnaire de fonds.

La SAS MAREMMA est un marchand de biens.

Le 16 septembre 2020, MAREMMA et FUNDIMMO FP25 ont signé un bulletin de souscription, ci-après le Bulletin de souscription, aux termes duquel :

MAREMMA a émis un emprunt obligataire d’un montant de 150 000 euros par émission de 3 000 obligations, au prix de 50 euros chacune, ci-après l’Emprunt obligataire, assorti d’un taux d’intérêt annuel capitalisable de 9 %,

cet emprunt était destiné à financer un projet immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], portant sur l’acquisition de deux maisons individuelles en vue de leur surélévation, division et revente,

FUNDIMMO FP25 a souscrit la totalité de ces obligations,

Monsieur [K] [V] [O], Président de la société MAREMMA et Monsieur [J] [L], Président W HOME DESIGN, architecte du projet, ont chacun

signé un acte de cautionnement solidaire, d’un montant de 315 000 euros, couvrant la durée de remboursement de l’emprunt obligataire,
* l’Emprunt obligataire devait être remboursé par MAREMMA à la date d’échéance du 16 septembre 2022 pour la totalité du montant emprunté, augmenté des intérêts annuels capitalisables de 9% à compter du 16 septembre 2020.

FUNDIMMO FP25 a émis elle-même de son côté, un emprunt obligataire auprès d’investisseurs privés via sa plateforme de crowdfunding, afin de refinancer le prêt accordé à MAREMMA.

Le 16 septembre 2022, à la date d’échéance initiale du remboursement de l’emprunt obligataire, MAREMMA a informé FUNDIMMO FP25 de son incapacité à régler les sommes dues. Face à cette situation, le 8 août 2022, les parties ont signé un premier avenant prorogeant la date d’échéance au 16 décembre 2022.

Le 13 décembre 2022, un deuxième avenant a été signé entre les parties. Ce nouvel accord prévoyait :

une nouvelle date d’échéance, fixée désormais au 16 mars 2023,

une majoration du taux d’intérêt annuel capitalisable à 11 % à compter du 17 mars 2023,

une garantie autonome à première demande d’un montant de 315 000 euros pour chacun des signataires, majoré de 10 %, avec des intérêts fixes de 9 % l’an à compter du 13 décembre 2022, signée par Monsieur [K] [V] [O] et Monsieur [J] [L]. Ce montant dépassait celui de l’emprunt initial, car il couvrait également le financement accordé à W HOME DESIGN dans le cadre de travaux de rénovation du même projet immobilier,

des frais de dossier de 1 250 euros HT mis à la charge de MAREMMA.

Le 8 août 2023, un troisième avenant a été conclu, prorogeant une nouvelle fois l’échéance, cette fois fixée au 5 septembre 2023. Les autres stipulations du Bulletin de souscription sont restées inchangées, mais des frais de dossier supplémentaires de 2 500 euros HT ont été ajoutés, portant le total des frais à 3 750 euros HT (soit 4 500 euros TTC).

Le 5 septembre 2023, MAREMMA n’a procédé à aucun règlement.

Par courrier recommandé du 2 novembre 2023, FUNDIMMO FP25 a adressé une mise en demeure à MAREMMA, lui demandant de régler la somme due au titre du Bulletin de souscription, pour un montant de 199 290,84 euros.

Le même jour, des notifications de demande de paiement sous 5 jours ouvrés ont été envoyées en courrier recommandé à Monsieur [K] [V] [O] et Monsieur [J] [L], à titre de garants, pour un montant de 199 231,75 euros.

Le 23 novembre 2023, le conseil de FUNDIMMO FP25, a adressé à MAREMMA une nouvelle mise en demeure exigeant le paiement des sommes dues, se montant désormais à 203 472,45 euros, au plus tard le 30 novembre 2023.

Une mise en demeure similaire a été envoyée par lettre recommandée le même jour, 23 novembre 2023 aux deux garants, réceptionnée par chacun d’eux le 25 novembre 2023.

Fin novembre 2023, MAREMMA a effectué un paiement partiel de 50 000 euros en réponse à ces mises en demeure.

Le 24 septembre 2024, par courriers en LRAR dument réceptionnés, le conseil de FUNDIMMO FP25 a adressé une dernière mise en demeure à MAREMMA et à ses deux garants, leur demandant de régler les sommes toujours dues, soit 167 023 euros.

Les sommes dues par MAREMMA n’ont pas été intégralement payées : le solde réclamé par FUNDIMMO FP25 se monte, à la date d’introduction de l’instance, à 100 000 euros de capital.

C’est dans ces conditions qu’est née la présente instance.

LA PROCÉDURE :

Par acte du 18 décembre 2024 signifié à domicile certain FUNDIMMO FP 25 a assigné MAREMMA. Par cet acte, et ses dernières conclusions n°4 déposées à l’audience du 19 janvier 2026, FUNDIMMO FP25 demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du Code civil, Vu le Bulletin de souscription et ses avenants, Vu les pièces versées aux débats,

Condamner la société Maremma à verser au profit de la société Fundimmo FP25 la somme de 100.000 euros à augmenter des intérêts au taux annuel capitalisable de 9% à compter du 16 septembre 2020 et de 11% à compter du 17 mars 2023.

Débouter la société Maremma de sa demande d’octroi de délai de grâce.

Condamner la société Maremma au paiement de la somme de 4.500 euros TTC en règlement des frais de dossier.

Condamner la société Maremma à verser au profit de la société Fundimmo FP25 la somme de 8.000 euros pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

En tout état de cause, condamner la société Maremma au règlement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

Dans ses conclusions en réplique n°2, à l’audience du 29 septembre 2025, MAREMMA demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu, notamment, les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,

L’AUTORISER à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités.

JUGER que chaque partie gardera à sa charge ses dépens et frais irrépétibles.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures.

A l’audience collégiale du 30 mars 2026, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire et les parties sont convoquées à son audience du 29 juin 2026 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d’instruire l’affaire prononce la clôture des débats et annonce que le jugement, mis en délibéré, sera prononcé par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2026. Conformément à l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré. Les parties en ont été avisées en application des dispositions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES :

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

FUNDIMMO FP25 s’appuie sur la force obligatoire des contrats et demande la condamnation de MAREMMA au paiement de la somme restant due au titre de l’emprunt obligataire, soit 100 000 euros, majorée des intérêts au taux annuel capitalisable de 9 % à compter du 16 septembre 2020 et de 11 % à compter du 17 mars 2023, conformément au bulletin de souscription et à ses avenants, ainsi que le paiement des frais de dossier de 4 500 euros TTC. Par ailleurs, FUNDIMMO FP 25 allègue que MAREMMA a fait preuve de résistance abusive malgré la reconnaissance de la dette, en dépit des nombreuses prorogations accordées et des mises en demeures restées sans réponse, ce qui a impacté sa relation avec ses propres investisseurs qui attendent le remboursement de leur mise de fonds depuis le 5 septembre 2023. Elle demande au tribunal de condamner MAREMMA à la somme de 8 000 euros au titre de l’article 1240 du Code civil.

Enfin, FUNDIMMO FP25 conteste la demande de délai de grâce formulée par MAREMMA au titre de l’article 1343-5 du Code civil. Elle soutient que MAREMMA ne remplit pas les conditions cumulatives requises pour bénéficier de ce délai, car cette dernière ne fournit pas de preuve des difficultés financières involontaires qu’elle allègue, n’est pas de de bonne foi, ne justifie pas de probabilité de retour à meilleure fortune, ni de capacité à rembourser dans les deux ans.

MAREMMA conteste la demande de FUNDIMMO FP25 au titre de la résistance abusive. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais opposé de résistance abusive ou injustifiée, car elle n’a pas contesté le principe de la dette. Selon MAREMMA, l’absence de paiement était justifiée par un manque de trésorerie, lui-même dû au défaut de vente des lots immobiliers. Elle souligne que FUNDIMMO FP25 ne justifie pas d’un préjudice distinct des incidences financières du retard de paiement, celles-ci étant déjà compensées par les intérêts accordés.

MAREMMA sollicite un délai de grâce de deux ans pour rembourser l’emprunt obligataire, en s’appuyant sur l’article 1343-5 du Code civil. Elle invoque des difficultés financières réelles et indépendantes de sa volonté, ainsi que sa bonne foi, démontrée par les démarches concrètes entreprises pour rétablir sa situation. MAREMMA mentionne notamment un compromis de vente signé pour l’un des lots et une promesse unilatérale de vente pour un montant de 3 750 000 euros, qui permettraient de couvrir la dette une fois les hypothèques réglées. Elle estime que ces éléments attestent de sa transparence et de sa volonté de régulariser sa dette. MAREMMA demande également que chaque partie supporte ses propres dépens et frais irrépétibles, estimant qu’il serait inéquitable de lui faire supporter ces coûts alors qu’elle éprouve des difficultés à apurer sa dette.

SUR CE :

Sur le remboursement de l’emprunt et le paiement des frais de dossier :

Le tribunal rappelle les règles qui régissent les accords entre les parties :

L’article 9 du code de procédure civile : «

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

» ;

L’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

L’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » ;

En l’espèce,

Le montant du solde de l’emprunt obligataire restant à rembourser, d’un montant de 100 000 euros, et le montant des frais de dossier de 4 500 euros TTC, ne sont pas contestés par les parties.

Le tribunal dit que la créance de FUNDIMMO FP25 sur MAREMMA au titre du Bulletin de souscription et des frais de dossier y afférant est certaine, liquide et exigible. Il condamnera en conséquence MAREMMA à payer à FUNDIMMO FP25 les sommes suivantes :

100 000 euros au titre du bulletin de souscription avec intérêts au taux annuel capitalisable de 9% à compter du 16 septembre 2020, et de 11% à compter du 17 mars 2023, jusqu’à parfait paiement,

4 500 euros TTC au titre des frais de dossier.

Sur la demande de délai de paiement :

FUNDIMMO FP25 réclame le remboursement des sommes dues de manière immédiate, compte tenu que MAREMMA a déjà bénéficié de plusieurs reports d’échéance, tandis que MAREMMA sollicite du tribunal un délai de paiement sur 2 années.

MAREMMA fait valoir qu’elle n’a pu régler le solde de l’emprunt obligataire à cause d’un manque de trésorerie dû au défaut de vente des lots immobiliers.

Cependant elle ne verse aux débats aucun élément probant susceptible de justifier ses problèmes financiers.

En conséquence, au visa de l’article 1343-5 du code civil qui stipule que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, le tribunal déboutera MAREMMA de sa demande de délais de paiement,

Sur le préjudice au titre de résistance abusive :

L’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure »,

L’article 1231-3 du code civil : « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».

Il est de droit constant que pour caractériser une résistance abusive il est nécessaire de démontrer avoir été contraint d’intenter une action en justice contre le débiteur, ce qui est le cas dans la présente affaire.

Mais il faut également prouver l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister et surtout justifier d’un préjudice causé par cet abus.

En l’espèce, FUNDIMMO FP25 ne présente, dans les pièces versées aux débats, aucun élément justifiant de griefs distincts de sa demande principale, et ne justifie pas d’un préjudice autre que des incidences financières du retard de paiement, lesquelles seront compensées par les intérêts qui lui seront accordés.

En conséquence, le tribunal déboutera FUNDIMMO FP25 de sa demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Dans la mesure où FUNDIMMO FP25 a exposé pour faire valoir ses droits des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera SAS MAREMMA au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700, déboutant SAS FUNDIMMO FP25 pour le surplus.

Sur les dépens :

SAS MAREMMA, succombant, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire :

Condamne la SASU MAREMMA à payer à la SAS FUNDIMMO FP25 :

la somme de 100 000,00 euros au titre de l’emprunt obligataire, avec intérêts au taux annuel capitalisable de 9% à compter du 16 septembre 2020, et de 11% à compter du 17 mars 2023, jusqu’à parfait paiement,

la somme de 4 500,00 euros TTC au titre des frais de dossier ;

Condamne la SASU MAREMMA à payer à la SAS FUNDIMMO FP25 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU MAREMMA aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,43 € dont 11,02 € de TVA.

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 juin 2026, en audience publique, devant M. Jean Paciulli, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Henri de Quatrebarbes, M. André Pinto et M. Jean Paciulli.

Délibéré le 14 septembre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Henri de Quatrebarbes, président du délibéré et par Mme Luci Furtado Borges, greffière.

La greffière

Le président.