Garantie de parfait achèvement : absence d’obligation d’exécution propre du promoteur immobilier

L’article 1831-1 du Code civil rend le promoteur immobilier garant de l’exécution des obligations des entreprises auxquelles il a recours, mais ne lui impose pas la garantie de parfait achèvement lorsqu’il n’exécute pas lui-même les travaux. Cette garantie, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, incombe aux entrepreneurs et porte sur la réparation des désordres réservés ou signalés après réception.

Le contrat peut imposer au promoteur de prendre les mesures nécessaires, de donner les ordres aux entreprises et de contrôler les reprises, sans lui conférer pour autant la compétence d’exécuter matériellement les travaux. Le maître de l’ouvrage ne peut donc obtenir directement du promoteur une condamnation sous astreinte à lever les réserves sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

La pénalité contractuelle de retard dans la levée des réserves doit respecter l’article 1231-5 du Code civil : une mise en demeure était nécessaire et a été caractérisée par une lettre recommandée. Le juge peut toutefois réduire d’office une pénalité manifestement excessive. Une pénalité plafonnée contractuellement à 550 000 euros a ainsi été ramenée à 180 000 euros.

La juridiction a également exigé la justification précise des sommes réclamées au titre des travaux non réalisés, des surcoûts de prolongation et des retenues. L’expertise, les devis communiqués et les constats ont été retenus lorsqu’ils étaient corroborés, tandis que les tableaux unilatéraux ou demandes non documentées ont été écartés.

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À la suite de désordres et de réserves affectant un entrepôt et des bureaux, le maître de l’ouvrage a engagé une action contre le promoteur, lequel a appelé plusieurs entreprises en garantie. Après expertise et plusieurs désistements, le tribunal a statué sur les comptes, les soldes de marchés, les pénalités, les frais de reprise et les dépens.

La société Les Magnolias a conclu avec la société Sequabat, devenue Idec Grand Sud, un contrat de promotion immobilière pour la construction d’un entrepôt et de bureaux. Les travaux, réalisés par plusieurs locateurs d’ouvrage, ont été réceptionnés et livrés en deux tranches, avec de nombreuses réserves.

Le maître de l’ouvrage a signalé divers désordres au titre de la garantie de parfait achèvement, puis a assigné le promoteur afin d’obtenir, sous astreinte, la levée des réserves et la réparation des désordres. Le promoteur a appelé plusieurs entreprises en garantie. Une expertise judiciaire a été ordonnée et son rapport déposé en 2023.

Après plusieurs désistements, le tribunal a examiné les comptes entre le maître de l’ouvrage, le promoteur et trois entreprises. Il a également statué sur des demandes de soldes de marchés, de pénalités de retard, de frais de reprise, de dépens et d’exécution provisoire. Le promoteur n’avait pas exécuté lui-même les travaux de construction.

• Vérifier si le promoteur a exécuté lui-même les opérations de construction.
• Distinguer la garantie d’exécution du promoteur de la garantie de parfait achèvement.
• Identifier les réserves ou désordres signalés et leur rattachement aux entreprises.
• Établir les sommes réclamées par des devis, expertises ou justificatifs concordants.
• Caractériser la mise en demeure préalable pour appliquer une pénalité contractuelle.
• Réduire la pénalité lorsqu’elle présente un caractère manifestement excessif.

• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 avril 2023.
• Procès-verbaux de réception et de livraison assortis de réserves.
• Lettre recommandée de mise en demeure du 6 juillet 2020.
• Devis de reprise communiqués à l’expert judiciaire.
• Procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2019.

Le maître de l’ouvrage ne peut pas imposer au promoteur non constructeur l’exécution matérielle des reprises, mais peut obtenir l’application des pénalités contractuelles dans la limite d’un montant judiciairement modéré. Le promoteur doit justifier ses comptes et peut répercuter certaines charges sur les entreprises défaillantes lorsque la procédure contractuelle a été respectée.

• Le maître de l’ouvrage obtient 180 000 euros de pénalités après réduction judiciaire.
• Le promoteur est condamné au paiement du solde du marché.
• Les demandes de reprise dirigées contre les entreprises sont rejetées par le promoteur.
• L’entreprise défaillante supporte les coûts de travaux réalisés par substitution.
• Les dépens incluent les frais d’expertise selon la répartition fixée.

À faire

• Recenser chaque réserve dans un tableau daté et chiffré.
• Notifier les désordres par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Conserver les procès-verbaux de réception et de livraison.
• Faire constater les travaux non réalisés par huissier.
• Documenter chaque coût par devis, facture ou rapport d’expertise.

À éviter

• Demander au promoteur non constructeur d’exécuter lui-même les reprises.
• Produire des tableaux financiers établis sans justificatifs.
• Invoquer des devis non communiqués à l’expert.
• Appliquer une pénalité sans mise en demeure préalable.
• Réclamer des surcoûts sans accord contractuel ni preuve détaillée.

La garantie de parfait achèvement du promoteur immobilier

La garantie prévue par l’article 1792-6 du Code civil incombe aux entrepreneurs. En application de l’article 1831-1, le promoteur qui n’exécute pas lui-même les travaux en garantit l’exécution, mais ne peut être condamné à réaliser matériellement la levée des réserves. Ses obligations contractuelles de coordination, de commande et de contrôle ne modifient pas cette répartition.

La réduction judiciaire des pénalités contractuelles

L’article 1231-5 du Code civil impose une mise en demeure lorsque la pénalité sanctionne une inexécution non définitive et permet au juge de la modérer si elle est manifestement excessive. La mise en demeure ayant été établie, la pénalité plafonnée à 550 000 euros a néanmoins été réduite à 180 000 euros en raison de son caractère excessif.

La preuve des sommes intégrées au décompte

Les montants retenus doivent être justifiés par des pièces vérifiables et concordantes. L’expertise, les devis communiqués et le constat d’huissier ont été pris en compte. Les tableaux établis unilatéralement, les devis non produits ou les demandes dépourvues de justificatifs n’ont pas permis d’obtenir les sommes correspondantes.

Article 1831-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile