Tribunal judiciaire, 7ème chambre 1ère section, 29 septembre 2026, RG n° 21/07656

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires délivrées le:
à Me ADONER (D1071), Me BILLEBEAU (R43), Me SEMEVIER (B313)

■

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/07656
N° Portalis 352J-W-B7F-CUR4I

N° MINUTE :

Assignation du :
21 Mai 2021

JUGEMENT
rendu le 29 Septembre 2026
DEMANDERESSES

S.N.C. LIBO 3, agissant par sa gérante en exercie la société des établissements [B].
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.N.C. FIP, agissant par sa gérante en exercie la société des établissements [B].
[Adresse 1]
[Localité 2]

toutes deux représentées par Maître Arlette ADONER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1071

DÉFENDERESSES

Société OMNIMARBRE
[Adresse 2]
[Localité 3]

Société SMABTP
[Adresse 3]
[Localité 4]

toutes deux représentées par Maître François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU – MARINACCE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0043

Décision du 29 Septembre 2026
7ème chambre 1ère section
N° RG 21/07656 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR4I

S.A.S. 2LS PARTNERS
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0313

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente
Monsieur Mathieu DELSOL, Juge
Madame Florence ALLIBERT, Juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, Cadre-Greffière, lors des débats et de Madame Sophie PILATI, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame ALLIBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
Contradictoire
En premier ressort

_____________________________________

FAITS et PROCEDURE

Courant 2018, la société 2LS PARTNERS, assurée auprès de la société ALBINGIA, a fait réaliser des travaux d’aménagement dans trois appartements qu’elle avait précédemment acquis dans un immeuble sis à [Adresse 5] ( lots n° 22, 23 et 30).

Elle a confié dans ce cadre à la société OMNI MARBRES assurée auprès de la société SMABTP, selon devis accepté du 21 juin 2018, le lot “marbres” pour un montant de 81 097, 83 euros TTC.

Postérieurement à l’exécution de ces travaux, la société 2LS PARTNERS a vendu ces appartements à la SNC FIP le 17 décembre 2018 ( lots n° 22 et 23 réunis) et le 19 février 2019 à la SNC LIBO 3 ( lot n°30).

Suivant bail d’habitation prenant effet le 21 février 2019, la SNC LIBO 3 a loué pour une durée de 12 mois l’appartement dont elle est propriétaire à Mme [H] [Q] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 6950 euros hors charges.

Au mois de juin 2019, des plaques de marbres posées dans l’entrée et sur les parois de la douche de la salle de bain de l’appartement de la SNC LIBO 3 se sont détachées et ont chuté au sol.

Par courrier du 24 juin 2019, Mme [Q] s’est plainte auprès de son bailleur du décollement de deux panneaux de marbre tapissant la douche ce qui a brisé la porte vitrée de la douche projetant des morceaux de verre dans la salle de bains, et lui a notifié la résiliation du contrat de bail les liant.

Un procès-verbal de constat d’huissier a été établi à la même date à la demande de Mme [S] afin de faire constater les désordres.

Par acte d’huissier de justice du 15 juillet 2019, la SNC LIBO 3 et la SNC FIP ont assigné la société 2LS PARTNERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’expertise dans chacun des deux appartements.

Par acte d’huissier de justice en date des 6 et 8 août 2019, la société 2LS PARTNERS a assigné en intervention forcée la société OMNI MARBRES et son assureur la SMABTP.

Suivant ordonnance du juge des référés en date du 27 septembre 2019, M.[L] [M] a été désigné en qualité d’expert.

A la suite de la saisine du juge des contentieux de la protection par Mme [Q] et son employeur la société BOFA SECURITIES à l’encontre de la SNC LIBO 3 et de la société ETABLISSEMENTS [B] en qualité de gérante de cette dernière, qui ont assigné en intervention forcée la société 2LS PARTNERS et la société OMNI MARBRES, un protocole d’accord a été signé entre ces parties .

L’expert a clos et déposé son rapport le 28 septembre 2020.

Les travaux de reprise des appartements ont été achevés le 16 mars 2021 et deux procès-verbaux de réception sans réserve des travaux ont été établis à cette date.

Par actes d’huissier de justice en date des 21 et 25 mai 2021, la SNC LIBO 3 et la SNC FIP ont assigné devant le tribunal judiciaire de céans la société 2LS PARTNERS, la société OMNI MARBRES et la SMABTP aux fins d’indemnisation.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 19 avril 2022, la société 2LS PARTNERS a assigné en intervention forcée la société ALBINGIA aux fins de garantie des condamnations pouvant être mises à sa charge.

Par ordonnance en date du 5 septembre 2023, le juge de la mise en état a, à titre principal, déclaré l’action en garantie diligentée par la société 2LS PARTNERS à l’encontre de son assureur la société ALBINGIA irrecevable.

La société 2LS PARTNERS s’est ensuite désistée de son instance à l’égard de la société ALBINGIA, ce qui a été constaté par le juge de la mise en état suivant ordonnance du 3 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la SNC LIBO 3 et la SNC FIP demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

-condamner in solidum les sociétés 2LS PARTNERS, OMNI MARBRES, et la SMABTP à payer à la SNC LIBO 3 la somme de 153 750 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé ;

-les condamner in solidum à payer à la SNC FIP la somme de 205 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé ;

-subsidiairement les condamner in solidum à lui payer la somme de 205 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé ;

-les débouter de leurs demandes ;

-les condamner in solidum à leur payer à chacune la somme de 15000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens qui comprendront les frais d’expertise et les dépens de la procédure de référé.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1-2° du code civil, que la société 2LS PARTNERS est réputée constructeur de l’ouvrage en sa qualité de vendeur après achèvement et que les travaux considérables de rénovation des appartements sont assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage.
Elles soutiennent que l’expert conclut à l’impossibilité d’occuper les deux appartements en raison des problèmes de sécurité existant.
A titre subsidiaire, elles exposent, sur le fondement de l’article 1625 du code civil, qu’en sa qualité de vendeur professionnelle, elle garantit les vices cachés du bien objet de la vente ou les vices rédhibitoires.
A titre très subsidiaire, elles soutiennent, sur le fondement de l’article 1641 du même code, que de graves désordres antérieurs à la vente et indécelables au moment de celle-ci ont affecté les appartements. Elles précisent qu’en qualité de professionnel, la société 2LS PARTNERS est réputée connaître le vice affectant le bien vendu. Elles ajoutent que le vice caché correspond à la dangerosité des plaques de marbre équipant les appartements qui se décollaient et chutaient de leur support mural et que ce vice était antérieur à la signature des contrats de vente puisque les travaux ont été achevés antérieurement.
Elles soutiennent qu’en qualité de vendeur qui connaissait le vice affectant les biens vendus, elle est redevable de tous les dommages et intérêts permettant de réparer les conséquences du dommage causé par le vice.
A titre infiniment subsidiaire, elles soutiennent, sur le fondement de l’article 1604 du même code, que les appartements devaient être délivrés dans les conditions décrites aux contrats de vente notamment en termes de qualité alors que des désordres graves sont apparus.
S’agissant de la société OMNI MARBRES, elles font valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la faute de cette dernière est retenue par l’expert en ce qu’elle n’a pas respecté les règles de l’art pour la pose des plaques de marbre dans chaque appartement concerné ce qui est à l’origine des désordres survenus.
Sur les préjudices, s’agissant de la SNC LIBO 3, elles soutiennent que cette dernière a subi un préjudice constitué par la perte de loyers outre l’impossibilité de relouer l’appartement en raison de sa dangerosité. Elles précisent que les travaux de remise en état ont été achevés le 16 mars 2021.
Elles exposent que, contrairement à ce qu’allèguent les défenderesses, la SNC LIBO 3 ne peut être considérée comme étant à l’origine de ses propres préjudices en tardant de faire réaliser les travaux de reprise compte tenu notamment de son éloignement géographique et des confinements liés à l’épidémie de Covid 19.
Elles ajoutent qu’il ne peut être appliqué un taux de vacance locative de 20 % compte tenu des prestations offertes par cet appartement et de sa localisation à proximité des [Localité 6]-Elysées.
Elles précisent que les frais de gestion mensuels sont appliqués que l’appartement soit loué ou non, et que s’agissant de la taxe foncière, il n’est pas démontré par les défenderesses qu’une exonération est possible.
Concernant la SNC FIP, elles soulignent que cette dernière a subi un préjudice lié à la perte de loyers en ce que l’appartement dont elle est propriétaire est à usage locatif. Elles précisent qu’un locataire avait été trouvé mais qu’eu égard aux sinistres qui se sont produits, la société FIP a décidé de ne pas louer ce bien. Elles soulignent qu’avant de prendre la décision de louer à des tiers, cet appartement était occupé par les trois dirigeants de la SNC FIP lors de leurs déplacements et que ces derniers s’acquittaient chacun d’un loyer de 2000 euros par mois.
A titre subsidiaire, elles soutiennent que la SNC FIP a nécessairement subi un préjudice de jouissance s’évaluant sur la base de la valeur locative du bien.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société 2LS PARTNERS demande au tribunal de :

* à titre principal
-rejeter les demandes formulées par les SNC LIBO 3 et FIP dirigées à son encontre ;

*à titre subsidiaire
-condamner la société OMNI MARBRE et son assureur la SMABTP à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en ce compris les condamnations relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

*en tout état de cause :
-condamner in solidum la SNC LIBO 3, la SNC FIP, la société OMNI MARBRES et la SMABTP à lui payer la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens comprenant les frais d’expertise.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que le rapport d’expertise montre que les désordres sont uniquement imputables à la société OMNI MARBRES en ce que les plaques murales présentaient de graves problèmes de fixation.
Elle précise qu’en qualité de maître d’ouvrage des travaux, elle est étrangère à ce manquement. Elle soutient que les demanderesses ne peuvent se fonder sur les articles 1792 et 1792-1 du code civil en ce qu’il n’est pas démontré que les travaux qu’elle a fait réaliser sont d’une importance telle qu’ils sont assimilés à des travaux de construction.
Elle souligne que la société OMNI MARBRES étant spécialiste du marbre, il ne peut lui être reproché de lui avoir confié les travaux.
Elle soutient que les demanderesses ne peuvent à la fois se fonder sur la responsabilité des vices cachés et sur l’obligation de délivrance qui sont exclusives l’une de l’autre.
Elle fait valoir que les sociétés demanderesses sont également professionnelles dans le même domaine qu’elle et qu’à ce titre elle peut se prévaloir de l’exclusion de garantie prévue dans les actes de vente.
Elle ajoute que les conditions permettant de caractériser l’existence d’un vice caché ne sont pas réunies.
Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1646 du code civil, que les sommes réclamées par les demanderesses ne correspondent pas à des frais occasionnés par la vente ni à des dépenses liées à la conclusion du contrat. Elle précise qu’elle n’avait aucune connaissance du vice invoqué par la SNC LIBO 3 et la SNC FIP au moment de la vente, et que les chutes de marbre sont intervenues quatre mois après la première vente.
Elle ajoute qu’eu égard aux travaux de réparation achevés le 16 mars 2021, au jour où l’action en garantie des vices cachés a été intentée, les vices n’existaient plus. Elle en déduit que les défauts affectant les biens vendus ne les rendant plus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ils ne permettent pas l’action en garantie des vices cachés.
Sur les préjudices, elle soutient que la SNC LIBO 3 ne produit aucune pièce justificative à l’appui de sa demande au titre de la perte de loyers et qu’elle est majoritairement responsable de la durée de l’inoccupation de son bien. Elle précise que la société OMNI MARBRES a proposé un devis le 7 mai 2020 et que les travaux n’ont été achevés que le 16 mars 2021.
Elle ajoute que le préjudice doit être évalué sur la base du loyer hors charges et doit tenir compte également de la vacance locative susceptible d’être évaluée à 20 %, des frais de gestion économisés et de l’exonération de la taxe foncière que la SNC LIBO 3 pouvait solliciter.
S’agissant de la SNC FIP, elle fait valoir qu’aucune sinistre n’est survenu dans son appartement et que ce dernier était inoccupé. Elle ajoute que le rapport d’expertise a exclu toute indemnisation de la SNC FIP.
Elle souligne qu’au moment où la SNC FIP avait signé un mandat pour louer le bien, elle avait sollicité la désignation d’un expert judiciaire et avait connaissance de l’impossibilité de louer le bien.
Elle ajoute qu’elle est majoritairement responsable de la durée du préjudice qu’elle invoque en ce que la société OMNI MARBRES lui a adressé un devis le 7 mai 2020 et que les travaux n’ont été achevés qu’en mars 2021.
Elle soutient, à titre subsidiaire, que la durée du bail n’était que d’une année et en déduit que la SNC FIP ne peut solliciter une indemnisation sur 20 mois.
Sur l’appel en garantie, elle expose que le rapport d’expertise met en évidence que la faute de la société OMNI MARBRES est à l’origine des désordres ainsi que des préjudices en découlant.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, la société OMNI MARBRES et la SMABTP demandent au tribunal de :

-rejeter les demandes des SNC LIBO 3 et de la SNC FIP ;

-les condamner à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que les demanderesses font état de préjudices qui ne sont pas justifiés. Elles précisent ainsi que la SNC FIP n’est pas fondée à solliciter d’indemnisation puisque son appartement n’a pas été sinistré et n’a pas été loué.
S’agissant de la SNC LIBO 3, elles exposent qu’elle a fait preuve d’un manque de diligences dans le cadre des travaux de reprises puisqu’ils n’ont été achevés qu’en mars 2021 alors que la société OMNI MARBRES lui avait proposé un devis en mai 2020.
Elles ajoutent que seul le loyer hors charges doit être pris en compte et que l’évaluation du préjudice doit aussi tenir compte de la vacance locative, des frais de gestion économisés et de l’exonération de la taxe foncière.
Elles soulignent que les demanderesses ne produisent aucun justificatif comptable à l’appui de leurs demandes.

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 10 novembre 2025, l’affaire plaidée le 2 juin 2026 et mise en délibéré au 29 septembre 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes d’indemnisation de la SNC LIBO 3 et de la SNC FIP

1. Sur la caractérisation d’un ouvrage

L’article 1792 du code civil qui dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il est constant que les travaux de réhabilitation ou de rénovation de grande ampleur sont assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage , s’ils ont donné lieu à l’utilisation de techniques de construction.

En l’espèce, le devis en date du 21 juin 2018 concernant l’appartement appartenant à la SNC LIBO 3 montre que les travaux de rénovation de l’appartement ont consisté en :

-la fourniture et la pose d’embrasure en marbre dans l’entrée, le salon, la cuisine et la chambre,

-la fourniture et la pose de plinthes en marbre dans l’entrée,

-la fourniture et la pose de bandes d’encadrement dans l’entrée,

-dans une niche sur meuble existant, la fourniture et la pose d’un plateau en marbre,

-la fourniture et la pose d’un plateau en marbre pour une bibliothèque,

-sur support fait par l’entreprise de maçonnerie, la fourniture et la pose de trois niches en marbre,

-la fourniture et la pose de plinthes en marbre et la fourniture et la pose d’une tablette sur gébérit,

-la fourniture et la pose d’un plan vasque en marbre « dans une niche avec vasque semi-massive, collée par-dessous, finition en coupe d’onglet, retombée en façade » ainsi que la fourniture et la pose d’une crédence sur trois côtés ;

-la fourniture de dalles en pierre de paloma « adoucie » pour le sol de la salle de bains 2,

-sur support et étanchéité réalisés par l’entreprise spécialisée, la fourniture et la pose de modules sur mesure en deux éléments avec entaille pour caniveau , comprenant la fourniture et la pose d’une marche d’accès avec contre-marche et seuil en pierre ;

« -fourniture seule de dalle en pierre de paloma pour habillage des murs sur toute la hauteur »,

-fourniture et pose d’un plan vasque en pierre de paloma comprenant un évidement poli pour vasque à coller par-dessous, fourniture et pose d’une crédence sur trois côtés,

-sur le sol de la salle de bains 1 , « fourniture et pose de modules sur mesure suivant calepinage en marbre sur chape plane et stable avec réservation nécessaire »,

-sur le sol de la douche, fourniture et pose de modules sur mesure en deux éléments avec entaille pour caniveau comprenant la fourniture et la pose d’une marche d’accès avec contremarche et seuil en marbre sur un support et une étanchéité réalisés par une entreprise spécialisée,

-sur le mur de la douche, la fourniture et la pose de panneaux sur mesure suivant calepinage sur toute la hauteur et l’habillage d’une niche avec encadrement,

-la fourniture et la pose d’une cimaise en marbre en périphérie des murs et habillage des têtes de murs sur toute la hauteur,

-la fourniture et la pose d’un plan vasque en marbre comprenant un plateau avec entaille de chaque côté, y compris une vasque semi-massive à poser sur le plateau avec plage pour percements afin d’installer la robinetterie, la fourniture et la pose d’une crédence sur trois côtés,

-la fourniture et la pose d’une plage de baignoire en marbre ainsi que la pose d’une crédence sur trois côtés en marbre,

-l’habillage d’une niche sur trois côtés en marbre,

-la fourniture et la pose de plans de travail en marbre blanc dans la cuisine.

La facture en date du 27 mars 2018 concernant l’appartement dont la SNC FIP est propriétaire montre que les travaux de rénovation de ce dernier consistaient en :

-la fourniture de plans de travail en marbre blanc dans la cuisine,

-la fourniture et la pose de dalles sur mesure en marbre sur une chape plane et stable faite par l’entreprise de maçonnerie dans la salle de bains 2,

-la fourniture et la pose d’une plage de baignoire, dans la salle de bains 2,

-fourniture et pose d’un sol de douche en marbre et d’une marche d’accès en marbre, dans la salle de bain 2,

-la fourniture et la pose de plans vasque en marbre ainsi que la fourniture et la pose de crédence sur deux côtés, dans la salle de bains 2

-la fourniture et la pose d’une tablette en marbre, dans la salle de bains 2,

-la fourniture et la pose de panneaux sur mesure suivant calepinage en marbre ainsi qu’un encadrement en marbre des miroirs sur toute la hauteur dans la douche, dans la salle de bains 2,

-la fourniture et la pose à la colle de bandes d’encadrement en marbre noir, dans la salle de bains 2,

-fourniture et la pose d’un soubassement en marbre noir en ce compris une plinthe en partie haute, dans la salle de bains 2,

-la fourniture et la pose de marbre en encadrement de porte et dans les angles de la première entrée, dans la salle de bains 2,

-l’habillage d’un passage en marbre, dans la salle de bains 2,

-dans les WC, la fourniture et la pose de lamelles en marbre en ce compris une tablette à gébérit chanfreinée en façade, dans la salle de bains 2

-la fourniture et la pose d’un lave-main semi-massif en marbre, dans la salle de bains 2 ;

-la fourniture et la pose de dalles sur le sol de la salle de bains 3,

-la fourniture et la pose d’un sol de douche en travertin, ainsi que la fourniture et la pose d’une marche d’accès en marbre, dans la salle de bains 3,

-la fourniture et la pose de plans vasque en granit, dans la salle de bains 3

-la fourniture et la pose d’une tablette en granit noir, dans la salle de bains 3,

-la fourniture et la pose d’un tapis en pointe de Hongrie en marbre noir, dans la salle de bains 1,

-la fourniture et la pose d’un sol de douche en travertin ainsi que la fourniture et la pose d’une marche d’accès en travertin comprenant l’habillage des têtes de mur faisant office d’arche,

-la fourniture et la pose de plans vasque en travertin,

-la fourniture et la pose d’une tablette en travertin,

-la fourniture et la pose de listel vertical en marbre dans les angles de la douche,

-la fourniture et la pose d’une plaque au sol en marbre pour le sol de la cheminée,

-la rénovation de la cheminée en marbre par décapage et ponçage,

-la fourniture et la pose d’un plateau en marbre pour la bibliothèque.

Le devis et la facture susmentionnés ne prévoyant pas de travaux d’ampleur et de techniques particulières de construction, les travaux de rénovation qui consistent essentiellement en la pose d’éléments d’équipement ne constituent pas un ouvrage quelque soit le degré de gravité des désordres . Le marbre posé dans l’ensemble du logement constitue un élément adjoint à un ouvrage existant.
Il apparaît enfin que certes ces travaux s’inscrivent dans des travaux plus larges mais que les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer qu’il s’agit de travaux de rénovation de grande ampleur.

Dès lors, en l’absence d’ouvrage, la garantie décennale n’est pas applicable.

2. sur la matérialité des désordres et leur origine

2 .1 dans l’appartement appartenant à la SNC LIBO 3

Lors de la première réunion d’expertise réalisée le 19 novembre 2019, l’expert a observé la chute de plaques de marbre murale dans la douche et les arches, ce qui l’a conduit à demander à la société OMNI MARBRE de procéder à des sécurisations murales.

Sur l’origine des désordres, l’expert conclut que la chute des plaques murales s’explique par de graves problèmes de fixation. Selon l’expert, l’analyse de la méthodologie de pose a fait ressortir l’utilisation d’ une colle inadéquate pour fixer des plaques de marbre trop grandes et trop lourdes. Il observe que ces plaques de marbre sont renforcées au dos par une résille en fibre de verre ce qui empêche toute adhérence correcte de la colle utilisée. Il en déduit que la pose de plaques de marbre par plot de colle sans primaire telle que réalisée est dangereuse.

La matérialité des désordres est donc caractérisée et n’est pas contestée par les parties défenderesses.

2.2 dans l’appartement appartenant à la SNC FIP

Aucune chute de marbre n’a été constatée dans cet appartement.

Toutefois, l’expert a réalisé un sondage dans l’appartement appartenant à la SNC FIP et il ressort du rapport d’expertise que les problèmes de fixation relevés dans l’appartement de la SNC LIBO 3 sont transposables au bien de la SNC FIP. L’expert en déduit un risque de chute de plaques de marbre en raison des problèmes de fixation soit l’utilisation d’une colle inadéquate pour fixer les plaques de marbre.

En conséquence, au vu des problèmes de fixation constatés et du risque avéré de chutes de plaques de marbre murales, la matérialité des désordres est caractérisée.

3. sur la responsabilité de la SELARL 2LS PARTNERS

Aux termes de l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé avoir connu, lors de la vente, les vices cachés, ce qui revient à l’assimiler au vendeur de mauvaise foi.

Aux termes de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il appartient à la SNC LIBO 3 et SNC FIP de démontrer que les désordres dont elles se prévalent présentent la gravité requise par les dispositions susvisées et qu’ils étaient cachés au moment de la vente.

L’expert souligne que la chute de plaques de marbre murales dans l’appartement de la SNC LIBO 3 et le risque de chute de ces plaques dans l’appartement de la SNC FIP présentent une gravité telle qu’il a déclaré « un péril en la demeure » et a demandé une sécurisation des murs de douches ainsi que des arches par étayage bois. Il souligne la dangerosité du mode de pose des plaques en marbre compte tenu de leur poids.

Dès lors, il apparaît qu’au vu de la dangerosité des plaques de marbre qui menacent de chuter, ces désordres rendent les appartements des demanderesses impropres à leur destination puisqu’ils ne peuvent être occupés sans qu’il ne soit encouru un risque pour la sécurité des personnes.

En ce que les travaux ont été achevés en novembre 2018 s’agissant de l’appartement de la SNC LIBO 3 et le 27 mars 2018 pour l’appartement de la SNC FIP, soit antérieurement à la signature des actes de vente le 19 février 2019 (appartement de la SNC LIBO 3) et le 17 décembre 2018 (appartement de la SNC FIP), les vices étaient nécessairement antérieurs à la vente des deux appartements.

Dans la mesure où la première chute de plaque murale a eu lieu quatre mois après la première vente et qu’elle est due à un défaut de fixation des plaques de marbre qui n’était pas décelable au moment de la vente, les vices étaient donc cachés au moment de la signature des actes de vente.

Sur la qualité de professionnel de la SELARL 2LS PARTNERS, il ressort de son extrait kbis qu’elle exerce l’activité principale d’achat, de vente de terrains et d’immeubles ainsi que toutes opérations de marchand de biens, ce qui lui confère donc la qualité de professionnel.

Or, il est explicitement stipulé dans les actes de vente des appartements que «  l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
-des vices apparents,
-des vices cachés,
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas à la présente opération, le vendeur ayant la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction. »

Si la SELARL 2LS PARTNERS fait valoir que le fait que la société OMNI-MARBRES ait procédé à la réparation des désordres deux ans après les chutes de plaques de marbre empêche les sociétés demanderesses d’invoquer l’action en garantie des vices cachés, il n’en demeure pas moins qu’en qualité de vendeur professionnel présumé avoir connu au moment de la vente les vices affectant les biens, elle peut ainsi être tenue à indemniser les acquéreurs de leur préjudice.

Enfin, s’il est soutenu en défense que les SNC LIBO 3 et la SNC FIP ne peuvent invoquer à la fois la garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance conforme, il n’en demeure pas moins que l’incompatibilité de principe entre des deux actions n’empêchent pas de s’en prévaloir alternativement comme c’est le cas en l’espèce.

En conséquence, la SELARL 2LS PARTNERS étant, en sa qualité de professionnel , présumé connaître ce vice, est tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1641, 1643 et 1645 du code civil.

4. sur la responsabilité de la société OMNI-MARBRES et la garantie de la SMABTP

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, en ce que les acquéreurs disposent  d’une action en responsabilité contractuelle contre les locateurs d’ouvrage qui ont manqué aux engagements pris dans le contrat conclu avec le maître de l’ouvrage.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la société OMNI MARBRES a utilisé une colle inadéquate pour fixer les plaques de marbre d’autant plus qu’elle ne l’a pas correctement appliquée. Elle ne s’est pas non plus assurée que la colle utilisée présentait une adhérence correcte avec la résille en fibre de verre située au dos des plaques de marbre. L’expert conclut également que la pose de plot de colle sans primaire telle que réalisée par la société défenderesse est inadaptée et dangereuse.

La faute commise par la société OMNI MARBRES est donc caractérisée ce qu’elle ne conteste pas et elle engage donc sa responsabilité contractuelle à l’égard des acquéreurs des appartements.

Par ailleurs, la SMABTP qui ne conteste pas être l’assureur de la société OMNI MARBRES ni que sa police soit mobilisable doit donc sa garantie.

5. sur les préjudices
5.1 sur le préjudice de la SNC LIBO 3

La SNC LIBO 3 soutient qu’elle a subi un préjudice important constitué par la perte de loyers outre l’impossibilité de relouer l’appartement en raison de sa dangerosité. Elle évalue son préjudice en fonction du montant du loyer charges comprises ainsi qu’une période allant de juin 2019 à mars 2021.
L’impropriété de l’appartement à l’usage auquel il était destiné a été précédemment démontrée. Il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement de la SNC LIBO 3 avait été loué à Mme [Q] à compter du 21 février 2019 pour une durée renouvelable de douze mois, et que cette dernière a quitté l’appartement le 24 juin 2019 après avoir résilié le contrat de bail en raison de la chute de plaques de marbres dans la douche.
Il est donc démontré que la SNC LIBO 3 a nécessairement subi une perte de loyers à compter du mois de juin 2019.
Les sociétés défenderesses font valoir qu’un devis avait été établi dès le mois de mai 2020 et que la société demanderesse aurait pu faire exécuter les travaux de reprise plus tôt.
Si la société OMNI MARBRES et la SMABTP produisent un devis en date du 7 mai 2020 sans pour autant démontrer par d’autres pièces que la SNC LIBO 3 aurait tardé à faire réaliser les travaux, il n’en demeure pas moins qu’elle n’avait pas en tant que victime du sinistre l’obligation de minimiser son préjudice en préfinançant des travaux alors qu’elle n’avait pas encore été indemnisée.

En conséquence, la SNC LIBO 3 a subi une perte de loyers pendant la période comprise entre le 24 juin 2019 et le 16 mars 2021 date d’achèvement des travaux de reprise de l’appartement.
L’examen du contrat de bail met en évidence que l’appartement de la SNC LIBO 3 était loué au prix de 6950 euros outre un forfait de charges ne pouvant donner lieu à complément ou régularisation ultérieure s’élevant à la somme de 550 euros.

En l’absence de tout justificatif relatif  aux frais réels supportés par la SNC LIBO 3 et récupérables par elle sur la locataire, seul le montant du loyer hors charges sera pris en compte.

S’agissant du taux de vacance de 20 % invoqué en défense, les sociétés OMNI MARBRES, SMABTP et 2LS PARTNERS ne fournissent aucune explication quant à l’application de ce taux. De plus, force est de constater que le bail conclu par la SNC LIBO 3 était un bail d’un an renouvelable et donc qui couvre la période sollicitée par la société demanderesse au titre de son préjudice tiré de la perte des loyers en cas de reconduction du bail.

En ce qui concerne l’exonération de la taxe foncière invoquée par les parties défenderesses, elles ne développent aucune explication relative à cette possibilité d’exonération de taxe foncière se contentant d’affirmer que la SNC LIBO 3 pouvait solliciter cette exonération. Par ailleurs, elles ne peuvent lui imposer en tant que victime des désordres de minimiser son préjudice.

Dès lors, il y a lieu d’indemniser le préjudice tiré de la perte de loyers subi par la SNC LIBO 3 à hauteur de la somme de 142 475 euros.

La SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI-MARBRES et la SMABTP seront donc condamnées in solidum à payer à la SNC LIBO 3 la somme de 142 475 euros en indemnisation de son préjudice financier tiré de la perte de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

5.2 sur le préjudice de la SNC FIP

La SNC FIP fait valoir que l’appartement faisant l’objet des désordres est à usage locatif. Elle ajoute que ce bien devait être mise en location à compter du mois d’octobre 2019. Elle évalue la perte de loyers à la somme de 10 000 euros multipliée par un nombre de mois qu’elle fixe à 20,50.

Il apparaît que le préjudice de pertes de loyers invoqué par la SNC FIP s’interprète en réalité en une perte de chance de percevoir des loyers en ce que comme l’a relevé l’expert judiciaire l’appartement ne faisait pas l’objet d’un contrat de bail d’habitation à la date du sinistre.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SNC FIP a conclu avec la société DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER un mandat exclusif de recherche de locataire en date du 19 septembre 2019. De plus, à compter du 15 avril 2021, elle a loué l’appartement objet des désordres moyennant le versement d’un loyer de 9300 euros outre une provision de charges de 700 euros par mois.

Il est donc démontré que l’appartement avait vocation à être loué.

S’il n’est pas certain que le bien aurait trouvé preneur à bail dès le mois d’octobre 2019, la demanderesse qui fait état d’une location le mois suivant la réalisation des travaux de reprise établit de manière certaine qu’elle a perdu une chance de louer le bien sur la période pendant laquelle l’appartement ne pouvait être occupé en raison des désordres soit jusqu’au 16 mars 2021.

Compte tenu de la localisation du bien situé à proximité des [Adresse 6] et du fait qu’il a été loué un mois après la réalisation des travaux, il y a lieu d’évaluer cette perte de chance à 90 %.

Les demandeurs se prévalent d’une perte de loyers de 10000 euros charges comprises. Néanmoins, en l’absence de tout justificatif relatif  aux frais réels supportés par la SNC FIP et récupérables par elle sur la locataire, seul le montant du loyer hors charges sera pris en compte.

Les sociétés défenderesses font valoir qu’un devis avait été établi dès le mois de mai 2020 et que la société demanderesse aurait pu faire exécuter les travaux de reprise plus tôt.

Comme indiqué précédemment, la demanderesse n’avait pas en tant que victime du sinistre l’obligation de minimiser son préjudice en préfinançant des travaux alors qu’elle n’avait pas encore été indemnisée.

En conséquence, il convient de retenir une perte de chance de 90 % de percevoir des loyers sur une période comprise entre octobre 2019, compte tenu de la signature du mandat exclusif le 19 septembre 2019 et le 16 mars 2021, date de l’achèvement des travaux de reprise.

En ce qui concerne l’exonération de la taxe foncière invoquée par les parties défenderesses, elles ne développent aucune explication relative à cette possibilité d’exonération de taxe foncière se contentant d’affirmer que la SNC FIP pouvait solliciter cette exonération.

Dès lors, il convient d’évaluer le préjudice à la somme de :
(17,50 mois x 9300 euros) X 0,90 = 146 475 euros.

La SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI-MARBRES et son assureur la SMABTP seront donc condamnées in solidum à payer à la SNC FIP la somme de 146 475 euros en réparation de la perte de chance de louer leur bien avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

6. sur les recours entre les parties

Si les défendeurs, dont la garantie ou la responsabilité a été retenue, sont tenus in solidum à réparation vis-à-vis des demanderesses, au titre de leur obligation à la dette, ils ne sont tenus in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives à l’origine des désordres constatés.

Les défendeurs disposent alors de recours entre eux, examinés sur le fondement de leur responsabilité civile contractuelle en présence de liens contractuels entre eux.

En l’espèce, la société 2LS PARTNERS forme un appel en garantie à l’encontre de la société OMNI-MARBRES et de son assureur la SMABTP.

Il ressort de ce qui précède que la faute de la société OMNI MARBRES est caractérisée.

S’agissant de la société 2LS PARTNERS, il n’est ni allégué ni démontré qu’elle a commis une faute.

Dès lors, compte tenu des fautes respectives des parties, il convient de fixer le partage de responsabilité comme suit :
-société 2SL PARTNERS : 0 %,
-société OMNI MARBRES et son assureur : 100 %.

En conséquence, la société OMNI MARBRES et son assureur la SMABTP seront condamnées in solidum à garantir la société 2LS PARTNERS de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par la SNC FIP et la SNC LIBO 3.

II. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI MARBRES et la SMABTP, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront les frais d’expertise, conformément à l’article 695 du code de procédure civile ainsi que les dépens de la procédure de référé.

Tenues aux dépens, elles seront également condamnées in solidum à payer à la SNC FIP et la SNC LIBO 3 la somme raisonnable et équitable de 5000 euros chacune, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir leurs droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.
Sur le même fondement, la société OMNI-MARBRES et la SMABTP seront également condamnées in solidum à payer à la SELARL 2LS PARTNERS la somme raisonnable et équitable de 3000 euros.

Le sens de la décision conduit à rejeter la demande de la société OMNI-MARBRES et la SMABTP au titre des frais irrépétibles.

Sur les appels en garantie au titre des demandes accessoires

Compte tenu de ce qui précède, il convient de fixer le partage de responsabilité suivant au titre des demandes accessoires :

-SELARL 2LS PARTNERS : 0 %,
-société OMNI MARBRES et son assureur la SMABTP : 100 %.
En conséquence, il convient de condamner in solidum la société OMNI MARBRES et la SMABTP à garantir la SELARL 2LS PARTNERS des condamnations prononcées à son encontre au titre des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter comme le permet l’article 514-1 du même code

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI MARBRES et la SMABTP à payer à la SNC LIBO 3 la somme de 142 475 euros en indemnisation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum la SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI MARBRES et son assureur la SMABTP à payer à la SNC FIP la somme de 146 475 euros en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le partage de responsabilité entre les intervenants ainsi :

– pour la SELARL 2LS PARTNERS : 0 %,
– pour la société OMNI-MARBRES et son assureur la SMABTP : 100 %;

En conséquence,

CONDAMNE in solidum la société OMNI MARBRES et la SMABTP à garantir la SELARL 2LS PARTNERS de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par la SNC LIBO 3 et la SNC FIP :

CONDAMNE in solidum la SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI MARBRES et la SMABTP à payer à la SNC LIBO 3 et à la SNC FIP la somme de 5000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société OMNI MARBRES et la SMABTP à payer à la SELARL 2LS PARTNERS la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société OMNI-MARBRES et de la SMABTP au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la SELARL 2LS PARTNERS, la société OMNI MARBRES et la SMABTP, aux dépens de celle-ci, comprenant les frais d’expertise ainsi que les dépens de la procédure de référés ;

FIXE le partage de responsabilité entre les intervenants comme suit :

– pour la SELARL 2LS PARTNERS : 0 %,
– pour la société OMNI MARBRES et son assureur la SMABTP : 100 %;

CONDAMNE in solidum la société OMNI-MARBRES et son assureur la SMABTP à garantir la SELARL 2LS PARTNERS de l’intégralité des condamnations prononcées contre elle au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Septembre 2026

La Greffière La Présidente