Urbanisme en zone AU : portée du schéma global cohérent et opérations d’aménagement par phases

L’article R. 151-20 du code de l’urbanisme permet au PLU de subordonner les constructions en zone à urbaniser à une opération d’aménagement d’ensemble. Cette opération peut ne concerner qu’une partie des terrains, sauf disposition contraire du règlement ou lorsque les conditions d’aménagement et d’équipement imposent nécessairement une intervention sur toute la zone.

Lorsque le règlement renvoie à une OAP autorisant expressément plusieurs phases, la référence à un « schéma global cohérent de la zone » n’impose ni une urbanisation d’un seul tenant ni la production d’un document non défini par le PLU. Elle exige seulement que le projet ne compromette pas l’aménagement ultérieur des autres parcelles. La cour administrative d’appel a donc commis une erreur de droit en exigeant la preuve d’un tel schéma, alors que le dossier comportait un plan établissant la compatibilité du projet avec les règles relatives aux voies et accès.

Le Conseil d’État annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant la même cour. Il accorde 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative à la société requérante, les conclusions adverses fondées sur ce texte étant rejetées. Le moyen relatif à la régularisation au titre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme n’est pas examiné.

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Saisi d’un pourvoi contre l’annulation d’un permis de construire 43 logements, le Conseil d’État juge que l’orientation d’aménagement et de programmation autorisait une réalisation du projet en plusieurs phases. La notion de schéma global cohérent n’imposait ni l’urbanisation simultanée de toute la zone ni la production d’un document spécifique. L’arrêt de la cour administrative d’appel est annulé et l’affaire lui est renvoyée.

Des riverains ont demandé l’annulation pour excès de pouvoir d’un permis de construire délivré à la SARL Foncière Chantin pour un ensemble immobilier de 43 logements. Le tribunal administratif a rejeté leur demande, puis la cour administrative d’appel a annulé ce jugement ainsi que le permis, estimant que le projet ne respectait pas les conditions d’aménagement du secteur prévues par le règlement du PLU et l’OAP.

La société bénéficiaire du permis s’est pourvue en cassation. Le Conseil d’État juge que l’OAP autorisait une réalisation en plusieurs phases et que la notion de « schéma global cohérent » n’imposait ni urbanisation simultanée de toute la zone ni production d’un document spécifique. Il annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant cette cour.

• Existence d’une zone à urbaniser régie par un PLU.
• Renvoi du règlement du PLU aux orientations d’aménagement et de programmation.
• Autorisation expresse d’une réalisation de l’opération en plusieurs phases.
• Absence de règle imposant une urbanisation de toute la zone.
• Compatibilité du projet avec les dispositions de l’OAP relatives aux voies et accès.
• Préservation de l’aménagement ultérieur des parcelles restantes.

• Règlement du PLU applicable à la zone 1AUc.
• OAP du secteur prévoyant des opérations en plusieurs phases.
• Plan joint au dossier de demande de permis.
• Dispositions du plan établissant la compatibilité des voies et accès.

La société bénéficiaire du permis obtient l’annulation de l’arrêt d’appel et le renvoi de l’affaire, sans que le permis soit définitivement validé à ce stade. Les requérants doivent verser solidairement 3 000 euros au titre des frais exposés, tandis que la commune n’a pas produit d’observations.

• Réexamen de l’affaire par la cour administrative d’appel.
• Maintien du débat sur la légalité du permis après renvoi.
• Prise en compte de la réalisation par phases autorisée par l’OAP.
• Vérification de l’absence de compromission des parcelles restantes.
• Paiement solidaire de 3 000 euros par les requérants.

À faire

• Identifier les règles du PLU applicables à la zone AU.
• Vérifier le renvoi du règlement aux OAP.
• Contrôler l’autorisation d’une réalisation par phases.
• Produire un plan des voies et accès compatibles.
• Démontrer la préservation des aménagements ultérieurs.

À éviter

• Exiger une urbanisation simultanée sans texte applicable.
• Inventer un document non défini par le PLU.
• Confondre cohérence globale et urbanisation d’un seul tenant.
• Négliger les prescriptions précises de l’OAP.
• Conclure à la régularisation sans examiner le vice retenu.

Les opérations d’aménagement d’ensemble en zone à urbaniser

L’article R. 151-20 du code de l’urbanisme autorise le PLU à prévoir des constructions dans une zone AU lors d’une opération d’aménagement d’ensemble. Cette opération peut porter sur une partie seulement de la zone, sauf règle contraire ou conditions d’aménagement imposant une intervention sur la totalité des terrains.

La portée du schéma global cohérent d’une OAP

Lorsqu’une OAP prévoit expressément une réalisation en plusieurs phases, la référence à un « schéma global cohérent » n’impose ni urbanisation d’un seul tenant ni production d’un document non défini par le PLU. Elle impose seulement de ne pas compromettre l’aménagement ultérieur des autres parcelles.

Les conditions de l’annulation d’un arrêt d’appel

La cour administrative d’appel commet une erreur de droit en exigeant la preuve d’un schéma global cohérent, alors que le dossier comprend un plan établissant la compatibilité du projet avec les dispositions de l’OAP relatives aux voies et accès. Le Conseil d’État annule l’arrêt et renvoie l’affaire, sans examiner le moyen relatif à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Article R. 151-20 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative