TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [U]

N° jgt :
N° RG 24/00268 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D3XC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Octobre 2026

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y] [M]
né le 05 Février 1988 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Emmanuel GILET, avocat au barreau de [U]

S.C.I. PICH’INVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Emmanuel GILET, avocat au barreau de [U]

DEFENDEURS

S.A.S. [V] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre LANDRY, avocat au barreau du MANS

S.C.I. DES TROIS REGIMENTS
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Marie-aude MORICE, avocat au barreau de [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL:
Présidente : Anne LECARON
Assesseur :Amélie HERPIN (magistrat rédacteur)
Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER
Greffière : Laurent DESPRES

DEBATS à l’audience publique du 06 Juillet 2026 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Octobre 2026.

JUGEMENT du 05 Octobre 2026
– Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Présidente,
– Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
– Signé par Anne LECARON, Présidente et par Marion ARNOLD, Greffière.

Copie avec formule exécutoire à
– Me GILET
– Me [Localité 5]
– Me MORICE
délivrée le
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2021, un compromis de vente a été signé entre la SCI des Trois Régiments, représentée par M. [Q] [A], d’une part et M. [F] [M] d’autre part, avec le concours de la SAS [V] [U], agence immobilière affiliée au réseau Century 21, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 5] [Adresse 6] à Meslay-du-Maine (53170), composé de trois logements distincts, dont deux étaient alors loués, moyennent un prix net vendeur de 130 000 euros.

Une condition suspensive d’obtention d’un prêt était prévue à cet acte, l’offre de prêt devant être présentée avant le 31 janvier 2022. Une faculté de substitution était également prévue au profit de l’acquéreur.

Par courrier expédié le 25 mars 2022, la SCI PICH’INVEST a sollicité la régularisation de la vente à son profit dans les dix jours suivant réception de ce courrier.

Par courrier en réponse, du 5 avril 2022, la SCI des Trois Régiments, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué que les conditions de substitution de l’acquéreur n’étaient pas réunies et qu’en outre elle n’a pas été destinataire des offres de prêt dans les délais prévus. Elle a ainsi précisé qu’elle considérait le compromis de vente nul et non avenu.

Par acte du 3 mai 2024, M. [F] [M] et la SCI PICH’INVEST ont fait assigner la SCI des Trois Régiments devant le tribunal judiciaire de Laval.

Suivant assignation du 13 août 2024, la SCI des Trois Régiments a attrait à la cause la SAS [V] [U].

Suivant conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 4 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, M. [M] et la SCI PICH’INVEST sollicitent de :

– condamner la SCI des Trois Régiments au paiement de la somme de 13 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire à la SCI PICH’INVEST, ou à M. [M], suite à la résolution du compromis signé le 30 novembre 2021 entre les parties,
– débouter la SCI des Trois Régiments de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la SCI des Trois Régiments à payer à la SCI PICH’INVEST la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
– condamner la même aux entiers dépens.

M. [M] et la SCI PICH’INVEST sollicitent qu’il soit constaté que le compromis du 30 novembre 2021 est résolu au visa de l’article 1217 du code civil. Ils estiment que la SCI des Trois Régiments a refusé la réitération par acte authentique à tort. Ils soutiennent qu’elle était valablement informée de la substitution d’acquéreur suivant envoi d’un courrier reçu par la SCI des Trois Régiments le 28 mars 2022, conformément aux conditions posées dans le compromis de vente. Ils indiquent former des demandes communes mais ne solliciter l’indemnisation qu’au bénéfice de la SCI PICH’INVEST, acquéreur qu’ils considèrent comme valablement substitué. Concernant la caducité du compromis de vente, ils font valoir qu’elle ne peut être acquise qu’après une mise en demeure du vendeur resté infructueuse pendant plus de huit jours et qu’une telle mise en demeure n’a pas été adressée dans le délai de huit jours suivant la date butoir fixée pour l’envoi des offres de prêt, soit le 31 janvier 2022. Ils retiennent que la SCI des Trois Régiments ne peut se prévaloir du non-respect de ces délais alors même qu’elle n’a pas sollicité de M. [M] de justifier de ses démarches tendant à l’obtention d’un prêt. En outre, ils soulignent que la SCI PICH’INVEST a bien été destinataire de l’offre de prêt avant l’expiration du délai imparti, soit le 21 janvier 2022. De ce fait et en application des termes du compromis de vente, les demandeurs soutiennent que l’absence de réitération de l’acte authentique avant le 28 février 2022 leur permet de faire constater la résolution de plein droit de l’acte et de solliciter l’indemnité forfaitaire prévue. Sur l’estimation réalisée par la SAS [V] [U], M. [M] et la SCI PICH’INVEST indiquent que la SCI des Trois Régiments avait déjà fait appel à une autre agence immobilière pour une estimation inférieure et que les caractéristiques du bien immobilier avait bien été prises en compte par l’agence et expliquée aux vendeurs. Ils contestent tout dol et relèvent qu’ils ne peuvent être tenus responsables à ce titre, écartant la sanction invoquée de la nullité sur le fondement de l’article 1139 du code civil. Ils considèrent qu’aucune manoeuvre de la SCI PICH’INVEST ou de ses associés n’est démontrée pour forcer le consentement des vendeurs et que la circonstance que la soeur d’un des associés ait participé aux estimations du bien immobilier ne permet pas de retenir une concertation frauduleuse. Enfin, M. [M] et la SCI PICH’INVEST estiment que la SCI des Trois Régiments ne justifie pas du préjudice moral ou financier sur le fondement desquels elle sollicite des dommages et intérêts, en ce qu’elle n’établit pas avoir effectivement subi une perte au titre de la vente réalisée.

Aux termes de conclusions n°4, signifiées par voie électronique en date du 4 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SCI des Trois Régiments demande de :

– déclarer irrecevable l’action engagée par la SCI PICH’INVEST, non signataire du compromis,
– constater que M. [M] ne formule aucune demande,
– en conséquence, déclarer irrecevables et en tous cas mal fondées les demandes présentées par M. [M] et la SCI PICH’INVEST à l’encontre de la SCI des Trois Régiments,
– à titre principal, dire que le compromis signé par la SCI des Trois Régiments et M. [M] le 30 novembre 2021 est caduc,
– à titre subsidiaire, prononcer la nullité du compromis de vente signé entre M. [M] et la SCI des Trois Régiments le 30 novembre 2021 pour dol,
– à titre encore plus subsidiaire, au cas où par extraordinaire il serait fait droit en tout ou en partie aux demandes présentées par la SCI PICH’INVEST, faire droit à l’action en garantie formulée à l’encontre de la SAS [V] [U],
– en conséquence et sans approbation des fins de la demande principale dirigée contre elle, condamner la SAS [V] [U] à relever et garantir la SCI des Trois Régiments de toutes condamnations qui seraient prononcées en principal, intérêts, dommages et intérêts, indemnité au titre de l’article 700 et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle, à la demande de M. [M] ou de la SCI PICH’INVEST,
– accueillir la demande reconventionnelle présentée par la SCI des Trois Régiments à l’encontre de la SCI PICH’INVEST et M. [M] et la demande formulée à l’encontre de la SAS [V] [U],
– condamner in solidum la SAS [V] [U], M. [M] et la SCI PICH’INVEST à payer à la SCI des Trois Régiments une somme de 30 000 euros au titre de son préjudice matériel et financier,
– condamner les mêmes in solidum au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral de la SCI des Trois Régiments ,
– condamner in solidum la SAS [V] [U], M. [M] et la SCI PICH’INVEST à payer à la SCI des Trois Régiments une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SAS [V] [U], M. [M] et la SCI PICH’INVEST aux entiers dépens, dont distraction.

La SCI des Trois Régiments soutient à titre liminaire une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des demandeurs. Elle rappelle que le compromis de vente a été signé uniquement par M. [M] et que la faculté de substitution consentie dans l’acte n’a jamais fait l’objet d’une notification au bénéfice de la SCI PICH’INVEST. Elle conteste avoir reçu tout courrier d’information à ce titre, retenant que l’accusé réception produit correspond au courrier de mise en demeure sollicitant la réitération de l’acte authentique. Elle relève que M. [M] reconnaît in fine qu’il n’a pas qualité à agir en ce qu’il ne forme aucune demande. La SCI des Trois Régiments soutient l’irrecevabilité de leurs demandes.

Sur la caducité du compromis de vente, la SCI des Trois Régiments avance qu’elle n’a pas été destinataire de la justification d’un dépôt d’une demande de prêt dans le délai de 10 jours à compter de la signature du compromis, ni des offres de prêt avant le 31 janvier 2022. Elle considère que l’accord de principe en date du 21 janvier 2022 ne constitue pas une offre de prêt, que la SCI PICH’INVEST n’était en outre pas constituée à cette date, ce qui ne permet donc pas de considérer la condition suspensive réalisée. Aucune prorogation de la durée de validité n’ayant été sollicitée, la SCI des Trois Régiments avance qu’à compter du 28 février 2022, faute de réalisation des conditions suspensives, elle pouvait se considérer libérée du compromis de vente, devenu caduc. Subsidiairement, elle soutient la nullité de ce contrat au visa des articles 1130, 1137 et 1139 du code civil. Elle rappelle que ses associés étaient âgés de 78 et 75 ans au moment de la vente et peu au fait du marché immobilier. Elle note que l’estimation réalisée pour l’ensemble du bien immobilier, composé de trois logements, leur est apparue relativement basse et que la négociatrice de l’agence leur avait ensuite indiqué qu’il était envisagé par les acquéreurs de revendre un seul des logements à 130 000 ou 140 000 euros. La SCI des Trois Régiments indique ensuite avoir appris que cette négociatrice se trouvait être la soeur de l’un des associés de la SCI PICH’INVEST. Elle considère que l’estimation était bien trop faible et produit de nouvelles évaluations de l’ensemble immobilier entre 200 000 et 290 000 euros et de chaque bien individuellement entre 120 000 et 138 000 euros. Aussi, la SCI des Trois Régiments considère qu’elle a été incitée par la SAS [V] [U] à vendre l’ensemble immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle, ces manoeuvres étant constitutives d’un dol. Elle conteste ainsi avoir reçu l’information relative à la possibilité de céder chaque logement individuellement à un prix plus intéressant.

A titre reconventionnel, la SCI des Trois Régiments considère avoir subi un préjudice du fait de l’absence de réponse de la SCI PICH’INVEST et de M. [M] quant à leur renonciation à poursuivre la vente, ce pendant plus de deux ans. Ayant été empêchée de procéder à la vente de l’ensemble immobilier, la SCI des Trois Régiments se prévaut d’un préjudice matériel et financier et d’un préjudice moral, étant contrainte du fait du marché immobilier de proposer le bien à la vente à un prix inférieur.

La SCI des Trois Régiments soutient également la responsabilité de la SAS [V] [U] sur le fondement des articles 1984 et suivants et 1217 et suivants du code civil. Elle estime que l’agent immobilier a sciemment présenté une estimation de l’ensemble immobilier inférieure à la valeur réelle, manquant ainsi à son devoir de conseil et d’information à l’égard de son mandant. A ce titre, la SCI des Trois Régiments estime que la SAS [V] [U] devrait la garantir de toute condamnée prononcée à son encontre, dans le cadre des demandes formées par M. [M] et la SCI PICH’INVEST. En outre, elle considère que la SAS [V] [U] est tenue de l’indemniser du préjudice subi par ses manquements. Elle fait valoir qu’elle a été privée de la possibilité de vendre l’ensemble immobilier à la hauteur des estimations réalisées courant 2021, alors même que le marché immobilier ne permet plus une opération si intéressante. Elle indique qu’elle a également été privée de la possibilité de remettre le bien en location depuis la fin de l’année 2021, tout en continuant à être tenue des taxes foncières et des assurances. La SCI des Trois Régiments fait valoir un préjudice financier de 30 000 euros et un préjudice moral, en lien avec le stress et les pressions subis dans le cadre de la présente procédure, dont la SAS [V] [U] doit être tenu in solidum avec les demandeurs.

Par conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 18 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SAS [V] [U] demande de :

– juger indemne la responsabilité de la SAS [V] [U],
– déclarer mal-fondée la SCI des Trois Régiments en son appel en garantie et en son recours indemnitaire à l’encontre de la SAS [V] [U],
– l’en débouter et rejeter ses demandes, fins et conclusions,
– prononcer en conséquence la mise hors de cause pure et simple de la SAS [V] [U],
– rejeter toutes conclusions contraires,
– condamner la SCI des Trois Régiments à payer à la SAS [V] [U] une indemnité de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

La SAS [V] [U] estime que M. [M] et la SCI PICH’INVEST ne peuvent former une demande de garantie à son encontre, étant un intermédiaire immobilier, non une partie au compromis de vente. Au surplus, elle soutient qu’elle n’a pas manqué à ses obligations professionnelles. Elle affirme qu’elle a réalisé une estimation de l’ensemble immobilier conforme à la valeur du marché en 2021. Elle soutient que l’idée d’une division des trois logements aux fins de ventes individuelles, comportant des démarches et des frais supplémentaires, avait été écartée par la SCI des Trois Régiments. La SAS [V] [U] note que les estimations versées aux débats ne prennent pas en compte la situation des logements (contraintes liées à la division, mitoyenneté et promiscuité des extérieurs communs, vétusté, situation de location en cours) et ne peuvent donc être retenues pour caractériser une erreur de l’agence à ce titre ou apprécier la perte financière alléguée. Elle ajoute que les vendeurs avaient une parfaite maîtrise du marché immobilier, étant déjà associés dans au moins deux autres SCI. Elle note qu’ils se sont d’ailleurs engagés à deux reprises à vendre cet ensemble immobilier au prix de 130 000 euros en connaissance de cause. Elle estime que le lien familial existant entre la négociatrice immobilière et l’un des associés de la SCI PICH’INVEST ne suffit pas à établir une entente frauduleuse au détriment de la SCI des Trois Régiments. Elle écarte toute responsabilité au titre de sa mission. Sur les préjudices allégués, la SAS [V] [U] relève que la SCI des Trois Régiments ne peut établir une perte financière certaine alors que l’ensemble immobilier n’a pas été totalement vendu depuis, et qu’elle ne peut reprocher à la SCI PICH’INVEST de ne pas l’avoir informée de sa position quant à la réalisation forcée de la vente, alors même qu’elle pouvait, bien avant le courrier du 28 mars 2024, solliciter la caducité du compromis de vente ou l’interroger à ce titre. Elle conteste par conséquent que ce délai puisse lui être reproché.
En outre, la SAS [V] [U] estime que la demande formée au titre du préjudice financier n’est justifiée par aucun élément matériel, alors même qu’une vente a déjà été réalisée pour l’un des trois logements à hauteur de 115 000 euros. Quant au préjudice moral, elle considère qu’il n’est pas plus établi.

La clôture des débats est intervenue le 7 mai 2026, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité faute de qualité à agir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il sera rappelé que l’irrecevabilité de l’action de M. [M] et de la SCI PICH’INVEST, soutenue par la SCI des Trois Régiments, ne peut plus être examinée par le Tribunal, saisi au fond, en raison de la compétence exclusive du juge de la mise en état en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites postérieurement au 1er janvier 2020.

Sur les demandes formées au titre du compromis de vente

Au regard des dispositions du compromis de vente régularisé le 30 novembre 2021, il y a lieu d’apprécier, avant de pouvoir statuer sur la demande principale en résolution du contrat, si ce dernier perdure ou s’il est atteint de caducité ou de nullité.

Sur la caducité du compromis de vente

La caducité du compromis de vente est soutenue par la SCI des Trois Régiments au titre de l’absence de réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Cet examen suppose de déterminer au préalable si la SCI PICH’INVEST, ayant réalisé les démarches au titre de l’offre de prêt, s’est valablement substituée à M. [M], signataire du compromis de vente.

– Une faculté de substitution a été prévue au compromis de vente dans les termes suivants (page 11 sur 14) : « Il est expressément convenu que la réitération des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais que cette cession partielle ou totale des présentes :
• ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit,
• que l’acquéreur, devenu cédant, sera tenu solidairement à l’exécution du contrat par le cessionnaire,
• et que si les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation sont applicables à la vente conclue avec le cessionnaire, la cession ne vaudra que si ce dernier n’exerce pas son droit de rétractation. Dans le cas contraire, l’acquéreur demeurera tenu par l’engagement d’achat.
La cession fera l’objet d’un acte qui sera régulièrement notifié au vendeur ».

La SCI PICH’INVEST se prévaut d’un courrier, non daté, par lequel elle aurait informé la SCI des Trois Régiments de ce qu’elle se substituait à M. [M] pour l’acquisition du bien immobilier. Elle indique que ce courrier a été envoyé en recommandé et ainsi reçu par la SCI des Trois Régiments en date du 28 mars 2022, suivant avis de réception produit (n°1A 193 248 3602 8). La SCI des Trois Régiments conteste avoir reçu ce courrier.

Elle ne conteste toutefois pas avoir reçu un courrier de la SCI PICH’INVEST à cette date, sollicitant la signature de l’acte authentique de vente à son profit. La SCI PICH’INVEST justifie de deux avis de réception du 28 mars 2022, dont l’un est identique à l’accusé réception dont elle se prévaut pour le premier courrier.

S’il n’est pas acquis que la SCI PICH’INVEST a bien avisé la SCI des Trois Régiments, par le premier courrier produit aux débats, de son souhait de se substituer à M. [M], il ressort a minima des termes du second courrier que la SCI PICH’INVEST a manifesté son intention de bénéficier des termes du compromis de vente. Aucune formalité n’était prévue dans l’acte au titre de cette information au vendeur, de telle sorte que ces éléments d’information apparaissent suffisants pour retenir une valable substitution de la SCI PICH’INVEST à M. [M] au titre de la vente de l’ensemble immobilier concerné par le compromis du 30 novembre 2021.

– Le compromis de vente du 30 novembre 2021 prévoit également la condition suspensive suivante (page 9 sur 14):
« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.
L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège sociale en France et dans au moins 2 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de DIX (10) jours à compter de la conclusion du présent compromis (…).
Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.
La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 31/01/2022.
L’acquéreur s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.
En cas de refus de prêt, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant au minimum de DEUX (2) organismes financiers, précisant, pour chacun d’eux la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.
Passé ce délai de huit (8) jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté ».

Afin de justifier de la réalisation de la condition suspensive, la SCI PICH’INVEST verse aux débats un courrier émis par le Crédit Agricole Anjou Maine en date du 21 janvier 2022, par lequel l’établissement bancaire émet un « accord de principe » pour le financement du projet immobilier, pour une durée de validité de 30 jours. Il est ensuite précisé que cet « accord ferme et définitif, donnant lieu à l’émission d’une offre de prêt immobilier, est subordonné à :
– la vérification de l’ensemble des éléments que vous nous avez déclaré lors de l’élaboration de la simulation. Vous trouvez en annexe à ce courrier, la liste des justificatifs à fournir à votre conseiller (informations essentielles).
– la formalisation d’une demande de financement qui devra être signée par vos soins ».

Le document joint au courrier est intitulé « simulation de financement » et daté du 15 janvier 2022.

Ces éléments sont donc insuffisants pour justifier d’une offre de prêt émise et adressée avant le 31 janvier 2022, en ce qu’à cette date la SCI PICH’INVEST n’avait obtenu de cet établissement bancaire qu’une simulation de financement et non encore une offre de prêt.

Elle ne communique aucun autre document permettant de retenir qu’elle a réalisé des démarches suffisantes pour permettre la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente.

Au regard des termes du compromis de vente, en l’absence de tout élément relatif à l’obtention ou non d’un prêt par l’acquéreur, il appartenait à la SCI des Trois Régiments de le mettre en demeure et de justifier dans un délai de huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. Sur ce point, la SCI des Trois Régiments justifie d’un courrier de son conseil en date du 19 juin 2023, réitéré le 20 septembre 2023, sollicitant de la SCI PICH’INVEST ou de M. [M] leur position sur le caractère caduc du compromis de vente.

La SCI PICH’INVEST ne justifie d’aucune réponse apportée à ces courriers ou de ce que la condition suspensive serait bien réalisée. Elle a uniquement indiqué, par courrier de son conseil en date du 28 mars 2024, qu’elle ne sollicitait pas la vente forcée. Ainsi, la condition suspensive doit être considérée comme défaillie et le compromis de vente caduc de plein droit.

La caducité ayant ainsi été constatée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire en nullité du compromis de vente formée par la SCI des Trois Régiments.

Sur la résolution du compromis de vente

Il résulte des développements précédents que la demande en résolution du compromis de vente ne peut prospérer en ce que la défaillance de la condition suspensive prévue au bénéfice de l’acquéreur a entraîné sa caducité.

Par voie de conséquence, la SCI PICH’INVEST et M. [M] ne peuvent valablement se prévaloir de l’indemnité forfaitaire prévue par le compromis de vente (page 11 sur 14), qui ne peut être sollicitée que si toutes les conditions suspensives sont bien réalisées, dans l’hypothèse où le vendeur aurait résisté à la réalisation de la vente. Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI des Trois Régiments

A l’encontre de la SCI PICH’INVEST et de M. [M]

La SCI des Trois Régiments soutient, sans précision du fondement juridique applicable, que la SCI PICH’INVEST et M. [M] ont tardivement fait part de leur intention de ne pas solliciter la vente forcée du bien immobilier par courrier du 28 mars 2024, lui imposant un long délai avant de pouvoir envisager de remettre ce bien en vente.

Il sera relevé que les termes rappelés du compromis de vente offraient la possibilité à la SCI des Trois Régiments de solliciter, dans les huit jours suivant le 31 janvier 2022, date à laquelle l’offre de prêt devait être adressée au plus tard, des éléments au titre de la réalisation de la condition suspensive. Ces diligences auraient pu leur permettre de constater la caducité du compromis de vente dès le début de l’année 2022, faute de réalisation de la condition suspensive.

Aussi, la SCI des Trois Régiments échoue à démontrer un engagement de responsabilité de la SCI PICH’INVEST ou de M. [M] à ce titre.

A l’encontre de la SAS [V] [U]

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu des fautes qu’il commet dans le cadre de sa gestion.

L’article 1231-1 du code civil prévoit en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI des Trois Régiments avait confié à la SAS [V] [U] un mandat exclusif de vente concernant l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à Meslay-du-Maine, en date du 9 septembre 2021, pour un prix de vente de 130 000 euros net vendeur.

Elle reproche à la SAS [V] [U] un manquement dans l’estimation réalisée de cet ensemble immobilier, l’ayant minorée, et verse aux débats d’autres estimations. Selon M. [I], agent immobilier indépendant, dans une étude du 25 avril 2022, la longère peut être évaluée entre 265 000 et 290 000 euros. L’agence IAD fait état d’une fourchette entre 245 000 et 250 000 euros. L’Etude immobilière estime, en date du 26 juillet 2022, que l’ensemble immobilier peut être apprécié à une valeur de 200 000 euros net vendeur.

Ces estimations de l’ensemble immobilier, réalisées entre 6 mois et près d’un an après la signature du mandat de vente avec la SAS [V] [U], à l’exception de celle de l’Etude immobilière, ne prennent pas en considération la situation d’occupation de deux des trois logements. En outre, il doit être relevé que la SCI des Trois Régiments s’est en effet engagée par deux fois à vendre cet ensemble immobilier au prix de 130000 euros, la première fois à l’égard d’acquéreurs ayant exercé leur droit de rétractation le 18 novembre 2021, puis la seconde fois à l’égard de M. [M] le 30 novembre 2021.

Il n’est pas démontré qu’un mandat de vente ait été régularisé avec la SAS [V] [U] au titre des logements de manière individuelle. A ce titre, il ressort de l’évaluation du seul logement libre de location, réalisée par Guédon Immobilier le 18 mars 2022, un montant compris entre 140 000 et 145 000 euros. L’estimation réalisée par M. [I], agent immobilier indépendant, sur ce même logement, en date du 25 avril 2022, est chiffrée entre 128 000 et 138 000 euros. L’avis de valeur réalisé par IAD en date du 21 juillet 2022 sur ce même logement se porte à la somme de 125 000 à 130 000 euros. Enfin, l’estimation de l’Etude Immobilière, en date du 26 juillet 2022, fait part d’une valeur de 120 000 euros pour la maison non occupée. La SCI des Trois Régiments justifie avoir vendu le bien libre d’occupation par acte du 25 avril 2025 au prix net vendeur de 115 000 euros.

Au regard des éléments peu précis contenus dans la majorité des estimations produites au titre du bien immobilier, notamment au titre des baux en cours, des travaux à réaliser, et de l’absence de prise en considération des démarches à réaliser au titre de la division des parcelles en cas de vente individuelle des biens, il n’apparaît pas démontré que l’estimation réalisée par la SAS [V] [U] soit manifestement en inadéquation avec le marché immobilier à la date du 9 septembre 2021 ou du 30 novembre 2021.

Par ailleurs, s’il est démontré que le mandat de vente du 9 septembre 2021 a été signé par une salariée de la SAS [V] [U], ayant un lien de parenté avec l’un des associés de la SCI PICH’INVEST, la SCI des Trois Régiments n’apporte pas d’éléments permettant de mettre en lumière une collusion frauduleuse à son détriment. Il sera relevé que le compromis de vente est régularisé avec le concours de la SAS [V] [U], alors représentée par M. [C] [V] à cette occasion, pour lequel il n’est pas établi de liens avec les parties.

Au surplus, le compromis de vente étant en réalité caduc faute de réalisation de la condition suspensive, la SCI des Trois Régiments ne justifie pas d’un préjudice financier subi du fait d’une éventuelle évaluation faussée de l’ensemble immobilier, étant rappelé qu’elle aurait pu remettre le bien en vente dès le début de l’année 2022. Par ailleurs, personne morale, la SCI des Trois Régiments n’apporte pas d’éléments permettant de caractériser le préjudice moral qu’elle invoque.

Elle sera ainsi déboutée de ses demandes indemnitaires à l’égard de la SAS [V] [U].
Sur les demandes annexes

La SCI PICH’INVEST et M. [M], parties succombantes sur les demandes principales, seront condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La solution du litige, la situation des parties et l’équité exigent qu’il ne soit pas fait droit aux demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité du compromis de vente en date du 30 novembre 2021 ;

DÉBOUTE la SCI PICH’INVEST de sa demande en paiement au titre de l’indemnité forfaitaire ;

DÉBOUTE la SCI des Trois Régiments de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI PICH’INVEST et de M. [F] [M] ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la SCI PICH’INVEST et M. [F] [M] in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par les conseils qui en ont fait la demande ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,