TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS ; Me Claire LERAT ;

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10679 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBL7P

N° MINUTE :
4-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [E] [T] [O] épouse [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

DÉFENDERESSE
Madame [M] [A], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2551

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10679 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBL7P

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2001, Mme [E] [K] née [O] a donné à bail à Mme [M] [A] un logement meublé sis [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 1 670 francs, outre 400 francs au titre des provisions sur charges, incluant 100 francs pour l’électricité.

Selon exploit délivré le 17 avril 2025 Mme [K] a donné congé à Mme [A] pour vendre l’immeuble, à effet du 17 octobre 2025 à minuit, en application de l’article 25-8 et, à titre subsidiaire, de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [A] n’a pas libéré les lieux.

Selon exploit délivré le 12 novembre 2025, Mme [K] a fait assigner Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en expulsion.

Initialement appelée le 17 décembre 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 après plusieurs renvois pour les besoins de la mise en état.

A l’audience Mme [E] [K] née [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées et visées par le greffier, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

– débouter Mme [A] de ses demandes,
– retenir qu’elle ne s’oppose pas à la requalification du bail l’ayant liée à Mme [A] en bail non meublé,

A titre principal,
– vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, valider le congé pour vendre délivré le 17 avril 2025,
– en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 17 octobre 2025 à minuit et déclarer Mme [A] occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 18 octobre 2025,

A titre subsidiaire et en tant que de besoin, dans l’hypothèse ou la juridiction ne requalifierait pas le bail meublé initialement consenti en bail d’habitation nue,
– vu l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, valider le congé pour vendre délivré le 17 avril 2025,
– en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 17 octobre 2025 à minuit et déclarer Mme [A] occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 18 octobre 2025,

En tout état de cause,
– ordonner l’expulsion immédiate de Mme [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, et avec le concours de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,
– l’autoriser, à défaut d’enlèvement volontaire, à faire transporter et entreposer les meubles garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de leurs propriétaires,
– autoriser la destruction imémdiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus,
– autoriser le commissaire de justice à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer,
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due mensuellement à deux fois le montant du loyer, charges en sus, auquel Mme [A] était précédemment assujettie,
– déclarer que le montant de ladite indemnité d’occupation sera révisée, en tant que de besoin, chaque année à la date anniversaire du bail résilié, selon les mêmes indices que s’il n’avait pas été résilié,
– condamner Mme [A] au paiement desdites indemnités d’occupation égale jusqu’à la reprise effective des lieux,
– supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pouvant procéder à l’expulsion de tous occupants des lieux dès la signification du commandement de quitter les lieux,
– condamner Mme [A] au paiement d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du congé pour vendre en date du 17 avril 2025,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit attachée à la décision.

Elle reconnaît que l’inventaire mentionné en première page du bail ne comporte pas tous les éléments de mobilier prévu au décret applicable depuis le 1er septembre 2015 ; qu’en outre Mme [A] lui a progressivement rendu des meubles de sorte qu’à ce jour, il ne reste dans les lieux qu’une plaque de cuisson et un réfrigérateur lui appartenant. Ainsi, elle ne s’oppose pas à la requalification en bail nu soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 et observe qu’en tout état de cause, le congé lui a également été délivré au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la demande reconventionnelle en nullité du congé, elle conteste avoir offert un prix manifestement surévalué dans la mesure où il s’agit d’une chambre de service de 10,57 m² loi Carrez, située au 1er étage d’un bel immeuble ancien, en bon état général, avec gardienne et situé dans le secteur [Localité 3] / La muette, desservi par deux stations de métro et trois lignes de bus ; où l’estimation produite aux débats fait référence à des biens comparables pour un prix bien plus élevé ; où elle conteste l’absence de chauffage du bien, celui-ci se faisant par le plafond et non par le sol ; où elle a fait procéder aux travaux préconisés par le service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 1], lequel a ensuite classé le dossier. Par ailleurs, elle soutient que le congé a été délivré pour la bonne date, soit avant l’échéance du bail qui était reconduit le 18 octobre à 00 heures ; qu’en tout état de cause, le congé prématuré n’est pas nul mais voit ses effets reportés au jour où il aurait dû être donné ; qu’un délai de 6 mois a bien été respecté entre la délivrance et l’effet du congé. Elle affirme enfin avoir réellement l’intention de vendre le bien, pour avoir fait réaliser une estimation du bien, les diagnostics techniques, avoir régularisé un mandat de protection future au profit de son fils, vendre d’autres biens dont elle est propriétaire et avoir fait enregistrer la division de son lot composé d’un appartement, d’une chambre de service, d’un parking et d’une cave en trois lots distincts, à l’effet de vendre le lot afférent à la chambre de service. Elle précise ne pas avoir signé de mandat de vente dans la mesure où une copropriétaire est d’ores-et-déjà intéressée pour acquérir le bien.

Elle conclut que le congé est régulier et que Mme [A] est ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2025. Au soutien de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [K] fait valoir que le comportement de Mme [A] pose de grandes difficultés aux autres occupants et à la gardienne de l’immeuble, lesquels lui ont adressé des plaintes et ont même signé une pétition. Elle ajoute avoir elle-même été agressée par Mme [A], alors qu’elle est âgée de 82 ans et est handicapée.

S’agissant du montant du loyer, elle rappelle que la somme de 440 € inclut les charges récupérables (de 53,08 € mensuels en 2024), l’eau et l’électricité (de l’ordre de 24 € mensuels), de sorte que le loyer principal s’élève en réalité à la somme de 362,92 €, laquelle respecte l’encadrement des loyers par référence à l’indice majoré. Elle ajoute que l’indemnité d’occupation présente une nature mixte et a également vocation à indemniser le propriétaire de l’impossibilité de reprendre possession des lieux.

Mme [M] [A], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées et visées par le greffier, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

– requalifier le bail du 18 octobre 2001 en logement non meublé, soit un bail de locaux vides,
– juger que le congé du 17 avril 2025 est irrégulier et non conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il n’a pu produire aucun effet,
– en conséquence, débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes, tant en expulsion qu’indemnitaires, et constater la reconduction du bail le 18 octobre 2025 pour une durée de 3 années, expirant le 18 octobre 2028 à minuit,

Reconventionnellement,
– condamner Mme [K] à lui payer la somme de 4 627,44 euros au titre du trop-versé de loyer sur les 36 derniers mois,
– fixer le montant du loyer à venir à compter d’avril 2026 à la somme de 322,38 euros,

Subsidiairement,
– lui accorder les plus larges délais, soit 12 mois, en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 322,38 euros,

En tout état de cause,
– condamner Mme [K] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 37 et de l’article 75 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle, outre les entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’arrêté de plafonnement des loyers sur la commune de [Localité 1].

Elle soutient en premier lieu que le bail signé le 18 octobre 2001 ne peut être qualifié de location meublée en l’absence d’éléments de mobilier minimum prévus par le décret du 31 juillet 2015. Elle conclut que le bail doit être requalifié en bail soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient ensuite que le congé est nul en raison d’une part, d’une offre de vente non conforme, qui stipule un prix de 80 000 € sans précision sur les frais de notaire ou de mutation, sur la superficie de l’appartement, pour un prix surévalué au regard de l’absence de chauffage fonctionnel dans l’appartement. D’autre part, elle fait valoir que le bail initial ayant pris effet le 18 octobre 2001, l’échéance est nécessairement un 18 octobre à minuit et non le 17 octobre comme mentionné sur le congé. En outre, elle soutient que Mme [K] n’a pas l’intention de vendre le bien, pour n’avoir publié aucune annonce, n’avoir fait procéder à aucun diagnostic ou mesurage, ne produire aucun mandat de vente ni aucune offre d’achat. Elle considère à cet égard que Mme [K] pourrait vendre d’autres lots dont elle est propriétaire.

Reconventionnellement, elle soutient que le loyer ne respecte pas le loyer de référence, de sorte qu’elle sollicite la restitution du trop versé depuis le mois de juillet 2023, pour tenir compte de la prescription, mais également de fixer le loyer du bail renouvelé à compter d’avril 2026 et enfin, à titre subsidiaire, la fixation de l’indemnité d’occupation au regard du dispositif d’encadrement des loyers.

Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux, indiquant qu’elle vit dans ce logement depuis 25 ans et n’a pas trouvé de solution de relogement en dépit de ses nombreuses démarches dans le parc privé ou social, comprenant une reconnaissance de la priorité de son droit au logement opposable et l’injonction faite récemment par le tribunal administratif au préfet de Paris de la reloger sous astreinte. Elle souligne qu’il n’existe aucune dette locative, qu’elle est de bonne foi, qu’elle a effectué l’ensemble des démarches nécessaires pour se sortir de cette impasse, que Mme [K] a pour sa part de nombreux autres appartements.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du bail

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 14 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a précisé que pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi – soit le 27 mars 2014 – et mentionnés au premier alinéa de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables.

En tout état de cause, il est constant qu’avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, le juge saisi d’une telle question devait vérifier que le logement meublé était pourvu de mobilier suffisant pour être qualifié comme tel.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 18 octobre 2001, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du n°2014-366 du 24 mars 2014. Il a ensuite été reconduit tacitement chaque année, notamment après le 27 mars 2014, de sorte qu’il a été soumis, à compter du 18 octobre 2014, aux dispositions nouvelles de la loi précitée.

En tout état de cause, avant même la loi Alur, il est constant que le juge devait examiner, pour le cas où cet élément était contesté, si le logement loué en bail meublé était pouvu d’un mobilier en nombre suffisant pour être qualifié comme tel.

Or ici, le bail mentionne la présence dans le logement d’une petite et d’une grande armoire, d’une table, d’une chaise, d’un lampadaire, d’une lampe d’une plaque de cuisson et d’un réfrigérateur. Il est par ailleurs constant que plusieurs de ces effets mobiliers ont été restitués au cours du bail. Par tant, ces éléments ne peuvent être considérés comme suffisants pour caractériser un bail meublé.

Dans ces conditions, le bail signé entre les parties sera requalifié en bail d’un local à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur, soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la conformité du loyer stipulé entre les parties avec le dispositif d’encadrement des loyers

En l’espèce, le bail prévoyait en 2001 un loyer de 1 670 francs, outre 400 francs au titre des provisions sur charges, incluant 100 francs pour l’électricité.

Il est constant que Mme [A] verse à ce jour et depuis au moins avril 2023 une somme de 440 euros incluant les charges récupérables et l’électricité, que Mme [K] ventile comme suit, sans être contestée sur ce point par la défenderesse : 362,92 euros en principal, 53,08 euros au titre de la provision sur charges et 24 euros au titre de l’électricité.

L’appartement est d’une superficie de 10,57 m², au sein d’un immeuble construit avant 1946, situé [Adresse 3] dans le [Localité 4].

Il s’en suit que, sur la période dont le juge est saisi soit à compter du 1er avril 2023, le montant du loyer principal excède de 1,43 € par mois le dispositif d’encadrement des loyers. Par conséquent, Mme [K] devra restituer à Mme [A] la somme de 1,43 € par mois à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la fin du bail fixée, conformément aux motifs développés infra, au 17 octobre 2025 soit 1,43 € x 31 mois = 44,33 euros.

Sur la validité du congé délivré le 17 avril 2025

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la délivrance du congé, prévoit que “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
[…]
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
[…]
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
[…].
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
[…]
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.
III. – […]
IV. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.”

Il est constant que l’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation.

A cet égard, il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

Sur la date d’effet du congé

En l’espèce, Mme [K] a délivré congé le 17 avril 2025, au visa subsidiaire de l’article 15 de la loi précité applicable aux logements loués vides, à effet du 17 octobre 2025 à minuit.

Le bail initial ayant pris effet au 18 octobre 2001, il s’est reconduit tacitement par période de trois ans après requalification, et la dernière reconduction tacite devait intervenir le 18 octobre 2025 à 00 heure.

Par suite, le congé à effet du 17 octobre 2025 à minuit a été délivré pour le terme de l’échéance de trois ans.

Le délai de préavis de 6 mois a par ailleurs été respecté.

En conséquence, aucune nullité ne sera prononcée à raison de la date d’effet portée sur le congé ou du délai de préavis laissé au locataire.

Sur le prix mentionné à l’offre de vente

En l’espèce, le congé contient une offre de vente au prix de 80 000 euros net vendeur, pour la chambre porte 1 du 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6], et précise qu’il porte sur des “lieux plus amplement décrits audit bail dont il s’agit et que vous connaissez parfaitement pour les occuper depuis plusieurs années” (pièce n°5 de la demanderesse, page 3).

Il s’en suit que la mention d’un prix “net vendeur” s’entendait hors frais de mutation, lesquels sont régis par la loi, permettant ainsi au destinataire de l’acte de déterminer par lui même le prix total de l’opération projetée.

La désignation des lieux, notamment par renvoi au bail, est suffisament précise pour permettre au destinataire d’apprécier le prix offert au regard de la consistance des lieux loués.

Au demeurant, il n’est justifié d’aucun grief s’agissant des imprécisions alléguées, dès lors qu’il n’est ni invoqué ni justifié de l’intention de la locataire d’acquérir le bien loué.

Par conséquent, aucune nullité du congé n’est encourue de ce chef.

Sur le caractère frauduleux du congé

En l’espèce, Mme [K] justifie que la vente projetée s’inscrit dans une opération plus générale de réorganisation de ses affaires et de son partimoine dans la mesure où, à l’âge de 82 ans, elle a confié un mandat de protection future un mois avant la délivrance du congé, le 12 mars 2025 ; où plusieurs mois avant ce congé, elle a fait réaliser un diagnostic technique immobilier du bien le 22 octobre 2024 ; où sur la même période (soit entre le mois de décembre 2024 et le mois de janvier 2026), elle a consenti des mandats exclusifs de vente sur d’autres biens dont elle est propriétaire ; où elle a fait procéder à une division de son lot par un géomètre expert au moment de la délivrance du congé (le 18 avril 2025) et a fait procéder à la modification du règlement de copropriété par acte authentique reçu le 12 novembre 2025, afin notamment de conférer un numéro de lot distinct à la chambre de service objet du bail, figurant initialement sous le même numéro de lot que l’appartement qu’elle occupe.

La circonstance qu’un mandat de vente n’ait pas été signé par Mme [K] pour le bien objet du litige n’est pas de nature à remettre en cause l’intention de vendre précédemment démontrée, dès lors qu’il est versé aux débats des échanges directs avec un potentiel acquéreur.

Par ailleurs, le prix net vendeur de 80 000 euros proposé, pour une studette de 10,57 m² (soit 7 568 euros / m²) au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 3] dans le nord du [Localité 5], bénéficiant des services d’une gardienne, n’apparaît pas manifestement excessif au regard de ces caractéristiques et de cette localisation, fût-ce avec un chauffage au sol non fonctionnel. Il est à cet égard justifié d’une estimation équivalente par un agent immobilier établie le 11 avril 2025.

En tout état de cause, il sera rappelé que le congé pour vente n’empêche pas le propriétaire de proposer un prix à des conditions avantageuses pour lui. Ainsi, le caractère frauduleux d’un congé ne peut se déduire uniquement d’une offre de prix au delà du marché, mais il faut encore caractériser l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption.

En l’occurrence, Mme [A] n’allègue ni ne justifie d’avoir envisagé d’exercer son droit de préemption mais d’en avoir été empêchée par le prix proposé par sa bailleresse.

L’ensemble de ces éléments conduit à considérer que le congé n’a pas été délivré dans une intention frauduleuse.

Mme [A] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir annuler le congé délivré le 17 avril 2025, lequel a régulièrement produit ses effets le 17 octobre 2025 à minuit.

Par conséquent, Mme [A] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 18 octobre 2025.

Son expulsion sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision. A cet égard, Mme [K] se voyant accorder la faculté de recourir à la force publique pour l’expulsion, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte pour s’assurer de l’exécution de cette décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le délai pour quitter les lieux

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les éléments versés aux débats par Mme [K] sont insuffisants pour établir la mauvaise foi de la défenderesse de nature à supprimer le délai de deux mois prévu par le texte précité, dans la mesure où les plaintes relatives au comportement de cette dernière datent de l’année 2024. En conséquence, Mme [K] sera déboutée de sa demande.

Par ailleurs, Mme [A] établit qu’en raison de ses revenus, composés tantôt d’un salaire en tant qu’aide ménagère et tantôt d’indemnités journalières, elle n’est pas en mesure de se reloger autrement que dans le parc social. A cet égard, elle démontre de nombreuses démarches pour faire reconnaître son droit au logement opposable et récemment, a obtenu du tribunal administratif de Paris qu’il enjoigne le préfet de Paris à la reloger (ordonnance du 18 juin 2026). Elle justifie d’un accompagnement social et est par ailleurs porteuse d’un handicap. Il n’existe aucune dette locative.

Mme [A] démontre par conséquent que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, établit sa bonne volonté dans l’exécution de son obligation à paiement du loyer et justifie de nombreuses diligences dans sa recherche de relogement.

Compte tenu de l’état de santé de Mme [A], de l’absence de dette locative et des démarches entreprises aux fins de relogement, sans qu’il ne soit justifié par la demanderesse de circonstances particulières justifiant une reprise imminente des lieux, il sera fait droit à la demande de délai supplémentaire formée par Mme [A], dans la limite de six mois.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 1] étant d’ordre public, le juge saisi d’une demande d’indemnité d’occupation ne peut se référer à la seule convention conclue entre les parties pour déterminer la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il résulte des motifs développés supra que la valeur équitable des locaux s’élève à 438,57 euros, correspondant au prix du loyer amiablement convenu entre les parties après application du dispositif d’ordre public d’encadrement des loyers.

Par tant, Mme [K] sera déboutée de sa demande tendant à voir fixer cette indemnité au double du loyer prévu entre les parties. Cependant, cette indemnité d’occupation pourra faire l’objet d’une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues par le bail résilié, avec possibilité de procéder à la régularisation annuelle des charges.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 18 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal de commissaire de justice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [A], qui succombe principalement à l’instance, supportera la charge des dépens. Cependant, les dépens ne comprendront pas les frais de congé, qui résultent d’un choix de la bailleresse de mettre fin au bail et dont la loi permet la remise en main propre, sans frais.

La situation économique respective des parties commande par ailleurs de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de Mme [K].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Requalifie le bail meublé signé le 18 octobre 2001 entre Mme [E] [K] née [O] d’une part, Mme [M] [A] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 2], en bail d’un local à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur, soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989,

Condamne Mme [E] [K] née [O] à payer à Mme [M] [A] la somme de 44,33 euros au titre du trop-perçu de loyer au regard du dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 1], pour la période allant du 1er avril 2023 au 17 octobre 2025 ;

Dit régulier le congé délivé par Mme [E] [K] née [O] le 17 avril 2025 à Mme [M] [A], portant sur le logement sis [Adresse 3], 1er étage porte 1 à [Localité 2] ;

Dit que Mme [M] [A] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] depuis le 18 octobre 2025 ;

Accorde à Mme [M] [A] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire ;

Dit qu’à défaut pour Mme [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [K] née [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [M] [A] à payer à Mme [E] [K] née [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 438,57 euros par mois, à compter du 18 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

Déboute Mme [E] [K] née [O] et Mme [M] [A] de leurs autres demandes,

Condamne Mme [M] [A] aux dépens de l’instance, les frais de congé en étant exclus,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [E] [K] née [O],

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et le greffier, le 8 octobre 2026.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE
LA PROTECTION