COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 06 octobre 2026

N° RG 25/01660 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GNMQ

-PJ-

[E] [K] / [R] [O] [T]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], décision attaquée en date du 03 Septembre 2025, enregistrée sous le n° 24/01265

Arrêt rendu le MARDI SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe JUILLARD, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de :

Mme Stéphanie LASNIER, greffier lors de l’appel des causes et de Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

M. [E] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

Mme [R] [O] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle 55% numéro c63113-2025-014386 du 26/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]-FD)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 septembre 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. JUILLARD, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 octobre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. JUILLARD, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 14 août 2012, Mme [R] [T] a pris à bail un appartement situé [Adresse 2] au 2ème étage à [Localité 2].

M. [Q] est devenu propriétaire (vente aux enchères) de ce bien en 2022, a réalisé des travaux et augmenté le loyer, puis a donné congé à sa locataire pour vente du logement le 31 août 2023 et enfin pour reprise personnelle dudit logement le 3 décembre 2023.

Mme [T] a donné son congé à son tour à son bailleur le 8 janvier 2024 avec un préavis d’un mois en invoquant une cause médicale.

La conciliation a échoué et M. [Q] a saisi la justice en paiement d’un reliquat de loyer et charges, outre paiement de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 3 septembre 2025 le tribunal judiciaire de MONTLUCON :

constate la validité du congé délivré par Madame [R] [T],

constate la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], ce à compter du 10 février 2024,

Condamne Monsieur [E] [K] à restituer à Madame [R] [T] la somme de 912,20 euros (neuf cent douze euros et vingt centimes), correspondant au montant du chèque versé par Madame [R] [T] après déduction des sommes dues par celle-ci au bailleur au titre du loyer du mois de février 2024, de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 ainsi qu’au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024,

Déboute Monsieur [E] [K] de sa demande au titre des réparations locatives,

Déboute Monsieur [E] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [E] [K] à payer à Madame [R] [T] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

Rejette tous les autres chefs de demande,

Condamne Monsieur [E] [K] à verser à Madame [R] [T] la somme de 300,00 euros (trois cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais explosés et non compris dans les dépens.

Condamne Monsieur [E] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de signification de la présente décision,

M. [Q] a relevé appel de ce jugement par déclaration électronique en date du 2 octobre 2025.

Aux termes des dernières conclusions du 1er septembre 2026 M. [Q] demande à la cour :

Vu les articles 9, 408, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1228, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les articles 6, 7, 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu la jurisprudence citée,

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Montluçon en ce qu’il a dit :

Constate la validité du congé délivré par Madame [R] [T],

Constate la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], ce à compter du 10 février 2024.

Condamne Monsieur [E] [K] à restituer à Madame [R] [T] la somme de 912,20 euros (neuf cent douze euros et vingt centimes), correspondant au montant du chèque versé par madame [R] [T] après déduction des sommes dues par celle-ci au bailleur au titre du loyer du mois de février 2024, de la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024 ainsi qu’au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024,

Déboute Monsieur [E] [K] de sa demande au titre des réparations locatives,

Déboute Monsieur [E] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [E] [K] à payer à Madame [R] [T] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

Rejette tous les autres chefs de demande,

Condamne Monsieur [E] [K] à verser à Madame [R] [T] la somme de 300,00 euros (trois cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais explosés et non compris dans les dépens.

Condamne Monsieur [E] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de signification de la présente décision. »

En conséquence statuant à nouveau,

In limine litis,

NE PAS ECARTER des débats les pièces de Monsieur [K] [E] ;

Au fond,

DÉCLARER Monsieur [K] [E] recevable et bien fondé en son appel et en ses prétentions ;

DEBOUTER Madame [R] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [K] [E],

Sur les fautes contractuelles de Madame [R] [T],

CONDAMNER Madame [R] [T] à payer et porter les sommes suivantes avec intérêt au taux légal à Monsieur [K] [E] :

· 1332,23 euros au titre des loyers et des charges restants dus,

. 300 euros TTC au titre des réparations locatives,

· 500 euros au titre du préjudice moral.

CONDAMNER Madame [R] [T] à payer et porter à M. [K] [E] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [R] [T] aux entiers dépens des deux instances.

Aux termes des dernières conclusions du 1er septembre 2026 Mme [T] demande à la cour :

Vu l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1104 et 1240 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre liminaire,

ECARTER l’ensemble des pièces visées dans les conclusions d’appelant de Monsieur [K],

A titre principal et en tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DECLARER Madame [T] recevable et bien fondée en ses demandes.

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du 03 septembre 2025 dans l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’il a limité à 500 € la somme allouée à Madame [T] en réparation de son préjudice moral,

Le REFORMER de ce chef,

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées,

CONDAMNER Monsieur [K] à payer et porter à Madame [T] la somme de 2.000,00 € en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

CONDAMNER Monsieur [K] à payer et porter à Madame [T] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNER le même aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée à l’audience du 1er septembre 2026 en accord avec les avocats des parties.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés par celles-ci au soutien de leurs prétentions en application notamment de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la question soulevée in limine litis

Mme [T] fait valoir que M. [K] n’a pas communiqué ses pièces avec ses conclusions qui ne seraient pas les mêmes qu’en première instance. Dès lors aucune pièce ne pourrait être admise et la cour devrait les rejeter.

M. [K] affirme avoir communiqué les pièces depuis la demande du 18 mars 2026.

Les articles 132 et suivants du code de procédure civile sont le fondement du litige entre les parties.

Il en ressort que toutes les pièces ont été communiquées ainsi qu’en atteste l’entier dossier et les conclusions de Mme [T] qui répondent point par point aux moyens de M. [K], étant rappelé que la clôture finale du dossier a été opérée lors de l’audience du 1er septembre 2026 à la demande et en accord entre les deux parties.

Dès lors le contradictoire entre les parties a été réalisé et en conséquence la demande de Mme [T] sera rejetée dans la mesure où les pièces ont été communiquées en temps utile.

Sur le congé du locataire

Il n’est pas contesté que notamment les articles 1103, 1104, 1217, 1240, 1728 et suivants du code civil et les articles 6, 7, 12, et 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont les fondements du litige justement retenus par le premier juge, étant précisé que ces textes sont repris dans le jugement et que les parties sont représentées par des avocats pouvant, au besoin, expliquer cet aspect. Dès lors, il n’y a pas lieu, pour ne pas alourdir l’arrêt, de reprendre ici intégralement ces textes.

M. [K] soutient notamment que le congé d’un mois n’est pas conforme à la jurisprudence en ce qu’il ne reprend pas le motif dudit congé dans l’acte lui-même. Dès lors le délai de trois mois doit s’appliquer.

Mme [T] fait valoir notamment qu’elle a respecté les conditions du congé d’un mois dans la mesure où elle a annexé le certificat médical audit congé.

En l’espèce, la cour constate que M. [K] a donné congé à sa locataire sur deux motifs différents en peu de temps et qu’en dernier lieu Mme [T] a donné à son tour son congé à son propriétaire.

La cour constate également, en pièce 5 de M. [K], qu’aucun motif médical n’est présent dans le congé d’un mois délivré par la locataire le 8 janvier 2024. En outre, il est certain qu’un certificat médical a été joint au congé puisque M. [K], dans son courrier du 10 janvier 2024, indique avoir reçu le courrier recommandé de sa locataire le 10 janvier 2024 et qu’il s’agit d’une lettre du 8 janvier 2024-ce qui est bien le cas. S’agissant du certificat médical en date du 4 janvier 2024 il mentionne : « le soussigné docteur en médecine, certifie que Mme [T] doit être prioritaire pour changer de locaux d’habitation pour raison de santé ».

Au-delà de la jurisprudence de la Cour de cassation qui ne s’impose pas impérativement aux juridictions du premier ou du second degré, il y a la loi qui elle s’impose aux juges dès lors qu’elle ne souffre pas d’interprétation.

En l’espèce, l’article 15 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 est particulièrement clair et rigoureux en ce qu’il demande que le congé mentionne que le motif est l’état de santé du locataire et que ce motif doit être corroboré par un certificat médical qui doit constater que ledit état de santé justifie un changement de domicile. Il faut préciser enfin que ces deux éléments doivent être présents cumulativement au moment du congé.

Or, en l’espèce, il est incontestable que le congé de la locataire en cause ne mentionne aucun motif et pas le motif médical. Une telle situation suffit, par application de la loi, à transformer le congé d’un mois en un congé classique de 3 mois, étant enfin précisé que cette rectitude dans l’application du texte est également celle de la Cour de cassation depuis 2019.

En conséquence le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la dette locative (loyer, charges, taxes)

S’agissant de l’exécution du contrat entre les parties, il convient de rappeler qu’elle doit toujours être de bonne foi. A ce titre, il n’est pas discuté de manière efficiente par M. [K] qu’il a mis en location sur la plateforme AIRBNB le logement en cause dès février 2024, ainsi que le démontre la pièce 8 de Mme [T], étant précisé que la location a été d’une nuit (par « [G] » en février 2024 et que le prix est de 115 euros la nuit, que « [A] » a également loué une nuit en février 2024, puis deux locations en mars et quatre en avril 2024). Il en ressort donc au minimum une somme de 920 euros perçue, par le propriétaire, à titre de location (8 nuits à 115 euros) sur la période de février 2024 à avril 2024, étant précisé qu’il est fréquent que certains locataires ne laissent aucune appréciation. Il s’ensuit que le nombre des locations du logement peut avoir été bien plus importante que celui mentionné ci-dessus. Par ailleurs, la cour constate que M. [K] ne s’explique pas sur le nombre des locations AIRBNB durant la période. Il s’agit là d’un choix du propriétaire de ne pas mettre la cour en situation d’examiner le nombre des locations pour déterminer ce que cela peut avoir comme conséquence dans l’exécution de bonne foi du contrat. Dès lors, ce choix conduit nécessairement la cour à s’interroger sur le nombre exact de location sur la plateforme durant la période litigieuse. En conséquence, le bailleur ne peut pas obtenir une indemnisation correspondant à un préjudice qu’il n’a pas subi où bénéficier d’un avantage qui excède ce que justifie l’exécution de bonne foi du contrat.

C’est la raison pour laquelle aucune somme ne sera accordée à M. [Q] pour la période du 10 février 2024 au 10 avril 2024. Les mêmes motifs s’imposent pour les charges qui seront donc toutes rejetées, sur la période du 10 février 2024 au 10 avril 2024.

Enfin, la cour considère que les sommes au titre du loyer et des charges calculées par le premier juge méritent confirmation et notamment pour la période du 1er janvier 2024 au 10 février 2024 au regard des motifs justement retenus par le tribunal.

Quant aux charges pour l’année 2023, la cour constate que la demande du propriétaire est celle retenue par le premier juge (92,95 euros) et sera donc confirmée par adoption des motifs du premier juge.

Pour l’année 2024, le calcul du loyer et charges impayés (proratisés du 1er janvier au 10 février 2024) proposé par le premier est justifié par les pièces du dossier et sera en conséquence confirmé à hauteur de 31,16 euros pour les charges et 21,28 euros pour les ordures ménagères, ainsi que 142,41 euros pour le loyer de février 2024.

En conclusion c’est une somme totale de 287,80 euros que Mme [T] doit à M. [K] au titre des loyers, charges et taxes des ordures ménagères. A cette somme il convient de retirer le montant de 1 200 euros réglé par la locataire à son propriétaire.

En conséquence, M. [K] doit à Mme [T] la somme de 912,20 euros.

Le jugement sera confirmé du chef de l’indemnisation des différents aspects concernant la dette locative (loyer, charges, taxe des ordures ménagères).

Sur les réparations locatives

La cour relève qu’aucun état des lieux d’entrée n’est versé, que l’usure normal des lieux est à prendre en considération au regard de l’état des lieux de sortie, que l’analyse du premier juge n’est pas contestable et sera adoptée. Dès lors, il n’y a pas lieu à octroyer une quelconque somme au propriétaire qui ne place pas la cour en mesure de décider autrement et ce n’est pas une facture d’honoraires que se dresse à lui-même (et donc sa valeur probante) le propriétaire qui peut permettre de lui accorder une somme.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande au titre du préjudice moral de M. [K]

C’est par des motifs adaptés que le premier juge a rejeté cette demande et rien ne permet en appel d’octroyer une quelconque somme à ce titre à M. [K].

Sur la demande au titre du préjudice moral de Mme [T]

Là encore, le premier juge a fait une analyse que la cour reprend notamment pour dire que le comportement de M. [K] consistant à suivre sa locataire dans la rue et à la prendre en photo est une attitude parfaitement inadaptée et qui ne prouve rien dans la mesure où aucun certificat médical ne vient dire que cette locataire de 73 ans ne marcherait pas. La sanction de ce comportement fautif par l’octroi d’une somme de 500 euros est adaptée à la situation et il n’y a pas lieu de l’augmenter comme le souhaite la locataire.

En conséquence le jugement sera confirmé.

Sur le surplus, les frais irrépétibles et les dépens.

Le surplus des demandes des parties sera rejeté faute d’élément au soutien de celles-ci.

Succombant à titre principal M. [Q] sera condamné aux dépens et ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

En équité M. [Q] sera condamné à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Déclare l’appel de la décision critiquée recevable dans les limites de la saisine de la cour ;

Rejette la demande de Mme [R] [T] de voir écarter les pièces de M. [E] [K],

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l’exception de celle ayant validé le congé d’un mois délivré le 8 janvier 2024 par [R] [T] ;

Statuant à nouveau ;

Dit que le congé délivré par Mme [R] [T] doit se voir appliquer la durée de 3 mois et que le bail a pris fin en conséquence le 10 avril 2024,

Y ajoutant ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne [E] [K] aux dépens et rejette ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamne [E] [K] à verser à [R] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président