Pénalités de retard : distinction entre réception et livraison d’une maison individuelle jusqu’à la mise hors d’eau et hors d’air

Le jugement distingue la réception de l’ouvrage, intervenue sans réserve, de sa livraison, qui suppose un achèvement permettant notamment une mise hors d’eau et hors d’air. Sur le fondement des articles L.231-2 et R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation, les pénalités de retard courent jusqu’à la reprise définitive des désordres empêchant cette livraison. Leur montant ne peut être inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

L’article 1792-6 du Code civil encadre la réception contradictoire, sans faire obstacle à la distinction opérée avec la livraison. La reconnaissance par le constructeur de désordres relevant de la garantie de parfait achèvement a contribué à établir le retard de livraison.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, l’intervention fautive du terrassier après réception a justifié l’indemnisation des travaux nécessaires et les frais de stockage résultant de l’impossibilité d’entreposer les meubles et matériaux. En revanche, les frais de déplacement ont été rejetés faute de preuve du nombre et de la cause des trajets. Le préjudice moral a été réparé sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

La société constructrice, partie perdante, a été condamnée aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Après la réception d’une maison individuelle, les maîtres d’ouvrage ont signalé plusieurs désordres, notamment des infiltrations. Le constructeur les a repris en mars 2024. Le tribunal a accordé des pénalités de retard ainsi que l’indemnisation des travaux de reprise, des frais de stockage et du préjudice moral, mais a rejeté les frais de déplacement faute de justificatifs suffisants.

Des maîtres d’ouvrage ont conclu avec une société constructrice un contrat de construction de maison individuelle pour un prix de 107 390 euros. Le chantier, ouvert le 21 novembre 2022, devait être achevé le 21 novembre 2023. Une réception sans réserve a été signée le 3 août 2023, avec remise des clés.

Après cette réception, les maîtres d’ouvrage ont signalé plusieurs désordres, notamment des infiltrations empêchant la mise hors d’eau et hors d’air. Des entreprises, un expert amiable et un commissaire de justice sont intervenus. Le constructeur a finalement repris les désordres le 7 mars 2024.

Les maîtres d’ouvrage ont demandé des pénalités de retard ainsi que l’indemnisation de travaux de reprise, de frais de stockage, de déplacements et d’un préjudice moral. Le tribunal a accueilli les demandes relatives aux pénalités, aux travaux, au stockage et au préjudice moral, mais a rejeté les frais de déplacement faute de justificatifs suffisants.

• Contrat soumis aux règles de construction de maison individuelle.
• Délai contractuel de livraison arrivé à échéance.
• Désordres non apparents lors de la réception sans réserve.
• Infiltrations empêchant la mise hors d’eau et hors d’air.
• Reconnaissance des désordres et interventions par le constructeur.
• Reprise définitive des désordres fixant le terme du retard.
• Préjudice distinct établi par des éléments suffisamment probants.

• Contrat de construction et conditions particulières fixant le délai.
• Procès-verbal de réception signé sans réserve.
• Courriers du constructeur reconnaissant les désordres et les reprises.
• Réclamations répétées des maîtres d’ouvrage.
• Interventions des entreprises et constat du commissaire de justice.
• Éléments établissant la reprise définitive le 7 mars 2024.

Le constructeur doit régler les pénalités liées au retard de livraison ainsi que les préjudices directement établis. Les maîtres d’ouvrage obtiennent réparation des coûts de reprise, du stockage et du préjudice moral, mais supportent le rejet des déplacements insuffisamment justifiés.

• Paiement de 4 904,60 euros de pénalités de retard.
• Remboursement de 540 euros de travaux nécessaires.
• Remboursement de 526,40 euros de frais de stockage.
• Indemnisation du préjudice moral à hauteur de 1 500 euros.
• Rejet des frais de déplacement non documentés.
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier le délai contractuel de livraison.
• Distinguer réception, achèvement et livraison.
• Documenter chaque désordre dès son apparition.
• Conserver les courriers et réponses du constructeur.
• Justifier précisément chaque poste de préjudice.

À éviter

• Confondre réception sans réserve et livraison achevée.
• Produire des photographies non datées ou non localisées.
• Réclamer des déplacements sans relevé détaillé.
• Négliger les dates des interventions et reprises.
• Invoquer un préjudice sans preuve de son montant.

La distinction entre réception et livraison d’une maison individuelle

La réception peut être prononcée sans réserve conformément à l’article 1792-6 du Code civil, tout en étant distincte de la livraison. Celle-ci suppose un ouvrage parfaitement achevé. Des désordres non apparents lors de la réception, notamment des infiltrations empêchant la mise hors d’eau et hors d’air, ont retardé la livraison jusqu’à leur reprise définitive.

Les conditions de calcul des pénalités de retard

Les articles L.231-2 et R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation imposent la mention du délai d’exécution et des pénalités, lesquelles ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix par jour. Le retard a couru du 22 novembre 2023 au 7 mars 2024, date de la mise hors d’eau et hors d’air.

La preuve des préjudices contractuels indemnisables

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, les travaux de reprise et les frais de stockage ont été indemnisés, car leur nécessité résultait du retard et de l’intervention fautive du terrassier. Les frais de déplacement ont été rejetés faute de preuve du nombre et de la cause des trajets. Le préjudice moral a été retenu sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation, Article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1792-6 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile