TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [M] [C] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe RENAUD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/11821 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVML

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 06 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. LA SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE “[A]”, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0139

DÉFENDERESSE
Madame [M] [C] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 octobre 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 06 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/11821 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVML

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 14 septembre 1995, la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE (ci-après dénommée la S.A.S. [A]) a donné à bail à Madame [M] [C] épouse [Z] un logement situé [Adresse 3] / [Adresse 4].

A raison d’impayés locatifs, la S.A.S. [A] a fait signifier par courrier de commissaire de justice du 12 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 45 666,72 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 21 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a déclaré recevable la déclaration de surendettement déposée par Madame [M] [C] épouse [Z].

Par jugement du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment :
– débouté la S.A.S. [A] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 14 septembre 1995 avec Madame [M] [C] épouse [Z] ;
– condamné Madame [M] [C] épouse [Z] à payer à la S.A.S. [A] la somme de 11 380,89 euros, au titre des loyers et provisions sur charges, selon décompte arrêté au 07 février 2024 inclus ;
– dit que le paiement de l’arriéré locatif par Madame [M] [C] épouse [Z] est toutefois suspendu pendant la durée d’examen de sa situation par la commission de surendettement statuant dans les conditions prévues par les articles L.722-3 et L.741-1 du code de la consommation, et au maximum pendant le délai de deux ans à compter de la décision de recevabilité, sous réserve des causes de caducité ou de déchéance inhérentes aux mesures de surendettement.

Par jugement du 30 septembre 2024, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris a fixé, après vérification et pour les besoins de la procédure de surendettement de Madame [M] [C] épouse [Z], la créance de la S.A.S. [A] à la somme de 13 170,17 euros au terme du mois de juin 2024 inclus.

Par courrier du 24 décembre 2024, la S.A.S. [A] s’est vue notifier les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers lesquelles entraient en vigueur le 06 décembre 2024, et à défaut, au plus tard le dernier jour du mois suivant le 06 décembre 2024, et selon lesquelles Madame [M] [C] épouse [Z] devait rembourser chaque mois pendant 73 mois le somme de 180,41 euros à la S.A.S. [A].

Faisant valoir de nouveaux impayés et un non-respect du plan, la S.A.S. [A] a mis en demeure, par courrier du 27 août 2025, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, non réceptionné, Madame [M] [C] épouse [Z] de payer les sommes dues, sous peine de caducité des mesures imposées, citant l’article R.732-2 du code de la consommation.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 12 décembre 2025 à étude, la S.A.S. [A] a fait assigner Madame [M] [C] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la caducité du plan conventionnel de redressement au profit de Madame [M] [C] épouse [Z] par décision du 24 décembre 2024 ;
– prononcer la résiliation du bail accordé à Madame [M] [C] épouse [Z], aux torts de la défenderesse, depuis la date de l’assignation ;
– juger que Madame [M] [C] épouse [Z] est occupante sans droit ni titre depuis la date de l’assignation ;
– ordonner l’expulsion de Madame [M] [C] épouse [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– ordonner que les biens soient séquestrés sur place ou dans un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais et risques de Madame [M] [C] épouse [Z] ;
– condamner Madame [M] [C] épouse [Z] à lui payer la somme de 20 169,45 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 1er décembre 2025 inclus, sauf à parfaire au jour de l’audience ;
– condamner Madame [M] [C] épouse [Z] à lui payer à compter de l’assignation et jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges qui auraient été conventionnellement exigibles ;
– la condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 octobre 2022.

L’assignation a été dénoncée le 16 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1] mais aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue avant l’audience.

A l’audience du 06 juillet 2026, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la S.A.S. [A], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans ses dernières conclusions, reprenant les demandes formulées au titre son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 19 773,43 euros au 18 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [M] [C] épouse [Z], ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d’impayés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la S.A.S. [A] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article R.732-2 du code de la consommation, le plan conventionnel de redressement mentionne qu’il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que, suite aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] en décembre 2024, Madame [M] [C] épouse [Z] n’a payé ni le loyer courant et les provisions pour charges, ni la mensualité d’apurement fixée à la somme de 180,41 euros.

Par courrier du 27 août 2025, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, non réceptionné, la S.A.S. [A] a mis en demeure Madame [M] [C] épouse [Z] de régler la somme de 5132,96 euros dans un délai de quinze jours, correspondant aux loyers et charges et aux mensualités du plan, impayés à cette date, sous peine de caducité du plan.

Or, il ressort du décompte produit par la bailleresse qu’un seul règlement de la somme de 1283,24 euros a été effectué par la locataire le 09 septembre 2025, ne permettant pas d’apurer les sommes dues.

Par la suite, les échéances d’octobre et de novembre 2025 sont demeurées impayées. En revanche, du mois de décembre 2025 au mois d’avril 2026, la locataire a effectué un virement mensuel de 641,62 euros, qui ne correspond néanmoins pas au montant cumulé des loyers, charges et échéances du plan (418,68 + 50 + 180,41 = 649,09).

Par ailleurs, il résulte des différents documents versés aux débats, et notamment du décompte locatif, du jugement rendu le 18 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et des pièces relatives à la procédure de surendettement, que la dette locative est très ancienne, et que la locataire ne s’est que très rarement acquitté de son loyer et de ses charges, y compris au cours de la procédure de surendettement malgré l’obligation qui demeure, dans le cadre de ces procédures, de régler les charges courantes.

Dès lors, les manquements de Madame [M] [C] épouse [Z] à son obligation contractuelle sont incontestables et justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail, à ses torts exclusifs, à compter du 12 décembre 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil.

Il convient, dès lors, d’ordonner à Madame [M] [C] épouse [Z], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S. [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucune mauvaise foi n’étant caractérisée, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Madame [M] [C] épouse [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du 12 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Toutefois, conformément à la demande en ce sens, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 18 juin 2026. Madame [M] [C] épouse [Z] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juillet 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Par ailleurs, l’article 4 i) de loi du 6 juillet 1989 spécifiant expressément, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, que les clauses contractuelles prévoyant des pénalités sont réputées non écrites, et le contrat de bail litigieux s’étant vu renouvelé à plusieurs reprises depuis l’entrée en vigueur de cette loi, la demanderesse ne pourra qu’être déboutée de sa demande de majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon l’article R.732-2 du code de la consommation, le plan conventionnel de redressement mentionne qu’il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la S.A.S. [A] que Madame [M] [C] épouse [Z] est redevable de la 19 773,43 euros au 18 juin 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Madame [M] [C] épouse [Z] ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Toutefois, si, conformément au jugement rendu le 18 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la S.A.S. [A] a déduit du décompte, et donc des sommes réclamées, la somme de 39 508,48 euros, cette somme n’étant pas justifiée et étant couverte par la prescription ; en revanche, la S.A.S. [A] n’a pas déduit des sommes réclamées la somme de 11 380,89 euros pour laquelle elle dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire en vertu du jugement précité.

Il convient donc d’exclure cette somme du montant réclamé au titre des loyers et charges, et de ne tenir compte que des sommes appelées postérieurement à la date du décompte visé par la décision du 18 avril 2024.

Il n’y a, en revanche, pas lieu d’appliquer le même raisonnement à la décision rendu par le juge du surendettement le 30 septembre 2024, le montant de la dette locative retenue par ladite décision n’étant fixée que pour les besoins de la procédure de surendettement.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article R.732-2 du code de la consommation, compte tenu de la mise en demeure adressée par la S.A.S. [A] à Madame [M] [C] épouse [Z] le 27 août 2025, il n’y a pas lieu de constater la caducité du plan, celui-ci étant de plein droit caduc compte tenu de son non-respect malgré la mise en demeure, demeurée infructueuse.

Par conséquent, Madame [M] [C] épouse [Z], sera condamnée au paiement de la somme de 8392,54 euros.

Décision du 06 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/11821 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVML

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [M] [C] épouse [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la S.A.S. [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 septembre 1995 entre la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE et Madame [M] [C] épouse [Z] concernant le logement situé [Adresse 3] / [Adresse 4], à la date du 12 décembre 2025, et aux torts exclusifs de Madame [M] [C] épouse [Z] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [C] épouse [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] / [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [C] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [C] épouse [Z] à payer à la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE la somme de 8392,54 euros (huit mille trois cent quatre-vingt-douze euros et cinquante-quatre centimes), selon décompte arrêté au 18 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés, dus pour la période comprise entre le 1er mars 2024 et le 18 juin 2026 ;

CONDAMNE Madame [M] [C] épouse [Z] à verser à la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payables et révisables dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce à compter de l’échéance du mois de juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [M] [C] épouse [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [C] épouse [Z] à payer à la S.A.S. [A] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 octobre 2026

La greffière La juge des contentieux de la protection