Copie exécutoire : SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES Copie aux demandeurs : 3 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-13

JUGEMENT PRONONCE LE 05/10/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025045025

ENTRE :

1) SARL ASD & CONSULTING, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 880042858

2) SARL JC TURRI REINDUSTRIALISATION, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 793556960

Parties demanderesses : assistées de Me Nassima KACEMI-BELABES, avocate (RPJ119645) et comparant par la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES représentée par Me Marie JANET, avocate (RPJ093552)

ET :

1) SAS CROCUS INVESTISSEMENTS, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS B 887913630

2) SARL DACOPHARM, dont le siège social est [Adresse 4] – RCS B 400561890

Partie défenderesse : assistée de Me Alexia ROUX, avocate et comparant par la SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES représentée par Me Martine LEBOUCQ-BERNARD, avocate (R285)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La SARL ASD & CONSULTING (ci-après ASD) est spécialisée dans le conseil en investissement immobilier.

La SARL JC TURRI REINDUSTRIALISATION (ci-après TURRI) dispose d’une carte d’agent immobilier.

La SAS CROCUS INVESTISSEMENTS (ci-après CROCUS) et la SARL DACOPHARM exercent une activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce.

M. [W] est gérant de DACOPHARM et de CROCUS.

Le 27 mars 2024, M. [W] a pris contact avec ASD sur le dossier de vente de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » propriété de la société Les Ravières (hors de la cause). Le 17 mai 2024, un engagement de confidentialité a été signé entre la société Les Ravières et CROCUS. Une « data room » a été mise en place.

Dans ce cadre, le 1er juillet 2024, la société Lov Hotel Collection Holding (potentiel acheteur hors de la cause) a signé avec DACOPHARM un «

mandat de recherche d’un ensemble immobilier à acquérir

» désignant expressément l’hôtel « Le Samovar », moyennant des honoraires de 490 000 €.

Le 11 juillet 2024, une visite de l’hôtel a été organisée.

Selon ASD, les acheteurs auraient décliné l’offre de vente qui s’élevait à 14,5 M€.

Le 12 novembre 2024, l’acte réitératif de vente a été conclu entre la société Les Ravières et la société Samovar Immo (hors de la cause) créée par la société Lov Hotel Collection Holding pour la circonstance.

Le 12 novembre 2024, CROCUS a émis une facture de 490 000 € TTC à destination de Lov Hotel Collection Holding, laquelle a été payée.

Le 26 novembre 2024, ASD soutient avoir « découvert » que l’hôtel avait été vendu, qui plus est, au montant de 14,7 M€ supérieur à sa proposition.

ASD et TURRI demandent à CROCUS le paiement d’une commission sur cette vente au titre de deux pièces datées du 20 juin 2024 (n°10 et n°11) et signées par CROCUS :

Un « consulting agreement »,

Un « accord de partage des rémunérations ».

ASD et TURRI ont assigné CROCUS et DACOPHARM à cet effet et demandent chacun 277 398 € TTC.

DACOPHARM et CROCUS contestent ces deux pièces soutenant que la signature de M. [W] est falsifiée.

Le 5 novembre 2025, CROCUS a adressé à ASD une sommation de communiquer les originaux de ces deux pièces.

Cette sommation a été réitérée par le tribunal le 13 avril 2026, sans succès. C’est ainsi que se présente le litige.

La procédure

Par acte extrajudiciaire signifié le 26 mai 2025 à personne se déclarant habilitée, ASD et TURRI ont assigné DACOPHARM.

Par acte extrajudiciaire signifié le 28 mai 2025 à personne se déclarant habilitée, ASD et TURRI ont assigné CROCUS.

ASD et TURRI par leurs conclusions en réponse n° 2 du 9 février 2026, dernier état de leurs prétentions, demandent au tribunal de :

DECLARER les Sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION recevables et bien fondées en leurs demandes :

Y faisant droit ;

A titre principal,

Vu les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 janvier 1970, ensemble l’article 73 du décret du 20 juillet 1972;

CONDAMNER in solidum la Société CROCUS INVESTISSEMENTS et la Société DACOPHARM à payer à la Société ASD & CONSULTING et à la Société JC TURRI REINDUSTRIALISATION respectivement la somme de 277.398 € TTC chacune (231.165€ H.T), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, au titre de la commission due ;

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants et 1240 du Code civil ;

CONDAMNER in solidum la Société CROCUS INVESTISSEMENTS et la Société DACOPHARM à payer à la Société ASD & CONSULTING et à la Société JC TURRI REINDUSTRIALISATION respectivement la somme de 277.398 € TTC chacune (231.165 € H.T), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

DEBOUTER la Société CROCUS INVESTISSEMENTS et la Société DACOPHARM de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNER in solidum la Société CROCUS INVESTISSEMENTS et la Société DACOPHARM à payer aux sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION la somme de 12.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

DACOPHARM et CROCUS, par leurs conclusions n° 2 régularisées à l’audience du 30 janvier 2026, dans le dernier état de leurs prétentions, demandent au tribunal de :

Vu les articles 4471-17 et 313-1 du Code pénal,

Vu les articles 287, 288 et 1373 du Code de procédure civile,

Vu les articles 138, 139 et 142 du Code de procédure civile,

Vu les articles 143 et 144 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1128 et 1178 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

A titre principal

ENJOINDRE aux sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION de produire les originaux des contrats intitulés  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations « , sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Après vérification d’écriture opérée sur le fondement des articles 287 et 288 du Code de procédure civile,

JUGER que Monsieur [S] [W] représentant la société CROCUS INVESTISSEMENTS n’est pas le signataire des contrats de  » mandat de consulting agreement  » et  » d’accord de partage des rémunérations  » du 20 juin 2024,

PRONONCER la nullité des contrats de « mandat de consulting agreement  » et  » d’accord de partage des rémunérations  » du 20 juin 2024 en l’absence de consentement de la société CROCUS INVESTISSEMENTS,

JUGER que les sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION ont introduit une procédure judiciaire abusive fondée sur des faux contrats,

En conséquence,

DEBOUTER les sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER in solidum les sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION au paiement de 50 000 € de dommages et intérêts, au titre de la procédure abusive,

CONDAMNER in solidum les sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION au paiement de la somme de 10 000 € au profit des sociétés CROCUS INVESTISSEMENTS et DACOPHARM, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION aux entiers dépens d’instance.

A titre subsidiaire et avant dire droit

ENJOINDRE aux sociétés ASD & CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION de produire les originaux des contrats intitulés  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations « , sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

ORDONNER une expertise de type graphologique ou autre type d’expertise qu’il plaira au Tribunal portant sur la vérification de l’authenticité de la signature alléguée de Monsieur [S] [W] au titre des contrats  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations « ,

DESIGNER tel expert graphologue qu’il plaira au Tribunal, au besoin aux frais avancés des sociétés CROCUS INVESTISSEMENTS et DACOPHARM, avec mission de :

se faire remettre :

Par les sociétés DACOPHARM et CROCUS INVESTISSEMENTS, la copie et l’original du contrat intitulé  » accord de confidentialité  » du 21 mai 2024 signé par Monsieur [S] [W],

Par les sociétés ASD CONSULTING et JC TURRI REINDUSTRIALISATION, les copies et les originaux des contrats litigieux intitulés  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations  » du 21 mai 2024,

Par l’ensemble des parties, toutes pièces de comparaison utiles originales ou en copie écrites et/ou signées à une date la plus contemporaine possible de la date de signature des contrats litigieux,

procéder à une comparaison d’écriture et de signature entre ces documents, et notamment au regard de la signature de Monsieur [S] [W] apposée en original sur le contrat intitulé  » accord de confidentialité  » du 21 mai 2024,

déterminer si Monsieur [S] [W] est ou non l’auteur en original de la signature apposée sur les contrats intitulés  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations « ,
* déterminer si la signature de Monsieur [S] [W] apposée sur les contrats intitulés  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations  » est en réalité un copier / coller d’une copie de sa signature originale apposée sur « l’accord de confidentialité  » du 21 mai 2024,

en conséquence, se prononcer sur l’authenticité des contrats intitulés  » mandat de consulting agreement  » et  » accord de partage des rémunérations « ,
* faire toute observation utile pour éclairer le Tribunal.

DIRE que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIRE que l’expert devra établir un pré-rapport ou des notes de synthèse avant dires, un mois avant la date de remise du rapport définitif,

DIRE que l’expert devra informer le juge de l’avancement de ses opérations et des diligences par lui accomplies visées à l’article 273 du Code de procédure civile,

DIRE que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

SURSOIR A STATUER dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

RESERVER les dépens.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôts de conclusions échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience publique du 13 février 2026, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire.

Les parties ne s’opposant pas à être entendues par le seul juge chargé d’instruire l’affaire, en application de l’article 871 du code de procédure civile, elles ont été régulièrement convoquées à l’audience du 29 mai 2026, à laquelle elles se sont présentées par leur conseil respectif.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé le 21 septembre 2026, reporté au 5 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe du tribunal en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Ils seront plus amplement développés en même temps qu’ils seront discutés. ASD et TURRI font valoir que :

Le 20 juin 2024, M. [W] a signé 2 documents avec ASD et TURRI :

Un mandat de « consulting agreement » (pièce n°10 ASD),

Un accord de partage des rémunérations entre ASD, TURRI et CROCUS INVEST (pièce n°11 ASD),

Madame [T] [Q] a témoigné en ce sens le 13 décembre 2024 puis le 7 décembre 2025.

Le mandat de Consulting agreement est référencé dans le livre des mandats d’ASD.

Les demandeurs n’ont pas pu produire ces documents car ils sont stockés dans un gardemeuble.

M. [W], de concert avec la société Lov Hotel Collection Holding a essayé de contourner les demandeurs pour éviter de payer leur commission.

L’acheteur initial la société Lov Hotel Collection Holding s’est masquée derrière un autre nom de société (samovar immo) lors de l’achat définitif.

De même, ASD a travaillé avec M. [W] de la société DACOPHARM, mais la société qui apparait dans les mandats est la société CROCUS, pour mieux se dissimuler.

La contestation d’une signature, au sens de l’article 1373 du Code civil, n’a pas pour effet d’anéantir l’existence de l’acte litigieux ni de le priver immédiatement de toute valeur probante. Or ni CROCUS ni DACOPHARM n’avaient pas porté plainte au pénal au moment de l’assignation.

CROCUS et DACOPHARM rétorquent que :

ASD ne dispose pas d’une carte d’agent immobilier, et n’avait donc aucun titre pour signer un quelconque mandat de commission (article 3 de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).

Pour pallier ce défaut, ASD s’est fictivement adjointe à TURRI qui pourtant n’avait jamais participé à la moindre négociation.

La signature des « mandat de consulting agreement » et « accord de partage des rémunérations » est une copie de la signature de M. [W] apposée sur l’accord de confidentialité.

Le 29 janvier 2026 elles ont déposé une plainte pénale pour faux.

Sur ce le tribunal

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. ».

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »;

L’article 288 du code de procédure civile dispose que « Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux. ».

Selon l’article 1178 du Code civil : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Sur le « consulting agreement » et « l’accord de partage de rémunération »

Malgré des demandes répétées des défendeurs et du tribunal de céans, les demandeurs n’ont pas produit les originaux de deux documents sur lesquels ils fondent leur demande, au motif que ces documents sont dans un garde meubles.

Le tribunal retient :

que les signatures produites sur les pièces n°10 et n°11 sont parfaitement identiques à la signature de M. [W] figurant sur l’accord de confidentialité,

qu’aux yeux des demandeurs, une demande de deux fois 277.398 € TTC n’a pas justifié • des efforts de leur part pour rechercher des documents dans leur garde-meubles.

Sur les attestations de Mme [Q]

A l’époque des faits, Mme [Q] était sous-traitance d’ASD.

Sa première attestation du 13 décembre 2024 n’apporte aucune information sur les documents signés par M. [W].

Dans sa seconde attestation du 7 décembre 2025, dont le formalisme ne respecte pas celui de l’article 202 du code de procédure civile, Mme [Q] indique « qu’au cours d’un rendez-vous à [Localité 2], je lui ai présenté le consulting agreement pour qu’il le signe, ce qu’il a fait sans réticence … »

Le tribunal retient que :

Le formalisme légal n’est pas respecté,

L’accord de partage des rémunérations n’est pas mentionné par Mme [Q],
* Le « consulting agreement » joint dans la pièce n°24 n’est pas le même que celui présenté en pièce n°10, ce qui laisse planer un doute sur la véracité des pièces produites.

Le tribunal retient donc que les attestations de Mme [Q] ne permettent pas d’établir la réalité des deux documents sur lesquels les demandeurs fondent leurs demandes.

Le tribunal retient enfin que :

Le montant de 14,7 M€ figurant dans les deux documents ne correspond pas à celui sur lequel les demandeurs avaient basé leur offre de vente (14,5 M€),

Le « consulting agreement » précise que « la rémunération prévue au titre du présent contrat sera exclusivement payée par l’acquéreur », c’est-à-dire qu’aucune somme n’est due ni à CROCUS ni à DACOPHARM,

Les demandeurs publient une page d’un livre des mandats, supposé d’ASD. En ligne 818 est mentionné un mandat avec la société ACE services concernant l’hôtel Samovar. Or ACE service est le nom commercial d’ASD, et il s’agit d’un mandat de vente, et nom d’un mandat d’achat. Rien ne vient donc rapprocher cette ligne et les deux contrats prétendument signés avec CROCUS.

Enfin M. [X], qui bénéficie potentiellement d’un tiers des commissions, n’apparait nulle part dans les échanges entre les parties, et les services qu’ils a rendus sont inconnus du tribunal.

Au vu de ces éléments, le tribunal ne retiendra pas les pièces n°10, n°11 et n°24.

Sur les demandes d’ASD et TURRI

A titre principal, ASD et TURRI demandent le paiement de commissions au titre de l’article 6 de la loi du 2 (sic) janvier 1970 et de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Le tribunal retient d’une part, compte tenu des éléments ci-dessus, que ASD et TURRI ne justifient pas d’un mandat imposé par l’article 6, d’autre part qu’ASD ne justifie pas d’une carte professionnelle imposée par l’article 73.

En conséquence, le tribunal déboutera ASD et TURRI de leur demande principale.

Sur la demande de dommages et intérêts de ASD et TURRI

A titre subsidiaire, ASD et TURRI sollicitent du tribunal des dommages et intérêts au titre des articles 1231-1 et suivants et 1240 du Code civil.

L’article 1231-1 qui permet d’engager la responsabilité contractuelle ne trouve pas matière à s’appliquer en l’espèce, car ASD et TURRI ne démontrent pas l’existence d’un contrat avec CROCUS ou DACOPHARM.

Au titre de l’article 1240, ASD et TURRI soutiennent qu’elles ont subi un préjudice du fait de manœuvres de M. [W] pour les exclure de la vente.

Le tribunal retient que :

ASD avait fait état d’une offre de vente de l’hôtel à 14,5 M€

La vente s’est faite à 14,7 M€.

Les trois acteurs de la vente sont les mêmes : la société Lov Hotel Collection Holding, M. [W], et la société Les Ravières.

Cependant, le tribunal ne dispose pas des éléments
* d’une part pour s’assurer que les biens vendus sont identiques, en particulier le tribunal qu’il subsistait des discussions sur les lots cadastraux,

d’autre part pour comprendre les responsabilités respectives des trois acteurs dans la vente et leurs relations respectives avec ASD et TURRI, en particulier l’existence potentielle d’un mandat de vente ou de consulting entre la société Les Ravières et la société ASD.

En conséquence, faute de justifier leur potentiel préjudice, et les conditions précises dans lesquelles il aurait été subi, le tribunal déboutera ASD et TURRI de leur demande de dommage et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

CROCUS et DACOPHARM demandent le paiement de 50 000 € de dommages et intérêts, pour procédure abusive.

Cependant, CROCUS et DAGOPHARM ne démontrent pas un préjudice distinct de celui demandé pour l’article 700 du code de procédure civile.

De plus ils effectuent une demande au titre de l’article 32.1 qui est une amende, et non un dédommagement des défendeurs.

L’article 32-1 du code civil dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

Le tribunal retient que ASD et TURRI n’ont apporté aucun élément probant au soutien de leurs prétentions, et qu’ils n’ont pas effectué les efforts nécessaires pour apporter les pièces demandées par le tribunal.

Aucun élément ne démontre la moindre participation de TURRI à la négociation.

En conséquence, le tribunal, considérant le caractère abusif de cette procédure, condamnera ASD à payer une amende de 5 000 € au titre d’une procédure abusive, et le tribunal condamnera TURRI à payer une amende de 10 000 € au titre d’une procédure abusive.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, CROCUS et DACOPHARM ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge, le tribunal condamnera solidairement ASD et TURRI à payer conjointement à CROCUS et DACOPHARM la somme de 4 000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge d’ASD qui succombe.

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Par ces motifs

Statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

Déboute SARL ASD & CONSULTING et SARL JC TURRI REINDUSTRIALISATION de leurs demandes.

Condamne SARL ASD & CONSULTING à payer une amende de 5 000 € au titre d’une procédure abusive.

Condamne SARL JC TURRI REINDUSTRIALISATION à payer une amende de 10 000 € au titre d’une procédure abusive.

Condamne solidairement SARL ASD & CONSULTING et SARL JC TURRI REINDUSTRIALISATION à payer conjointement à la SAS CROCUS INVESTISSEMENTS et à la SARL DACOPHARM la somme de 4 000 € au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SAS CROCUS INVESTISSEMENTS et SARL DACOPHARM de leurs demandes autres, plus amples ou complexes.

Condamne la SARL ASD & CONSULTING aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 163,70 € dont 26,85 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 mai 2026, en audience publique, devant M. François BLANC, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Gérard TERNEYRE, M. François BLANC et M. Pierre GAUDET.

Délibéré le 11 juin 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Gérard TERNEYRE, président du délibéré et par Mme Coralie RABET, greffière.

La greffière

Le président.