COUR D’APPEL DE GRENOBLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

N° 26/37

N° RG 25/00007 – N° Portalis DBWP-W-B7J-CZ2S

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Président : Murielle BRUNET

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Marielle ROBERT

DÉBATS :

A l’audience publique du dix neuf Mai deux mil vingt six, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026 prorogé, la décision étant mise à disposition au greffe, rendue à l’audience de ce jour, six Octobre deux mil vingt six.

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DEMANDERESSE :

S.A.S. IAD FRANCE
demeurant 1 allée de la Ferme de Varatre – Immeuble Carre Haussmann III – 77127 LIEUSAINT
représentée par Me Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE substitué par Me Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [L] divorcée [Z]
née le 07 Septembre 1972 à SAINT REMY (71100)
de nationalité Française, demeurant 279 rue du champs de foire – 38740 VALBONNAIS
représentée par Me Xavier COLAS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Nathalie Lourenço, avocate au barreau des Hautes-Alpes

Copie le :
Avocats

Copie exécutoire le :
Me BOTREL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation devant le tribunal judiciaire de GAP (05000) en date du 17 janvier 2025, la SAS IAD France, dont le siège social est situé à LIEUSAINT (77127) a demandé la condamnation de Madame [L] à lui payer les sommes de :
– 3 720 € à titre d’honoraires, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure,
– 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
Et a demandé au tribunal de dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le dossier a été enrôlé à l’audience du 18 mars 2025 et renvoyé à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 19 mai 2026 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseils qui ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

En demande, la SAS IAD France expose que le 6 octobre 2021 Madame [L] a confié à l’agent commercial mandataire en immobilier de la société SAS IAD France, Madame [E] [P], un mandat de vente exclusif portant sur un bien immobilier situé à MARSEILLE (13014).
Elle indique que la société IAD France a présenté le bien à Madame [M] et Monsieur [H] et qu’un compromis de vente a été régularisé le 6 juillet 2022 puisque la vente définitive est intervenue le 17 octobre 2022.
La demanderesse reproche à Madame [L] de ne pas avoir réglé le solde de 3720 € de ses honoraires malgré une mise en demeure du 7 novembre 2023 et la tentative d’exécution forcée de sa créance.
Elle soutient que Madame [L] a fait preuve de résistance abusive en ne répondant pas aux tentatives de règlement amiables initiées par la SAS IAD France, en évitant de se rapprocher suite à la saisie attribution et en ne donnant pas suite aux mises en demeures, ce qui a obligé la demanderesse à saisir la présente juridiction.

Pour sa défense Madame [L] expose, à titre liminaire, que la demande de la société SAS IAD France est irrecevable au motif qu’elle n’a pas qualité à agir puisque le mandat de vente a été confié à Madame [E] [P] et qu’elle n’a pas d’avantage intérêt à agir puisqu’elle ne démontre pas de préjudice personnel direct et actuel.
Sur le fond, elle fait valoir que l’agence demanderesse ne justifie ni d’une exécution effective de la mission d’intermédiation ni d’une validation par Madame [L] du montant réclamé et de sa reconnaissance de devoir la somme.
Elle soutient que la demande repose sur une créance ni certaine, ni liquide, ni exigible au sens de l’article L.111-2 du code des procédures civiles d’exécution puisque le fondement de cette revendication réside uniquement sur la clause de l’acte notarié qui ne mentionne pas le bénéficiaire exact du paiement, n’est pas assorti d’un engagement exprès de paiement de Madame [L] ni d’une facture régulière ou d’un quelconque décompte validé contradictoirement.
La défenderesse estime que le préjudice moral et financier causé par la procédure initiée et prolongée contre elle par la société SAS IAD France sans fondement juridique sérieux doit lui être indemnisé à hauteur de 2 500 € pour procédure abusive.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

Le jugement, mis en délibéré au 25 août 2026, a été prorogé au 6 octobre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité des demandes de la société IAD France :

Vu l’article 122 du code de procédure civile selon lequel constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la qualité à agir de la société IAD France :

Vu l’article 1103 du code civil selon lequel : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Vu l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Il résulte de la combinaison des articles 1353 et 1382 du code civil d’une part et de l’article 9 du code de procédure civile d’autre part qu’il appartient à la partie qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions ; que la valeur des éléments de preuve soumis et l’interprétation d’indices relèvent de l’appréciation des juges du fond ;

En l’espèce, le mandat de vente produit au débat, intitulé MANDAT DE VENTE EXCLUSIF (SUCCES) HORS ETABLISSEMENT n°1008366 signé le 6 octobre 2021 par Madame [L] et Madame [E] [P] fait apparaître que le mandant est Madame [Z] [L] [R] et que LE PRESTATAIRE DE SERVICE est « la société SAS IAD France au capital de 100 000 € », titulaire de la carte professionnelle de transaction sur immeubles, représentée par Messieurs (….) ou par le conseiller négociateur ci-dessous mentionné : « Nom et Prénom du conseiller IAD : [P] [E] exerçant sous le statut d’agent commercial mandataire en immobilier indépendant affilié au réseau IAD France ».

Ainsi, seule la société IAD a bien été mandatée par Madame [L] pour vendre son bien immobilier et, à ce titre a bien qualité de contractant pour solliciter l’exécution du mandat.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société demanderesse sera donc rejetée.

Sur l’intérêt à agir de la société IAD France:

Vu l’article 31 du code de procédure civile selon lequel : « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Le mandat de vente du 6 octobre 2021 indique expressément dans son paragraphe : PRIX-MODALITES DE PAIEMENT & REMUNERATION DU MANDATAIRE :
« Honoraires : 7 500,00 € TTC » et « la rémunération sera versée au bénéfice de la SAS IAD France sur présentation d’une facture libellée à l’ordre de cette dernière ».
Le document d’information précontractuel également produit au débat mentionne, quant à lui, au paragraphe REMUNERATION DU MANDATAIRE que les honoraires sont directement payés à IAD France par le mandant.
Il résulte de la facture du 12/10/2022, que la société demanderesse a établi et adressé sa facture à Madame [Z] [R] au nom de la société IAD France, comme le prévoit le contrat.
La société IAD France qui soutient que la totalité de la somme des honoraires de 7 500 € ne lui a pas été payée a donc un intérêt personnel légitime à introduire la présente procédure ; sa demande est donc recevable.

La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société demanderesse sera donc rejetée.

Sur le fond :

La société IAD France sollicite, au visa de l’article 1103 du code civil sus cité, la condamnation de Madame [L] à lui verser la somme de 3 720 € en application du contrat du 6 octobre 2021.

Vu l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970,

Vu l’article 73 du décret du 20 juillet 1972,

Le mandat de vente exclusif signé le 6 octobre 2021 par Madame [L] et Madame [E] [P] indique que cette dernière intervient comme agent commercial mandataire en immobilier de la société IAD France.

Le statut de Madame [N] dans l’opération est corroboré par le contrat d’agent commercial produit au débat par la société IAD France par lequel Madame [N] accepte de représenter la société IAD France auprès de la clientèle et a pour mission d’obtenir des prospects des mandats de vente et de leur présenter des offres afin de parvenir à la réalisation d’une vente. Le contrat prévoit que Madame [N] perçoit des commissions correspondant à une partie des honoraires perçus des transactions et que cette activité ne constitue pas une délégation des mandats.

Il n’est pas contesté que Madame [N] a présenté le bien de Madame [L] à Madame [M] et Monsieur [H] qui ont formulé une offre d’achat acceptée par la venderesse , qu’un compromis de vente a été régularisé le 6 juillet 2022 et que l’acte authentique de vente est intervenu le 17 octobre 2022 .
De surcroît, le bon de visite signé des acquéreurs ainsi que l’offre d’achat produits au dossier démontrent que la société IAD France est bien intervenue de façon déterminante dans la réalisation de la vente, par l’intermédiaire de son agent commercial.

La société IAD a exécuté ses obligations en application du mandat de vente, dont elle était la seule titulaire.

Le mandat, signé par Madame [L] stipule que les honoraires de la société IAD France s’élèvent à 7 500 € et que « l’ensemble sera payable en totalité dans les conditions visées ci-dessus au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif, y compris en cas d’exercice par l’acquéreur d’une faculté de substitution ou par tout bénéficiaire d’un droit de préemption ».
Et le paragraphe OBLIGATION DU MANDANT prévoit que le mandant : – s’engage à verser les fonds issus de la rémunération prévue au paragraphe « PRIX-MODALITES DE PAIEMENT & REMUNERATION DU MANDATAIRE » au bénéfice de la SAS IAD France sur présentation d’une facture libellée à l’ordre de cette dernière.

Le compromis de vente du 6 juillet 2022 et l’acte de vente du 17 octobre 2022 dans leur clause NEGOCIATION stipulent que le vendeur doit à l’agence une rémunération de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7 500,00 EUR) , taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Le fait que la clause dite de « négociation » insérée dans l’acte authentique mentionne l’existence d’un mandat confié à un agent commercial et l’existence d’une rémunération globale, ne permet pas d’affirmer, comme le prétend la défenderesse qu’il n’est pas possible d’identifier la société IAD France comme créancière directe ni de prévoir un mécanisme de paiement autonome à son bénéfice puisque cette société est clairement identifiée dans le mandat signé par Madame [L] comme étant le prestataire de service du mandat de vente. Le document d’information précontractuel également produit au débat mentionne, quant à lui, au paragraphe REMUNERATION DU MANDATAIRE que les honoraires sont directement payés à IAD France par le mandant ce qui permettait à Madame [L] dès la conclusion du mandat de connaître et d’accepter en toute connaissance de cause le mécanisme de paiement à la société SAS IAD.

L’acte de vente précise que cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial.

Il résulte des pièces versées au débat que la société SAS IAD France a, le 12 octobre 2022, conformément au mandat, adressé sa facture en prévision de la réalisation de l’acte de vente.
Madame [L] ne peut donc valablement soutenir que la facture du 12 octobre 2022 n’a pas de force probante du fait qu’elle n’a pas été acceptée par la débitrice puisque la production de ladite facture vient s’inscrire dans le déroulement de l’exécution contractuelle prévue entre les parties.

Il résulte de l’avis d’opéré du 19 janvier 2023 que l’office notarial a réalisé un virement partiel de 3780€ au bénéfice de la société IAD et que le notaire a informé IAD ne pas détenir les fonds nécessaires au paiement du solde des honoraires, après règlement du syndic et de la banque de Madame [L].
Cette dernière a été mise en demeure de payer le solde des honoraires, contractuellement prévus, à deux reprises les 7 novembre 2024 et 22 décembre 2024.
Madame [L] a pourtant reconnu en signant l’acte de vente définitif, que la vente avait été négociée par l’entremise de la société SAS IAD France.  

La demanderesse justifie détenir une créance liquide, certaine et exigible à l’égard de Madame [L] à hauteur de 3780 €.

Cette dernière doit donc être condamnée à payer cette somme à la société SAS IAD France.

Aucun élément n’atteste de la date de réception de la mise en demeure du 7 novembre 2024 ; ainsi la société IAD France sera déboutée de sa demande de voir ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure.

Sur la résistance abusive :

Selon l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La simple défaillance de la défenderesse dans le respect de ses obligations, quand bien même elle se poursuit malgré la procédure engagée contre elle, n’induit pas sa mauvaise foi, ne caractérise pas un abus du droit de se défendre en justice au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, et ne saurait par conséquent justifier l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société IAD France sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [L] pour procédure abusive :

Les éléments exposés ci-dessus démontrent que la demande en paiement de la société IAD est légitime et étayée d’éléments sérieux. Madame [L] doit être déboutée de sa demande pour procédure abusive.

Sur la demande de délais de paiement de la défenderesse:

Madame [L] n’apporte aucun élément probant à l’appui de sa demande de délais de paiement ; elle en sera donc déboutée.

Sur les demandes accessoires 

Les frais irrépétibles engagés par la demanderesse seront indemnisés par la défenderesse à hauteur de 1 500 €.

La partie perdante supporte les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui sont mis à la charge de Madame [L].

Il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer la somme de 3 720 € à titre d’honoraires à la société IAD France,

DÉBOUTE la société IAD France de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer la somme de 1 500 € à la société IAD France en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [R] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au greffe de la juridiction le six Octobre deux mil vingt six.

Le Greffier Le juge,