TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L’EXÉCUTION

Procédure de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION
DU six Octobre deux mil vingt six

N° RG 26/00016 – N° Portalis DBXM-W-B7K-GEAU

N° minute :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Tiphaine ROUSSEL
GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD

ENTRE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS (CEGC) anciennement dénommée Compagnie Européenne de Garanties Immobilières (CEGI), venant aux droits de la SA SACCEF à la suite d’un traité de fusion par voie d’absorption en date du 7 octobre 2008, approuvé suivant procès verbal d’assemblée générale du 7 novembre 2008, société anonyme au capital de 235 996 002 euros, entreprise régie par le code des assurances, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 382 506 079, dont le siège social est sis 59 Avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant, substituée à l’audience par Maître Patrick GEANTY
Représentant : Maître Julien LEMAITRE de la SELARL SELARL JOLY LAISNE LEMAITRE, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT
DEMANDEUR

d’une part,
ET :

Monsieur [R] [M] [N] [Y], né le 02 Mars 1980 à SAINT-BRIEUC, de nationalité française, demeurant 1 lieudit le Vaudelier – 22150 PLOEUC-L’HERMITAGE

non comparant, non représenté,

Madame [O] [I] [Z] [W] [T], née le 08 Août 1982 à PLEDRAN, de nationalité française, demeurant 1 lieudit le Vaudelier – 22150 PLOEUC-L’HERMITAGE

non comparante, non représentée

DÉBITEURS SAISIS
DÉFENDEURS d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE
Par jugement rendu le 3 juin 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :
– condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [O] [T] à payer à la Société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions les sommes suivantes:
– 106.705,60 euros avec intérêts au taux de 1,92 % à compter du 5 septembre 2022 au titre du prêt Habitat n° 07103789 (anciennement 08767650),
– 26.604,86 euros avec intérêts au taux de 1,85 % à compter du 5 septembre 2022 au titre du prêt Primo Accédant n° 08767652,
– 32.264,90 euros avec intérêts au taux de 0% au titre du prêt immobilier PTZ n°08767651,
– condamné M. [R] [Y] et Mme [O] [T] à payer à la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions la somme de 1.361,96 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté les parties du surplus de leurs demandes,
– ordonné l’exécution provisoire,
– condamné M. [R] [Y] et Mme [O] [T] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation.
Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 3 juin 2024 a été signifié le 1er juillet 2024 et un certificat de non-appel a été apposé par le greffier en chef de la Cour d’appel de Rennes le 7 août 2024.
Se prévalant de la défaillance des débiteurs, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions leur a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière par acte du 23 janvier 2026 portant sur les droits et biens immobiliers suivants :
A Plœuc-L’Hermitage (COTES D’ARMOR) 22150
Lieudit Le Vaudelier
Une maison d’habitation comprenant :
Au rez-de-chaussée : un séjour cuisine, un dégagement, une chambre, une salle d’eau, un wc,A l’étage : un palier, quatre chambres, un dressing, une salle de bainsUn garage,Terrain.Le tout figurant au cadastre de ladite commune Section YM numéro 0167 «Le Vaudelier» pour une contenance de 08a 76ca.

Etant précisé que M. [R] [Y] et Mme [O] [T] sont devenus propriétaires de ces biens immobiliers pour les avoir acquis suivant acte en date du 3 septembre 2018 reçu par Maître [J] [L] [Q], notaire en l’Etude de Maître [D] [U] [C], notaire à Plœuc-L’Hermitage, publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 4 septembre 2018, volume 2018P7639.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 17 mars 2026 sous le numéro de dépôt D10166 et sous le numéro d’archivage provisoire 2204P01 S00015.
Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026 délivré à Etude, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a assigné M. [R] [Y] et Mme [O] [T] à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 16 juin 2026, aux fins d’orientation de la procédure de saisie en vente de l’immeuble et en fixation de sa créance.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2026.
A cette audience, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, représentée par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a demandé au juge de l’exécution de :
Vu notamment les dispositions des articles L311-2, L311-4, L311-6 et R322-15 à R322-19 du Code des procédures civiles d’exécution,
constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L311-2 du Code des procédures civile d’exécution ;constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L311-41 et L311-6 du Code des procédures civile d’exécution ;statuer sur les éventuelles contestations et demande incidentes ;déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;fixer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires : mentionner que M. [R] [Y] et Mme [O] [T] sont débiteurs au 16.06.2026 de la somme de 178.712,49 € (CENT SOIXANTE DIX-HUIT MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES) sous réserve et sans préjudice de tous autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience ;ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers appartenant à M. [R] [Y] et Mme [O] [T] à savoir :A Plœuc-L’Hermitage (Côtes d’Armor) Le Vaudelier
des biens bâtis et non bâtis sur un terrain destiné à la construction d’une maison à usage d’habitation individuelle située à Plœuc-L’Hermitage (22150), lieudit Le Vaudelier, Ploeuc sur lié
figurant ainsi au cadastre :section YM n° 0167 Lieudit Le Vaudelier pour une contenance de 08a76ca
fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 50.000€ / CINQUANTE MILLE EUROS ;fixer la date de l’audience de vente dans un délai de quatre mois maximum et déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SCP [S]- [H] -[F], titulaire d’un office de Commissaires de justice domicilié 16 quai Armez – carré Rosengart – 22000 Saint-Brieuc ou par tout autre Commissaire territorialement compétent, avec le concours si besoin de la force publique ;dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les quinze jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente ;ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;
Dans l’hypothèse où la juridiction autoriserait M. [R] [Y] et Mme [O] [T] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi :
statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi, en cas d’autorisation de ladite vente amiable, en fixer les modalités de réalisation ;fixer en application de l’article R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ;dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ;rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;dire que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de quatre mois ;dire que les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignation et justification du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’Avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ;fixer l’audience de rappel ;dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R322-25 du Code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le Juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la ventre le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations après constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente) ;rappeler que l’Avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A449-91 du Code de commerce (C.COM art A444-91, V) ;taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à Maître Anne Sarodet, Avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieur et nonobstant les émoluments revenant à l’Avocat du créancier poursuivant ;rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ;rappeler que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L331-1, L331-2, L334-1, R331-1 à R334-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
Bien que régulièrement assignés à Etude, M. [R] [Y] et Mme [O] [T] n’étaient ni présents ni représentés. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.
A l’issue des débats, le juge de l’exécution a indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 6 octobre 2026.
MOTIVATION DE LA DECISION
Le présent jugement sera réputé contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
Sur le bien-fondé de la mesure de saisie
En application des articles R 322-15, L 311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécutions, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, à l’audience d’orientation, vérifie que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que si ce titre exécutoire est une décision de justice, elle soit passée en force de chose jugée, et que la saisie immobilière porte sur tous les droits susceptibles de faire l’objet d’une cession.
En l’espèce, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions agit en vertu d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 3 juin 2024 aux termes duquel M. [R] [Y] et Mme [O] [T] ont été condamnés solidairement à payer à la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, prise en la personne de son représentant légal, les sommes de :
– 106.705,60 euros avec intérêts au taux de 1,92 % à compter du 5 septembre 2022 au titre du prêt Habitat n° 07103789 (anciennement 08767650),
26.604,86 euros avec intérêts au taux de 1,85 % à compter du 5 septembre 2022 au titre du prêt Primo Accédant n° 0876765232.264,90 euros avec intérêts au taux de 0% au titre du prêt immobilier PTZ n°08767651,outre la somme de 1.361,96 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 3 juin 2024 a été signifié le 1er juillet 2024 et un certificat de non-appel a été apposé par le greffier en chef de la Cour d’appel de Rennes le 7 août 2024.
La SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions est donc bien munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
La saisie est poursuivie après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux signifié le 23 janvier 2026 délivré à personne et rappelé dans les énonciations du cahier des conditions de vente.
Ce commandement de payer a été publié au Service de Publicité Foncière de Saint-Brieuc, le le 17 mars 2026 sous le numéro de dépôt D10166 et sous le numéro d’archivage provisoire 2204P01 S00015.
Par conséquent, les conditions posées par l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible.
Sur le montant de la créance
La SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions demande de mentionner le montant de sa créance à la somme de 178.712,49 euros (CENT SOIXANTE DIX-HUIT MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES) sous réserve et sans préjudice de tous autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience.
Le montant de la créance tel qu’il figure sur le commandement de payer, repris dans l’assignation et non contesté s’établit de la façon suivante au 16 juin 2026 :
Principal au titre du règlement en vertu du prêt n°07103789
……………
106.705,60€
Intérêts au taux de 1,92% courant à compter du 05.09.2022 et arrêtés au 16.06.2026 sur le principal
……………
7.745,93€

Principal au titre du règlement en vertu du prêt n°08767652
……………
26.604,86€
Intérêts au taux de 1,85% courant à compter du 05.09.2022 et arrêtés au 16.06.2026 sur le principal
……………
1.860,88€
Principal au titre du règlement en vertu du prêt n°08767651
……………
32.264,90€
Frais irrépétibles
……………
1.361,96€
Dépens
……………
2.168,36€
TOTAL …………………………………………..178.712,49€
Sous réserve et sans préjudice de tout autre dus, droits et actions, frais et accessoires non comptabilisés, des intérêts sur intérêts en cours, de tous autres frais et légitimes accessoires, à parfaire jusqu’au règlement complet des sommes dues, offrant du tout détail et liquidation en cas de règlement immédiat, et en tenant compte de tous acomptes qui auraient pu être versés.
M. [R] [Y] et Mme [O] [T], ni présents ni représentés lors de l’audience, ne rapportent pas la preuve du paiement total ou partiel de cette somme, ou d’un fait qui aurait produit l’extinction de son obligation, conformément aux prescriptions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil.
La créance de la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions est donc justifiée.
En conséquence, il convient de fixer la créance de la partie poursuivante à la somme de 178.712,49 euros (CENT SOIXANTE DIX-HUIT MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES), sans préjudice des intérêts postérieurs et des frais de procédure taxables.
Le montant de la créance n’étant pas contesté, celui-ci sera mentionné au dispositif du présent jugement pour la somme ci-dessus visée.
Sur le bien saisi
Le bien saisi consiste en un ensemble immobilier situé à Plœuc-L’Hermitage (COTES D’ARMOR) 22150 – Lieudit Le Vaudelier comprenant :
Au rez-de-chaussée : un séjour cuisine, un dégagement, une chambre, une salle d’eau, un wc,A l’étage : un pallier, quatre chambres, un dressing, une salle de bains,Un garage,Terrain.Le tout figurant au cadastre de ladite commune Section YM numéro 0167 «Le Vaudelier» pour une contenance de 08a 76ca.
L’ensemble immobilier appartient à M. [R] [Y] et Mme [O] [T] pour en avoir fait l’acquisition suivant acte en date du 3 septembre 2018 reçu par Maître [J] [L] [Q], notaire en l’Etude de Maître [D] [U] [C], notaire à Plœuc-L’Hermitage, publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Brieuc le 4 septembre 2018, volume 2018P7639.

L’ensemble objet de la saisie constitue des droits saisissables, ce qui n’est pas contesté.
Par conséquent, la condition posée par l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution est remplie et il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.
Sur le montant de la mise à prix
Le montant de la mise à prix a été fixé dans le cahier des conditions de vente à la somme de cinquante mille euros (50.000€).
Aux termes de l’article L 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution : «Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale»
En l’espèce, aucune demande n’a été formulée en ce sens à l’audience d’orientation.
Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière
En vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
En vertu des dispositions de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble de ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
En l’espèce, en l’absence de demande d’orientation en vente amiable et de l’absence de justification d’un motif de suspension de la procédure, la vente judiciaire sera ordonnée sur une mise à prix, en un seul lot, de cinquante mille euros (50.000,00 euros).
La date de l’adjudication devant être fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois, conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la date du 2 février 2027.
Par application de l’alinéa 2 de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, les modalités de visite de l’immeuble seront déterminées au dispositif du présent jugement conformément à la demande du créancier poursuivant.
Sur les modalités de visite de l’immeuble
La SCP [S] [H], Commissaires de justice à Saint-Brieuc/Guingamp, sera désignée afin d’assurer la visite des lieux par les candidats à l’acquisition. Celle-ci devra avoir lieu au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables.

Le présent jugement désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifié préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires.

Sur les frais et dépens
Compte tenu de la demande tendant à la poursuite de la procédure en vente forcée, la taxe des frais de poursuite sera réservée afin de parvenir à un montant global au moment de l’adjudication.
Les frais de l’instance seront compris dans la taxe de ces frais à intervenir préalablement à l’adjudication, et non en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R322-58 du code des procédures civiles d’exécution.
L’état de frais devra être déposé trois jours au moins avant la date fixée pour la vente afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance et d’en indiquer le montant avant l’ouverture des enchères.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, et par mise à disposition au greffe,

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Constate que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions s’élève à la somme de 178.712,49 euros (CENT SOIXANTE DIX-HUIT MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES) arrêtée au 16 juin 2026 sans préjudice de tous autres dus, des intérêts postérieurs et des frais notamment de ceux d’exécution ;

Ordonne la vente forcée à la barre du tribunal des biens saisis tels que décrits au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 30 avril 2027, en un seul lot, sur la mise à prix de 50.000€ et dans les conditions stipulées au cahier des conditions de vente ;

Rappelle que la saisie rend l’immeuble indisponible et que les débiteurs ne peuvent le vendre ni accorder de sûretés sur cet immeuble, sauf autorisation judiciaire ;

Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vente sur requête du créancier poursuivant au :
2 février 2027 à 14h00
Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc
Annexe Sévigné, boulevard Sévigné,
22000 Saint-Brieuc
Désigne la SCP [S] [H], Commissaires de justice à Saint-Brieuc/Guingamp, ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, pour faire procéder à la visite des lieux par les candidats à l’acquisition en faisant application des dispositions de l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution si nécessaire, au moins 10 jours avant l’audience d’adjudication, aux heures ouvrables, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que ladite SCP pourra se faire accompagner des techniciens chargés d’établir les diagnostics immobiliers réglementaires, et qu’ils pourront se maintenir dans les lieux autant que nécessaire à leur mission et qu’ils pourront si besoin est requérir l’assistance de la force publique ;

Rappelle que la publicité devra être effectuée conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle enfin, qu’en vertu des dispositions du second alinéa de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre les débiteurs, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères ;

Dit que les dépens de la présente instance seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite dont l’état sera dûment déposé trois jours au moins avant la date prévue pour l’audience de vente aux enchères.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXECUTION