N° RG 26/00239 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DLVI

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1], sis [Adresse 1]
représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Août 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Octobre 2026

copie délivrée à Me CAPES
M. [M]
DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [M] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3], appartement n° G 3 à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 43,07 euros incluse, de 294,44 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [M], le 23 janvier 2026, un commandement de payer une somme principale de 405,98 euros, outre 69,15 euros de frais.

Le 12 mai 2026, le préfet des Landes a informé la directrice de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT avoir été alerté par un rapport de la gendarmerie de CAPBRETON du 4 mai précédent faisant état de faits graves, portant atteinte à l’ordre public, commis au sein du logement n° G 3 situé [Adresse 4], [Adresse 5] à CAPBRETON, les lieux servant à un trafic de drogue avec armes nuisant à la tranquillité et la sécurité des résidents, et lui a demandé de saisir le tribunal judiciaire aux fins de résiliation du bail consenti à Monsieur [C] [M].

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2026 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 24 mars 2026, jour d’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner, à défaut d’exécution spontanée, l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [C] [M] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique, ,
condamner Monsieur [C] [M] à lui régler, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, une somme de 1 070,13 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
condamner Monsieur [C] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 24 mars 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux,
condamner Monsieur [C] [M] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [C] [M] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 août 2026.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a soutenu ses dernières conclusions tendant à voir le tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 7 b) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, L.442-4-2 et L.442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation, 696 et 700 du Code de procédure civile :

constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation qu’il a consenti le 10 janvier 2020 à Monsieur [C] [M] a acquis effet depuis le 24 mars 2026, faute de règlement intégral des sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré le 23 janvier précédent, et en conséquent dire le contrat de bail résilié de plein droit à cette date,

SUBSIDIAIREMENT ET À TITRE COMPLÉMENTAIRE, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [C] [M] pour manquement grave à son obligation d’user paisiblement des lieux loués et pour agissements en lien avec les activités de trafic de stupéfiants au sens des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et L.442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation,
ordonner, à défaut d’exécution spontanée, l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [C] [M] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
dire n’y avoir lieu à octroi de délais de grâce compte tenu de la gravité de l’atteinte à l’ordre public, de l’injonction préfectorale et de l’incarcération de l’intéressé ou, subsidiairement, réduire ces délais au minimum légal afin de permettre une libération rapide des lieux,
condamner Monsieur [C] [M] à lui régler, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, une somme de 1 353,67 euros, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer,
condamner Monsieur [C] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 24 mars 2026 et jusqu’à l’entière libération des lieux matérialisée par la remise des clés,
condamner Monsieur [C] [M] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [C] [M] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,
rejeter toutes demandes plus amples ou contraires de Monsieur [C] [M].
Comparant, Monsieur [C] [M] n’a pas contesté sa dette locative mais s’est défendu de toute responsabilité dans le trafic de stupéfiants organisé dans son appartement en précisant qu’il n’était pas sur place puisqu’il s’occupait alors de sa mère malade.

Le délibéré a été fixé au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Selon l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 27 janvier 2026 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 23 janvier précédent à Monsieur [C] [M] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 30 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties le 10 janvier 2020 recèle à l’article 5 intitulé LA RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT de son paragraphe IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [M], le 23 janvier 2026, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 405,98 euros ;

Celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet ni respecté le plan d’apurement de sa dette, révélé par le diagnostic social et financier de l’ADIL des [Localité 1], dont il était convenu en juin 2026 avec son bailleur, mais a au contraire laissé prospérer son arriéré locatif qui s’élevait à 1 070,13 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Monsieur [C] [M], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 24 mars 2026, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement sous peine d’expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit besoin de statuer sur la demande subsidiaire et complémentaire du bailleur tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée pour défaut d’usage paisible des lieux.

Sur la suppression du délai devant être respecté pour l’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au litige, l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant toutefois réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ce délai de deux mois ne s’appliquant pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ;

Il résulte de ce texte qu’il n’est pas exclusif de motifs, autres que les deux qu’il mentionne, pouvant justifier la réduction ou la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L.411-1 du même code, l’emploi dans son libellé de l’adverbe “notamment”, synonyme de la locution “entre autres”, l’atteste ;

Conformément à l’article 1194 du Code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ;

Aux termes de son article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou, à défaut de convention, suivant celle présumée d’après les circonstances (1°), et payer le prix du bail aux termes convenus (2°) ;

Selon son article 1735, la responsabilité du preneur est engagée pour des troubles commis par des personnes qu’il héberge ;

En vertu de l’article 7 b) de la loi déjà citée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Les pièces versées aux débats par le bailleur et notamment la correspondance que le préfet lui a adressée le 12 mai 2026 après avoir pris connaissance d’un rapport établi quelques jours plus tôt par la gendarmerie de [Localité 3], démontrent que le bien pris à bail par Monsieur [C] [M] a servi à un trafic de stupéfiants générant des atteintes à la tranquillité et la salubrité publique en raison des allées et venues incessantes, de jour comme de nuit, de personnes étrangères à la résidence, ainsi que des atteintes à la sécurité des résidents puisque les forces de l’ordre ont notamment procédé, lors du démantèlement de ce trafic, à la saisie d’armes ;

L’argument de Monsieur [C] [M] selon lequel il n’aurait pas été présent lors de ce trafic ce qui l’exonèrerait de toute responsabilité est toutefois inopérant au regard des dispostions ci-dessus rappelées de l’article 1735 du Code civil ;

Les faits au centre desquels se trouvait son logement, empreints d’une incontestable gravité, légitiment la suppression du délai légal de deux mois devant être respecté pour l’expulsion ;

Le délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera donc supprimé.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte, daté du 31 juillet 2026, de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, démontrent que Monsieur [C] [M], qui l’avait jusque-là parfaitement honorée, n’a pas respecté son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu à partir du mois d’octobre 2024 ;

En effet, le débit de son compte de locataire, qui s’élevait à 311,40 euros le 31 octobre 2024, a par la suite oscillé, jusqu’au 31 mars 2026, entre 65,24 euros et 818,78 euros, avant de passer à 1070,13 euros le 30 avril 2026 et 1 353,67 euros le 31 juillet 2026 ; cette dernière somme, que lui réclame son bailleur et dont il ne querelle ni la matérialité ni le montant, est ainsi parfaitement justifiée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [C] [M] sera par conséquent condamné à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, au titre de sa dette arrêtée au 31 juillet 2026, une somme de 1 353,67 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 sur celle de 405,98 euros, du 28 mai 2026 sur celle de 1 070,13 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 24 mars 2026 ; Monsieur [C] [M] est depuis redevable envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 juillet 2026 ;

Il sera donc condamné à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, à partir du 1er août 2026 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière endosse doit être jetée sur Monsieur [C] [M] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [C] [M] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [C] [M], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 janvier 2026.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

En vertu de l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [C] [M] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [C] [M], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Supprime le délai légal de deux mois devant être respecté pour l’expulsion.

Condamne Monsieur [C] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet, une somme de MILLE TROIS CENT CINQUANTE-TROIS EUROS et SOIXANTE-SEPT CENTIMES (1 353,67 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 sur la somme de 405,98 euros, du 28 mai 2026 sur celle de 1 070,13 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [C] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT, à partir du 1er août 2026 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [C] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 1] XL HABITAT une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [C] [M] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 janvier 2026.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER LE JUGE