Cour d’appel, Chambre civile 1-5, 24 septembre 2026, RG n° 25/03558

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/03558

N° Portalis DBV3-V-B7J-XHV3

AFFAIRE :

S.C.I. SCI CARNOT 6 SCI CARNOT 6

C/

S.A. BNP PARIBAS

TRESOR PUBLIC DE [Localité 1] TRESOR PUBLIC DE [Localité 1]

…

Décision déférée à la cour : – Jugement rendu le 05 Février 2021 par le Juge de l’exécution de [Localité 1]

N° RG : 18/00175

– Arrêt rendu le 16 septembre 2021 par la Cour d’appel de Versailles

N° RG : 21/01787

– Arrêt de la Cour de cassation du 06 février 2025

N° B 21-25.753

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24.09.26

à :

Me Carine TARLET, avocat au barreau de VERSAILLES

(590)

Me Elisa GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES (129)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (2ème ch. civile) du 06 février 2025 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES (16ème ch. civile) le 16 Septembre 2021.

S.C.I. CARNOT 6

Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant, Monsieur [U] [I] demeurant [Adresse 2], domicilié es qualité audit siège,

RCS de [Localité 1] sous le n°448 947 622

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Carine TARLET de la SELEURL CABINET TARLET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 590

Plaidant : Me Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES

****************

DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.A. BNP PARIBAS

Prise en la personne de son Directeur Général domicilié es qualité audit siège, venant aux droits de la Société FORTIS BANQUE FRANCE, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le n°542 079 041 par suite du traité de fusion du 12 mai 2010

RCS de [Localité 3] n°B 662 042 449

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129

Plaidant : Me Bertrand CHAMBREUIL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Emmanuelle LECRENAIS, avocat au barreau de PARIS

TRESOR PUBLIC DE [Localité 1]

Agissant par le Trésorier Principal de [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 03/07/25 à étude

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6]

Représenté par son Syndic en exercice la Société NEXITY LAMY, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 7] et ayant élu domicile au cabinet de Me Eric AUDINEAU, Avocat au Barreau de PARIS sis [Adresse 8]

RCS de [Localité 6] n° 487 530 099

[Adresse 6]

[Localité 2]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 03/07/25 à domicile élu

S.C.I. INVEST REAL ESTATE DUONG SONS, Société Civile Immobilière, Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, RCS de [Localité 6] n°441 577 145

[Adresse 9]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 03/07/25 à étude

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Juillet 2026, M. Bertrand MAUMONT, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de Présidente

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Noha ISSA

ÉXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 16 juillet 2003, la SCI Carnot 6 a acquis un bien immobilier situé à Versailles, [Adresse 10] (cadastré sections AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2], lot n° 1), moyennant le prix de 564 000 euros, réglé notamment au moyen d’un prêt consenti par la société Fortis Banque de France, d’un montant de 381 000 euros, d’une durée de 12 ans, remboursable en 144 mensualités de 3 620,16 euros, au taux de 5,50 % l’an.

Par acte du 26 juin 2003, M. [U] [I], gérant de la SCI Carnot 6, s’est porté caution solidaire des engagements de la SCI Carnot 6 au titre de ce prêt, à concurrence de la somme de 381 000 euros.

La banque a, par ailleurs, inscrit un privilège de prêteur de deniers le 9 septembre 2003, publié au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 1] (volume 2003 V n° 2106), repris pour ordre selon bordereau rectificatif publié et enregistré le 7 octobre 2003 (volume 2003 V n° 2350) et renouvelé selon bordereau publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 8 mars 2017.

Plusieurs échéances étant restées impayées à compter du mois d’août 2005, la société Fortis Banque de France, par courrier du 6 février 2007, a mis en demeure la société Carnot 6 d’avoir à régler la somme de 348 727, 93 euros ou, à défaut, de proposer un plan de remboursement.

Des propositions de règlement ont été acceptées par la société Fortis Banque de France mais n’ont pas été respectées par la SCI Carnot 6, cette situation ayant été attribuée au fait que son locataire, occupant des lieux, le restaurant La Tour d’Auvergne, dont M. [I] est également le gérant, a été placé en liquidation judiciaire.

Le 6 mai 2010, la société BNP Paribas venant aux droits de la société Fortis Banque de France a fait délivrer à la société Carnot 6 un commandement de payer aux fins de saisie-vente et vente des biens meubles, contenant mise en demeure de lui payer la somme en principal de 344 530 euros.

En parallèle, par acte d’huissier du 6 juin 2011, la société BNP Paribas a fait assigner M. [I], en sa qualité de caution, devant le tribunal de grande instance de Versailles qui, par jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2011, l’a définitivement condamné à verser, en principal, à la société BNP Paribas la somme de 373 959, 45 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 4 juin 2018, la société BNP Paribas a fait signifier à la société Carnot 6 un commandement de payer valant saisie immobilière, publié le 18 juillet 2018 au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1 (volume 2008 S n° 29), dénoncé aux créanciers inscrits, à savoir : le Trésor public de [Localité 1] (service des impôts des particuliers / Trésorier principal de [Localité 1]), ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11]. Aux termes de ce commandement de payer, la société BNP Paribas a poursuivi la vente des biens immobiliers précités appartenant à la société Carnot 6.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2018, la société BNP Paribas a fait assigner la société Carnot 6 à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Versailles.

Par jugement d’orientation réputé contradictoire rendu le 5 février 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a :

– autorisé la société Carnot 6 à procéder à la vente amiable de ses biens immobiliers situés tels que désignés dans le cahier des conditions de vente et pour un prix qui ne saurait être inférieur à 700 000 euros net vendeur,

– dit que le prix de vente sera consigné à la Caisse des dépôts et consignations,

– fixé le montant de la créance de la société BNP Paribas, arrêtée au 2 juin 2020, à la somme de 440 883,78 euros en principal, frais et intérêts,

– taxé les frais de poursuite engagés par la société BNP Paribas à la somme de 4 846,31 euros,

– rejeté les autres contestations et demandes incidentes de la société SCI Carnot 6,

– renvoyé l’affaire à l’audience du 26 mai 2021 à 9h30 aux fins de la constatation de la vente amiable, de la prolongation de son délai de régularisation en cas de justification d’un engagement écrit d’acquisition ou, à défaut, aux fins de l’orientation en vente forcée,

– dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les dépens seront compris dans les frais taxés.

Par déclaration du 16 mars 2021, la société SCI Carnot 6 a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt réputé contradictoire du 16 septembre 2021, la cour d’appel de Versailles a :

– confirmé le jugement entrepris et, y ajoutant ;

– déclaré la société SCI Carnot 6 irrecevable en sa contestation de la notification de la déchéance du terme ainsi qu’en ses moyens nouveaux tendant à contester la créance de la société BNP Paribas telle que fixée par le jugement d’orientation ;

– condamné la société SCI Carnot 6 à verser à la société BNP Paribas la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société SCI Carnot 6 a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par jugement d’adjudication rendu le 16 mars 2022, le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a adjugé les biens dont s’agit au prix principal de 1 360 000 €.

Par arrêt rendu le 6 février 2025 (pourvoi n° 21-25.753), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a :

– cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 septembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

– remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles autrement composée ;

– condamné la société BNP Paribas, le Trésor public de [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

– en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société BNP Paribas et l’a condamnée à payer à la société SCI Carnot 6 la somme de 3 000 euros ;

– dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Pour casser l’arrêt rendu le 16 septembre 2021 en toutes ses dispositions, la Cour de cassation a considéré, au visa des articles 1200, devenu 1313, 1351, devenu 1355 et 2021, devenu 2298, du code civil, qu’il résultait de la combinaison de ces textes que la caution solidaire n’était pas le représentant nécessaire du débiteur principal et qu’en conséquence la chose jugée à l’égard de la caution solidaire n’était pas opposable au débiteur. Elle a relevé que pour déclarer irrecevable la société Carnot 6 en sa contestation de la notification de la déchéance du terme, la cour d’appel avait constaté que la banque justifiait d’un jugement irrévocable ayant constaté la déchéance du terme et condamné la caution solidaire à lui payer une certaine somme, et a retenu qu’en statuant ainsi, alors que la société Carnot, débiteur principal, n’était pas partie au jugement ayant condamné la caution solidaire, la cour d’appel avait violé les textes susvisés.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2025, la société SCI Carnot 6 a saisi la présente cour de renvoi.

Par ses conclusions déposées le 8 décembre 2025, la société SCI Carnot 6 demandait à la cour de :

’- infirmer et réformer le jugement d’orientation réputé contradictoire rendu en premier ressort rendu le 5 février 2021 par le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du tribunal judiciaire de Versailles, sous le RG n°18/00175 en ce qu’il a :

– rejeté les contestations et demandes incidentes de la SCI Carnot 6 à l’exception de la demande de vente amiable,

– fixé le montant de la créance de la BNP Paribas, arrêtée au 2/6/2020, à la somme de 440 883,78 euros en principal, frais et intérêts,

– renvoyé l’affaire à une autre audience,

– taxé les frais de poursuite engagés par la BNP Paribas à la somme de 4 846,31 euros,

– dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les dépens seront compris dans les frais taxés,

Statuant à nouveau, la SCI Carnot 6 sollicite :

– tirer toutes les conséquences de l’arrêt rendu par la 2ème chambre de la Cour de cassation le 6 février 2025, élément postérieur à l’audience d’orientation qu’elle est parfaitement recevable à faire valoir,

– faire droit aux conclusions déjà prises en son nom tant en première instance que devant la Cour d’appel de Versailles antérieurement à l’arrêt cassé qui sont expressément maintenues et reprises en l’état et à telles autres qu’elle avisera de prendre ultérieurement, la SCI Carnot 6 ne renonçant à aucun de ses arguments et moyens précédemment soulevés, tendant à la nullité du commandement aux fins de saisie vente du 6 mai 2010, du jugement du 5 décembre 2011, ainsi que du commandement valant saisie immobilière du 4 juin 2018 et de l’entière procédure de saisie immobilière litigieuse,

A titre principal :

vu l’inopposabilité du jugement du 5 décembre 2011 à la SCI Carnot 6, l’absence de déchéance du terme valable, l’absence de créance certaine, liquide et exigible tel que prescrit par l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, la prescription de l’action, l’absence de décompte conforme tel que prescrit par l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui cause nécessairement grief à la SCI Carnot 6,

– prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière du 4 juin 2018 publié le 18 juillet 2018 et de tous actes subséquents,

– ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière du 4 juin 2018 publié le 18 juillet 2018,

– remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la délivrance du commandement, sauf s’agissant de la vente des biens immobiliers objet de la saisie intervenue par jugement d’adjudication rendu le 16 mars 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, publié le 22 novembre 2022, au prix principal de 1 360 000 euros outre les frais à la SCI Invest Real Estate Duong Sons, à laquelle la SCI Carnot 6 acquiesce, l’adjudicataire étant invité à y acquiescer également,

– attribuer à la SCI Carnot 6 la totalité des sommes en distribution, intérêts compris, et faire droit à ses demandes de réparation,

– condamner la BNP Paribas à régler à la SCI Carnot 6 des dommages et intérêts en réparation des préjudices causés à hauteur de :

– 177 470 euros correspondant aux loyers saisis par la BNP Paribas entre juillet 2017 et avril 2022 qui seront restitués à la SCI Carnot 6,

– 542 890 euros correspondant à la valeur locative du bien saisi (4 002 euros par mois pendant 15 ans depuis 2010, déduction faire du remboursement des loyers saisis (720 360 euros – 177 470 euros), dont la SCI Carnot 6 a été privée.

– 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices que la présente procédure a causé à la SCI Carnot 6,

Subsidiairement,

– ordonner la déduction des décomptes des échéances prescrites, à savoir celles antérieures au 4 juin 2013, et limiter le montant de la créance aux seules échéances éventuellement exigibles à la date du commandement, non régularisées et non prescrites,

– déchoir la BNP Paribas de son droit aux intérêts contractuels et de toute majoration d’intérêts,

– ordonner l’imputation de tous les versements qui ont été effectués par et pour le compte de la SCI Carnot 6 sur le capital non prescrit, et que le taux d’intérêt à la créance de la SCI Carnot 6 soit le taux légal en vigueur non majoré,

– enjoindre à la BNP Paribas d’avoir à communiquer un décompte rectifié, complet et à jour des sommes réglées (directement et par l’intermédiaire des saisies pratiquées), depuis le mois d’août 2003, mois du premier remboursement de l’emprunt,

– condamner la BNP Paribas à régler à la SCI Carnot 6 des dommages et intérêts en réparation des préjudices causés à hauteur de :

– 177 470 euros correspondant aux loyers saisis par la BNP Paribas entre juillet 2017 et avril 2022 qui seront restitués à la SCI Carnot 6,

– 542 890 euros correspondant à la valeur locative du bien saisi (4 002 euros par mois pendant 15 ans depuis 2010, déduction faire du remboursement des loyers saisis (720 360 euros – 177 470 euros), dont la SCI Carnot 6 a été privée,

– 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices que la présente procédure a causé à la SCI Carnot 6.

– ordonner la compensation avec les sommes dont la SCI Carnot 6 resterait éventuellement redevable,

En tout état de cause,

– débouter la BNP Paribas et les parties adverses de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

– condamner la BNP Paribas à régler à la SCI Carnot 6 une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la BNP Paribas aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, d’appel, de cassation et d’appel devant la cour d’appel de renvoi.

Par ses conclusions déposées le 26 septembre 2025, la société BNP Paribas demandait à la cour, au visa des articles L. 311-1 et suivants, R 311-1 et suivants, R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, 1186 et 1134 du code civil dans leur version applicable au litige, 2240, 2242, 2244 et 2245 du code civil, de :

’- dire et juger BNP Paribas recevable en ses demandes, fins et prétentions ;

– déclarer irrecevables les nouveaux moyens et nouvelles demandes soulevés par la SCI Carnot 6 en cause d’appel,

subsidiairement l’en débouter,

– débouter la SCI Carnot 6 de ses contestations et demandes incidentes initiales,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, en cas d’invalidation de la déchéance du terme,

– mentionner le montant de la créance de BNP Paribas au 4 juin 2018 à la somme en principal et intérêts de 509 149,49 euros à parfaire des intérêts contractuels au taux de 5,5 % l’an,

En toutes hypothèses,

– dire qu’il appartiendra à BNP Paribas de poursuivre la procédure de distribution du prix devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Versailles,

– condamner la SCI Carnot 6 au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la Maître Elisa Gueilhers, avocat au barreau de Versailles.

Par arrêt du 26 mars 2026, la cour d’appel de Versailles a :

– déclaré irrecevables les demandes de la société Carnot 6 d’attribution de la totalité des sommes en distribution consécutivement à la vente intervenue du bien saisi, de dommages et intérêts, de compensation, de déchéance du droit aux intérêts contractuels et de toute majoration d’intérêts, ainsi que les moyens nouveaux formés après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15, en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution,

– confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté les contestations et demandes incidentes de la société Carnot 6 relativement au commandement de payer valant saisie immobilière du 4 juin 2018,

– pour le surplus, ordonné la réouverture des débats et le renvoi à la mise en état,

– révoqué l’ordonnance de clôture,

– enjoint à la société BNP Paribas de fournir, avant le 27 avril 2026, outre toutes explications utiles, un nouveau décompte actualisé de sa créance sur la société Carnot 6, incluant l’ensemble des règlements venant en déduction de la créance effectués depuis le premier incident, et précisant le montant dû au titre des intérêts contractuels,

– dit que la société Carnot 6 pourra, avant le 18 mai 2026, fournir toutes observations utiles au vu du nouveau décompte,

– dit que l’instruction de l’affaire sera clôturée par ordonnance le 9 juin 2026,

– renvoie la cause et les parties à l’audience rapporteur du 20 juin 2026,

– sursis à statuer sur les autres demandes.

Le 9 juin 2026, compte tenu des dernières conclusions déposées la veille par la société Carnot 6, la clôture de l’instruction a été reportée et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 1er juillet 2026.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Carnot 6 demande à la cour de :

’ – écarter le décompte de la BNP Paribas comme invérifiable et indéterminable, la BNP Paribas ne rapportant pas la preuve du quantum réellement exigible de sa créance,

– ordonner une véritable reconstitution juridique et comptable complète,

– enjoindre à la BNP Paribas d’avoir à communiquer un décompte rectifié, complet et à jour des sommes réglées (directement et par l’intermédiaire des saisies pratiquées), depuis le mois d’août 2003, mois du premier remboursement de l’emprunt,

– à défaut, le montant actuellement réclamé ne saurait être retenu,

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait qu’une partie de la créance demeure susceptible d’être admise, la SCI Carnot 6 demande que cette créance soit strictement limitée aux seules sommes certaines, vérifiées et démontrées :

– par conséquent écarter :

– les intérêts calculés sur une assiette non démontrée,

– les sommes dont l’imputation demeure inconnue,

– les montants dont la formation n’est pas contradictoirement vérifiable,

– les postes dont le fondement ou le calcul ne sont pas établis avec précision,

– condamner la BNP Paribas à régler à la SCI Carnot 6 des dommages et intérêts en réparation des préjudices causés à hauteur de 500 000 euros en réparation des préjudices que la présente procédure a causé à la SCI Carnot 6,

– débouter la BNP Paribas de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

– condamner la BNP Paribas à régler à la SCI Carnot 6 une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la BNP Paribas aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, d’appel, de cassation et d’appel devant la cour d’appel de renvoi.

La société Carnot 6 conteste le nouveau décompte produit par la société BNP Paribas, relevant qu’en dépit de la réouverture des débats, l’intimée présente à nouveau un décompte invérifiable.

Elle entend développer des moyens parfaitement recevables, étrangers au grief de nouveauté soulevée par l’intimée, en relevant qu’elle a déjà soutenu devant le juge de l’exécution que le décompte produit présentait un caractère invérifiable car incomplet, associé à une procédure de saisie irrégulière en l’absence de déchéance du terme valablement prononcée.

Aussi fait-elle valoir que :

– bien que la charge de la preuve du quantum de la créance pèse sur le créancier poursuivant, conformément à l’article 1353 du code civil, la banque présente de nouveau un décompte invérifiable ;

– premièrement, le document produit ne permet pas de retrouver les paiements intervenus entre l’origine du prêt en août 2003 et le mois de septembre 2005, alors que chaque paiement intervenu durant cette période d’exécution normale du contrat est censé modifier le capital amorti, le capital restant dû et l’assiette des intérêts futurs ;

– le décompte ne permet donc pas de vérifier quels paiements ont été retenus, quelle part a été imputée aux intérêts puis au capital, la banque procédant sur ce point par affirmation plutôt que par démonstration ;

– faute de démonstration du capital amorti, le montant du capital restant dû au 31 juillet 2015, date de la dernière échéance du prêt, demeure inconnu, de sorte que la question centrale posée par la cour demeure ainsi sans réponse ;

– deuxièmement, en l’absence de déchéance du terme, la reconstitution complète du prêt échéance par échéance s’imposait ;

– le contrat de prêt étant demeuré en cours selon l’échéancier initial, pour chaque échéance échue et impayée, les intérêts conventionnels prévus au contrat continuaient à courir tant que le capital correspondant à cette échéance n’était pas remboursé, de sorte que la banque ne peut pas appliquer les intérêts de retard sur la totalité du capital restant dû ; elle aurait dû le faire sur les sommes devenues exigibles, échéance par échéance ;

– le décompte ne rend pas compte du déroulement contractuel normal jusqu’au 31 juillet 2015 qui supposerait d’identifier les échéances exigibles, celles réglées, celles demeurées impayées ainsi que leur incidence sur le capital amorti puis sur le capital résiduel ;

– troisièmement, le débat sur le contrôle du taux appliqué demeure subsidiaire, dès lors que l’assiette du calcul des intérêts n’est pas déterminée, en l’absence de toute démonstration du capital amorti puis du capital résiduel au 31 juillet 2015 ;

– la banque ne démontre ni le montant des intérêts réellement dus, ni la période exacte sur laquelle ils auraient été calculés, ni leur assiette effective.

Elle produit un ’décompte informel’, en précisant qu’il n’a pas vocation à mettre en évidence un montant alternatif de la créance, mais à démontrer, au contraire, qu’il est impossible, à partir des données fournies, de reconstituer avec certitude :

– les paiements effectivement retenus,

– leurs imputations,

– le capital réellement amorti,

– le capital résiduel au 31 juillet 2015,

– l’assiette des intérêts,

– les créances effectivement conservées.

La société Carnot 6 en déduit que la banque échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du montant de sa créance et demande ainsi, à titre principal, de ne retenir aucun montant.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait qu’une partie de la créance demeure susceptible d’être admise, elle demande à ce que la créance soit strictement limitée aux seules sommes certaines, vérifiées et démontrées dont la société BNP Paribas rapporte effectivement la preuve.

Enfin, elle s’estime recevable à demander des dommages et intérêts dès lors que l’arrêt du 26 mars 2026 établit les manquements de la société BNP Paribas dénoncés depuis l’origine.

Elle rappelle, à cet égard, qu’entre octobre 2005 et juin 2006, la Fortis Banque a accepté un report des échéances de la SCI Carnot 6 à hauteur de 31 694, 10 euros pour que celle-ci accorde un report des loyers payés par sa locataire, la société [Adresse 13], alors en difficulté pour régler son prêt d’un montant de 387 000 euros contracté en 2003.

Précisant qu’elle n’avait aucune autre entrée d’argent que les loyers intégralement saisis par la banque, elle soutient avoir été victime d’un ’marché de dupe’, l’abandon temporaire de ces loyers n’ayant aucunement permis d’améliorer la trésorerie de la société La Tour d’Auvergne, amputée des frais bancaires de la Fortis Banque, près de trois fois supérieurs au taux de l’usure.

Relevant que les loyers qu’elle aurait dû percevoir ont été saisis sans être affectés au paiement du crédit immobilier, et sans permettre de diminuer le capital restant dû selon les décomptes adverses, elle estime que la banque est pleinement fautive, seule à l’origine du retard dans le paiement des échéances, et que la procédure est depuis l’origine abusive et disproportionnée puisqu’il n’était pas nécessaire de procéder à la vente forcée des biens immobiliers pour recouvrer une créance limitée aux seules échéances impayées.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 juin 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société BNP Paribas demande à la cour, au visa des articles R. 311-5 du code de procédure civiles d’exécution, de :

’ – dire et juger irrecevables et en tout état de cause mal fondées les nouvelles contestations soulevées par la SCI Carnot 6,

– dire et juger irrecevable la demande de dommages et intérêts de la SCI Carnot 6 reformulée dans ses conclusions des 18 mai 2026 et 8 juin 2026,

– débouter en conséquence la SCI Carnot 6 de l’intégralité de ses demandes,

– mentionner le montant de la créance de BNP Paribas à la somme en principal et intérêts de retard arrêtée au 30 mars 2026 de 519 685,85 euros se décomposant comme suit :

– principal constitué des échéances impayées

au 16 juillet 2015 …………………………………………… 383 184,35 euros,

– intérêts de retard calculés sur les échéances impayées

au taux contractuel de 5,5 % ……………………………. 136 501,50 euros,

déduction faite des acomptes effectués imputés prioritairement sur les intérêts puis sur le principal,

sauf mémoire pour les intérêts courus du 31 mars 2026 jusqu’à parfait paiement au taux contractuels de 5,50 %,

– dire qu’il appartiendra à BNP Paribas de poursuivre la procédure de distribution du prix devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Versailles,

– condamner la SCI Carnot 6 au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la Maître Elisa Gueilhers, avocat au barreau de Versailles .

La société BNP Paribas estime que, conformément à la demande de la cour, elle produit un nouveau décompte actualisé au 30 mars 2026 incluant l’ensemble des règlements perçus, en particulier les acomptes perçus après 2018 et qui, comme tels, ne pouvaient pas figurer sur le précédent décompte arrêté au 4 juin 2018.

Elle précise que :

– la somme de 519 685, 85 euros correspond à 118 échéances impayées du 16/09/2005 au 16/07/2015 (383 184, 35 euros) et aux intérêts de retard sur échéances impayées du 16/09/2005 au 30/03/2026 au taux contractuel de 5,5 % (136 501, 50 euros), après imputation des acomptes effectués (loyers saisis entre le 17/11/2006 et le 01/04/2022) d’un montant total de 177 470, 85 euros, qui ont été imputés prioritairement sur les intérêts puis sur le principal ;

– le nouveau décompte mentionne les 118 échéances de 3 620, 16 euros impayées depuis le 16 septembre 2005 jusqu’au 16 juillet 2015 et dont le total après imputation des paiements effectués s’établit, le 16 juillet 2015, à 383 184, 35 euros (colonne ’capital restant dû’) ;

– les paiements effectués postérieurement au 16 juillet 2025 n’ayant pu être imputés que sur les intérêts, le principal de la créance constitué des échéances impayées s’établit donc au 30 mars 2026 à cette même somme de 383 184, 35 euros.

Elle soutient que les contestations soulevées par la société Carnot 6 ne portent ni sur les règlements effectués postérieurement au 4 juin 2018, ni sur le montant des intérêts contractuels qu’elle était seulement tenue de préciser dans son nouveau décompte, et que, sous couvert d’observations, l’appelante persiste en réalité à contester le principe même de la créance, en violation de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Relevant que la cour a déjà déclaré irrecevables, en application de l’article précité, les moyens relatifs à la contestation de la créance pris du caractère incertain du capital restant dû, elle en déduit que la contestation tenant au caractère prétendument invérifiable du décompte, au motif qu’il ne tiendrait pas compte des paiements intervenus entre août 2003 et septembre 2005, ne saurait être accueillie.

Sur ce point, elle précise néanmoins que, comme l’a rappelé la cour, seuls ont vocation à figurer sur le décompte les paiements intervenus après le premier impayé, et qu’il suffit pour connaître le montant du capital amorti au 16 septembre 2005 de se reporter au tableau d’amortissement versé aux débats, lequel éclaire également sur le capital restant dû à cette date.

Concernant la contestation relative à l’assiette des intérêts, elle estime que celle-ci est pareillement irrecevable en application de l’article R. 311-5, et fait valoir qu’en tout état de cause le décompte n’est pas contestable en ce qu’il actualise la créance au 30 mars 2026 en incluant l’ensemble des paiements intervenus entre 2006 et 2008 et ceux effectués dans le cadre de la saisie des loyers, en mentionnant la façon dont ils ont été imputés.

Concernant les intérêts de retard, elle indique ne pas comprendre le grief que semble élever la société Carnot 6 en affirmant qu’ils auraient dû être calculés échéance par échéance : outre que cette critique est nouvelle alors que le calcul des intérêts a toujours été le même concernant les échéances impayées, lesdits intérêts de retard ont bien été appliqués à chaque échéance impayée, ce que tant le nouveau décompte que les précédents mettent en évidence, et ce, conformément à l’article 3 du contrat de prêt, qui prévoit que toute somme en principal – qui s’entend notamment des échéances impayées – devenue exigible pour quelque cause que ce soit, est productive d’intérêts de retard au taux de 5, 5%.

Elle précise enfin que toutes les informations utiles (imputation prioritaire des versements sur les intérêts, nombre de jours, taux, part de l’imputation du versement en intérêt et éventuellement en capital, total des intérêts dus, total du capital dû qui constitue l’assiette de calcul), figurent sur le décompte.

***

Le Trésor Public de [Localité 1], à qui la déclaration de saisine a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 3 juillet 2025, n’a pas constitué avocat.

La société Invest Real Estate Duong Sons, à qui la déclaration de sa saisine a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 3 juillet 2025, n’a pas constitué avocat.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], à qui la déclaration de saisine a été signifiée au domicile élu, le 3 juillet 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est rappelé, à titre liminaire, que la cour de céans a sursis à statuer sur la mention de la créance, au sens de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, en relevant que le décompte arrêté au 4 juin 2018 produit par la société BNP Paribas, seul à tenir compte de l’invalidation de la déchéance du terme, ne permettait pas de déterminer le montant de la créance, à la date à laquelle la cour était appelée à statuer, eu égard aux « acomptes » non comptabilisés, réglés postérieurement au mois de juin 2018.

La société BNP Paribas a donc été enjointe de produire un nouveau décompte actualisé de sa créance incluant l’ensemble des règlements venant en déduction de celle-ci, effectués depuis le premier incident.

La société BNP Paribas a ainsi produit un décompte arrêté au 30 mars 2026 (pièce n° 32).

Sur les fins de non recevoir

– sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile ’Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.’

La demande de dommages et intérêts, réitérée par la société Carnot 6, dépasse manifestement le périmètre de la réouverture des débats, et se heurte à l’autorité de la chose jugée par la cour de céans qui, par son arrêt du 26 mars 2026 a déclaré irrecevable cette demande incidente.

Au surplus, à supposer cette demande recevable, elle ne pourrait qu’être rejetée au fond dès lors que le préjudice invoqué procède d’accords librement consentis avec le créancier poursuivant et que, nonobstant la remise en cause de la déchéance du terme du prêt, la saisie immobilière restait justifiée ne serait-ce que par le montant des échéances impayées au 6 mai 2010 (155 114,31 euros).

– sur les contestations de la société Carnot 6 relatives au décompte produit

L’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose : ’A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.’.

Ainsi que la cour l’a relevé dans son arrêt du 26 mars 2026, avant réouverture des débats, la société Carnot 6 a contesté, dès l’audience d’orientation, le montant de la créance de la société BNP Paribas lors de l’audience d’orientation et sollicité son cantonnement. Elle a, à cet effet, critiqué l’absence de prise en compte de certains versements effectués auprès de l’huissier depuis 2017, leur imputation sur les intérêts plutôt que sur le capital, ainsi que l’application du taux contractuel en lieu et place du taux d’intérêt légal dès lors qu’elle n’est pas responsable du retard pris dans les procédures dont la procédure pénale.

La cour a, dès lors, déclaré irrecevables, notamment, la demande de déchéance du droit aux intérêts, ainsi que le moyen nouveau relatif à la contestation de la créance pris du caractère incertain du capital restant dû, non explicité en début du décompte.

Après réouverture des débats, la société Carnot 6 formule de nouveau des moyens irrecevables, pour les mêmes motifs, concernant l’absence d’indication dans le décompte des paiements intervenus avant le premier incident de paiement, l’absence de reconstitution complète du prêt, et l’indétermination de l’assiette du calcul des intérêts.

Il peut seulement être précisé, à ce stade, qu’à supposer recevable la demande de déchéance du droit aux intérêts, celle-ci ne pourrait qu’être rejetée au fond dans la mesure où le fait que l’emprunteur estime avoir été trompé par la banque ou placé dans une situation de remboursement impossible en raison d’accords passés avec elle, n’est pas de nature à remettre en cause l’application de l’intérêt au taux contractuel, résultant des stipulations contractuelles.

Pour le reste, la contestation soulevée tenant au caractère prétendument invérifiable du montant de la créance, au regard des modalités d’imputation des règlements, ne peut être considérée comme un moyen nouveau, et ce, d’autant moins que pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

Sur le montant de la créance

Aux termes de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution ’le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires’.

En l’espèce, le décompte au 30 mars 2026, présente l’ensemble des sommes réglées consécutivement aux saisies pratiquées, mentionnées comme ’acomptes’, ainsi que leur imputation, à date, sur l’encours de la dette constituée par les échéances impayées, assorties de l’intérêt au taux contractuel de 5,5 %, prévu par l’article 3 du contrat de prêt.

Il en ressort que la créance s’établit, à cette date, en principal et intérêts à 519.685,85 € se décomposant comme suit :

– 118 échéances impayées du 16/09/2005 au 16/07/2015 : 383.184,35 €,

– intérêts de retard sur échéances impayées du 16/09/05 au 30/03/26 au taux contractuel de 5,5 % : 136.501,50 €,

Déduction faite des acomptes effectués, pour un montant de 177 470 euros, imputés prioritairement sur les intérêts puis sur le principal : acompte du 17/11/06 (3.068,07 €), acompte du 07/12/06 (2.925,09 €), acompte du 29/12/06 (3.169,40 €), acompte du 12/02/07 (3.169,40 €), acompte du 01/03/07(3.169,40 €), acompte du 02/04/07 (3.169,40 €), acompte du 23/05/07 (3.169,40 €), acompte du 27/08/07 (3.169,40 €), acompte du 24/09/07 (3.169,40 €), acompte du 01/10/07 (3.169,40 €), acompte du 03/10/07 (200,00 €), acompte du 06/11/07 (3.169,40 €), acompte du 08/11/07 (500,00 €) , acompte du 19/11/07 (200,00 €), acompte du 20/11/07 (100,00 €), acompte du 02/06/08 (7.654,40 €), acompte du 11/07/08 (8.192,60 €), acompte du 14/06/17 (3.766,66 €), acompte du 08/08/17 (11.818,70 €), acompte du 09/01/18 (7.614,74 €), acompte du 21/06/18 (7.240,14 €), acompte du 12/07/18 ( 8.004,00 €), acompte du 24/09/18 (11.436,78 €), acompte du 02/11/18 (3.690,76 €), acompte du 05/12/18 (4.002,00 €), acompte du 27/12/18 (7.715,86 €), acompte du 26/03/19 (7.692,79 €), acompte du 14/05/19 (7.689,01 €), acompte du 20/05/19 (3.844,50 €), acompte du 02/07/19 (7.689,00 €), acompte du 09/09/19 (7.689,01 €), acompte du 08/10/19 (3.844,49 €), acompte du 19/12/19 (3.844,51 €), acompte du 18/02/20 (11.533,52 €), acompte du 11/03/20 (3.844,49 €), acompte du 04/09/20 (7.689,01 €), acompte du 16/10/20 (3.844,50 €), acompte du 21/12/20 (3.844,50 €), acompte du 15/07/21 (3.887,78 €), acompte du 18/08/21 (3.845,47 €), acompte du 14/09/21 (3.845,45 €), acompte du 05/10/21(3.845,47 €), acompte du 08/11/21 (3.845,45 €), acompte du 03/12/21 (3.854,26 €), acompte du 06/01/22 (4.002,00 €), acompte du 03/02/22 (4.002,00 €), acompte du 15/03/22 (4.002,00 €), acompte du 01/04/22 (4.002,00 €).

Il est précisé sur le même décompte que 184 841, 12 euros d’intérêts ont été réglés pour un total de versements de 228 835, 61 euros.

Le décompte présente le principal de la dette, le calcul des intérêts, l’historique des imputations dont il ressort qu’il a été procédé à l’imputation des paiements partiels d’abord sur les intérêts puis sur le principal, conformément à l’article 1343-1 du code civil. Suffisamment détaillé, il rend compte d’une créance certaine, liquide et exigible, sans que le ’décompte informel’ produit par la société Carnot 6 soit de nature à remettre en cause les données chiffrées qu’il comporte, dans la mesure où, contrairement au décompte produit par la société BNP Paribas, il ne précise pas notamment le montant des intérêts dûs pour chaque échéance impayée, les périodes de calculs desdits intérêts, et les modalités d’imputation des paiements réalisés successivement.

Au vu du décompte ainsi arrêté au 30 mars 2026, la créance de la banque s’élève à la somme de 519 685, 85 euros en principal, frais et intérêts. Dès lors, le montant de la créance sera fixé à cette somme.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Carnot 6 succombant, supportera les dépens de l’instance d’appel, sans pouvoir prétendre à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

En équité, il n’y a pas lieu d’indemniser la société BNP Paribas de ses frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, en dernier ressort,

Vu la réouverture des débats ordonnée par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 26 mars 2026,

Déclare irrecevables les moyens nouveaux pris de l’absence d’indication dans le décompte des paiements intervenus avant le premier incident de paiement, l’absence de reconstitution complète du prêt, et l’indétermination de l’assiette du calcul des intérêts,

Déclare recevable la contestation soulevée tenant au caractère prétendument invérifiable du montant de la créance, au regard des modalités d’imputation des règlements,

Rejette le moyen,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a fixé le montant de la créance de la société BNP Paribas, arrêtée au 2/6/2020, à la somme de 440 883, 78 euros en principal, frais et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe le montant de la créance de la société BNP Paribas à l’encontre de la société Carnot 6, arrêtée au 30 mars 2026 à la somme de 519 685, 85 euros en principal, frais et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne la société Carnot 6 aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les autres demandes, plus amples ou contraires.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Bertrand MAUMONT, Conseiller, pour la Présidente empêchée Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller pour la Présidente empêchée