Résiliation du bail d’habitation pour impayés : clause résolutoire, expulsion et solidarité des époux

Sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code civil, de l’article 484 du Code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, faute de régularisation dans le délai légal de six semaines. L’absence de reprise du paiement du loyer courant et l’insuffisance de ressources ont justifié le rejet des délais de paiement prévus au paragraphe V de l’article 24.

La dette locative a été retenue sur la base du commandement, de l’assignation et du relevé de compte. La solidarité entre les époux repose sur les articles 1310 et 1751 du Code civil. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la restitution des clés, tandis que les intérêts moratoires courent selon les articles 1231-6 et 1344 du Code civil. Les locataires supportent également les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le couple a indiqué avoir quitté les lieux, sans toutefois restituer les clés. L’un des locataires a sollicité des délais de paiement, tandis que l’autre a confirmé l’absence de règlement courant et la séparation du couple.

Le juge a déclaré la demande recevable, constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné la libération des lieux. Il a condamné solidairement les locataires au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés, des dépens et d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de régularisation dans le délai de six semaines
• Signalement à la commission de prévention des expulsions
• Notification de l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience
• Preuve de la dette locative par les pièces comptables
• Reprise intégrale du loyer courant exigée pour obtenir des délais
• Restitution des clés nécessaire à la fin de l’occupation

• Commandement de payer du 12 décembre 2025
• Accusé de réception du signalement à la commission compétente
• Notification préfectorale et accusé de réception
• Dernier relevé de compte locatif
• Déclarations des locataires à l’audience

• Libération des lieux dans les huit jours suivant la signification
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Paiement solidaire de 7 956,25 euros
• Indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à restitution des clés
• Rejet de la demande de délais de paiement
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Vérifier le contenu et la date du commandement de payer
• Signaler le commandement à la commission compétente
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Actualiser le relevé de compte locatif
• Constater précisément la restitution des clés

À éviter

• Omettre le signalement préalable du commandement
• Notifier l’assignation moins de six semaines avant l’audience
• Réclamer des délais sans reprise du loyer courant
• Confondre départ matériel et libération juridique des lieux
• Négliger le calcul de l’indemnité d’occupation

La recevabilité de la demande de résiliation du bail

La demande est recevable lorsque le commandement de payer a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et que l’assignation a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les courriers électroniques et leurs accusés de réception établissaient l’accomplissement de ces formalités.

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 484 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’en constater l’acquisition. L’absence de régularisation ou de solution d’apurement a justifié la résiliation de plein droit et l’expulsion.

Les conditions des délais de paiement locatifs

Le paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne les délais à la capacité du locataire de régler sa dette et à la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Ces conditions n’étaient pas réunies, le paiement n’ayant pas repris et les ressources étant insuffisantes.