Clause résolutoire d’un bail antérieur à 2023 : suspension conditionnelle après commandement impayé

La demande du bailleur est recevable dès lors que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023, l’article 2 du Code civil fait obstacle à l’application rétroactive du délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023. Le délai contractuel de deux mois demeure applicable. Le commandement étant resté infructueux, la clause résolutoire était acquise, mais ses effets ont été suspendus en raison de l’accord du bailleur et du plan d’apurement accepté.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision correspondant à la dette locative non sérieusement contestable a été accordée. Son exigibilité est différée pendant l’échelonnement. Le non-paiement d’une échéance entraîne, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, la résiliation de plein droit, l’exigibilité du solde et l’expulsion après commandement de libérer les lieux.

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective. Les dépens sont mis à la charge du locataire sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, avec 100 euros alloués au bailleur au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire est de droit en référé selon les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

La dette locative n’ayant pas été réglée dans le délai contractuel, la clause résolutoire était acquise. Le juge a toutefois suspendu ses effets pendant l’exécution d’un plan d’apurement accepté par les parties. Le locataire a été condamné au paiement d’une provision sur l’arriéré, selon un échéancier, ainsi qu’aux dépens et frais irrépétibles. Le non-respect du plan ou du paiement courant permettrait la résiliation du bail et l’expulsion.

Un établissement public d’habitation a donné à bail un logement à un locataire en 2017. En raison d’un arriéré locatif, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assigné en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement d’une provision et une indemnité d’occupation.

Le bailleur et le locataire ont finalement accepté le principe d’un apurement de la dette par mensualités. Le diagnostic social et financier a été transmis au juge.

La juridiction constate que la dette n’a pas été réglée dans le délai contractuel de deux mois et que la clause résolutoire était acquise. Elle suspend toutefois ses effets pendant l’exécution d’un plan de paiement. Le locataire est condamné à payer une provision sur l’arriéré, avec un échéancier, ainsi que les dépens et une somme au titre des frais irrépétibles. À défaut de respect du plan ou du paiement courant, le bail pourra être résilié et l’expulsion poursuivie.

• Bail conclu avant l’entrée en vigueur du nouveau délai légal.
• Commandement de payer reproduisant la clause résolutoire et les dispositions légales.
• Dette locative non réglée dans le délai contractuel de deux mois.
• Absence de contestation sérieuse du décompte produit par le bailleur.
• Accord du bailleur sur un plan d’apurement de la dette.
• Paiement simultané du loyer courant et de la mensualité d’apurement.
• Respect du délai de paiement fixé au quinzième jour de chaque mois.

• Contrat de bail d’habitation conclu le 5 juillet 2017.
• Commandement de payer signifié le 1er décembre 2025.
• Historique des versements établissant l’absence de règlement dans deux mois.
• Décompte locatif arrêté au 30 juin 2026.
• Absence d’élément du locataire contestant le montant réclamé.

Le bailleur obtient une provision, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le locataire conserve son logement uniquement s’il règle le loyer courant et l’échéancier ; tout défaut non régularisé peut entraîner la résiliation et l’expulsion.

• Maintien du bail pendant l’exécution complète du plan.
• Paiement mensuel de 300 euros en plus du loyer courant.
• Exigibilité immédiate du solde après défaut persistant.
• Indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective.
• Expulsion possible après mise en demeure et commandement de libérer.
• Support des dépens et paiement de 100 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la date de conclusion du bail.
• Contrôler le contenu du commandement de payer.
• Établir un décompte actualisé et documenté.
• Respecter chaque échéance avec le loyer courant.
• Conserver les justificatifs de tous les paiements.

À éviter

• Appliquer rétroactivement le délai légal de six semaines.
• Omettre la saisine préalable de la commission compétente.
• Laisser une mensualité impayée après mise en demeure.
• Contester le décompte sans élément probant.
• Maintenir les lieux après commandement sans régularisation.

La recevabilité de l’action fondée sur l’article 24

La demande est recevable car l’assignation a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le délai applicable à la clause résolutoire

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, l’article 2 du Code civil exclut l’application rétroactive du délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023. Le délai contractuel de deux mois reste applicable. Le commandement étant demeuré infructueux, la clause résolutoire était acquise, mais ses effets sont suspendus sous réserve du respect du plan d’apurement.

La suspension de la clause résolutoire par échéancier

Le juge peut différer l’exigibilité de la provision et suspendre les effets de la clause lorsque le locataire s’engage à apurer la dette. Le non-paiement d’une échéance, après mise en demeure restée infructueuse quinze jours, rend le solde immédiatement exigible, entraîne la résiliation de plein droit et permet l’expulsion après commandement de libérer les lieux.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2 du Code civil, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 10 de la loi du 27 juillet 2023