Résiliation du bail d’habitation conclu avant 2023 : maintien du délai contractuel de deux mois et expulsion

L’action en constat de résiliation est recevable lorsque l’assignation est notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme du 27 juillet 2023, l’article 2 du Code civil exclut l’application rétroactive du délai réduit à six semaines : le délai contractuel de deux mois demeure applicable.

En référé, l’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier, malgré la non-comparution du défendeur, la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’article 835 du même code permet d’allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le défaut de paiement établi par le commandement et l’historique des versements a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire, puis d’allouer une provision sur l’arriéré.

Après résiliation, l’occupant doit une indemnité correspondant provisoirement au loyer et aux charges, sans majoration lorsque celle-ci excède l’office du juge des référés. La demande de dommages et intérêts a été rejetée car elle excédait cet office et le préjudice économique n’était pas précisé. L’obligation d’assurance a également été écartée, l’occupant sans droit ni titre n’étant plus tenu de cette obligation envers le bailleur.

Les dépens suivent la succombance sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que la demande fondée sur l’article 700 a été rejetée. L’exécution provisoire est de droit en référé en application des articles 514 et 514-1 du même code.

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Faute de règlement de la dette dans le délai de deux mois et en l’absence de plan d’apurement, le juge a constaté la résiliation du bail. Il a ordonné la libération des lieux et autorisé l’expulsion après commandement de quitter les lieux et expiration du délai légal. Une provision sur l’arriéré a été accordée, avec fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Les autres demandes ont été rejetées.

Un bail d’habitation conclu en 2013 a été transmis à un bailleur qui a délivré à l’occupant un commandement de payer visant une clause résolutoire, ainsi qu’une demande de justification d’assurance. La dette locative n’a pas été réglée dans le délai contractuel de deux mois et aucun plan d’apurement n’a été conclu.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection en référé afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion de l’occupant et solliciter une provision sur l’arriéré ainsi qu’une indemnité d’occupation. L’occupant, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

La juridiction a constaté la résiliation, ordonné la libération des lieux et autorisé l’expulsion après commandement de quitter les lieux et expiration du délai légal. Elle a accordé une provision sur l’arriéré et fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges. Les demandes de dommages et intérêts, de majoration et de justification d’assurance ont été rejetées.

• Bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle
• Assignation notifiée à l’État plus de six semaines avant l’audience
• Commandement reproduisant la clause résolutoire et les dispositions légales
• Dette locative non réglée dans le délai contractuel de deux mois
• Absence de plan d’apurement conclu dans ce délai
• Obligation de paiement non sérieusement contestable

• Contrat de bail conclu le 1er janvier 2013
• Commandement de payer signifié le 4 août 2025
• Commandement reproduisant la clause résolutoire et les dispositions légales
• Historique des versements établissant le défaut de règlement
• Décompte locatif arrêté au 1er juillet 2026

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et une provision sur l’arriéré, tandis que l’occupant reste tenu d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Les demandes dépassant l’office du juge des référés ou insuffisamment justifiées sont rejetées.

• Libération des lieux après commandement et expiration du délai légal
• Versement de 9 660 euros à titre provisionnel
• Paiement d’une indemnité égale au loyer et aux charges
• Support des dépens par l’occupant
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date de conclusion du bail
• Contrôler le contenu du commandement de payer
• Établir l’historique complet des règlements
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Appliquer rétroactivement le délai réduit de six semaines
• Omettre la reproduction de la clause résolutoire
• Réclamer une majoration non justifiée en référé
• Maintenir une demande d’assurance après la résiliation
• Présenter un préjudice économique insuffisamment détaillé

Le délai applicable aux clauses résolutoires des baux antérieurs à 2023

L’article 2 du Code civil exclut l’application rétroactive de la loi du 27 juillet 2023. Pour un bail conclu avant cette réforme, le délai contractuel de deux mois demeure applicable, malgré le délai de six semaines prévu par la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions de constat de la résiliation du bail

La demande est recevable si l’assignation est notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La clause résolutoire produit effet lorsque le commandement reproduit les dispositions légales et contractuelles et que la dette n’est pas réglée dans le délai applicable.

Les limites de la provision accordée en référé

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’indemnité d’occupation est limitée au montant du loyer et des charges, la majoration excédant l’office du juge des référés. Les dommages et intérêts sont rejetés lorsque leur examen dépasse cet office ou que le préjudice n’est pas précisé.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2 du Code civil, Article 10 de la loi du 27 juillet 2023, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution