Résiliation d’un bail commercial : dénonciation obligatoire au créancier inscrit et réouverture des débats

L’acquisition d’une clause résolutoire affectant un bail portant sur un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit être dénoncée aux créanciers inscrits conformément à l’article L. 143-2 du code de commerce. Cette formalité, d’ordre public, leur permet de se substituer au débiteur défaillant dans le délai d’un mois et de préserver leurs droits. Le jugement ne peut intervenir avant l’expiration de ce délai.

L’absence de notification au créancier inscrit n’anéantit pas immédiatement le bien-fondé de la demande du bailleur contre le preneur, mais compromet l’opposabilité de la résiliation et expose à une indemnisation du préjudice subi par le créancier. Le juge doit donc sauvegarder contradictoirement les droits de ce tiers, conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

La non-comparution du preneur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. Constatant l’existence d’un créancier inscrit non destinataire de la procédure, la juridiction a rouvert les débats et renvoyé l’affaire afin que le bailleur justifie de la dénonciation. Les demandes relatives à la résiliation, à l’expulsion, aux sommes provisionnelles, aux intérêts, aux frais irrépétibles et aux dépens ont été réservées.

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Le preneur d’un local commercial n’avait pas régularisé les causes d’un commandement visant la clause résolutoire pour impayés et défaut d’assurance. Toutefois, l’état des inscriptions révélait un créancier inscrit sur le fonds de commerce, auquel la demande de résiliation n’avait pas été notifiée. La juridiction a rouvert les débats et renvoyé l’affaire afin que cette dénonciation soit effectuée et justifiée.

La SCI LES GIROFLEES a donné à bail commercial à la SAS LOGI TRANS un local destiné exclusivement au transport routier avec véhicules de moins de 3,5 tonnes. Un constat a relevé l’exercice d’une activité de mécanique. Des sommations ont ensuite été délivrées pour non-respect de la destination, puis un commandement visant la clause résolutoire pour impayés et défaut de justification d’assurance.

Le preneur n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois et n’a pas comparu à l’audience. Le bailleur a demandé la constatation de la résiliation, l’expulsion, le paiement d’arriérés et d’une indemnité d’occupation.

L’état des inscriptions produit aux débats révélait toutefois l’existence d’un créancier inscrit sur le fonds de commerce. La demande de résiliation ne lui avait pas été notifiée. La juridiction a rouvert les débats et renvoyé l’affaire afin que cette dénonciation soit effectuée et justifiée.

• Existence d’un fonds de commerce grevé d’une inscription
• Demande tendant à l’acquisition d’une clause résolutoire
• Notification de la demande au créancier inscrit
• Respect du délai d’un mois après la notification
• Justification de la dénonciation dans la procédure
• Respect du principe de la contradiction

• État des inscriptions produit sous la pièce n° 7
• Mention d’une inscription au profit d’un créancier sur le fonds
• Assignation sollicitant l’acquisition de la clause résolutoire
• Absence de justificatif de notification au créancier inscrit

Le bailleur ne peut obtenir immédiatement une décision sur la résiliation et l’expulsion tant que la dénonciation au créancier inscrit n’est pas justifiée. Le créancier inscrit conserve ainsi la possibilité de faire valoir ses droits dans le délai légal.

• Réouverture des débats jusqu’à régularisation de la notification
• Renvoi de l’examen des demandes principales
• Réservation des arriérés et indemnités d’occupation
• Préservation des droits du créancier inscrit
• Justification documentaire exigée à l’audience de renvoi

À faire

• Vérifier l’état actualisé des inscriptions sur le fonds
• Identifier chaque créancier inscrit et son domicile déclaré
• Dénoncer la demande de résiliation à chaque créancier
• Respecter le délai légal d’un mois
• Produire les actes et justificatifs de notification

À éviter

• Affirmer l’absence d’inscription sans vérifier les pièces
• Omettre un créancier figurant dans l’état des inscriptions
• Solliciter une décision avant l’expiration du délai
• Confondre commandement au preneur et dénonciation au créancier
• Négliger le contradictoire malgré la non-comparution du preneur

La dénonciation de la résiliation aux créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code de commerce impose de notifier aux créanciers inscrits toute demande tendant à l’acquisition d’une clause résolutoire affectant le bail d’un immeuble où est exploité un fonds grevé d’inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois après cette notification. Cette formalité, d’ordre public, protège le droit du créancier de se substituer au débiteur défaillant.

Le contrôle contradictoire des conditions de résiliation

Même en l’absence du preneur, le juge statue au fond uniquement si la demande est régulière, recevable et bien fondée. En application de l’article 16 du code de procédure civile, il doit préserver les droits du créancier inscrit. La production d’un état révélant une inscription non dénoncée justifie la réouverture des débats, sans remettre immédiatement en cause le bien-fondé de la demande contre le preneur.

Article L.143-2 du code de commerce, Article L.145-41 du code de commerce, Article 16 du code de procédure civile, Article 1103 du code civil, Article 1728-2 du code civil, Article 1231-6 du code civil, Article 1760 du code civil, Article 1231-7 du code civil, Article 700 du code de procédure civile