Recouvrement des charges de copropriété : preuve de l’exigibilité et solidarité en cas de démembrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges générales et spéciales selon les critères applicables à chaque catégorie. Pour établir une créance certaine, liquide et exigible, le syndicat doit produire les procès-verbaux approuvant les comptes, les budgets prévisionnels, les appels de charges et un décompte individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas.

Les provisions trimestrielles peuvent être recouvrées sur le fondement de l’article 14-1 de la loi et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, sous réserve de justifier le budget voté et l’exigibilité. Les travaux hors budget prévisionnel nécessitent un vote spécifique conformément à l’article 44 du décret.

La clause du règlement de copropriété prévoyant la solidarité en cas de démembrement a permis la condamnation solidaire du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Les intérêts courent à compter des mises en demeure, selon les articles 1231-6 du code civil, 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais de recouvrement nécessaires, justifiés et distincts de la gestion courante. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve d’une mauvaise foi, d’un abus et d’un préjudice distinct du retard, conformément aux articles 1231-6 et 2274 du code civil.

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Un syndicat de copropriétaires a assigné un nu-propriétaire et un usufruitier en paiement d’impayés de charges et provisions. Les justificatifs produits et la clause de solidarité du règlement de copropriété ont permis de retenir une créance de 7 064,93 euros. La juridiction a ajouté 60 euros de frais de recouvrement et accordé 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Les dommages et intérêts ont été rejetés faute de préjudice distinct établi.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un nu-propriétaire et un usufruitier, titulaires de deux lots, pour obtenir le paiement d’impayés de charges et provisions. La demande a été actualisée jusqu’au deuxième trimestre 2026, en l’absence de règlement après l’assignation.

Le syndicat produisait notamment les appels de charges, un décompte individuel, l’historique du compte, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, ainsi qu’une clause du règlement de copropriété prévoyant la solidarité en cas de démembrement.

La juridiction a retenu une créance de 7 064,93 euros, augmenté les frais de recouvrement justifiés de 60 euros et accordé 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle a rejeté les dommages et intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct du retard et de la mauvaise foi alléguée.

• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes concernés
• Justifier les budgets prévisionnels et les appels provisionnels exigibles
• Fournir un décompte individuel permettant de vérifier la répartition
• Établir le montant certain, liquide et exigible de la créance
• Appliquer la clause de solidarité prévue par le règlement de copropriété
• Justifier des frais de recouvrement réels, inhabituels et nécessaires
• Établir une mauvaise foi et un préjudice distinct pour obtenir réparation

• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Appels de charges et provisions du 1er janvier 2025 au 30 juin 2026
• Décompte individuel de charges et historique du compte débiteur
• Relevé cadastral établissant les lots et la répartition des tantièmes
• Mise en demeure justifiant les intérêts et les frais de recouvrement
• Règlement de copropriété contenant la clause de solidarité

Le syndicat obtient le paiement solidaire des charges établies et des frais de recouvrement justifiés. Les copropriétaires défaillants supportent également les dépens et les frais irrépétibles, tandis que la demande indemnitaire supplémentaire est rejetée.

• Paiement solidaire de 7 064,93 euros de charges et provisions
• Paiement de 60 euros de frais de recouvrement justifiés
• Application des intérêts légaux aux dates des mises en demeure
• Support in solidum des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Rejet des dommages et intérêts faute de préjudice distinct

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir un décompte individuel détaillé par nature de charges
• Justifier chaque appel provisionnel et sa date d’exigibilité
• Vérifier la clause de solidarité du règlement de copropriété
• Conserver les preuves de mise en demeure et de réception

À éviter

• Fonder la créance uniquement sur le grand livre du syndic
• Inclure des travaux non votés dans le budget prévisionnel
• Réclamer des frais relevant de la gestion courante
• Assimiler le défaut de paiement à une mauvaise foi prouvée
• Solliciter un préjudice sans établir sa réalité et son autonomie

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible au moyen des procès-verbaux approuvant les comptes, des budgets prévisionnels, des appels de charges et d’un décompte individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas. Les pièces produites ont permis de retenir les charges et provisions dues sur la période considérée.

La solidarité des titulaires de droits démembrés

La clause du règlement de copropriété prévoyant la solidarité des copropriétaires en cas de démembrement a justifié la condamnation solidaire du nu-propriétaire et de l’usufruitier pour les sommes afférentes aux lots.

Les conditions des dommages et intérêts

Selon les articles 1231-6 et 2274 du code civil, le créancier doit établir une mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard, distinct des intérêts moratoires. Le seul défaut de paiement ne suffit pas ; la demande indemnitaire a donc été rejetée.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 30 du décret du 17 mars 1967, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 472 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 2274 du Code civil, Article 90 de la loi ENL