Démolition d’une extension en zone inconstructible : preuve de la construction nouvelle et application de l’article 1240 du Code civil

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la démolition peut être demandée par un tiers lorsqu’une construction est édifiée en violation d’une servitude d’urbanisme, à condition d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité. La cour retient ici la réalisation d’une véritable extension, construite sans autorisation dans une zone rouge soumise à un principe d’inconstructibilité. Le procès-verbal de constat, ses mesures et les photographies ont été jugés suffisamment précis, tandis que les attestations et photographies produites en défense ne permettaient pas de comparer les volumes de l’ancienne terrasse et de la construction nouvelle.

Le préjudice résultait directement de l’exposition accrue aux risques d’imperméabilisation des sols et d’avancée dunaire. Les allégations relatives à la tranquillité, à l’intimité et à l’ensoleillement, non corroborées par des pièces, n’ont pas été retenues. Une demande indemnitaire nouvelle en appel a été déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile.

La demande de réparation du mur a été rejetée faute de preuve de la propriété de la clôture et d’une faute imputable au voisin. La demande relative aux végétaux a également échoué, les photographies ne démontrant ni une hauteur supérieure à deux mètres ni une implantation irrégulière au regard des articles 671 et 673 du Code civil.

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Le constat d’huissier établissait l’existence d’une construction sur deux niveaux, avec murs, ouvertures, escalier et terrasse supérieure, pour une superficie d’environ 34,85 m². Les pièces produites ne suffisaient pas à démontrer une simple rénovation de terrasse. Le voisin sollicitait également la réparation du mur, la mise en conformité des végétaux et l’indemnisation de ses préjudices.

Deux propriétaires voisins occupent des parcelles situées en zone rouge d’un plan de prévention des risques d’avancée dunaire et de recul du trait de côte. L’un d’eux a réalisé, sans autorisation administrative, une construction à l’arrière de son habitation. Il soutenait qu’il s’agissait seulement de la rénovation d’une terrasse préexistante.

Le voisin a demandé la démolition de cette construction, en invoquant la violation du plan de prévention des risques et les dangers résultant de l’imperméabilisation des lieux. Un constat d’huissier décrivait une construction sur deux niveaux d’environ 34,85 m², avec murs, ouvertures, escalier et terrasse supérieure. Les attestations et photographies produites par le propriétaire ne permettaient pas d’établir une simple rénovation.

Le voisin a également demandé une indemnisation, la réparation d’un mur et la mise en conformité de végétaux. Le propriétaire a formé une demande concernant les plantations voisines.

• Établir une construction nouvelle et non une simple rénovation.
• Caractériser la violation du principe d’inconstructibilité applicable à la zone.
• Identifier une faute imputable au propriétaire de l’extension.
• Établir un préjudice directement lié à la construction irrégulière.
• Démontrer le lien de causalité entre faute et exposition aux risques dunaires.
• Produire des éléments précis permettant de comparer les volumes construits.

• Procès-verbal de constat d’huissier du 9 février 2022.
• Mesures au mètre laser évaluant l’extension à 34,85 m².
• Clichés photographiques montrant une construction sur deux niveaux.
• Constatations des murs, ouvertures, escalier et terrasse supérieure.
• Attestations confirmant seulement l’existence d’une terrasse avant 2000.
• Compte rendu d’expertise écarté faute d’éléments scientifiques ou factuels.

Le propriétaire de l’extension doit procéder à sa démolition dans les délais fixés, sous astreinte, et supporter les dépens ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le voisin obtient la confirmation de la mesure de démolition, mais ses demandes indemnitaires nouvelles et relatives au mur sont rejetées ou déclarées irrecevables.

• Démolition de l’extension dans un délai de quatre mois.
• Application d’une astreinte de 150 euros par jour pendant trois mois.
• Paiement des dépens de première instance et d’appel.
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700.
• Irrecevabilité de la demande indemnitaire nouvelle en appel.
• Rejet des demandes relatives au mur et aux végétaux.

À faire

• Identifier précisément le zonage et les prescriptions applicables.
• Comparer les volumes de l’ouvrage ancien et de l’ouvrage nouveau.
• Faire établir un constat photographique et métrique circonstancié.
• Documenter le préjudice directement causé par la construction.
• Présenter les demandes indemnitaires dès la première instance.

À éviter

• Qualifier une extension de rénovation sans comparaison volumétrique.
• Produire des photographies sans date ni éléments dimensionnels.
• Se limiter à des allégations non corroborées de préjudice.
• Demander la réparation d’un ouvrage sans prouver sa propriété.
• Invoquer des plantations irrégulières sans établir hauteur et distance.

La responsabilité fondée sur l’article 1240 du Code civil

L’action en démolition reposait sur l’article 1240 du Code civil. La juridiction exigeait la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. La construction sans autorisation, en violation du principe d’inconstructibilité du plan de prévention des risques, constituait la faute. Le préjudice résultait de l’exposition accrue aux risques d’imperméabilisation et d’avancée dunaire.

La preuve de la construction nouvelle

Le constat d’huissier, ses mesures et les clichés établissaient une extension sur deux niveaux d’environ 34,85 m², distincte de la terrasse antérieure. Les attestations démontraient seulement l’existence d’une ancienne terrasse, sans renseigner ses volumes. Les photographies produites en défense ne permettaient pas davantage de comparer les constructions. La qualification de simple rénovation a donc été écartée.

L’irrecevabilité de la demande indemnitaire nouvelle

La demande de dommages et intérêts formée pour la première fois en appel a été déclarée irrecevable en application de l’article 564 du Code de procédure civile. La juridiction n’a donc pas examiné son bien-fondé au regard des troubles anormaux de voisinage.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 564 du Code de procédure civile, Articles 671 et 673 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile