Saisie immobilière : contrôle de la créance et vente forcée après échec des poursuites

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie, conformément à l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, les conditions de la saisie immobilière, statue sur les contestations et détermine la suite de la procédure. La saisie suppose notamment un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, conformément à l’article L 311-2 du même code. L’article L 111-6 précise qu’une créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre permet son évaluation.

Le juge doit rapprocher le décompte du créancier des énonciations du titre exécutoire. En application de l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il retient la créance en principal, frais, intérêts et accessoires, après exclusion des dépens non justifiés ou non certifiés. En l’espèce, seuls les frais de signification du titre ont été conservés parmi les dépens réclamés.

L’absence de paiement, l’ancienneté de la créance et l’échec de plusieurs mesures d’exécution antérieures ont justifié la saisie immobilière. La non-comparution des débiteurs a exclu la vente amiable et conduit à ordonner la vente forcée, conformément à l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution. Les dépens et frais de poursuite sont taxés avant l’adjudication et supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après contrôle du décompte, le juge a écarté certains frais non justifiés et fixé la créance du syndicat des copropriétaires à 12 560,66 euros. Les mesures d’exécution antérieures étant demeurées infructueuses ou insuffisantes et les débiteurs n’ayant pas comparu, la vente amiable a été refusée et la vente aux enchères publiques ordonnée.

Un syndicat de copropriétaires a engagé une saisie immobilière contre deux copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots comprenant un appartement, une cave, un emplacement de voiture et un box. La poursuite reposait sur un jugement ayant condamné solidairement les débiteurs au paiement d’arriérés de charges, de dommages et intérêts, de frais et de dépens.

Après plusieurs mesures d’exécution demeurées infructueuses ou insuffisantes, le créancier a fait délivrer des commandements de payer valant saisie immobilière puis a assigné les débiteurs à l’audience d’orientation. Ceux-ci n’ont pas comparu.

Le juge a contrôlé le montant de la créance et écarté certains frais non justifiés. Il a retenu une créance de 12 560,66 euros, a refusé la vente amiable et ordonné la vente aux enchères publiques des biens saisis.

• Existence d’un titre exécutoire définitif constatant la créance
• Créance certaine, liquide et exigible
• Décompte conforme aux énonciations du titre exécutoire
• Justification des frais et dépens réclamés
• Absence de règlements établis par les débiteurs
• Échec ou insuffisance de mesures d’exécution antérieures
• Non-comparution excluant la mise en œuvre d’une vente amiable

• Jugement définitif condamnant solidairement les débiteurs
• Certificat de non-appel établissant le caractère définitif du jugement
• Décompte arrêté au 1er janvier 2024 et visé au commandement
• Justificatif de signification du titre exécutoire
• Réquisitions auprès d’organismes publics et actes de saisie antérieurs

Le créancier poursuivant peut poursuivre l’adjudication sur la base d’une créance ramenée à 12 560,66 euros. Les débiteurs restent exposés à la vente forcée de leurs biens, tandis que l’adjudicataire supportera les dépens et frais de poursuite en sus du prix.

• Maintien de la procédure de saisie immobilière
• Vente aux enchères publiques des lots saisis
• Exclusion des frais non justifiés du décompte
• Taxation préalable des dépens et frais de poursuite
• Support des frais par l’adjudicataire en sus du prix

À faire

• Vérifier le titre exécutoire et son caractère définitif
• Rapprocher chaque poste du décompte avec le titre
• Produire les justificatifs des frais et dépens
• Documenter les mesures d’exécution antérieures
• Préparer les modalités de visite et de publicité

À éviter

• Inclure des frais dépourvus de justificatifs
• Réclamer des dépens sans certificat de vérification
• Confondre le montant du commandement et celui du titre
• Négliger la possibilité d’une vente amiable
• Omettre la taxation préalable des frais de poursuite

Les conditions de la saisie immobilière selon les articles L 311-2 et L 111-6

La saisie immobilière suppose un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. La liquidité résulte d’une évaluation en argent ou d’éléments permettant cette évaluation. Le juge a retenu ces conditions au regard du jugement définitif produit et du décompte établi par le créancier.

Le contrôle du montant de la créance selon l’article R 322-18

Le juge de l’exécution doit vérifier que le montant déclaré correspond au titre exécutoire fondant le commandement. Il a exclu les frais d’assignation et certains timbres, faute de justificatifs et de certificat de vérification des dépens, mais conservé les frais de signification du titre.

Les conditions de la vente forcée à l’audience d’orientation

L’absence de règlements, l’ancienneté de la créance et plusieurs mesures d’exécution antérieures ont justifié la saisie immobilière. La non-comparution des débiteurs ne permettant pas d’envisager une vente amiable, le juge a ordonné la vente forcée conformément à l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution.

Article 659 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-37 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-2 du Code civil