Charges de copropriété : exigibilité des provisions après mise en demeure et rejet de la résistance abusive

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges selon la répartition prévue par le règlement de copropriété. La juridiction retient qu’un décompte détaillé, les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblées générales établissent la créance lorsque les copropriétaires ne justifient pas du paiement et ne formulent aucune critique sérieuse.

L’article 19-2 de la même loi permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices précédents, sous réserve de l’approbation des budgets, travaux ou comptes. Les copropriétaires sont condamnés solidairement au paiement des charges échues et prévisionnelles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée, faute de preuve d’une résistance dolosive. Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile justifient la condamnation solidaire aux dépens et au paiement de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. En application de l’article 481-1 du même code, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

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Deux copropriétaires, qui ne comparaient pas, n’ont justifié d’aucun paiement des charges et provisions réclamées par le syndicat. La juridiction a accueilli les demandes, assorti les charges échues des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et rejeté les dommages-intérêts pour résistance abusive. Les copropriétaires ont été condamnés solidairement aux dépens et au paiement de 1 200 euros de frais irrépétibles.

Un syndicat de copropriétaires réclame à deux copropriétaires le paiement de charges échues et de provisions prévisionnelles afférentes à leurs lots. Les appels de fonds étaient exigibles au premier jour de chaque trimestre. Après deux mises en demeure restées infructueuses, le syndicat produit un décompte, les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblées générales.

Les copropriétaires, non comparants, ne justifient d’aucun paiement ni ne contestent utilement les sommes réclamées. Le syndicat sollicite également des dommages et intérêts pour résistance abusive, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation aux dépens.

La juridiction accueille les demandes de paiement, assortit les charges échues des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, mais rejette la demande indemnitaire faute de preuve d’une résistance dolosive. Les copropriétaires sont condamnés solidairement aux dépens et à une indemnité de 1 200 euros.

• Existence d’une obligation de participation aux charges de copropriété
• Approbation des budgets, travaux ou comptes concernés
• Défaut de paiement des provisions à leur date d’exigibilité
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Production d’un décompte détaillé et des appels de charges
• Absence de contestation justifiée des documents produits

• Décompte détaillé des charges réclamées
• Appels de fonds et de charges
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Deux mises en demeure restées sans effet
• Absence de justificatif de paiement produit par les copropriétaires

Les copropriétaires sont condamnés solidairement au paiement des charges échues, des provisions prévisionnelles, des intérêts légaux et des frais de procédure. Le syndicat obtient le recouvrement principal, mais échoue à établir une résistance dolosive justifiant des dommages et intérêts.

• Recouvrer les charges échues et provisions exigibles
• Calculer les intérêts à compter de la mise en demeure
• Conserver décompte, appels de fonds et procès-verbaux
• Établir la réception et l’inefficacité de la mise en demeure
• Éviter une demande indemnitaire sans preuve de résistance dolosive

À faire

• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Joindre les appels de fonds concernés
• Produire les procès-verbaux d’approbation utiles
• Justifier l’envoi des mises en demeure
• Vérifier le délai de trente jours

À éviter

• Réclamer des provisions sans approbation préalable
• Omettre la date d’exigibilité des appels
• Négliger les justificatifs de paiement ou d’impayé
• Confondre résistance simple et résistance dolosive
• Solliciter des dommages et intérêts sans preuve circonstanciée

La preuve des charges de copropriété impayées

Un décompte détaillé, les appels de charges et de travaux ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales suffisent à établir la créance lorsque le copropriétaire ne justifie pas du paiement et ne critique pas utilement ces documents. La juridiction estime que ces pièces démontrent ici le bien-fondé de l’action du syndicat, conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’exigibilité des provisions après mise en demeure

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend immédiatement exigibles les provisions non échues après défaut de paiement à l’échéance et mise en demeure infructueuse pendant trente jours. La juridiction constate l’absence de règlement et condamne les copropriétaires aux charges échues et aux provisions prévisionnelles, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure.

La résistance abusive et les frais irrépétibles

La demande de dommages et intérêts est rejetée, car le syndicat ne rapporte pas la preuve d’une résistance dolosive. En revanche, les articles 696 et 700 du Code de procédure civile fondent la condamnation solidaire aux dépens et au paiement de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 815 du Code civil, Article 1380 du Code civil, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile