DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Octobre 2026

N° RG 24/01049 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NUGY
Code NAC : 50G

[L] [P] [V] [R]
C/
[D] [U] [K] épouse [I]
S.A. ALLIANZ IARD
[E] [Q] [F]
S.E.L.A.R.L. MMJ , ès qualité de liquidateur de la société NESTENN [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026, lequel a été prorogé au 19 octobre 2026, puis finalement rendu le 12 octobre 2026.

–==o0§0o==–

DEMANDERESSE

Madame [L] [P] [V] [R], née le 18 octobre 1974, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Angélique ALVES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Stéphanie PANURGE, avocat plaidant au barreau de LA REUNION

DÉFENDEURS

Madame [D] [U] [K] épouse [I], née le 29 Octobre 1970 à [Localité 2] ( GUADELOUPE) , demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [Q] [F], né le 16 Avril 1961 à [Localité 3] (CONGO), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Paula FERREIRA, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291 , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau du Val d’Oise

S.E.L.A.R.L. MMJ , dont le siège social est sis [Adresse 4], ès qualité de liquidateur de la société NESTENN [Localité 8] exploitée par la SARL AMI, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 819 807 173

n’ayant pas constitué avocat

–==o0§0o==–
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2021, Mme [L] [P] [V] [R] a signé un compromis de vente avec M. [E] [F] et Mme [D] [K] épouse [F], acquéreurs, portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 5] à [Localité 6], référencé au cadastre ZD [Cadastre 1], lieudit “[Localité 7]” moyennant le prix de 105 000 euros sous plusieurs conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un ou des prêts et de l’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur.

L’acte stipulait que l’obtention du ou des prêts devait, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 28 octobre 2021, que la vente serait caduque en cas de non-obtention d’un permis de construire dans les 90 jours suivants le dépôt de la demande qui devait être déposée dans le délai de 45 jours à compter de la signature du compromis et que la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 28 janvier 2022.

Aucun dépôt de garantie n’a été convenu entre les parties et le compromis de vente prévoyait une commission de 8 000 euros au bénéfice de l’agence immobilière.

Par mail du 9 décembre 2021, Mme [R] écrivait au notaire chargé de la vente. Elle indiquait avoir été informée par sa collaboratrice que les acquéreurs n’avaient pas donné suite à la vente en raison de la non-réalisation des conditions suspensives et n’avoir reçu aucun justificatif de l’interruption de la vente. Celle-ci sollicitait par conséquent un retour afin de pouvoir remettre le bien à la vente.

Par mail du 4 janvier 2022, le notaire demandait aux acquéreurs de l’informer sur leur projet de financement du terrain objet du compromis de vente et par mail du même jour, M. [F] répondait avoir transmis à l’agence immobilière le 26 novembre sur les conseils du notaire le refus de financement de sa banque et ajoutait ne plus être en mesure d’honorer cet achat.

Par mail du 5 janvier 2022, Mme [R] écrivait au notaire qu’elle avait découvert la veille qu’un refus de financement de la banque des acquéreurs avait été transmis le 26 novembre 2021 à l’agence immobilière et qu’il résultait de ses échanges de la veille avec ladite agence que cette dernière attendait les justificatifs des acquéreurs pour les deux autres demandes de financement. Elle ajoutait qu’ayant manqué de nombreuses possibilités de vente, elle sollicitait le versement de 10% du prix de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 14 avril 2023, le conseil de Mme [R] mettait en demeure l’agence immobilière de l’éclairer sur les diligences accomplies par leurs soins pour s’assurer que les acquéreurs avaient respecté leurs engagements et les délais impartis ainsi que pour conseiller Mme [R] sur les suites à donner dans l’hypothèse où une carence manifeste des acquéreurs était constatée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 9 novembre 2023, le conseil de Mme [R] mettait en demeure les époux [F] de l’éclairer sous 10 jours sur les diligences accomplies par leurs soins et précisait qu’au regard des éléments transmis, Mme [R] se réservait le droit d’agir aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

C’est dans ce contexte que, par actes en date du 21 février 2024, Mme [R] a fait assigner la SELARL MMJ, ès qualité de liquidateur de l’agence immobilière, la société Nestenn [Localité 8] exploitée par la SARL AMI, la SA Allianz IARD ès qualité d’assureur de cette dernière ainsi que les époux [F] par acte du 6 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’engager la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière et des acquéreurs.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2024 par voie électronique, Mme [R] demande au tribunal de :
A titre principal,
condamner la société d’assurance Allianz IARD “représentant l’agence immobilière Nestenn” à lui verser la somme de 7 875 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses;débouter la société d’assurance Allianz IARD de sa demande visant à être mise hors de cause ;rejeter l’ensemble des demandes formulées par les époux [F] ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 250 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de vendre son bien au prix de 105 000 euros ;À titre subsidiaire,
condamner la société d’assurance Allianz IARD représentant l’agence immobilière Nestenn à lui verser la somme de 10 500 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier résultant de la négligence de cette dernière lors de la rédaction du compromis de vente ;condamner solidairement les époux [F] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier du fait de la dévaluation de son bien;En tout état de cause,
condamner solidairement les époux [F] et la société d’assurance Allianz IARD à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;débouter la société d’assurance Allianz IARD de sa demande à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait essentiellement valoir au visa des articles 1990, 1992, 1217, 1231, 1231-1 du code civil, de l’article L.124 – 3 du code des assurances et au regard des pièces versées aux débats que :
en s’abstenant d’inclure une clause pénale dans le compromis de vente, l’agence immobilière l’a privée d’une indemnisation en cas de défaillance imputable aux acquéreurs et a par conséquent méconnu son obligation de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du compromis ;l’agence immobilière s’est aussi abstenue de l’informer et de la mettre en garde quant aux conséquences de l’absence d’une telle clause dans le compromis ;la mise en demeure envoyée aux acquéreurs par son conseil est restée sans effet en raison de l’absence de sanction prévue dans le compromis et ses intérêts ont donc été clairement négligés par l’agence immobilière ;elle n’a pas non plus vérifié les démarches des acquéreurs en vue de l’obtention d’un prêt ni leur solvabilité ;l’agence immobilière est à l’origine de l’échec de la vente en raison de sa négligence lors de la rédaction de l’acte et des fautes commises dans le suivi de son exécution, sa responsabilité contractuelle doit donc être engagée ;la société d’assurance Allianz IARD est tenue de garantir les fautes de l’agence immobilière, ès qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle ;les acquéreurs échouent à démontrer avoir accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt ;en n’accomplissant pas les diligences nécessaires à la levée de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, les acquéreurs ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle ;la défaillance des acquéreurs a empêché la réitération de l’acte authentique lui causant ainsi un préjudice de perte de chance ; l’absence de notification du refus de prêt a laissé Mme [R] dans l’ignorance, causant ainsi une immobilisation injustifiée de son bien.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 mars 2025 par voie électronique, la société d’assurance Allianz IARD demande au tribunal de :
A titre principal,
débouter Mme [R] de ses demandes dirigées à l’encontre de l’agence immobilière ou de son liquidateur judiciaire faute pour elle de rapporter la preuve d’une quelconque faute de l’agence dans l’accomplissement de ses diligences en lien de causalité direct et certain avec les préjudices allégués ;débouter Mme [R] de son action à son encontre recherchée en une qualité prétendue et erronée de “représentante légale” de la société Nestenn [Localité 8] ;la mettre hors de cause ; A titre subsidiaire,
faire application de la notion de perte de chance et réduire à de plus justes proportions les préjudices allégués par Mme [R] à l’encontre de l’agence immobilière ;débouter Mme [R] de ses demandes aux fins de condamnations solidaires des parties défenderesses à l’instance ;déclarer recevable les limites et plafonds de garantie ou encore le montant de la franchise contractuelle dont elle se prévaut, stipulés au contrat d’assurance souscrit par l’agence immobilière, lequel est fixé au titre du risque responsabilité civile professionnelle à hauteur de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros ;En tout état de cause,
condamner Mme [R] ou ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de maître Charles-Henri de Gaudemont, avocat au sein de la SELARL MCH Avocats du Barreau du Val d’Oise, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;
Au soutien de ses prétentions, la société d’assurance Allianz IARD fait essentiellement valoir au regard des pièces versées aux débats et en particulier le contrat MULTAGIM que :
elle ne représente nullement l’agence immobilière NESTENN [Localité 8] exploitée par la SARL AMI et n’a que la qualité d’ancien assureur responsabilité civile professionnelle à son égard ;Mme [R] est par conséquent mal fondée en son action à l’encontre de l’ancien assureur, poursuivi en une qualité erronée ; elle est aussi mal fondée en ses demandes de condamnation solidaire des défendeurs, la solidarité ne se présumant pas et dans la mesure où elle les poursuit sur deux fondements juridiques distincts ;elle produit au débat une copie d’un mandat de vente non signé par les parties et ne rapporte donc pas la preuve des obligations auxquelles l’agence immobilière aurait prétendument faillie ;si les acquéreurs n’ont pas entrepris les diligences nécessaires afin d’obtenir un concours bancaire et/ou n’ont pas justifié de trois refus de banques consultées par leurs soins, ils engagent indéniablement leur responsabilité à l’égard de Mme [R] dans cette hypothèse ; l’agence immobilière ne peut pas être tenue pour responsable d’une éventuelle défaillance des acquéreurs au titre des obligations stipulées au compromis de vente, la demanderesse n’est donc pas fondée à rechercher sa responsabilité sur ce point ;il n’y a aucun lien de causalité entre les diligences de l’agence immobilière et l’échec de la vente en raison de l’absence, fautive ou non, d’octroi d’un concours bancaire au profit des acquéreurs;

dès le 11 novembre 2021, date du SMS produit aux débats adressé par Mme [R] à M. [T], agent immobilier de la société NESTENN, la demanderesse avait connaissance de la carence des acquéreurs dans l’accomplissement des diligences leur incombant mais également de la caducité du compromis de vente ainsi que de la possibilité d’agir en responsabilité contre les acquéreurs et elle indiquait de surcroît vouloir remettre son bien immobilier en vente ;cette connaissance de la situation par la demanderesse est aussi confirmée par la teneur de ses courriels adressés au notaire les 9 décembre 2021 et 5 janvier 2022, produits aux débats ;la demanderesse était conseillée sur le plan juridique par son notaire ;le grief soulevé par Mme [R] relatif à l’absence de versement de séquestre lors de la signature du compromis de vente est totalement infondé au regard des stipulations figurant au dit document en page 6 dans la partie relative au “récapitulatif des coûts et du financement de l’acquisition” qui prévoient que les parties ont convenu de ne pas prévoir de versement d’acompte “contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçues” ;Mme [R] ne saurait être accueillie en ses allégations tendant à imputer à l’agence immobilière les conséquences de ses choix effectués sans tenir compte des conseils reçus de ce chef et allant à l’encontre de ses intérêts ;elle est par conséquent mal fondée à invoquer une absence d’efficacité du compromis de vente imputable à l’agence immobilière.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 18 septembre 2024 par voie électronique, les époux [F] demandent au tribunal de :
débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;et faire masse des dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [F] font essentiellement valoir au visa des articles 1231-5 et 1217 du Code civil que :
dès le mois de novembre 2021, la demanderesse était informée de la non-réalisation de la condition suspensive de prêt ;il ressort du mail du 9 décembre 2021 transmis par Mme [R] au notaire qu’elle était parfaitement informée du fait qu’ils n’avaient pas obtenu de réponse favorable à leur demande de financement ;ils avaient donc bien transmis, le 26 novembre 2021 à l’agence immobilière, l’information relative au refus de financement qu’ils avaient reçu, et ce sur les conseils du notaire, information réitérée dans le mail adressé par M. [F] au notaire le 4 janvier 2022 ;la demanderesse, qui savait depuis le mois de novembre 2021 que la vente ne se réaliserait pas puisque les défendeurs n’avaient pas les fonds, ni obtenu un accord de crédit, a attendu deux années pour adresser une mise en demeure, étant ainsi responsable par la tardiveté de son action de l’immobilisation de son bien ;il n’y avait aucune difficulté à obtenir des défendeurs leur accord pour remettre en vente le bien, ce qui aurait permis de libérer la demanderesse de son engagement et de remettre en vente son bien. Or, cela n’a pas été fait ;les défendeurs ne peuvent être tenus pour responsables de la perte de chance pour la demanderesse de conclure d’autres ventes ;Mme [R] n’est pas non plus fondée à se prévaloir d’un préjudice de perte de gain de 105 000 euros dans la mesure où elle reste toujours propriétaire de ce bien immobilier valorisé à la même somme.
Par courrier du 3 juin 2024, la SELARL MMJ, ès qualité de liquidateur de la SARL AMI exploitant la société Nestenn [Localité 8], à la suite du jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 29 septembre 2023 qui a placé ladite SARL en liquidation judiciaire, indique au tribunal de céans qu’elle ne constitue pas avocat en l’absence de trésorerie sociale.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

La clôture de la mise en état a été fixée au 30 octobre 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

Le conseil des époux [F] n’a pas déposé son dossier de plaidoiries dans les délais impartis et a répondu par messagerie électronique, après avoir été relancé, ne plus avoir de nouvelle de ses clients qu’il ne représente plus. Il est précisé en outre que les pièces visées dans les conclusions du conseil des époux [F] sont des pièces produites par les autres parties.

Le jugement a été mis en délibéré au 2 mars 2026, prorogé au 11 mai, au 6 juillet puis au 19 octobre 2026, puis finalement rendu le 12 octobre 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

1. Sur le sort de la condition suspensive d’obtention de prêt :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce,le compromis de vente sous seing privé signé le 28 août 2021 prévoit les conditions suivantes:
– Récapitulatif des coûts et du financement de l’acquisition (page 6) :
“De convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçus, il n’est et ne sera pas versé d’acompte.
Il est rappelé que l’acompte a vocation à assurer au vendeur une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’application de la stipulation de pénalités en cas de leur non-réalisation par la faute de l’acquéreur.”

– Financement de l’acquisition (page 7) :
“ L’acquéreur s’engage à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins trois établissements financiers ou banques et à justifier de celle-ci au vendeur et aux rédacteurs des présentes dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande.”

“La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 28 octobre 2021.”

“ L’acquéreur s’engage à notifier l’obtention ou la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai.”

“ À défaut le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devrait être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.”

“En cas de refus de prêt l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de trois refus de prêt émanant du ou des organismes financiers sollicités précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.”

“Passé ce délai de 8 jours et en l’absence de réponse de l’acquéreur la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.”

“Pour sa part l’acquéreur pourra s’il en a versé un, recouvrer son acompte en démontrant que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’il justifie avoir accompli des démarches nécessaires à l’obtention de son ou de ses prêts.”

“Si la condition est défaillie de son fait le montant de l’acompte, s’il en a versé un, restera acquis au vendeur. Toutefois, en cas de différend entre les parties portant la responsabilité de cette défaillance, les parties donnent dès à présent au séquestre l’autorisation de conserver les fonds jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive portant sur le sort de cet acompte ou jusqu’à l’obtention d’un accord amiable entre les parties constaté dans un écrit.”

Il résulte des moyens développés et des pièces produites aux débats par les parties que:
– les époux [F] n’ont fourni aucun justificatif démontrant le dépôt de trois dossiers de demande de prêt ;
– dans la mesure où ils prétendent ne pas avoir obtenu de prêt bancaire, ils n’ont pas non plus justifié de trois refus de prêt bancaire reçus avant le 29 octobre 2021, ni auprès de Mme [R], ni auprès de l’agence immobilière ;
– quand bien même les époux [F] ont transmis à l’agence immobilière et au notaire en novembre 2021 l’information selon laquelle ils n’avaient pas obtenu de financement, ils ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient transmis un quelconque justificatif à cette occasion ;
– de plus, ils n’ont pas respecté les stipulations du compromis de vente qui prévoient dans cette hypothèse que les acquéreurs devaient aussi en informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Ainsi, force est de constater que les époux [F] ont été défaillants en ne respectant pas les stipulations de la condition suspensive de prêt prévue dans le compromis de vente litigieux.

En conséquence, la condition suspensive d’obtention d’un financement est réputée accomplie, les époux [F] en ayant empêché la réalisation de manière fautive.

2. Sur les demandes indemnitaires à l’encontre des acquéreurs

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du Code civil prévoit en outre que :
« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation
– obtenir une réduction du prix
– provoquer la résolution du contrat
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

En l’espèce, à titre principal, Mme [R] sollicite la condamnation solidaire des époux [F] à lui payer la somme de 5 250 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de vendre son bien au prix de 105 000 euros (105 000 x 5%= 5 250 euros).

Au préalable, il convient de rappeler que les parties n’ont pas souhaité prévoir d’acompte garantissant l’indemnisation de la venderesse dans l’hypothèse d’une condition suspensive défaillie du fait de l’acquéreur et qu’il n’est également pas prévu dans le compromis de vente que la défaillance de l’acquéreur pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt donnera lieu au versement de la clause pénale prévue en page 10 du compromis.

Sur le préjudice de perte de chance de vendre son bien au prix de 105.000 euros, la demanderesse verse aux débats :
un avenant du 16 juin 2024 au mandat de vente qu’elle a confié à l’agence immobilière Dr House-Immo indiquant un prix estimé du bien immobilier litigieux à la somme de 103.000 euros;ainsi qu’une synthèse des ventes de terrains, sur les cinq dernières années dans un rayon de 1.000 mètres autour de son bien, extraite d’une application en ligne le 11 décembre 2024.
L’inexécution des obligations contractuelles mises à la charge des acquéreurs a effectivement privé la demanderesse d’une chance de vendre le bien litigieux pendant la durée du compromis de vente, celle-ci étant liée par ses propres obligations contractuelles.
Au vu des éléments produits, la perte de chance sera indemnisée à hauteur de 3.500 euros.

Les époux [F] sont donc condamnés solidairement à verser cette somme à Mme [R].

Sur la responsabilité de l’agence immobilière et la mise en oeuvre des garanties de l’assurance responsabilité civile professionnelle

En application des articles 1103 et 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Conformément aux articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’agent immobilier est tenu à l’égard de son mandant d’une obligation d’information, de conseil et de diligence à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. Il a notamment le devoir de fournir au vendeur une information aussi exacte et complète que possible et de le mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ces derniers, source de préjudice. Cette obligation, qui s’analyse en une obligation de moyens, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause.

L’agent immobilier mandaté par l’une des parties, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et le cas échéant d’informer les parties des risques qu’elle comporte.

En l’espèce, Mme [R] sollicite la condamnation de la société d’assurance Allianz IARD “représentant l’agence immobilière Nestenn” à lui verser la somme de 7.875 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Sur ce point, elle soutient qu’en s’abstenant d’inclure une clause pénale dans le compromis de vente, l’agence immobilière l’a privé d’une indemnisation en cas de défaillance imputable aux acquéreurs et a par conséquent méconnu son obligation de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du compromis.

Or, il ne saurait être reproché à l’agence immobilière d’avoir méconnu son obligation de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique du compromis alors qu’il ressort clairement des stipulations de l’acte litigieux que les parties ont décidé d’un commun accord de ne pas prévoir le versement d’un acompte tendant à garantir la solvabilité des acquéreurs vis à vis du vendeur tant pour la vente qu’en cas d’échec imputable à ces derniers.

Il est même précisé dans l’acte que les parties ont fait ce choix “contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçus”(chapitre “Récapitulatif des coûts et du financement de l’acquisition” en page 6 du compromis).

En outre, Mme [R] reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir vérifié les démarches des acquéreurs en vue de l’obtention d’un prêt ni leur solvabilité.
Cependant, elle ne rapporte aucune preuve de ces manquements et il n’appartient pas particulièrement à l’agence immobilière d’étudier la solvabilité des acquéreurs.

Par ailleurs, il ressort de l’échange de sms du 10 novembre 2021 produit aux débats par Mme [R], sms qu’elle a échangés avec l’agent immobilier que :
elle avait déjà connaissance à cette date de la défaillance des acquéreurs et indiquait à ce dernier “je m’apprête d’une part à dénoncer le compromis avec dommages et intérêts afin de remettre mon terrain en vente” ;et que l’agent immobilier lui a répondu “je comprends tout à fait votre décision, j’en fais part aux acheteurs ainsi qu’au notaire afin d’engager les démarches”.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [R] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par l’agence immobilière.

Par conséquent, les garanties du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle ne sauraient être mises en oeuvre.

La demande d’indemnisation de Mme [R] au titre de son préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses est donc rejetée.

En l’absence de faute de l’agence immobilière, les garanties du contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle ne sauraient être mises en oeuvre et les demandes à l’encontre de la société d’assurance Allianz IARD, assureur de l’agence immobilière, seront rejetées car sans objet.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [F], parties perdantes, sont condamnés solidairement aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [F] sont condamnés solidairement à verser à la demanderesse la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [R] est condamnée à verser à la société d’assurance Allianz IARD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de maître Charles-Henri de Gaudemont, avocat au sein de la SELARL MCH Avocats du Barreau du Val d’Oise, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande de Mme [R] à l’encontre de la société d’assurance Allianz IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie, les époux [F] en ayant empêché la réalisation par leur faute ;

Condamne solidairement les époux [F] à verser à Mme [R] la somme de 3 500 euros au titre de son préjudice de perte de chance de vendre son bien ;

Rejette la demande d’indemnisation formulée à l’encontre de la société d’assurance Allianz IARD par Mme [R] au titre de son préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ;

Rejette la demande d’indemnisation formulée à l’encontre de la société d’assurance Allianz IARD par Mme [R] au titre de son préjudice financier résultant de la négligence de l’agence immobilière lors de la rédaction du compromis de vente ;

Rejette la demande de mise hors de cause formulée par la société d’assurance Allianz IARD ;

Condamne solidairement les époux [F] aux entiers dépens ;

Condamne solidairement les époux [F] à verser à Mme [R] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [R] à verser à la société d’assurance Allianz IARD la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de maître Charles-Henri de Gaudemont, avocat au sein de la SELARL MCH Avocats du Barreau du Val d’Oise, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande des époux [F] au titre des dépens ;

Rejette la demande de Mme [R] à l’encontre de la société d’assurance Allianz IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé le 12 octobre 2026, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY