Article 7 de la loi de 1989 : les obligations du locataire

Les obligations prévues par l’article 7

L’article 7 impose notamment le paiement du loyer et des charges récupérables, la responsabilité des dégradations, l’entretien courant, les réparations locatives, l’assurance et l’accès aux lieux.

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de bail. Il doit également répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance exclusive et prendre en charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives. Ces obligations comportent des exceptions, notamment en cas de vétusté, de malfaçon, de vice de construction, de cas fortuit ou de force majeure. [17]

Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs. Il doit aussi permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires à son maintien en état et à son entretien normal. [18][15]

• Payer le loyer et les charges récupérables.
• Répondre des dégradations et pertes imputables à la jouissance du logement.
• Assurer l’entretien courant et les réparations locatives.
• Être assuré contre les risques locatifs.
• Permettre l’accès aux lieux pour certains travaux.

Les conditions de mise en œuvre

L’obligation de paiement s’apprécie au regard des échéances prévues par le bail. En cas d’impayé, le bailleur peut produire l’acte de bail et un décompte des sommes dues afin d’établir la créance locative. [1][14]

Pour les dégradations, le locataire peut écarter sa responsabilité en établissant notamment une force majeure, une faute du bailleur ou l’intervention d’un tiers. L’état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés peut contribuer à apprécier l’état du logement. [4][8]

La preuve de l’obligation ou de son inexécution doit être apportée par celui qui la réclame. Pour l’accès au logement, une mise en demeure et l’absence de justification de l’exécution peuvent caractériser l’inexécution de l’obligation. [8][15]

• Le montant réclamé doit être rattaché au bail et à un décompte.
• Les dégradations doivent être distinguées de la vétusté et des causes exonératoires.
• Les états des lieux peuvent servir à comparer l’état du logement.
• L’inexécution alléguée doit être justifiée par des éléments de preuve.

Les démarches en cas de manquement

En cas d’impayés, le bailleur peut demander judiciairement le paiement des loyers et charges. Il peut également invoquer une clause résolutoire lorsque les conditions prévues par le bail et la procédure applicable sont réunies. [3][4][14]

Les sources mentionnent des délais différents pour l’effet de la clause résolutoire après un commandement de payer : deux semaines, six semaines ou deux mois selon la situation exposée et le régime applicable au bail. Une source précise que, pour un bail signé le 5 avril 2022, le délai de deux mois demeure applicable selon l’analyse retenue. [3][5][10][13]

En cas de défaut d’assurance, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une fois le bail résilié, l’occupant sans titre peut être expulsé après signification d’un commandement de quitter les lieux ; une indemnité d’occupation peut être due jusqu’à la libération effective. [18]

Le juge peut accorder un report ou un échelonnement du paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Une demande peut toutefois être rejetée lorsque la dette est élevée et que les revenus ou ressources futures ne permettent pas d’établir un échéancier. [16]

• Réunir le bail, les décomptes et les éléments établissant le manquement.
• Délivrer le commandement requis lorsque la procédure l’impose.
• Saisir le juge pour obtenir le paiement ou la résiliation du bail.
• Prévoir, le cas échéant, les conséquences de l’occupation après résiliation.

La preuve du manquement reste déterminante

Pour établir une dette locative, le bailleur peut produire le contrat de bail et un décompte des sommes dues. La juridiction a ainsi retenu une créance lorsque ces éléments établissaient le montant des loyers et charges impayés.

Pour les dégradations, l’état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés constitue un élément important. Celui qui demande l’exécution d’une obligation doit en prouver l’existence.

Clauses résolutoires : vérifier le manquement et le délai applicable

Le défaut d’assurance contre les risques locatifs constitue un manquement distinct du non-paiement du loyer. La clause résolutoire fondée sur ce défaut ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lorsque la procédure prévue est respectée.

En matière d’impayés, les sources illustrent une évolution des délais applicables aux clauses résolutoires. Un délai de six semaines est mentionné pour certaines situations, tandis qu’un bail en cours conclu le 5 avril 2022 restait soumis à un délai de deux mois.

Les délais de paiement ne sont pas automatiques

Le juge peut reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette faculté n’entraîne donc pas, à elle seule, l’octroi d’un échéancier.

Une demande a été rejetée en raison du montant élevé de la dette, de l’absence de revenus fixes et du manque de visibilité sur les ressources futures du locataire.

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Questions fréquentes